临时建筑无房产证出租，租赁合同被判无效- 赵娜律师 - 110法律咨询网
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临时建筑无房产证出租，租赁合同被判无效
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张某诉称，经某公司同意，我与谢某于2008年9月30日共同出资25.7万元承接了王某在某公司1#，2#号餐厅。接手后，于同年10月份出资32.7万元对所承租房屋进行了装修。2009年1月2日，我与谢某签订协议，确认由我个人取得全部餐厅的经营权。经营期间，某公司以修路降低房价为由将租赁期限改为2009年6月1日至12月31日，并承诺由我优先续租。此外，我要求某公司为我提供所承租房屋的产权手续办理工商登记，但其一直拖延不提供。在我再三要求下，某公司分别于2009年4月13日，5月27日，11月24日向我提供房产证复印件，但该复印件并非我所承租房屋的产权手续。直到2009年12月即将续签租赁合同时，某公司才告知我所承租房屋属临时建筑，没有房产证。由于某公司的欺诈行为，双方所签订的租赁合同应为无效，某公司基于过错应该赔偿我因此遭受的经济损失。现诉至法院，请求确认我与某公司签订的《房屋租赁合同》为无效；判令某公司赔偿我各项经济损失，包括：装修损失32.7万元，餐厅转让费损失25.7万元，餐厅过户费1000元，人员工资损失16.8万元，广告费损失6800元，灭火器1300元，宿舍押金500元，宿舍取暖费400元，低值易耗品损失2170元；餐厅设施设备添置费损失38&026元；返还我所交付给被告的保证金4万元；承担本案诉讼费用。&某公司辩称，我公司于2008年9月30日签订的房屋租赁合同的相对方是谢某，而非张某。我公司与张某签订的房屋租赁合同的承租期是自2009年6月1日至2009年12月。在订立合同过程中，我公司并不存在故意隐瞒所出租房屋没有房产证的行为，因为从我公司提供给张某的房产证复印件上可清楚得知该房产证并不包括所出租的房屋。我公司与张某于2009年6月1日签订的合同合法有效，并已按合同约定交付给被告租赁标的，被告也使用了租赁房屋营业。原告在自己已经使用租赁标的，并且租期将尽的情况下主张合同无效于法无据。我亦不承担原告任何经济损失。依据我同原告签订的房屋租赁合同，被告应支付所欠房租5529.6元，实际使用房屋费用3801.6元，水电费2007.5元。原告还应承担因腾房所产生的房屋清理费用共11&580元，包括公证费1万元，搬运费1120元，空调拆卸费400元，搬运用料费60元。并由原告承担本案诉讼费用。原告张某对被告某公司的反诉辩称，反诉人出租的房屋未取得所有权证，因此属于违章建筑，是不允许出租使用的，更不得作为营业用房。因反诉人隐瞒所出租的房屋系违章建筑的真实情况，致使我无法取得营业执照，违反了诚实信用的合同原则，造成了合同的无效。故要求判决合同无效，并由反诉人赔偿经济损失。反诉人在诉讼期间未经我的同意擅自进入我所租用的房屋，在诉讼期间未经法院同意擅自进入餐厅强行将屋内物品拉走，并对餐厅进行施工，因此反诉人应自行承担其行为的后果。其强行拉走我的财物已经侵犯了我的财产所有权，属另一法律关系，我将通过法律程序解决。反诉人租金及水电费的计算没有事实根据，故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，2008年9月30日，谢某和王某签订《餐馆转让协议》，约定自2008年9月30日，王某将涉及北京市某区（白色餐饮楼）1号、东2号餐厅（以下简称争议餐厅）的房屋租赁合同的权利义务转让给谢某；确认租期至2010年3月15日；月租金总额为人民币16&589元。同日，张某与谢某共同支付餐厅转让费人民币257&000元。同日，谢某向某公司交纳过户手续费人民币1000元，某公司为其出具了收据。2008年10月12号，张某与谢某签订《饭店投资参股协议》，确认双方共同投资经营争议餐厅，投资、分红、经营风险各占一半。2009年1月2号，张某与谢某签订《餐厅股份出让协议》，确认谢某将争议餐厅所占的股份转让给张某，争议餐厅由张某独自经营。2009年6月1日，张某与某公司就承租争议餐厅的相关事宜签订《房屋租赁合同》，约定：承租期限自2009年6月1日至2009年12月31日；月租金总额为人民币10&368元；张某需交纳保证金共计人民币4万元，作为其履行合同、产品质量和售后服务承诺的担保；如张某违反合同的各项约定，保证金作为违约金；无论合同是否到期，翻建、改建、装修设施广告牌均属某公司所有，张某不得拆除；双方于2008年9月30日签订的租赁合同同时解除。后张某向某公司交纳了保证金人民币4万元。双方均认可2008年9月30日，某公司曾与谢某就租赁争议餐厅的相关事宜签订过房屋租赁合同，但张某主张其为该合同的实际履行者，某公司则主张2008年9月30日协议的相对方是谢某，与张某无关。张某实际经营、占用争议餐厅至2010年1月5日。因张某未按约定支付2009年12月的房屋租金，某公司于2009年12月16日、17日两次向张某发出《通知》，通知解除双方于2009年6月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求张某于2009年12月26日前腾空争议餐厅。之后，某公司又于2009年12月24日、27日、31日三次向张某发出《通知》，督促张某腾退。因张某拒绝腾退，某公司于2010年1月6日自行将争议餐厅腾空。期间，北京市国信公证处公证人员到场对腾空过程进行了公证。某公司为此支付公证费人民币1万元、搬运费人民币1120元、材料费人民币60元、空调拆机费人民币400元。某公司应张某拖欠水、电费的主张提供《水、电、气费通知单》4张。张某对该4张单据的真实性表示认可，但主张均已交付。某公司予以否认。张某未就其已交付的主张提供证据。经营期间，张某以办卫生许可证及执照为由分别于2009年4月、5月、11月自某公司处领取了房屋所有权证的复印件。争议餐厅所在的房产并未列入《房屋所有权证》。经查，争议餐厅所在的房产未经过合法的建房审批手续，也没有房屋产权证。2009年12月13日，张某向本院提起本诉讼。审理期间，受本院委托北京市价格认证中心对争议餐厅装修的现值进行了评估，结论为人民币224&655元。鉴定费为人民币8143元。为经营需要，张某雇佣人员，并支付工资，但未能就其主张的实际支付工资的具体数额提供充足证据。为解决雇佣人员的居住，张某另支付宿舍取暖费人民币400元。此外，张某印制了宣传材料，为此支付印刷费人民币6800元。张某于2009年12月13日向本院提起本诉讼。【审理查明】&违反法律和行政法规强制性规定的合同应为无效。争议餐厅所在的房产未取得合法的建房审批手续，也没有房屋产权证，故张某与某公司就上述房产所签订的协议均违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应为无效。则因该合同取得的财产，应当予以返还。现张某要求某公司返还保证金4万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张某系通过转让方式取得的经营权，其理应对该房产能否用于经营有一定的认知，故张某对于双方合同无效结果的发生亦应承担一定的责任；因双方在签订《房屋租赁合同》时，对于履行合同后的结果已有预期；张某在承租房屋后确已使用房屋，合同期即将届满，合同目的已基本实现，故本院将在综合考虑上述因素后，对张某所主张的装修损失、餐厅转让损失的赔偿数额酌情予以判定。因雇佣人员及进行广告宣传是张某的自主行为，在张某确已实际进行经营的前提下，上述相关损失理应由张某自行承担。灭火器、低值易耗品、添置的设施设备中动产部分应包括在某公司腾空争议餐厅时搬离的物品中，附着于不动产上不可移动的部分，其价值应包括在装修鉴定中，本院不再另行确认。宿舍押金系基于张某与他人形成的租赁关系而发生，与某公司无关，且可以退回，故不应由某公司承担赔偿责任。《房屋租赁合同》虽然为无效，但张某仍应比照合同的约定支付其实际占用争议餐厅期间的房屋使用费及按实际发生量支付水、电费用。因腾退房屋是某公司的自主行为，因此而发生的费用应由其自行负担，故本院对其要求张某支付房屋清理费的反诉请求不予支持。双方就返还物品所发生的争议另案予以解决。【审理结果】&判决如下：张某与某公司于二OO九年六月一日签订的《房屋租赁合同》无效；本判决生效后七日内，某公司返还张某人民币四万元；本判决生效后七日内，某公司赔偿张某人民币二万八千八百五十元；驳回张某其他本诉诉讼请求；本判决生效后七日内，张某给付某公司房屋使用费人民币九千三百三十一元二角、水电费人民币二千零七元五角；驳回某公司其他反诉诉讼请求。
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相关法律知识2018一级建造师《工程经济》辅导试题及答案（8）_一级建造师_中大网校
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2018一级建造师《工程经济》辅导试题及答案（8）
发表时间： 16:57:01 来源：互联网
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知识点：设备租赁与购买方案的比选分析【经典例题】1.某企业利用借款购买的一台生产设备，每期按规定提取折旧费15万元，每期借款利息3万元，该企业营业税金及附加率为5.5%，所得税税率为25%，则企业购买该项设备带来的每期税收节约为()万元。A.5.49B.4.58C.4.50D.3.75【答案】C【解析】本题考查的是设备经营租赁与购置方案的经济比选方法。在设备租赁与购买方案比选分析中，税收优惠是重要的基础。其中，设备购买背景下，折旧费和贷款利息可以计入成本，进而避税。于是，企业购买该项设备带来的每期税收节约=(15+3)×25%=4.50(万元)。2.某施工企业拟租赁一台施工机械，已知该施工机械的价格为72万元，租期为7年，每年末支付租金，租金按附加率法计算，折现率为10%，附加率为4%，则每年应付租金为()万元。A.13.44B.20.37C.12.27D.14.79【答案】B【解析】本题考查的是设备经营租赁与购置方案的经济比选方法。根据附加率法的计算公式，每期租金=72/7+72×10%+72×4%=20.37(万元)。3.对于承租人而言，设备经营租赁与购买设备相比的优越性，体现在()。A.在资金短缺时可用较少资金获得急需的设备B.可获得良好的技术服务C.可减少投资风险D.在租赁期间可以将设备用于抵押贷款E.贷款利息可以享受税费上的优惠【答案】ABC【解析】本题考查的是设备租赁的概念。对于承租人而言，基于使用权的经营租赁与购买设备相比，其优越性包括：在资金短缺时，可用较少资金获得急需的设备;可获得良好的技术服务;可保持资金的流动状态;可避免通货膨胀和利率波动的冲击，减少投资风险;设备租金(租赁)可以在所得税前扣除，能享受税费上的利益。【考频指数】★★★★【考点精讲】一、设备租赁1.设备租赁是设备使用者(承租人)按照合同规定，按期向设备所有者(出租人)支付一定费用而取得设备使用权的一种经济活动。设备租赁一般有融资租赁和经营租赁两种方式。在融资租赁中，租赁双方承担确定时期的租让和付费义务，而不得任意中止和取消租约，贵重的设备(如重型机械设备等)宜采用这种方法;而在经营租赁中，租赁双方的任何一方可以随时以一定方式在通知对方后的规定期限内取消或中止租约，临时使用的设备(如车辆、仪器等)通常采用这种方式。对于承租人来说，设备租赁与设备购买相比的优越性在于：(1)在资金短缺的情况下，既可用较少资金获得生产急需的设备，也可以引进先进设备，加速技术进步的步伐;(2)可获得良好的技术服务;(3)可以保持资金的流动状态，防止呆滞，也不会使企业资产负债状况恶化;(4)可避免通货膨胀和利率波动的冲击，减少投资风险;(5)设备租金可在所得税前扣除，能享受税费上的利益。设备租赁的不足之处在于：(1)在租赁期间承租人对租用设备无所有权，只有使用权，故承租人无权随意对设备进行改造，不能处置设备，也不能用于担保、抵押贷款;(2)承租人在租赁期间所交的租金总额一般比直接购置设备的费用要高;(3)长年支付租金，形成长期负债;(4)融资租赁合同规定严格，毁约要赔偿损失，罚款较多等。二、设备经营租赁与购买方案的经济比选方法租赁费用主要包括：租赁保证金、租金、担保费。(1)租金的计算①附加率法附加率法是在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金。每期租金R表达式为：P——租赁资产的价格;N——租赁期数，可按月、季、半年、年计;i——与租赁期数相对应的利率;r——附加率。②年金法年金法是将一项租赁资产价值按动态等额分摊到未来各租赁期间内的租金计算方法。年金法计算有期末支付和期初支付租金之分。期末支付方式支付租金Ra的表达式：Ra——每期期末支付的租金额;P——租赁资产的价格;N——租赁期数，可按月、季、半年、年计;i——与租赁期数相应的利率或折现率。期初支付方式支付租金Rb的表达式：期初支付公式其实质就是本应该在期末支付的租金，需要在期初支付，两个租金在期初和期末的等值计算。记住期末支付的租金计算方式，然后将这个年末租金(终值)按租赁期的利率折算到年初租金(现值)。(2)设备租赁与购置方案的经济比选对于承租人来说，关键的问题是决定租赁设备，还是购买设备。而设备租赁与购置的经济比选也是互斥方案选优问题，一般寿命相同时可以采用净现值(或费用现值)法，设备寿命不同时可以采用净年值(或年成本)法。无论用净现值法，还是净年值法，均以收益效果较大(或成本较少)的方案为宜。在工程经济互斥方案分析中，为了简化计算，常常只需比较它们之间的差异部分。最简单的方法是在假设所得到设备的营业收入相同的条件下，将租赁方案和购买方案的费用进行比较。根据互斥方案比选的增量原则，只需比较它们之间的差异部分。设备租赁：所得税率×租赁费-租赁费设备购置：所得税率×(折旧+贷款利息)-设备购置费-贷款利息由于每个企业都要依利润大小缴纳所得税，按财务制度规定，租赁设备的租金允许计入成本;购买设备每期计提的折旧费也允许计入成本;若用借款购买设备，其每期支付的利息也可以计入成本。在其他费用保持不变的情况下，计入成本越多，则利润总额越少，企业交纳的所得税也越少。因此在充分考虑各种方式的税收优惠影响下，应该选择税后收益更大或税后成本更小的方案。【速记点评】关于设备租赁的概念及优缺点只需要理解即可，多考查文字判断题;而租金的计算是历年考试的高频考点，附加率法和年金法需牢牢掌握。方案比选时，多考查税收优惠下的方案比选。谨记租赁费和购置费均可计入成本，计入成本越多，利润总额越少，所得税缴纳额越少，收益越大。这是合理避税的一个方面。编辑推荐:一建准题库,直播刷题学习平台!(一站式解决做题、听课两大需求.)注册成为会员享有更多优惠: & & && &点击:&
（责任编辑：lqh）
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多项选择题我国《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定(
)等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。A．租赁期限B．租赁用途C．违约责任D．修缮责任E．租赁价格
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