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夫妻共有房屋的买卖 单方签字是否有效
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　案情简述：　　李先生与方女士系夫妻关系，手上有一套两室一厅的房屋，房产证上登记的是夫妻双方的名字，他们是房屋共有权人。2011年初，他们通过中介公司将该房屋出售给朱某。李先生、方女士及朱某在中介公司人员的陪同下三次实地看房，并两次在中介公司处对房屋买卖的价格进行协商。三人达成协议后，李先生夫妇决定将该房屋出售给朱某，并约定了签约时间，但是不巧的是，签约当天，李先生因为公司出差，未能出席。于是，便由方女士单方与朱某签订房屋买卖合同，其中出卖人一栏李先生的名字系方女士代签。后来因为房屋涨价，李先生及方女士不想将房屋出卖，称房屋买卖合同上无李先生签字，合同无效，要求撤销与朱某的房屋买卖合同。经多次协商未果，朱某将李先生及方女士告上法庭，要求确认房屋买卖合同有效，李先生和方女士履行交房义务，并承担违约责任。　　案件分析：　　根据本案的事实及司法解释规定，主要是从方女士的行为符合表见代理的角度予以开展举证及辩论。在前期看房、协商房价的过程中李先生一直有参与其中，李先生对卖房给朱某是明知的。那合同上的方女士代签李先生的名字的行为是否有效呢?　　根据《高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》“房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”应确认房屋买卖合同有效。　　最后，法院判决房屋买卖合同有效，李先生和方女士履行交房义务，并承担违约责任。　　知识拓展：　　上述案件中，方女士代签李先生的行为是一个表见代理行为，那么什么是表见代理呢?　　表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。　　表见代理的构成要件：　　1、须行为人无代理权　　成立表见代理的第一要件是行为人无代理权。所说无代理权是指实施代理行为时无代理权或者对于所实施的代理行为无代理权。如果代理人拥有代理权，则属于有代理权，不发生表见代理的问题。　　2、须有是相对人相信行为人具有代理权的事实或理由　　这是成立表见代理的客观要件。这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的。这种联系是否存在或者是否足以使相对人相信行为人有代理权，应依一般交易情况而定。通常情况下，行为人持有被代理人发出的证明文件，如被代理人的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书，或者有被代理人向相对人所作法人授予代理权的通知或者公告，这些证明文件构成认定表见代理的客观依据。　　3、须相对人为善意　　这是表见代理成立的主观要件，即相对人不知行为人所为的行为系无权代理行为。如果相对人出于恶意，即明知他人为无权代理，仍与其实施民事行为，就是去了法律保护的必要，故表见代理不能成立。《民法通则》第66条第4款规定，相对人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由相对人和行为人负连带责任。　　4、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件　　表见代理发生有权代理的法律效力，因此，表见代理应具备民事行为城里的有效要件，即不得违反法律或者社会公共利益等。如果不具备民事行为的有效要件，则不成立表见代理。来源：找法网
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相关法律知识夫妻共有房屋，一方可单独出售吗，90%的夫妻不知道！
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夫妻共有房屋，一方可单独出售吗，90%的夫妻不知道！
【导读】：夫妻共有房屋，夫妻一方是否可以单独出售，可以说90%的夫妻都很不能给出准确的答案。这要分两种不同的情形来综合判断：其一是房地产是否登记在一方名下，还是登记在夫妻双方名下；其二是购买人是否基于善意取得，今天法律顾问工作室为您精选两个小案例，让你明白夫妻共有房产，一方是否可以出售： 案例一 & 张兵与李梅为夫妻，婚后购买商品房一套，但房屋产权仅登记在妻子李梅一人名下。2009年李梅与第三人蒋某签订了房屋买卖合同，蒋某依约支付了全部房款，并办理了房屋过户手续，蒋某领取了房屋产权证。因房地产市场暴涨，张兵与李梅觉得房子卖亏了，突然想起，卖房子的时候，只有妻子李梅一个人在买卖契约上签字，而房屋是婚后购买的，应为夫妻共同财产，李梅无权单独处分。基于此，张兵遂以签订合同未经其同意为由，向法院提了诉讼，要求法院判决该房屋买卖合同无效。法院审理法院经审理后认为：由于该房屋登记在李梅一人名下，买房人蒋某并不知道该房屋是否为张兵和李梅共同所有，其购买行为是善意的，蒋某已经按市场价格支付了对价，应当认定蒋某为善意第三人，且已经完成产权过户登记，蒋某已经取得房屋的所有权，因此适用善意取得制度，原告的诉讼请求应当驳回。 案例二陈女士与肖先生在婚姻关系存续期间购买住房一套，登记在陈先生名下。事后因为生活琐事发生纠纷，陈女士离家出走，而肖先生则到法院起诉陈女士申请离婚。在离婚诉讼过程中，陈女士得知肖先生已经把他们共同购买的房子卖给了他的弟弟。于是陈女士起诉要求确认房屋买卖合同无效。法院审理法院经过审理认为，在陈女士离家出走的情况下，肖先生出卖房屋，没有与陈女士商议，而肖先生的弟弟在购买这套房屋时，又明知陈女士离家出走的事实。根据《物权法》的规定，陈女士与肖先生是夫妻关系，而这套房屋作为家庭财产，应由夫妻双方共同共有，如果要进行处分，应当经过夫妻双方同意，一方未得到对方的许可就出售就是无权处分。而肖先生的弟弟明知肖先生没有经过陈女士同意出卖房屋而购买，不符合善意第三人的原则，不能善意取得这套房屋。所以买卖合同无效，肖先生的弟弟应当返还房屋。相关法律依据根据《物权法》第一百零六条之规定，善意取得必须满足三个要件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中买房人蒋某依此获取房屋所有权是完全正确的。当然登记在夫妻双方名下的房产，一方除有另一方明确的授权之外，无权出售夫妻共同房产。END声明：本文来源若标注错误或侵犯到您的权利，烦请告知，我们将立即删除，并在下一日发布更正或致歉公告！
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夫妻一方签字的房屋买卖合同有效吗？
购买房屋时应注意什么问题？夫妻一方签字的房屋买卖合同是否有效？
牟某2005年向刘某买了一处房产，并签订《房屋转主协议书》，然而，刘某的妻子却以未在转让协议上签字为由，不给予牟某办理房屋产权过户手续。牟某一气之下将刘某告上法院。购买房屋时应注意什么问题？夫妻一方签字的房屋买卖合同是否有效？
案情回顾：
原告牟某与被告刘某于日签订了《房屋转主协议书》，合同约定将坐落于大场街上的房屋以60000元价格转让给原告，被告协助原告办理房屋产权过户手续。协议签字时，被告之妻在场。原告当场支付了购房的全部价款，被告将房屋交付给原告占有、使用至今。原告取得该房屋后，多次催促被告依约协助办理房屋产权过户手续，被告以房屋作为夫妻的共同财产，其妻未在转让协议上签字为由，拒绝协助过户，因此，原告向法院提起诉讼。法院判令原告与被告签订的《房屋转让协议书》合法有效，被告协助原告办理房屋产权过户手续。
律师评析：
合同的有效与无效，是指合同因符合或不符合法定条件而发生的法律后果。有效者，即合同具有法律效力，亦即具有法律的强制力，能够实现当事人预期合同目的，无效者，即合同不具有法律效力，亦即不具有法律强制力，不能实现当事人预期的合同目的，此时，有效与无效中的“效力”不是指当事人对合同权利义务的实际享有与承担，而是指合同的一般法律约束力。
《合同法》第56条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。第8条规定，依法成立的合同，受法律的保护，如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人可以依照本条规定及合同的具体约定要求对方履行或承担违约责任。
本案中，原、被告双方于日签订的《房屋转让协议书》，不违反国家法律、法规强制性规定，是买卖双方在平等、自愿的基础上协商一致的结果。据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，其中第四款规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”房地产，才不允许进行转让。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
从上述法律及司法解释规定中不难看出，房地产法要求的“书面同意”要件，在婚姻法及相关司法解释中已未再作强制性要求，这就导致了法律之间的相互冲突。事实上，房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的合同法的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。同时，新法优于旧法是法律适用的一个原则，故应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
日常生活中，人们都习惯将夫或妻处理财产的行为视为夫妻共同意思表示。司法实践中通常将两种情况排除在“知情之外：一是夫妻关系处于长期矛盾之中，甚至为离婚作准备或处于离婚诉讼之中的，二是一方长期外出，而又与家庭失去联系的，当然，这两点都必须有充分的证据加以证明。
来源：黔中早报
(责编：翁玉洁（实习）、陈康清)
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共有房产夫妻一方签字卖房协议有效吗
我09年卖给张某一套房子，当时房产证还在办理当中还没发下来，卖房协议上有张某，中间人李某和我的签字，当时我妻子不在家，没有签字，搬家也不在场。张某已在里面居住了6年，现在张某要求过户，我妻子不愿意。请问这卖房协议有效吗？
律师回复区
您好，房屋为夫妻共有财产，未征得妻子同意您并无处分权，当时签订的协议效力待定。但在这几年期间，如果您的妻子明知房屋已出售却没有表示反对，则协议已生效。
您好，如果房子是您夫妻共有的，您一方无权处分，需要妻子追认，但如果当初合同中约定可以过户了，您这边会承担一个违约责任。
没有房产证的房子不能上市交易，只能基于双方的互相信任签订一份协议，待房产证下发后办理过户
你好，你妻子如果知晓协议的存在则是有效的
你好，要看具体的情形，看你妻子对于房子以卖的事实是否知晓
您好，无权处分合同，妻子如果不追认，合同无效
无效。。。。
您好，原则上是无效的，但是对方有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
无权处分合同，妻子不与追认，合同无效。
此卖房协议是有效的。
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