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买卖二手房避税 花招不可取
来源：北国网-半岛晨报
&&从新&国五条&重申二手房交易个税按差价的20%征收以来，各种媒体以及网上论坛就开始流传各种避税方式，&做低合同价&、&假赠与真转让&等交易避税方法开始现身。但这些花招真的是好办法吗？大连仲裁委员会副处长吴少云及大连市律师网、北京市融商律师事务所马文龙律师通过实际案例给出了答案。
&&&阴阳&合同 做低交易价风险大
&&网友&小牛&问：我以150万元总价卖房给唐女士。为少缴税，双方协商后，签订应付房产和税务部门的&阳合同&，标明交易总价100万元；在双方实际履行的&阴合同&中，将另50万元房款以&装修款&名义写入补充条款，由唐女士私下支付给我。这样，个税就能省一大笔钱。房子比网上挂牌价整整低4000元/平方米，税务工作人员能不能按房屋所在地段的基准价进行计税征缴？
&&【专家解析】&做低&也有限度
&&&做低成交价格&的手法在房产交易市场普遍存在，目的只为少缴税，但这个&做低&是有限度的。报税价格并不以买卖双方的意愿而定，一味做低，很可能在税务部门卡壳，从而按最低基准价计税。
&&根据《大连市地方税务局住宅类二手房转让计税价格核定工作数据管理办法(试行)》的规定，核定计税价格应综合考虑各小区影响价格因素，评估形成并及时公布各小区存量房交易平均价格，作为核定计税价格依据。同时，在平均价格基础上，引入楼层等价格调整参数，按高层、多层、别墅等住房类型设置不同的层高变动价格，实现计税价格&一房一价&。
&&如果二手房交易合同价格明显偏低，申报时系统会自动提示&无法通过&，&阴阳合同&也将失去意义。
&&另外，签&阴阳合同&同样存在风险。&阳合同&总房款中的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔房款能否如愿交割、如期交割均有一定风险。
&&如果房屋交易完成后，按照阴合同已经交完税，税务机关发现后，将进行罚款，一般按欠缴税款的2-5倍罚款。
&&虚构欠款 以房抵债 赔了夫人又折兵
&&网友&林女士&问：现在个人所得税太高，我想能不能以欠钱的名义，让别人起诉自己，然后以房抵债，房款私下再给？
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二手房避税方法全解读
　　政策解读
　　文件名称：
　　《国家税务总局关于加强交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发[号)
　　关键条款1
　　受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
　　律师解读
　　这条规定能对二手房交易中的“假赠与”行为起到震慑作用。对于卖房者来说，“假赠与”可以免交;对于买房者来说，卖房者逃脱赋税后自然会把房价降一点下来。可有了这条规定后，买房者恐怕不敢再接收“赠与”的房子。因为无论多少年之后，只要把房子转让，就得额外承担一笔数额不小的个人所得税。
　　该条款也有瑕疵。“有关合理费用”的含义过于笼统，哪些费用是合理的，哪些不合理?没有明确的标准，具体操作中恐面临较大的困难。
　　关键条款2
　　对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。
　　律师解读
　　这条规定明确了交易“假赠与”是违法行为，一经发现，要承担严重后果。尽管“假赠与”的双方存在默契，但只要发生纠纷，马脚马上就会露出来。
　　关键条款3
　　个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，在办理免税申请手续时，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料。
　　律师解读
　　赠与、继承、遗赠是三个内涵和外延并不相同的概念，不能以赠与将继承、遗赠等行为涵盖起来。否则，不仅会造成概念上的混乱，而且会引起法律适用上的混乱。这也许是整篇通知中最让人困惑的部分，如果对赠与、继承、遗赠等行为统统征收个人，便意味着国家已经开始变相开征不动产遗产税，这可是一个重大举措。
　　时下流行的避税方法
　　今年8月，吕先生把两年前以72万元购得的一套别墅以100万元卖给王先生。如果按照实际交易价格办理登记，吕先生需要缴纳5.5万元营业税、1万元个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需缴纳1.5万元的。双方为了避税，将合同价改为72万元，吕先生只需缴纳3.96万元的营业税，由于没有售房收入的差额所得，不需缴纳个税。同时，王先生的契税只需缴纳10800元。私下里，吕先生又与王先生签订了一份实价交易合同。
　　点评：一般情况下，房价的确定以送到交易中心的房屋买卖(阳合同)为准，如果私下签订的另一份合同(阴合同)约定不明确或者不详细，卖房者就有可能被买方钻了空子，只按照“阳合同”的价格支付款。
　　假送真卖
　　今年7月份，张先生通过“房屋赠与”的方式卖掉了。2003年，他以50万元购买了一套房产，现在以70万元出售，通过这种“房屋赠与”方式，可以为其减少3.85(70×5.5%)万元的支出和0.7(70×1%)万元的个人支出。
　　点评：房屋赠与在交易过程中，一般只收取手续费用，而由此涉及的营业税等税费都是免缴的。但是刚出台的政策规定，明确了房屋再转让时须缴纳20%个人所得税，如果买者日后想把这套“无偿获赠”的房产转让，不得不缴纳55115元的个税。
　　以租代售
　　“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先签订合同，租赁期限到办理产权过户不用缴纳营业税的时间(即取得产权5年)为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。
　　点评：房产价格的波动往往是买卖双方在签约时难以预料的。将来万一房屋价格上涨了，那卖方完全有可能宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定价格卖房子，这显然是买方所不能接受的。
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新政后二手房买卖四招避税利弊分析
来源：信息时报网络版作者：叶静　高江虹
　　新政实施二手房买卖成本增加四种避税方式能否安全省钱
　　南方网讯　今年6月1日起，转让购买两年内的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税(成交款5%的营业税及0.5%的城建费、教育费附加)，而以往营业税是以增值部分来缴交的，而且仅仅是卖出购买一年以内房产的才需要交营业税。另外，买卖144平方米以上的房子，须交纳3%的营业税。
　　新政之后，市民买卖二手房的成本大大提高了。然而近一个月来尽管二手房交易量下挫了1/3，价格却并没有什么大的下跌变化，甚至还走高了。据记者在一些房地产中介所了解，交易量下挫三分之一是因为市民的观望心态导致的，而目前不少市民已经在利用各种办法避税了。
　　记者近日走访部分市民和房地产中介公司，了解到目前市面上通行的有四种“合法避税”方式，这四种方式是不是真的可以让买卖双方安全地省钱？记者将约同房地产业专家与律师逐个进行点评。
　　避税1 真买卖假赠与
　　方法：通过“赠与”的方式进行产权转让，私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。
　　案例：市民李女士手头有套房子价值45万，有买主愿意出60万买下这套房子，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是本月初李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。
　　但是通过这种方式李女士心里也有个圪塔，面对记者的采访她表示，虽然这种方式可以避税，但是心里还是有点担心，他们走的程序是先收取购房者1万～2万元的定金，然后去公证处公证赠与的手续，再缴纳一半的房款，最后才去房管局过户，但是如果先公证过后，购房者直接拿赠与公证书完全可以通过法律或者别的渠道把房屋归到自己名下，如果这种情况发生，那么自己可就得不偿失了。在整个交易过程中，中介承担的风险更大了，所以以前1%的佣金一下子涨到了2%～3%。
　　地产专家点评：因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种“赠与”的方式承担的风险相对较大，如果私下交易被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。
　　避税省下多少钱
　　新政下需缴纳营业税：60X5.5%=3.3万元
　　假赠与需缴纳的营业税：0
　　但由于佣金提高了2%，所以成本有相应提高。此部分成本增长为：60X2%=1.2万元
　　省钱数额=3.3-1.2=2.1万元
　　避税2 定金当租金再过户
　　方法：双方可以在确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当作房款。
　　案例：黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5万买入价格原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500元，到了两年之后双方再行交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。
　　地产专家点评：由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。
　　节约数额：新政下需缴纳的营业税：64.5万X5.5%=3.5475万元
　　避税后缴交的营业税=0
　　省钱数额=3.3万-1.2万=2.1万元=3.5475万元
　　避税3 先公证买卖再过户
　　方法：通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
　　案例：胡先生的房子一直放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108万，因为刚刚买了1年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60万的价格卖出。双方约定今年年底去国土局进行最后的手续交接。省下的60万元双方则私下交易。
　　地产专家点评：通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。
　　节约数额：新政下需缴纳的营业税：120万X5.5%=6.6万元
　　避税后缴交的营业税=60万X5.5%=3.3万元
　　省钱数额=6.6万-3.3万=3.3万元
　　避税4 先签订合同再过户
　　方法：先签订合同再过户，这种“适用于”房产证办理后只差3个月就满两年的业主。当然这是最好的状态，如果双方协商妥了，可以比3个月这个时间更长，就相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。
　　案例：周女士今年3月份在天河北又购买了一套面积为133平方米的住房，就想把原来在革新路的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照现在的新政，这套40万的房子，如果按照46万卖出的话，可能要多交1.5万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备在年底等到房子满了两年之后，再到国土房管局最后交易，以避过缴纳营业税。
　　地产专家点评：双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。
　　避税省下多少钱
　　新政下需要缴纳的营业税：46万X5.5%=2.53万元
　　省钱数额=2.53万元
　　合法？违法？请听律师说法
　　不过她也指出，但是第一种方法实际上是“用合法的形式，掩盖了非法的目的”，属于违法行为。以赠与形式买卖房屋，其主观上是为了偷逃税款；另外，买方和卖方在交易过程中私下签定的协议不能“见光”，也不能进行公证，“而合同法第54条明确指出，用合法的形式掩盖非法的目的属于违法。”一旦出现有关法律纠纷，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的惩罚，严重的甚至要承担相应的刑事责任。
　　价格稍微上扬
　　●成本增加
　　●各种避税方式令需求增加
　　交易量总体下挫1／3
　　●市民的观望心态
　　●目前不少市民已经在利用各种办法避税
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二手房交易避税方法真买卖假赠与是什么样子的燕赵晚报05月14日 14:23　
　中国青年报04月09日 07:45人民日报03月31日 09:02腾讯房产02月27日 10:10刚需在买房之前一般都会在置业顾问的陪同下看房，你不能听置业顾问像你描述的，也不能仅仅看置业顾问带你看过的地方，一定要多留个心眼，多跑跑楼盘周边，多看看配套设施，这样才能选择出适合居住的好楼盘。重庆晨报01月23日 14:28腾讯房产01月22日 10:09准备买房的朋友很多，眼下可供买房人选择的房子也不少。作为买房人，选择什么样的房子才比较明智，不至于像一些买房人那样，在两三年后就因房子落伍而后悔呢？专家给您的建议是：选房首要关注舒适度。广西新闻网01月06日 16:41新华网 01月03日 13:20北京商报12月16日 09:28中国新闻网11月13日 14:43 24 条记录 1/3 页
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