商铺预售许可证有什么条件_产权产证_土巴兔装修问答
商铺预售许可证有什么条件
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商铺预售许可证有什么条件
提问者：郭睿德|
时间： 09:26:00
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安徽金洪装饰有限责任公司
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其法定依据是：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；③、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2、《城市商品房预售售管理办法》第五条与《房地产管理法》第四十四条内容相同；第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
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河源市原创品味装饰有限公司赣州分公司
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：①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；③、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2、《城市商品房预售售管理办法》第五条与《房地产管理法》第四十四条内容相同；第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
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其法定依据是：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：①、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②、持有建设工程规划许可证和施工许可证；③、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；④、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2、《城市商品房预售售管理办法》第五条与《房地产管理法》第四十四条内容相同；第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
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所有回答：&42355
商铺房预售需具备以下条件：(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间；(五)七层以下的达到主体工程封顶；七层以 &&上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；
回答数：17932|被采纳数：52
李氏二小生
所有回答：&17932
你好，（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； &&
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； &&
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（四）低层住宅需要封顶，高层住宅需要完成2/3以上。希望我的回答对你有所帮助
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商铺买卖需要注意什么问题？需要出示哪些证件
来源：房天下 &&发布时间：
商铺出售是商铺所有权也即是产权的转移，一般来说商铺购买者拥有商铺，商铺是专门用来商业经营活动的，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所的内容，那么想把商铺用做投资的话。需要注意什么问题？商铺买卖需要出示哪些证件？
商铺买卖需要注意什么问题 一、承租商铺之前，应当赴该商铺所在核心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。 3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 二、免租装修期，中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的。 三、租赁保证金，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用。 四、税费承担，按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费。 商铺买卖需要出示哪些证件 购买时，需审核及销售商是否具备从到房产销售的一切证照（即），核查有无抵押行为，以免将来办不出产证。 1、使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护； 2、建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程也是违章建筑，不能领取房地产权属证件； 3、用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序； 4、建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的均属违章建筑，不受法律保护。建委负责开工审批等项工作； 5、：商品房的主管机关是厦门市城市综合开发管理，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。 以上就是商铺买卖需要注意什么问题？商铺买卖需要出示哪些证件的全部内容，商铺出售合同是商铺出售过程中关于权利和义务的合同。商铺出售是商铺所有权即产权的转移，一般商铺购买者拥有商铺产权证，商铺的产权总共有40年，商铺产权人拥有商铺处置权、收益权等权益。
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买商铺需要什么手续
09-03-26 &匿名提问
随着商铺投资热席卷全国的众多城市,在高回报率的背后，“风险”这个比较抽象的词在一系列的纠纷中逐渐具体化起来，让人不由得注意到，在火热的商铺投资市场背后也存在着巨大的风险。日前，来自天津市三大房地产咨询机构的资深人士——中原地产商务部总监容淑贤、21世纪不动产总经理崔晶雪和戴德梁行房地产顾问公司总经理赵勇，就目前商铺投资中存在的八大风险，一一提出了化解的方法。 　　逐渐显现的产权商铺风险 　　人们认为“投入门槛低，且每月还可坐收稳定的租金，以租养铺，这样的投资会带来长达数十年的高收益”，甚至表示“就算发生最坏的情况，也还有房产证在手上，最多是损失了租金收入，商铺的增值能通过转让拿回投入的钱”。 　　事情真能这么乐观地发展下去吗？人们投资商铺无非是希望商铺能够增值，但是，商业地产具有不同于住宅、办公楼的特性，商铺是商业租户用于经营的空间，它的价值不仅体现在土地价值上，还体现在它能为经营者带来怎样的经营条件，这种价值提升是通过商业地产的定位、规划、招商和经营管理来实现的长效增值。例如，一个商场，建成后的头几年，往往处于市场培育期，平均租金水平相对较低，但是，经过长时间的市场培育，通过租户调整、宣传推广、客户服务等一系列手段，商场的知名度、客流量等都获得提升，租金水平就会稳步攀升。租户愿意承受的租金水平不是绝对的，而是取决于它租用了这个商铺所能产生的经济效益。这种租金水平的提升，即商铺价值的提升是另一个方面营运增值。中小投资者仅了解上述的风险带来的危害是不够的，还需要对项目的更多宏观、微观的细节进行详细分析，并作好前期的预防工作来避免风险。 　　八大风险与破解对策 　　1、开发商的信用和管理风险 　　目前产权商铺取得投资者信任的，比较普遍采取了“售后返租”形式。一般来说，越是自有资金和流动资金缺乏的开发商，越喜欢搞这种售后返租的销售行为，一旦其资金链出现问题，购买者的投资回报就无法得到保证。甚至一些信誉不良的开发商只给付一年租金回报后，就没有办法继续给付。“卖出去的商铺泼出去的水”。人们要警惕：开发商销售完毕，拿了钱就走人，没有协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节。此外，商场整体营销没有加上，商场不统一进行季节性或节日性活动，难以积聚消费者人气。甚至一些经营不好的商铺退出后，没有后续者经营，闲置商铺的数量如果不断增加，对周边商铺将带来相当不利的影响。大量购买小铺位的投资客们期待的巨额回报根本无从谈起，更别提回租期满后，后期管理的到位了。此外，一些开发商故意夸大投资回报率，使购房者投资回报根本无法实现。另外，商业与地产危险的“两张皮”现象，还会在商业地产开发商和经营商、物业管理商三方存在不规范交接，这样都为未来的经营埋下后患，生出扯不清的三角债。 　　对策：经营管理是商铺投资成败的关键。所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。地段相同，业态一致，但不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。现在的商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般都要面对发展商自己招商和经营管理的问题，而现时一些商业物业的发展商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。因此，人们投资商铺，一定要选择信誉良好，且具有统一、强大的经营管理能力的开发商，要多了解开发商的信誉，了解其过去开发项目的业绩和管理能力。 　　2 、商铺招商定位模糊和过度炒作的风险 　　产权人或开发商的策划和招商能力有限，没有经过详尽的市场调查盲目兴建，定位模糊，宣传没有达到预期的效果，招商困难。而开发商经营业种业态因招商困难胡乱安插，造成商场业种业态混乱。例如，女装内衣的商铺与男装西服的商铺比邻，浓烟滚滚的餐饮摊位与排斥异味的茶叶作坊相对。此外，一些招商过程中还存在着热炒商铺提前“透支”升值潜力的弊端。商铺的炒作一般有两种形式。一是炒家通过低价购进商铺，高价售出后赚取差额。二是在项目刚开始招商期间，职业炒家整租几十个铺位，然后分租给其他商家，分租的租价大多高于整租的价格，如果项目很吸引商家，便能很快分租出去，且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好，商家不愿贸然进驻，“炒铺团”可以低价租给熟识的商户，或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来，营造商铺抢手的假象以吸引商户。经过“炒铺团”短期炒作后，虚高的租价令商家很难平衡流水和收支，商户更换频率过高，导致市场流动性过强，商铺品质无法得到保证，人气很难聚集，商铺经营出现恶性循环。更有甚者，一旦商铺经营困难，“炒铺团”租用的大面积商铺集体退租，其他商家的利益将受到严重侵害。 　　对策：因此，商户们在选择商铺时应该对商场的状况作一定的了解，准确判断市场和商铺未来的价值性，避免盲目跟风。普通投资者要对一些炒作行为警觉。 　　3 、商铺的硬件及交通条件带来的风险 　　一些投资人因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，但是商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺设计上有不足，等有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才发现问题。商铺选址也是至关重要的。如果公交、地铁、快速路、停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营。交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 　　对策：人们要考虑到商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有水、电、煤、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。投资人在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，力争做到有备无患。投资商铺考虑的因素非常多，即使是同一个项目的不同位置的商铺选择就是一个“技术”难题。如拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”，三岔路的正面位置的商铺也是非常理想的店铺。 　　4 、商圈不佳与消费资源不足造成的风险 　　商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模与覆盖范围等。商情阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流量是针对商铺价值的“微观”量化。一般来说，一个5万平方米的大型商业设施可以承担周边20万人口的消费量。对一些中小城市来说，这种大型商业设施周边可能本地居民消费资源不足，因此要注意控制规模，并选择在外地流动人口较多的地区。一些新商圈也要注意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺，必须要有能坚持长期经营的实力。 　　对策：投资商铺要考虑当地居民生活水平与商场的档次是否匹配。如果当地人口消费量不足以支撑商场的营运成本，还要考虑是否有足够的外来消费人口。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前两至三年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺就是值得投资的“绩优股”。 　　5 、投资者自营“养铺”风险 　　投资者如果是首次经商，处于创业摸索期，容易失败。例如，商品组合不符合潮流，容易产生存货；难以掌握消费者心理，品位不合消费者需要；常忘了自身投资的金额，造成成本低估；对市场和周围消费水平估计不足。而投资者如果不懂养铺技巧，生铺可能就不能作成熟铺，就会形成投资风险。而生铺要成熟需要一段时间，投资回报率较低。生铺必须慢慢培养自己的品牌、渠道与购买人群。因此，投资生铺需要承担更多的风险。即便是一些生铺选在了成熟的老商圈中，也不要以为很快就能借势，因为这里商家竞争实力更强，生铺可能还没有成熟起来就会被强大的对手打败。 　　对策：投资商铺，选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的风险也会加大。投资者还可通过互联网、专业书籍等评估所投资商铺的行业发展潜力作为投资决策重要依据。 　　6 、商铺投资者转租的风险 　　在转租中，可能遇到市场变化带来的商铺贬值的风险。找到了转租对象后，可能对方缺少扭亏为盈的能力，可能会带来进一步拖欠租金的风险。而高质量的租户，可以承受更高的租金，可以签订更长更稳定的租期，也拥有更好的诚信度。对于投资期楼的投资者，在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何，这些是非常必要的程序,否则一个商铺地段再好但出租不出去，也是没有投资价值的。 　　对策：因此投资者要注意考察转租对象的信誉和实力，尽量找一些有品牌实力的商户签下长期租约。套现能力是评估一个商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投资者可以顺利实现转让、转租，成功套现，在商业旺区内业主还可以向租户收取高额的“建设费”或“顶手费”。经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现租赁矛盾等纠纷，将增加套现风险。 　　7 、产权商铺的资金成本的风险 　　商铺投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。商铺初始售价的高低，将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高。 　　对策：资金成本风险是投资产权商铺最容易被忽视的。人们不仅要看到商铺价值提升是一个动态的过程，而且还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺起到的作用。商铺投资作为房地产投资的一种特殊形式，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。 　　8、 政策和政府规划的风险 　　对于产权商铺，实际上国家归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。部分银行已经停止了对产权式商铺的按揭业务。其他银行也加大了对产权式商铺的按揭监管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部门也加大了对产权式商铺的审批力度，要求其商铺的分割要有明确的限制，并且要实体分割、要能够独立经营。建设部日起施行的《商品房销售管理办法》中明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。此外，一些商业设施经过几期招商，会遇到不同的政策限制，或者一些零售商品商铺变更为餐饮服务类商铺，会遇到卫生、消防等不同的审核手续。政府规划部门也会给商铺投资者带来损失。例如一些城市正在进行拆迁改造，而投资者并不知道看中的门脸商铺属于拆迁让路之列。这些会给沿街商铺的经营者带来负面影响。一些旧商铺如果属于危房，其转让协议将无效。还有一些城市的风貌建筑商用房也有严格的审批程序。 　　对策：投资者尽可能通过各种渠道了解相关政策和规划，防患于未然。城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。因此，多关注城市规划政策，对降低投资风险、提升升值空间大有裨益。 （刘英潮）
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　　二期项目所处的地方还是大片空地，上面长着杂草
&&&&近日，成都商报记者接到市民反映称，成都佳飞国际建材家居市场二期商铺未取得预售许可证就公开销售，涉嫌违规售房。记者调查发现该情况属实，而其售楼人员也直言：“严格来说这是违规，这是一个潜规则。”
&&市民疑惑&&商铺销售中 却无预售许可证&&成都佳飞国际建材家居市场（以下简称“佳飞建材市场”）的售楼部在天府广场。近日，市民罗女士来到售楼部准备购买商铺，一番咨询下来却发现，开发商甚至拿不出房屋预售许可证以及各种相关证件。&&在楼盘宣传册上，佳飞建材市场位于新都和青白江货运大道与国道108交汇处，由成都佳飞投资有限公司斥资20亿打造，总占地1024亩，规划建筑面积80万平方米。&&罗女士咨询现场一名销售经理秘书后得知，市场共分两期开发，一期商铺只租不卖，目前已经开业；可以售卖的二期商铺目前还没建成，预计明年10月交房。&&楼盘工作人员告诉罗女士，二期共18栋商铺公开销售一年多，销售火爆，现在只剩最后两栋即将开盘。罗女士提出想看房屋预售许可证，但得到“证件还在办理之中”的答复。&&销售人员称&&销售火爆 预售许可证还在办&&5月15日，成都商报记者来到位于青白江弥牟镇的佳飞建材市场，一期商铺刚开业没两天，一些入驻商家正进行装修。&&记者以顾客身份走进接待中心，一名叫谭博的置业顾问对记者称，目前，一期商铺已经全部出租并开业，二期预计6月初动工，占地547亩，有18栋、共1900多套商铺可租可买，每间商铺只有31.8㎡，一楼均价13500元/㎡，二楼均价8000元/㎡。一年多来，这些商铺销售相当火爆，有16栋的商铺已基本卖完，只剩16栋、17栋。&&谭博现场给记者算了一笔账：二期1900多个商铺，按30多万元/间的均价计算，销售额已接近6亿元。而在次日举行的17栋商铺开盘首日，购房者还能享受到2个点的优惠，提前交3万元即可预定排号。&&5月15日当天，记者在佳飞建材市场的售楼部内没有看到应该公示的《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》等房地产“五证”，面对记者的询问，谭博坦言，证件都还拿不出来，但购买绝对没问题。&&“严格来说，这算违规，但它算是一种潜规则。”谭博说，该市场现在还没拿到1024亩的土地指标，所以国土证、预售许可证、施工许可证、建设许可证等证件都还在办理。但购房者可以放心的是，公司早已将土地款全部缴清，这些缴纳证明都可以查看，市场土地的“红线定桩”也早就完成了。&&为了证明自己所说的“购买绝对没问题”，该销售人员又出示了一本“佳飞建材市场二期土地款缴纳情况”小册子。厚厚的文件夹里装满各种“证明”、“情况说明”、银行小票等，记者看见其中确有不同部门出示的证明文件，证实销售人员关于“土地款缴清”、“红线定桩已完成”等说法。
&& &&青白江房管局&&该建材市场没有预售许可证&&5月15日，记者前往青白江政务中心房管局窗口查询得知，佳飞建材市场没有取得预售许可证。当记者询问能否购买时，窗口一名工作人员表示：“谁也说不清楚。”&&根据我国《城市商品房预售管理办法》，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” &&律师说法&&无预售许可证 购买有风险&&泰和泰律师事务所律师杨杰表示，根据商品房预售管理办法，开发商在取得预售许可证前不得预售房屋。而购买无预售许可证的商品房具有风险，因为即使跟开发商签订了商品房买卖合同，在法律上也认定为无效。即购房者交了钱想买房，最后却可能竹篮打水一场空，不受法律保护。&&成都商报记者 任翔 蓝岚 摄影报道
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