二手房买卖猫腻多，这篇文章告诉你都该注意什么
自3月17日北京启动新一轮房地产调控政策以来，楼市降温明显，新政后一个月，北京二手房市场整体成交量下滑74.9%，近三成的小区无成交。要说新政之后最让人看不懂的就是北京的二手房市场，近期咨询二手房问题的朋友很多，今天就来给大家详细说说这事儿。
Q1 北京二手房房价跌了？
2017年4月截止19日，二手房成交套数8635套。环比2017年3月同期下降33.9%，同比2016年4月下降44.5%。整体而言，4月北京二手住宅交易量环比腰斩，市场下行趋势十分明显。
从以上数据对比不难看出，3.17新政是二手房成交的一个分水岭，前后一涨一跌，新政后北京二手房市场成交急速跌入冰冻期。
那么近几年来北京二手房成交量最多的是哪年？毫无疑问，是2016年。去年二手房住宅成交量达到历史最高。2017年的楼市政策必然将在去杠杆、限制投机等问题上保持高压。
既然二手房的成交量下来了，那么成交价是否有所下降呢？
1. 最近有中介人员透露，前期因惜售、跳价而未能出售房产的业主，尤其是着急出售套现的业主，面对政策的收紧，出售意愿更加强烈，业主报价更加理性，主动调低报价的业主也在逐渐增多。前期房价涨速慢的房源，比如：老破小，已经进入冰冻期，短期内有可能会降价。
2. 二手房中介自发“限价”在二手房市场遇冷的情况下，有房地产中介开始自发对在售房屋进行“限价”，即对于报价较高的房屋进行下架，部分区域二手房源下架率超过50%。业内认为，中介机构自发“限价”的行为是在市场下行情况下的一种无奈选择，未来一段时间内，北京二手房市场将保持量价齐跌的态势。并非北京市所有区域的二手房源都在进行“限价”操作，一些此前价格涨幅较高或者目前成交几乎冻结的区域会有中介机构进行“限价”。
Q2 大家对二手房未来的预期是否看跌？
说最近北京二手房成交量跌了，这样不够直观，小编给大家举个例子。
最近绿中介一天卖200套房子，全北京按照这种情况计算，大概4月卖出6000套房，按照绿中介每月平均二手房成交量约占北京二手房总成交量六成来计算，大概4月全北京二手房成交量在1万套左右。而08年楼市最差的时候，绿中介一个月卖4000套房子，但是现在二手房现在全北京库存量在8万套左右，是当时的两倍，如今市场比那时候好了一倍，但是成交量也就多了2000套，也就说明近期北京二手房确实是卖不动了。
不得不说，在3.17新政之前，一套房子天天有人看，现在一套房子降价10-20万也不一定能卖出去。这就说明二手房买家大部分都进入了观望状态，一方面是观望短期市场价格是否出现波动，另一方面是在观望着市场是否还像新政前那样卖家坐地涨价、买家热情高涨。
搜狐焦点主编王佳之前和大家说过一个数字，8000套，如果绿中介一个月全北京成交量低于8000套那么中介一定是处于亏损状态，那么现在二手房已经到了史上最严峻的状态。
但是最近还存在着另外一个很奇怪的想象，就是没几个人说二手房房价会跌，这和08年完全不一样。目前市场状态并不悲观，成交量下跌但是大家都不觉得房价会降。虽然绿中介超过多少钱的房源不让挂，但是卖家不肯降价，依然觉得房价会涨。
以前是市场经济，但是现在是你想涨价卖房，中介没法儿帮你卖，所以成交量下降了。私下找个小中介走个手续能卖吗？小编很负责任的告诉您，这种行为一旦被发现了中介就要关店。听说北京市场有9000家中介门店，年底可能要变成6000家，所以市场行情一目了然。但是现在卖家的心气儿依然高，如果您不是很着急真不建议您这时候入手二手房，您要明白一个道理，市场上好房子始终稀缺，即便真有捡漏的房子也不一定轮到您。
Q3 二手房交易过程中有哪些值得注意的地方？
拿买房这件事儿来举例，其实买新房真的要比二手房在流程和手续上简单不少，但是如果您就是看上二手房了想要入手，咱也得值得二手房买卖的步骤和过程。
其实现如今北京二手房市场上卖一买一的特别多，咱们先来说一下买二手房的几个步骤：
首先，买卖双方见面谈房子，签中介合同和购房合同；接着买方做相应的资质审核，一般签购房合同时候都会把中介合同签了，当时付定金，现在定金一般是3-10万左右，付完定金做买方资质审核，一般是10个工作日两周时间；之后是网签，网签不需要买卖双方做任何交易，中介直接提交；网签之后就是给首付，首付分两部分，第一部分是做资金监管，第二部分也是资金监管。因为现在一套房子为了避税网签价格会写低一些，首付部分是放在住建委那儿进行资金监管的，一般是去广大银行开个账户，存进去；另外一部分资金监管放中介处。
下面是买卖双方去银行进行面签，就是贷款部分面签。一般大中介都会把银行的人请到他的交易大厅去，一般需要身份证、户口本和银行卡之类的。买卖双方都要同时去，而且要有该银行的银行卡，办理速度不慢但是需要排队，大概2个小时。等着银行通过面签手续，一般15-20天，快的一个星期就行。如果15天左右没出来就是有问题通不过了，一般就是买方信用卡逾期，这种情况怎么办呢？一是找关系托人换银行，如果信用卡逾期超过5-6次的话基本审核通过不了，所以信用卡一定要按时偿还。
再下一步就是交税，交税一般都是在网上预约，比如朝阳区，这个也需要买卖双方同时到场的，虽然有买方交的税也有卖方交的税，但是现在买卖二手房都走竞价，也就是说这钱都是买方出。只有提前一到两周都能预约到，一般都是周五早晨去抢号，预约交税。之后是过户，也是先要预约，买卖双方和中介都需要到场，不需要购房合同，需要原始发票，包括契税单，然后去过户，需要拍照。过户之后，银行监管的钱（银行部分和中介部分）才能给您。然后中介需要把新房本给银行做抵押，也叫他证，他证出来之后基本完成了交易，最后一步就是做产权交接，把物业费和水电费交清。到这儿也就基本完成了二手房的交易过程。
但是特别提醒一下大家，网签之前负责任的中介一定会干这几件事：一是审房本，看房本有没有抵押并且真实性有没有问题，到当地交易大厅一查就能知道是否抵押过。不是房本盖章了就是抵押过。二是，如果在签购房合同时候，特别是卖方，夫妻双方如果只签一个人名字的时候会要求夫妻另外一方也在合同上签字，而且要写一个卖方授权的委托书，以免后期出现纠纷。
说到这里了，可能有人会问，卖家何时才能收到买家的房款呢？
其实还有一步和买房人没关系的，就是贷款的钱，银行什么时候给卖方。要说整个二手房交易过程就属这步最慢了，小编身边就有朋友2月份他证出了到现在还没给房款的。如果往好了说，从卖房到他证这步需要2个月，也就是说二手房几乎半年左右才能拿到您卖房的全款。这个过程其实卖方是挺亏的，房子卖了拿不到钱，也就是说，如果您经验不足或者谈判能力不够，从房子卖了到过户之前，您手里只有定金，剩下的钱都没到您手里。所以卖一买一的朋友要谨慎，特别是手里钱不多想多贷款的客户，现在银行放款慢，如果卖给这样的客户您拿到全款可费劲了。所以对于改善的朋友就很吃亏。
对于近期看二手房的朋友，小编给您说几个二手房买卖中值得注意的小技巧：
1. 户口，卖房人必须迁走户口，户口迁不走的房子多便宜都不能买，换句话说就是要买个干干净净的房子。如果需要帮卖家解抵押这没毛病，但是要碰到无赖卖家，解抵押后反悔了就比较麻烦。之前房子涨太快，卖家变相涨价或者毁约，这情况买方最着急，而且据小编所知去年北京二手房市场一般遇到这种情况的，70%-80%的买家都是耗不起，退款买别的房子了。
2. 留证据，录音拍照，嘴甜点多和房东沟通。购房合同是标准版但是有一页是补充协议，这一页有学问，就是要把二手房交易中每一步的具体时间，每一步违约谁赔偿写清楚。
3. 多给点定金，找个信任的有能力的中介很重要，不要心疼中介费。大几百万都花出去了，而且作为买方您看上了房子就是真心想买才给卖家定金的，不如多付点儿，即便他想毁约的，想想你给的定金也有所顾忌。
4. 卖房，找个全款客户或者首付高的客户很重要，哪怕房子价格给他便宜点。现在银行放贷慢，如果您真是卖一买一，最少等半年才能拿到买方的贷款，所以您不如主动降点儿，找个资金充裕的买家，这样还能早点拿到房款。
说了这么多还是要总结一下，对于近期想买房的人小编给您几个建议：
首先，近期买房要先看新房，一居室的大开间就别考虑了；
其次不要在乎二环三环四环这种所谓的位置因素，地铁附近的品质房子就可以考虑；
再次，买一买二不买三，买燕郊买大厂不买香河；北边同理，买望京买北苑不买北七家；
最后买房别凑合，比如别墅，尽量别买上叠买别墅要有天有地，有院子。
踏踏实实买个自己住的房子，先别想着以后卖的事儿，先踏实上车住着；对于买房墨迹犹豫的人，小编建议您多攒点儿钱，买房的时候多首付少贷款，买一套接近全款的房子自住，别搞得自己压力太大。
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　　我16岁实习中专毕业、本想那时候在学校跟兄弟们一起去当兵的、“那时候是个热血青年、当兵后悔三年、不当兵后悔一辈子、”听着队长说的这些话、感觉头皮都是麻的、血都是热的、因为那时候我也算是半个兵哥哥吧！带过几个高中和一个大学的军训、那时候虽能累、但真心感觉开心、满足、充足、但是我选择不去当兵、去了苏州实习、在那做着流水线的工作、那时候我真感觉自己像孤魂野鬼、上班、下班、睡觉、通宵、、、天天如此、烦、所以我发誓我以后不要再进厂了、 终于实习完毕、回家过年、大包小包往家回、开心、离开一年多得家终于回来了、 过完年、干了一年多得、事事不顺、 回到南昌、终于、做了自己最喜欢的一行、房产销售、刚开始激情万分、可这不能是单有激情就有业绩的、想想来了4个月了、才开了2单、被拒绝过多少次、我没怕过、刮风下雪带客户看房、新人跑盘、看房被客户爽约、被客户骂、这些都没退缩过、做着房产经纪人、这是我这几年做的工作最开心的、 虽被拒绝无数次、但从没垮、我相信我行、但是每个月拿着这么点钱、交房贷、交房租、工资就所剩无几了、 你们不要以为经纪人的、工资有多高、工作多轻松、上班多自由、但你们看见过经纪人辛苦吗？！ 想想自己工作也快五年了、该定下工作了、加油吧！兄弟们、房产家人们、我的朋友们、、、
[ 此帖被阳光正好在 15:56重新编辑 ]
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其实每个行业都差不多呢~~~我们也是一样呢~~&& &&
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其实每个行业都差不多呢~~~我们也是一样呢~~[表情]&& [表情]&&对啊！你是做什么装修的啊！
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其实每个行业都差不多呢~~~我们也是一样呢~~[表情]&& [表情]&&2对啊！你是做什么装修的啊！就是做新房，二手房装修呀~
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其实每个行业都差不多呢~~~我们也是一样呢~~[表情]&& [表情]&&2对啊！你是做什么装修的啊！3就是做新房，二手房装修呀~哦哦&& 有业务介绍给你
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其实每个行业都差不多呢~~~我们也是一样呢~~[表情]&& [表情]&&2对啊！你是做什么装修的啊！3就是做新房，二手房装修呀~4哦哦&& 有业务介绍给你加下我QQ咯，咱们私聊~~
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不知不觉我离开房产中介行业已经6年了，现在行情怎么样了？不太好做吧？加油~！
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不知不觉我离开房产中介行业已经6年了，现在行情怎么样了？不太好做吧？加油~！对、 挺难的、不过买房的还是有、但就是自己接不到什么客户、、、
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无奈辛酸前程事，艰难跋涉到如今； 而今迈步从头越，春暖花开又一春。&&还是记住那句话吧——朋友，厚积而薄发。&&
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加油，看好你，其实我们类似
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做这一行学到最深刻的就是拒绝
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做这一行学到最深刻的就是拒绝对啊！
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关键是你们这一行有许多都是吃两头的，如果好好做事诚信对待客户，我相信手上的单子会越来越多，如果你就想着找到一个就死劲坑一把，那以后鬼去找你们公司
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[买卖房记]
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妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
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本帖最后由 涛涛滴妈咪 于
00:11 编辑 + A& G9 }4 ?4 @
& }# o2 Y6 x. Y
开头给中介朋友的题外话：我写的这些只是一个普通买房者在买房过程中自己观察总结的，可不是什么八一八贷款评估担保费内幕这种深水大新闻，看不下去就别勉强自己了，留给买房的朋友看吧,我相信一个合格的好中介根本不在乎我说的这些，因为顾客喜欢他，信任他
感谢美妈分享
总评分:&妈豆 + 100&
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妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
和老公一起看了大半年的房子了，也终于买了房子，关于中介的问题，说说我的几点心得，想到哪说到哪吧，想起来了再补充：
( ?! A, n9 M2 \, k&&[
& && & 1.看房的时候如果中介喊你签看房合同什么的请千万喊别人代签或者干脆签假名字，不然当你看上这套房子想出手而中介费又谈不拢的时候很麻烦，凭借看房合同你就只能委托这家中介办理手续，不然人家有权告你，当然，现在大一些的中介很少这样做了，我们只遇到了一次；
4 ?0 N1 ?3 v0 u) o6 r! L* S
& && & 2.注意观察带你看房的中介，如果他们的关系不是老手带新手，那么一定就是你所看房源属于别的中介，然后这个中介再介绍给你现任中介，现在两家中介共同联合来做你这单买卖，一旦你看上房子想出手的话，要特别小心，因为现在是两个中介插手，人家两个都想赚钱对不对，所以你的中介费估计是不太降得下来的；
' d0 F" R* u: P- ?2 ~2 l* v( G
& && & 3.如果中介有上述嫌疑，而你也看中了这套房子，你可以先咨询中介一个大概的中介费，这种情况一般他们都会开的很高，毕竟两个中介都要赚钱，你能做的就是想办法见到房东并且留下姓名，电话，最好的一个办法就是跟中介说你很喜欢这房子，想出手了，这时候你可以报一个稍低的价给中介，他们谈不下来而又想做你的单，一般这时候都会让你跟房东见面双方自己来谈，这时候怎么要房东电话就是你跟中介斗智斗勇的开始了；
! [# e+ s+ d/ y0 [2 p
& && &4.谈价钱的时候一定要看房东的房产证，包括姓名，房子面积，有无抵押等等，我想这些各位童鞋应该做过功课了，就不一一列举了；5 V. s3 k0 j7 e* M. x
& && &5.一定要想办法拿到房东电话，这样你才占主动权，如果这个中介谈不下来那么你就可以换个中介，实在找不到房东电话怎么办呢，记住门牌然后去询问物业，或者换个中介喊他们帮你看看能不能查到，中介嘛，总有一些我们没有的法子是不是，要不然怎么混呢。要是实在还找不到你就只能去找前一个中介看看能不能再降中介费了或者放弃购买，有时候，买房子也讲求个缘分问题不是；
&楼下急什么呢？楼主只是好心提出自己的经验和建议，又不是强迫必须这样，再说购房者上的当还少么？你这么替中介着急，都不知道你是做什么的。&
&楼主真心是个没素质罔顾_无良的人，，，中介没有付出劳动汗水在你眼中就是这样一名不文？请问你是做哪一行的？&
&第五,六,此人有跳单嫌疑,中介重防之人,&
注册时间&帖子1224&阅读权限100&积分7561&精华9&
妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
6.如果房东电话是你委托的另外一个中介帮你查到的，你最好到中介那里跟房东本人通过电话确认是上次那个人以后，再考虑跟中介签合同，有些中介不诚信，为了你这个送上门的单子，会忽悠你说联系到房东了，他现在不在本地，出差呢，你先来把合同签了BALABALA......6 r: p! E7 B* W3 u! n1 ~* `
7 V8 I0 |$ @. l2 R1 ~
& && & 7.谈中介费的时候其实你可以跟中介谈一个包干价，就是所有乱七八糟你该出的费用都让他们包干，除了包干费用外你再不掏一分钱，多不退少不补，提一个你能接受的价给他们，看他们做不做，至于利润大小就看他们自己的水平了，别相信他们所说的什么给你缴费单子，上面的费用是多少我们就收你多少，我们只收你1个点的中介费，这里面可以做手脚的东西太多了，比如什么评估费，担保费......随便一个就能赚你几百上千块；
& && & 8.当你和房东面对面把价谈妥了的时候，中介一般就会喊你们赶快签合同，付押金，这个时候最好能再拖一两天再签，这一两天干嘛呢，就是喊中介帮你去查询银行审批贷款的事，现在很多人或多或少都有几张信用卡，个人信用报告如果不小心出现逾期，中介就有可能坐地起价喊你加钱，很严肃的吓唬你这个事情很严重，贷款不好批，你得加钱给我们去跑关系。千万别相信他们的鬼话，也许你个人去找银行批不下来，但是他们中介熟人多的很，有对口银行，只要不是差很多钱不还，或者贷款逾期，都很好弄的；
&7,估计没有哪个中介够胆给你包干价,多了不退给你,你不愿意,差费用,中介不可能自己陶腰包帮你付,
8,谈好价钱就下笔签字,客户不是一个人,&
注册时间&帖子1224&阅读权限100&积分7561&精华9&
妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
10.要跟中介谈清楚，不能一次性把中介费付清，需留一小部分尾款等房子过户完毕，水电煤气等过户完毕，银行贷款划账到房东账户等等等等，所有手续全清再支付，一般中介会要求你在过户当天全部付清，一定不能这样做，不然过户完毕你就会发现之前的中介跑手续很积极，一旦拿到钱了就没那么积极了，需要你三催四请（这点是在别的论坛看到有童鞋说的）；
' R9 b# ~: O- J8 B' h( b) M* R: y
& && &11.这点是要跟房东谈的，也要写进合同的，那就是过户当天首付款需留一万（具体金额自行商量）等到所有手续全清再行支付，比如水电煤气物业，这是预防过户完毕房东拿到银行贷款以后消失留下一堆水电煤气物业的欠费等你去交怎么办呢；! E( @7 O; Z4 [9 y
& I* F6 U4 T0 x6 s: G0 x
& &&&12.后续手续里还有一个户口问题要注意，一定确保房子过户后房东把户口迁走，毕竟谁都不会喜欢自己房子户口被别人占用吧，不然将来你自己落户就困难了。; u2 Y8 Q1 m0 O5 y0 g! e
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& && & 暂时想到这么多了，我们的手续还在办理过程中，中间如果出什么问题我再来补充吧，希望这些对各位想买二手房并且正在跟中介斗智斗勇的童鞋有用吧。* ^&&c" m8 ^) T
& && & 也欢迎各位童鞋补充，另外第9条留给了包干价，暂时还为编辑完，先发别的
注册时间&帖子1849&阅读权限100&积分9902&精华0&
妈豆5502 &宝宝生日&积分9902&
楼主说的对呀
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妈豆12706 &宝宝生日&积分10649&
我家中介费也是在过户的时候付的，没办法，非让付
要客户的电话，这个估计有点难度
但是，有一个方法就是，自己私自找中介人员，让他告诉你房东电话，直接与房东交易成功后，给他小部份中介费- _4 g6 |. m, M3 _
当然，有风险，但操作过，还算安全。。。
注册时间&帖子338&阅读权限100&积分1839&精华0&
妈豆4062 &宝宝生日&积分1839&
好贴必须顶~~支持这样的美妈，感谢分享！
注册时间&帖子12&阅读权限100&积分248&精华0&
妈豆72 &宝宝生日&积分248&
在买房子象买白菜的时代. J( j& R& [- O2 [
上面那些很难做到的
我当时就是想打听一下房子有没有出过啥大事情: J2 {/ W, P8 H+ w" \4 Q3 o% }
到第二天交定金，结果房子就木有了，被别人买了
注册时间&帖子1361&阅读权限100&积分6245&精华2&
妈豆8129 &宝宝生日&积分6245&
做自己该做的事情。
注册时间&帖子2193&阅读权限100&积分28409&精华0&
妈豆686 &宝宝生日&积分28409&
开头给中介朋友的题外话：我写的这些只是一个普通买房者在买房过程中自己观察总结的，可不是什么八一八贷款 ...来学习
大宝四周岁一个月了，一到秋冬季节易感冒，一感冒就喘息性支气管炎，年在梅州中医院贴过三伏贴了还这样，烦恼，求有经验的妈妈分享养儿经，谢谢。
祺福妈第一团 外贸原单德国玺堡颈椎保健太空枕头:/thread--1.html
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闺蜜家的小美女模特/thread-74894
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苗苗豆豆妈咪
妈豆8309 &宝宝生日&积分25917&
谢谢分享，学习了~
注册时间&帖子3&阅读权限100&积分226&精华0&
妈豆83 &宝宝生日&积分226&
学习了。。。。
注册时间&帖子431&阅读权限100&积分2624&精华1&
妈豆3538 &宝宝生日&积分2624&
挺实用.......
注册时间&帖子6679&阅读权限100&积分33169&精华0&
幺幺的妈咪
妈豆38270 &宝宝生日&积分33169&
总结得挺好！第11条首付款一般都是中介押五千左右，等房子水电都过户完才转给卖方，水电费一般也不会那么多啦，所以买方在这之前一定不能把中介费结清，不然两边都不理你就自己承担了；还有购房合同里面一定要备注卖方留下的物品清单和搬出时间，曾经看到论坛有个卖方搬走后把防盗门、灯什么的都拆走了
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妈豆1182 &宝宝生日&积分1107&
好仔细，真用心
平平安安，快快乐乐过好每一天
注册时间&帖子312&阅读权限100&积分1804&精华0&
妈豆2116 &宝宝生日&积分1804&
楼主写得很好，很实用。不过要自备锅盖啰，估计会有很多中介跑来这要扔砖头了。。。
注册时间&帖子1224&阅读权限100&积分7561&精华9&
妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
蜜思菜 发表于
楼主写得很好，很实用。不过要自备锅盖啰，估计会有很多中介跑来这要扔砖头了。。。 ...
中介是要跑来扔我吗？
注册时间&帖子1224&阅读权限100&积分7561&精华9&
妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
/aiq若水于墨 发表于
楼主说的对呀
是啊，也算是一点小小的经验了
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妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
非鱼_/祈福/ 发表于
09:49 4 o' K, Y# u( _&&H0 M
我家中介费也是在过户的时候付的，没办法，非让付) g4 p+ H' C* a" v* |7 Z. ~) C
要客户的电话，这个估计有点难度
但是，有一个方法就是， ...- a: z" y&&\6 \/ j9 I1 J
直接找房东确实能省更多钱，那点小中介服务费就不用计较了，就是真的有风险，这招得看情况用
注册时间&帖子1224&阅读权限100&积分7561&精华9&
妈豆1797 &宝宝生日&积分7561&
surfgirl3166 发表于
10:30 - p. J- }: P5 |& s3 d( T# g
好贴必须顶~~支持这样的美妈，感谢分享！! q3 F( U; ^7 n
谢谢顶贴啊，别忘了收藏咯
作为一个过来人，说说自己买二手房跟中介打交道的一些经验 ...
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