房龄60年 老房子的土地证还能用多久？
北京晚报李海霞
“我昨天看了什邡街一套房子，面积、价格都能接受，但听中介说，这房子是1965年建的，心里有点儿犯虚了。温州‘土地证续期缴费’这事儿给我提了个醒儿，能买楼龄新的，就不买老的，先看看吧。”想买学区房的高女士坦言，她以前从来没想过土地证到期这个事儿，但现在会把它作为一个因素来考虑。据了解，目前北京较早的商品房，土地证也就30年左右，离70年使用期限还有一段时间，但温州“土地证到期续缴”事件发生后，让很多人心里“咯噔”一下儿，开始关注起这个问题。释疑房龄与土地证影响房价？高女士昨天看的这套北二环什邡街的房子，是一套70多平方米南北通透两居室，总价608万元。“因为是五路通小学的学区房，这个区域的成交均价在9.5万元了，房龄新一点儿、面积小一点儿的房子有的卖到10万元一平方米。”高女士转了几天后，对这个区域的房源、房价有了一个基本了解。“我发现房价和面积关系最大，面积小的价格最高，和楼龄有点儿关系，但关系不大。特别是上世纪80年代和90年代的房子，价格没什么区别。我之前看过人定湖西里一套60平方米、80年代的老房子，比24号院一套70多平方米90年代的房子单价还贵5000元呢。”不过，房龄再老一点儿的，价格可能会便宜一些。“这和土地使用年限没什么关系，主要是楼龄太老，银行给的贷款年限短了，甚至不给贷款，要求一次性付款，所以价格便宜一些。”链家地产的经纪人小陈向高女士解释。据小陈介绍，商业按揭贷款最长贷款年限是30年。贷款年限和房屋的楼龄以及借款人的年龄有关系。一般银行的贷款年限公式都是用50减房龄，用70减借款人年龄，然后取二者最小值，即贷款年限。房龄如果超过50年，比如六铺炕二区一些上世纪50年代苏式风格的老房子，虽然后来做过加固，不影响使用，银行也不给贷款了，只能一次性付全款，单价会比其他房源便宜1万多元。小陈还向高女士透露了一个识别老房子的“诀窍”：“1978年地震后，政府为保证房屋居住的安全性，做过一次加固。您看，凡是房子外观有一圈混凝土‘圈梁’的，都是1978年以前的老房子。”求证北京最早商品房土地证只有30年知道了如何识别老房子，但老房子的土地年限从何时开始计算，让高女士犯了难。“有的人和我说，和房龄是一致的，那些五六十年代的房子土地使用权快到70年了。可中介却和我说，这些房子的土地出让时间从这栋楼第一次对外卖开始算，土地使用权只有20多年，我也不知该听谁的了？”对此，从业二手房买卖近二十年的链家网CCO徐东华介绍：“在北京，住宅的土地使用权年限一般都是70年。从我们接触的实际案例看，使用年限的起算方式主要有两种，一种是土地通过招拍挂出让的商品住宅，从土地招拍挂出让合同约定的土地交付之日，起算土地使用年限；一种是房改房，情况比较复杂，大部分房改房的土地出让年限是从该块地的房源首次上市交易时间起算。”徐东华强调，商品住宅的产权年限和土地使用年限不是一个概念，实际上，产权没有年限，房子在、产权就在；而商品住宅的土地使用权年限是从招拍挂出让合同约定的土地交付之日起开始算，包括建造时间，因此，即使是新建商品房，当业主拿到房产证时，已经几年过去了，意味着土地年限已经被用了几年。据他了解，北京较早的一批商品房在方庄一带，上世纪80年代建的，土地使用年限在30年左右。徐东华还介绍，那些房改公房的土地年限情况比较特殊，是另外一种土地使用年限的起算方式。因为早年的土地使用权都是划拨的，划拨给单位去盖职工宿舍，没有缴土地出让金。上世纪90年代开始房改，职工可以购买为个人产权。90年代末，住建部才允许已购公房（房改房）上市交易，那么，这些房子的土地使用年限的起算，是从这块划拨地块上第一套经过房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。比如1960年划拨的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房，那么土地使用年限就从2000年起算，同一栋楼的其他房主2010年卖的，土地使用年限也是从2000年开始算。也就是说，虽然现在很多二手房房龄很老，但因为土地使用年限起算时间晚，时间最长的也不过20多年。具体到每个楼盘，可能会略有差别，但原则基本都是这样的。影响温州事件对北京影响不大尽管现在温州“续缴”事件在网上发酵得很热，很多人也意识到了“土地出让金到期要续缴”这件事，但多位中介经纪人表示，目前还没有缴纳政策，该事件还未对北京市场产生实际影响。“这几天，房主和客户都有人提到过，土地年限怎么起算，以后会怎么续缴……我们都向公司反映了，但还没得到反馈，也不好向客户解释。”方庄一家中介公司的经纪人董力介绍。方庄地区是目前北京较早的一片商品房小区之一，由当时的城开公司开发，1984年启动，1986年开始出售，算起来土地出让年限约30年左右了。董力说：“学区房不算，这边芳古园、芳群园的老房子均价在4万元到4.5万元之间，比2000年左右的紫芳园便宜5000元左右。”不过，董力觉得，尽管北京的住宅离土地出让金续缴还有40年左右的时间，但如果以后大家对土地年限关注度高了，老房子和新房子之间的价差可能会拉得大一些。背景土地证到期要“续缴”近日，一则《温州一批20年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费》的新闻引发舆论关注。据温州媒体报道，当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金， 100多万元的房产，续期就要再缴纳30多万元。尽管温州国土局对这个缴纳额度进行了“辟谣”，但因为目前没有相关细则规定，土地使用权到期如何续缴问题还是引发了全国范围的广泛关注。观点土地证到期应该如何“续缴”对于温州续缴土地出让金的问题，专职负责土地纠纷的北京圣运律师事务所主任王优银律师认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，我国的国有土地使用权出让权限中，居住用地最高为七十年。由于绝大多数国有土地上房屋的土地使用权期限都远没有达到七十年，所以立法方面对此也没有具体规定到期后如何续期的问题。目前与此问题相关的法律规定只有日实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”温州此次的“续缴事件”，是历史因素下的现实法律缺失导致的。对于如何续期以及土地出让金的续缴问题，他认为，要坚持的一个原则就是从民众利益出发。十二届全国人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。在这样的背景下，是否应当对续缴土地出让金定一个更高的数额，是值得思考的。出于对民众利益的考虑，王优银认为不宜收取过高的金额。尤其是考虑到在房地产税法尚处在立法过程中，新的法律尚未制定并且在全国性的规定出台之前，对于土地出让金，宜更加慎重。此类对民众利益有重大影响的政策制定，王优银建议，应当充分利用好听证制度，听取各方的意见和建议。政策的制定根本上是为了用之于民，尤其是土地出让金的续缴问题很可能给很多的居民带来经济上的负担，因此更要慎重对待。(北京晚报)
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved在房产买卖时，购房者无法顺利过户的不乏其例。对此，律师提醒说，签订购房合同之前，一定要核实清楚目标房产是否存在权利瑕疵。
通过中介购房，房主提供了房产证和土地证，可买房者却无法顺利办理过户手续。近段时间，家住鹿泉区的王梅（化名）就遇到了这种奇葩事。由于迟迟买不了房，他们一家四口至今都租住在一间平房内，靠使用电暖器过冬，她不知道还要等多久才能顺利办理过户手续。
昨日，记者调查发现，在房产买卖时，购房者无法顺利过户的不乏其例。对此，律师提醒说，签订购房合同之前，一定要核实清楚目标房产是否存在权利瑕疵。
有房本和土地证却过不了户
快一个月了，鹿泉区的年轻妈妈王梅还在为买房过户的事情发愁，她不知道他们一家四口还要租住在没暖气的平房里等多久，一想到刚出生4个月大的孩子，她就更心急了。
外来务工的王梅和爱人最大的梦想就是拥有自己的一套房子，这几年，俩人通过打拼积攒了数万元的购房款，就琢磨着赶紧买房，&新房太贵，我们就考虑买一套二手房，够我们一家四口住就可以。&昨日王梅介绍，一个多月前，他们夫妻俩通过中介看中了鹿泉区华柴小区甲1栋的一套房子，该小区位于西三环与中山路交口附近，建成于2000年左右，多为6层高的住宅楼。
&在中介看房时，房主提供了小区的房产证和土地证，我们都认为能办理过户手续。&经过再三权衡，夫妻俩准备贷款购房，并筹备好了首付款20万元，于11月21日与卖方签订了购房协议，还缴纳了1万元定金。
然而，意想不到的是，他们到鹿泉区不动产登记中心办理过户手续时，被告知&暂时无法过户&。
&卖房的和中介都很吃惊，中介说还没遇到过这种事。后来，办理过户手续的人跟我们说，虽然房产证和土地证都是真的，可房产证显示是鹿泉的，土地证却是石家庄的，在他们这里查不到相关信息，无法办理过户手续。&王梅说，为这事，她爱人、房产中介、卖房者三方跑了多个部门，&市国土资源局说土地证是真的，原来这片地属于石家庄张营，现在已经划拨给鹿泉区，且档案也都转过去了。&王梅说，经调查，他们发现小区就他们甲1栋这栋楼存在这种问题，其余楼宇都能顺利办理过户。
&按照市里的说法，我们这栋楼也应该能办理过户手续，咋快1个月了，这事还没有结果？&王梅说，他们购买的房子房产证是2000年的，而土地证为2005年办理的。为了能顺利办理过户手续，她爱人和中介仍在四处奔波。
昨日下午，记者就此事联系到了鹿泉区不动产登记管理中心，一位工作人员表示他们已经接到过这位居民的反映，因为涉及一栋楼的居民，他们正在积极想办法协调解决。
无土地证、房产证也影响房屋过户
昨日，记者调查发现，在买卖房屋时，购房者无法顺利过户的情况不乏其例。
平山县冶河丽景小区业主刘女士欲卖房，却发现因为没有土地证而无法办理过户手续，导致房屋无法进行交易一事，本报曾给予关注。采访时，平山县国土资源局告知该小区部分房产没有土地证，其中就有她名下房产。如果想补办土地证，需要按照每平方米100元的标准缴费，这笔钱要么开发商出，要么业主出。可如今，业主们早已联系不上开发商，业主自掏腰包出这笔钱，大家又感到&很冤&。因为这个原因，影响了刘女士卖房，着急用钱的她颇为郁闷。
昨日下午，记者再次联系上刘女士，她表示此事暂无进展。随后，记者又将问题反映给平山县政府，一位工作人员将此事记录下来表示会尽快向上级反映。
业主李先生也曾报料，他通过二手房网站看中一处房产，与卖方协商合同条款，卖方要求直接收取房款，由于买房心切，他便同意了，双方签订了《房屋买卖合同》，他先交付了首期房款，等到交易窗口交件当天，李先生被告知，卖方房屋被法院查封，无法办理过户手续。
此外，由于没有房产证无法办理过户手续而影响房屋交易的最为常见，诸如龙泉花园、远见二期、中基礼域、剑桥春雨等多个小区存在这种情况，有业主想卖房苦于无法办理过户手续而影响房屋出售，&有时都跟买家谈好了价格，可偏偏就卡在这个点上。&一位业主说。
购房前请核实房产是否存在权利瑕疵
哪些情形会导致房屋无法过户？昨日下午，记者采访到河北俱时律师事务所宋毅律师，她罗列了法律上规定的12种房子无法过户的情形：被有关部门查封的房产；未解除*押的房产；业主离婚未办理析产登记的房产；集体所有土地开发的房产；伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋；卖方是无民事行为能力人（精神病患者、未成年人）；拖欠相关税费的房产；未上市的&央产房&；未满5年的经济适用房、集资房；业主死亡、未完成集成手续的房产；房屋拥有共有产权人，卖方未经其他产权人同意出售的房产；卖方无法提供房产证。
宋毅律师提醒，在签订购房合同之前，一定要核实清楚目标房产是否存在权利瑕疵，千万不要贪图便宜而购买有权利瑕疵的房子，因为我国物权法明确规定，不动产权属以登记为准，也就是必须办理过户登记，否则买房即便是支付了购房款，房子也不一定属于买房者。
154人有用502人有用79人有用142人有用我们知道两限房是限房价、限套型普通商品住房，也被称为&两限&商品住房。两限房日，我国决定设立雄安新区。那么新区具体在哪里呢?属于哪个市呢?包括哪几个县呢?据相关房产证土地证两证合一什么时候开始执行？-法律知识大全|律师)
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房产证土地证两证合一什么时候开始执行？
4人阅读 来源：律师365
与土地证的存在是为了证明持有人对该房产与土地的所有权。我国已经出台了房产证与土地证两证合一的政策，今后业主将会持有一张房地产权证，这就是所谓的两证合一。那房产证土地证两证合一什么时候开始执行?律师365小编和您一起了解一下相关的内容。一、房产证土地证两证合一什么时候开始执行房产证土地证两证合一最早是《市房地产登记条例》，日起实施，实行房屋、土地两证合一，颁发统一的房地产权证书。日起全面实行了两证合一, 统称为《房地产权证》。“两证合一”是一个形象的称呼，总体意思是成为房地产权指和证合二为一证。它是城乡明的一次大统一。在现行的房产发证制度下，从城市到农村，共有所有证、集体土地使用证、国有土地使用证、土地他项权利证明、房屋所有权证、农村房屋所有权证、房屋他项权证、房屋共有权证等8
种证书。在上海、等地，一套房子只有一张证已经实施多年。以上海为例，大多数房屋只有一张绿色的“房地产权证”，这张证上载有房屋建筑面积、使用面积、所有权、年限、土地的宗地图、土地性质等，包含有其他城市房产证和土地证里的内容，市民在办证时只要跑一趟房产部门就能搞定。二、房产证和房地产权证的区别房产证，即《房屋所有权证》，是指者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房地产权证，一般来说包括《房屋所有权证》和《证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。房产证和房地产权证的区别有以下几点：房产证是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。主要记载业主所购房地产的房地产与土地的有关内容。如权利人名称、号;宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限;房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。现在颁发的房产证是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地文件和房屋文件，是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况。房产证土地证两证合一的政策大大方便了业主，同时它也更有利于国家对房屋与土地的管理。自政策出台之后，新房的业主们领到的就是房屋所有权证了，但在两证合一之前领取了房产证与土地证的业主们也不需要特意到相关部门进行更换，原来的房产证和土地证还是可以继续使用的。延伸阅读：
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2015年前买的房子2016年还办土地证吗
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
对于在外地的朋友现在要考虑的问题就是年前找房子还是年后找,每个人都有不同的看法,在网上也会总有人咨询此类问题,但是大家给出的意见都是自己主观判断。下面我们就来看看年前找房子还是年后找好。 []
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