展开全部下一篇：培养土的种类有腐叶土、厩肥土、园土和田泥、塘泥、砻糠灰、黄沙、木屑、砖渣、垃圾土等。下面小编详细介绍下阳台种菜培养土的种类及配置方法。土钉墙施工工艺为:开挖第一层基坑土层，设置土钉，土壁挂网，喷射混凝土护坡面层:依次进行第二层土层施工，直至达到设计开挖深度。多肉观音莲的养殖方法 1、土壤 养殖多肉观音莲时，要求疏松肥沃的土壤，可以是腐叶土或草炭土、粗沙或蛭石各一半，并掺入少量的骨粉等钙质材料。多肉观音莲的养殖方法 1、土壤 养殖多肉观音莲时，要求疏松肥沃的土壤，可以是腐叶土或草炭土、粗沙或蛭石各一半，并掺入少量的骨粉等钙质材料。盆土根据山茶花的生长特性，宜选用微酸性(PH值5.5—6之间)、肥沃、排水良好的混合土作盆土。特别要注意排水良好，忌用石灰质土壤。上盆生根的菊苗可先栽于16-20；厘米口径的泥盆中，底部垫瓦片3块，以遮断排水孔，但不堵塞排水，然后加一些培养土（培养土可用菜园土40%、和盆栽宜用富含腐殖质、疏松肥沃的沙质培养土，可用松针土、草炭土、山泥、面沙土等配制。盆栽德国报春花，盆土可用腐叶土、园土加少量河沙，拌匀配制培养土，另加少量腐熟饼末或骨料作基肥。一品红宜于每年早春换盆、换土一次。换盆时，应将原土坨肩部土境以及外围的陈土、烂根除去，并适当修剪断根和枝条。蒲葵喜湿润,肥沃,富含有机质的黏土壤.养护要点:蒲葵盆栽时可使用腐殖培养土作盆土,每2-3年翻盆换土一次.确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
添加关注成功！
你可以去查看你关注的人与关注你的人
确定要移除此人吗？移除后，此人将不在你的列表中显示，也不能接收你的动态。
是否要取消关注？
请输入登录信息&&
律人房地产团队的博客：
访问人数：25658
博客等级：
搜房网币：
&&请您后再发表留言
我的分类文章
我的最新文章
我的热门文章
gzzhangjingls
关注博客发文动态
集体土地上合作建房的法律问题解析
1992年11月，深圳市坳下股份合作公司（以下简称“坳下公司”）与深圳市北开电器有限公司（以下简称“北开电器”）签订《转让土地使用权及建房合同书》，约定将涉案房产所在近四千平方米集体所有土地使用权转让给北开电器开发建房，建房资金由北开电器承担，坳下公司为所建房产办理房产权证书。合同签订后，北开电器投资兴建了涉案房产所在楼盘“依仙湖居”（原名“仙景莱”），该楼盘于1997年11月竣工，后经验收合格。& & & & 2002年，北开电器与深圳市广天地房地产交易评估有限公司（以下简称“广天地公司”）签订《“仙景莱”公寓委托转商品房销售代理合同》，授权广天地以包销形式负责“依仙湖居”的销售工作。2004年3月，广天地公司与深圳市谦虑得实业有限公司（以下简称“谦虑得实业”）及江山红（谦虑得实业董事长）签订《承包合同书》，约定由江山红承包经营广天地公司下属的代理二部，期间代理二部发生的一切债权债务由江山红全部承担。在代理期间，江山红与北开电器签订了《“仙景莱”公寓转商品房销售代理合同》，双方约定将《“仙景莱”公寓转商品房销售代理合同》的权利义务和责任无偿转让给谦虑得实业，谦虑得实业因履行合同发生的一切行为及债权债务与广天地公司无关。2004年5月，北开电器与谦虑得实业签订《“仙景莱”公寓委托转商品房补充协议》，授权谦虑得实业办理“仙景莱”公寓转商品房手续和代理销售。& & & &2005年8月，深圳市国土资源和房产管理局与坳下公司签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定将“依仙湖居”所在地块出让给坳下公司使用，由坳下公司支付地价款，土地用途为居住用地，土地性质为商品房，合同签订后，坳下公司依约付清了地价款。至此，依仙湖居所在地块土地性质产生了转变，从集体所有转为国家所有，坳下公司取得了该地块的土地使用权。2006年3月，“依仙湖居”取得分户产权登记，所有权人为坳下公司。随后，北开电器与坳下公司签订协议书，约定由坳下公司为“依仙湖居”购房者办理房地产证，北开电器一次性向坳下公司支付税务保证金及办证费。& & & &2006年5月，杨某与谦虑得实业签订《依仙湖居认购合同》，约定杨某认购涉案房产，房屋总价15万元，首付款3万元。认购合同签订后，杨某向谦虑得实业支付了首期款3万元，随后办理入伙手续，并开始使用涉案房产，但一直未办理按揭手续支付余款，谦虑得亦一直未给杨某办理房地产证。2007年10月，杨某将坳下公司、北开电器、谦虑得实业共同诉至法院，要求三公司为其办理涉案房产房地产证。法院遂判决被告坳下公司于判决生效后及原告付清全部购房款之日起90日内为原告办妥涉案房产的房地产证，被告北开电器及被告谦虑得实业为被告坳下公司办理房地产证提供必要的协助。法律分析：一、合作建房的法律问题& & & &房地产合作开发建房合同，是指依法取得国有土地使用权从事房地产开发建设项目的建设单位，与其他单位之间达成的关于在资金、技术等方面合作开发房地产项目并按一定比例分配建设项目成果或利润的行为。（一）合作建房的主体& & & &合作建房不是一种个人行为，而是一种企业行为,凡是不具备房地产开发资质证书的，均不得从事房地产开发活动。最高人民法院将合作开发房地产活动区分为依法成立房地产开发企业并取得资质证书的行为及合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的行为。& & & &本案中，无论是坳下公司还是北开电器，均不具备房地产开发资质证书，双方也没有成立房地产开发公司进行合作建房活动，双方并不具备合作建房的主体要件。（二）合作建房的土地性质& & & 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条明文规定，土地使用权可以作价入股，合作开发经营房地产。合作建房的前提是取得国有土地使用权，其使用土地应为国有性质。& & & &本案中，坳下公司约定转让给北开电器的地块的土地性质为集体所有，法律明确规定集体土地不准转让，因此坳下公司与北开电器的转让协议无效，，所以在2005年之前，依仙湖居一直是“小产权房”。直到2005年坳下公司与深圳市国土资源和房产管理局《深圳市土地使用权出让合同书》，约定将“依仙湖居”所在地块出让给坳下公司使用，由坳下公司付清地价款后，依仙湖居才具备取得分户产权登记的条件，即性质为可向社会公开销售的商品房。（三）合作建房合同效力问题& & & &合作建房合同效力有以下三种情况：& & & &1.合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。& & & &2.当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发资质或已依法合作成立具有房地产开发资质的房地产企业的，应当认定合同有效。& & & &3.土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。& & & &本案中，坳下公司和北开电器一直不具备房地产开发经营资质，也一直未成立具有房地产开发资质的房地产企业，双方签订《转让土地使用权及建房合同书》中的合作建房应认定为无效。（四）名为合作开发房地产合同实为其他合同& & & &1.若合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为“土地使用权转让合同。”& & & &2.若合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为“房屋买卖合同。”& & & &3.若合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为“借款合同。”& & & &4.若合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为“房屋租赁合同。”& & & &本案中，坳下公司提供土地使用权，并且不承担经营风险，可认定双方签订的《转让土地使用权及建房合同书》实为土地使用权转让合同，但因其时转让的地块性质为集体土地，违反了国家强制性规定，该土地使用权转让合同也无效。二、商品房包销转委托的法律问题& & & &商品房包销，是指开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将其开发建设的已建成符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销人以开发商的名义进行销售，包销期满，对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为。& & & & 本案中，北开电器与广天地公司签订的即为包销合同，由广天地公司进行销售，包销期满后，按照约定的价格购买剩余房屋。随后广天地公司与谦虑得实业及江山红又签订《承包合同书》，在征得北开电器书面同意后，谦虑得实业成为委托代理中的复代理人。& & & &根据《民法通则》第六十八条规定：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”& & &《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”& & & &包销作为特殊代理的一种，适用《民法通则》和《合同法》关于转委托的规定，除非紧急情况下处于维护委托人的利益，一般情形的转委托需经委托人的同意，否则将对复代理人的行为负责。& & & &本案中，北开电器以实际投资建设人的身份委托广天地公司进行代理销售，广天地公司转委托谦虑得实业，转委托行为征得北开电器同意并签订补充协议，该包销合同转委托的行为有效。三、购买商品房的注意事项& & & &案例中，杨某在未明确房产的土地使用权人、房产所有权人的情况下就签订购房合同，引起了日后的矛盾和纠纷，可见，购房者在购买商品房时，一定要多留心眼。（一）首先要检查五证：即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品 & 房销售（预售）许可证》。 & & & & 特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作假。签合同前，要看清楚所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。（二）明确预售合同补充条款& & & &第一、明确房屋所有权证办理的时间。& & & &第二、明确无法办理按揭双方的责任。无法办理按揭的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，要明确无法办理按揭时，双方各自的责任是什么。& & & &第三、明确公摊建筑面积。& & & &第四、明确退房责任。四、承担房产过户登记义务的主体& & & &我国房地产以登记为准，在办理房产过户登记时，以房地产证上的登记产权人为依据。& & & &本案中，“依仙湖居”楼盘于2006年3月取得分户产权登记，所有权人为坳下公司，因此，应由坳下公司承担房产过户登记义务，为购房者办理房地产证。北开电器作为实际投资建设方、谦虑得实业作为代理销售方，则应提供必要的协助。 & & & &另外，坳下公司与北开电器签订过协议书，约定由坳下公司为购房者办理房产证，本案中，即使不存在这个约定，也应当由作为“依仙湖居”楼盘所有权人的坳下公司承担办理房产过户义务，这里要注意到，即使双方约定由北开电器承担办理房产证义务，此约定是无效的，因为法律明确规定要求房地产证上的登记产权人承担房产过户登记的义务。
阅读 (4590) | 评论 (0) |
前一篇：后一篇：
&&请您后再发表评论
&分享到微博&
搜房网用户可以先再评论
内容：请登录
转载成功！
文章分类：
我的所有文章
创建新的分类：
博文已成功转载！
对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有集体土地房屋买卖能否买卖_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
集体土地房屋买卖能否买卖
阅读已结束，下载文档到电脑
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，方便使用
还剩2页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢土地证过户,你好！我想问下我是年前在城农买了块土地准备建房33_中国法网论坛
&&>>&->&&->&土地证过户,你好！我想问下我是年前在城农买了块土地准备建房
积分:-609400
经验:-76281
你好！我想问下我是年前在城农买了块土地准备建房，现在是集体土地，土管的说过户的话要变成国有土地，这到底是怎么回事？等待您的解答，谢谢。。。&[&?]
网友无须注册即可发帖，提出法律问题，参与社区交流。
头衔:大天王
积分:1635815
经验:947298
发帖:105448
城市居民不能取得集体土地使用权。
主任律师,业务高效、进取、诚信，现为韶关市律协刑事专业委员会委员及韶关仲裁委员会仲裁员。
头衔:中级大护法
积分:547918
经验:305465
发帖:18372
集体土地法律不允许。
天津轩昂律师事务所资深律师，具有丰富的法律服务经验，在为当事人维权的过程中受到无数好评。
头衔:法海游民
经验:198752
发帖:17974
城市居民不能取得集体土地使用权。
陈其祥律师，厦门大学法律本科学历，中华全国律师协会会员，福建（安溪）一心律师事务所专职律师。执业多年来，成功办...
头衔:高级大护法
积分:419538
经验:295779
发帖:26802
村集体所有的土地归集体所有，城市户籍的人员无权购买。
曹营珠律师，女，法学学士，于1997年以高分通过律师资格考试,1998年取得司法部颁发的《中华人民共和国律师资格证书》，...
头衔:高级大护法
积分:90292
经验:355114
发帖:32291
城市居民不能取得集体土地使用权。
李律师24小时免费咨询维权热线：；用法律维护权益，让律师为您解忧！您的信任就是我的责任，您的诉求就...
&&最新发贴????????
&&相关帖子
手机法网，回帖更方便
推荐浙江律师?绍兴律师
浙江律师事务所
?浙江铭生律师事务所&(浙江-宁波)&&&&浙江省宁波市江东区百丈东路787号包商大厦A1702室&6?浙江震瓯律师事务所&(浙江-温州)&&&&浙江省温州市车站大道万顺大厦A幢4楼&3?浙江维知律师事务所&(浙江-宁波)&&&&宁波市江东区百丈东路815号碧华阁7A&1?浙江金汉律师事务所&(浙江-宁波)&&&&宁波市望京路98号望京e座3楼&7}