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| 这才是美国 |
用亲历告诉你一个真实的美国
　　作者：Live-Love-Laugh2009，住在美国明尼苏达州的双子城――明尼阿波利斯市和圣保罗市郊，家里有2个中国人，3个美国人
　　卖房的那对夫妻5月份从佛罗里达回到明州，在这之前我们已经和他们通过邮件，双方代理人谈定价格，签了房屋买卖合同。合同包括他们想留给我们的一些东西，像hot tub，酒吧的6把吧椅，正式餐厅的所有家具等等，因为他们要搬进小房子，东西太多了。
　　他们也在回来之前就找好了湖边的town house（联体别墅），后来有点儿小问题，他们买的新房的closing day 要提前1周，就问我们能否把和我们之间的房屋买卖closing day 也提前1周？
　　但他们搬离的日期还是原来合同日期，这样就变成他们租我们的房子1周，租金500美金，正好和我们要买他们太阳屋的家具款一样，这样双方就两清了。我们当然同意了，等于白送一套太阳屋的所有家具和装饰。
　　夫妻俩又邀请我们去，告诉我们房间里的各种机关，怎么操作一些机器设备等等。一周后，他们搬离，然后请专业的清洁工把房子里里外外都打扫了一遍，还请人修剪了草坪，整理了院子。代理人通知我们马上去新家修改车库密码，领取所有的钥匙。
　　我们检查每个房间时，发现有的地方他们还是留了纸条告诉我们怎么操作，还特意把留给我们的清洗hot tub的液体专门包好移到高处，估计是怕俺们家的小土匪们摸到出事故，很细心很善良的老夫妻！女主人还留给我一大堆照看院子里花草的书，够蝌蚪妈好好学学的了。
　　临湖的太阳屋，冬天在这里晒太阳很惬意，和porch紧挨着。原来房子的主人原封未动全部留给我们的。
　　以下2张图片是正式餐厅，也是原封未动留下来的。老美比较矫情，家里有一个正式餐厅，还有一个非正式餐厅。
　　前者是逢年过节或有客人来时用，装饰得很漂亮，家具都摆好的。后者就是自家人日常用餐。
　　厨房还有一个eat in kitchen（就是吃早餐或一二个人吃饭的地方，通常在厨房的中间岛那里，图中的右边）
　　餐厅一共8把椅子，照片中少了2把。墙上的风格各异的盘子装饰很有特色，我喜欢，窗帘的装饰也很雅致。地上是嵌入式地毯，和门口的地毯配套。窗帘上的小花和地毯上的花也很配。
　　原来的女主人很有品味，很会装饰家，我喜欢她用的色调，比较淡雅。
　　Hot tub（热水按摩浴缸），可以同时容纳好几个人，对孩子来说就是小游泳池。地上铺的是小石子，流在地上的水马上就渗进石头缝里，流到一个角落排出去了。
　　天花板上装有排气扇，所以水汽不会腐蚀其他房间的家具，设计得很聪明。孩子们大爱这个hot tub，大小姐的朋友们来也都喜欢玩。也是原主人留下来的。
　　蝌蚪和姐姐在玩hot tub，确实可以在里面放松一下，享受按摩啊。
　　小蜜蜂太小不能玩hot tub，所以在爹的台球桌上玩。也是原主人留下来的。
　　一楼的小酒吧，出门就是后院的deck和湖水。这可是蝌蚪爹的最爱啊，只要有朋友来，那是必然要带到这儿喝喝酒啥的。
　　还有大小姐，每次朋友来，到湖边坐完船，游完泳后都要来这儿喝杯饮料，吃点儿零食，再在旁边的family room看看电视，打打台球，到hot tub里按摩按摩，看老美这生活过得多有滋味啊！
　　酒吧也是原主人留下来的，我和大小姐打算稍微装饰一下。
　　我个人买房的心得体会：
　　1.location location location（地段，地段，地段）是第一重要。
　　先选好想买房的区域，要考虑小区居民素质，犯罪率，学校好坏，购物中心远近，公园，房地产税等等。选好区域后，再考虑具体的房子位置。美国人都喜欢选比较幽静的地方，比如路的尽头，树木多的地方，通常路尽头的房子还比路两边的房子稍贵一点儿。
　　再就是避免房子临近高速公路，高压线，铁路等，我认为房子距离高速公路1英里以上比较好，没有噪音影响。
　　2.先在网上看一段时间房子。
　　做到心中有数，知道自己想买多大的房子和院子，多少个卧室等等。然后再找代理人签委托他买房合同。多和代理人沟通，听听他的建议，尤其是每次看房时，听听他对每个房子的利弊分析，或者房子可改造的潜力等。
　　因为我老公懂建筑，懂房子，所以代理人经常会和他一起分析怎么改造房子，因为没有一个房子是100%合乎你的所有要求的，尤其是对比较挑剔的人，像蝌蚪爹这种人。慢慢得你就理出头绪了，知道自己要那种房。
　　3.出手要快！
　　我们这个州，买房的旺季是从3，4月份持续到8,9月份，之后进入淡季，一直到第二年2月份。不知道今年冬天会不会也是淡季，因为从今年春天以来就开始抢房了，供小于求，尤其是在30万美金以下的小房型，因为贷款利率一直在上升，很多人要买房。
　　我们是去年10月份开始正式看房，那时候房市还比较冷清，到1月份看中一套S学区的房子报价，后来因为大小姐不肯换学校而改买她上学的F学区的房子，到3,4月份报价我们现在的新家，花了半年时间定下房子。运气比较好，选中的这2套房子，我们都是唯一的看房人和买房人。
　　签下合同后，和也在看房的亮亮妈妈L通电话时，她告诉我，他们看中的3个房子（小房型）都被人抢了！俺摸摸头上的汗，好险啊！如果我们再稍晚一点儿出手，没准就有人和我们抢房了！
　　接下来我们申请贷款，4月份的利率达到最低2.625%，我和代理人催老公赶紧锁定贷款利率，他因为工作忙拖了2周时间，等到具体办理时，利率已经升到2.865%，被俺一通埋怨，他自己也有点儿后悔，说真应该听老婆话了。看来这种大事我应该再催他紧一点儿。好在我们只贷了房款的30%，所以每月没有多付多少。
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用亲历告诉你一个真实的美国
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北京教育音像报刊总社评论部评论员.....
中国青少年研究中心首席专家
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[原创]第三套上图 别再误导了！去美国买房的真实经历
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21:01:12 发布在
&&&&最近看到不少门户网站上写的去美国买房的文章，&&&&觉得大多是一些没有亲身经历的记者滥竽充数的文章，夸夸其谈，素质很低，也看到不少讨论，但也是云里雾里的，所以我就把自己这几年在美国买房的经历和大家分享一下，当然，我说的只代表我自己，一个没有背景的普通人，有问题共同探讨，请勿乱喷。
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19:39:13 编辑过
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21:14:19 &&
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21:18:07 &&
&&&&先说说最扯的，就是美国房价便宜。&&&&说便宜的，都是没有在美国买房子的，否则就是撒谎了，因为美国房价不便宜。&&&&几年前，因为被国内文章洗脑，所以也认为美国房价便宜，结果去买的时候才发现，那个就是记者的谎言，美国房价不光不便宜，而且很贵。&&&&首先，要说说我所定义的房价是否便宜的标准，就是国内和美国大致同水平的房价做比较。楼主是广州的，广州大市的均价，大概在2万左右，美国洛杉矶大区和广州在中国的地位差不多，所以洛杉矶的低于这个价格的，就是底，高于这个价格的，就算是高了。&&&&因为生意所在地的原因，因此我是在洛杉矶的郊区，雷东多比奇买的房子。&&&&这个地方，距离洛杉矶市区几十公里，但在海边，前几年统计是8到9万人的一个镇子，基本没有工业，都是住宅和商业区，著名的太平洋1号公路从小镇中间穿过。
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21:26:02 &&
&&&&这个小镇在洛杉矶大区的房价，相当于广州市中心的二类地区。&&&&3年前，我也是信心满满和记者一样幼稚的想，只要把我广州的房子卖了，两三百万，在美国怎么也能买个不错的房子吧。&&&&于是，就找了一个当地的中介，也是个华人，挺热情。&&&&这里先说说雷东多比奇的情况，刚才讲了，1号公路穿过小镇，去过美国的朋友都知道，南加州1号公路穿行的地方，风景都是不错的，所以雷东多比奇也是一边海滩，一边丘陵的环境，而气候，真是没的说，就现在，2月份，还是20度左右，最好的是到夏季，也还是20度左右，所以有老美邻居还开暖气，我觉得他们是太娇气了。
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21:29:17 &&
记者？会夸美国房价低？
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21:39:03 &&
&&&&其实到这里买房也是巧合，想当初一文不名的到了洛杉矶，也无力再去其他地方谋生，就找朋友公司帮忙安排了一个接待的工作。各种辛苦，各种心酸，租房，快餐，买二手车，朋友公司倒闭，自己开公司，一步一步走到今天。就一个感觉，公平，只要你肯吃苦，就不用跟人点头哈腰，就不用觉得低人一等，也没人要请请客吃饭，话里有话的刁难你，美国不是天堂，但这里有足够的公平。再说可能是华人都能吃苦吧，慢慢发展3年后，先在距离雷东多比奇十几公里以外的LakeWOOD买了一个独立屋，院子不大，三室一厅，120个平方左右，大概40万美金。后来自己又在院子里盖了一间卧室，这样才觉得更宽松了。&&&&没有料到，08年，房价大跌，最低同类的到了30万，那时候挺担心的。&&&&不料，12年，房价已经涨回来了，到今年，评估50万了。&&&&不过，这个房子的社区还可以，周围都是中产，有大学老师，公司白领，生活也很方便，IN AND OUT 走过去就10分钟，所以也是房价恢复的一个硬条件吧。
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21:10:57 编辑过
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21:42:10 &&
别听房产中介瞎忽悠美国的房产税搞死你。美国房子是有便宜的地方，鸟不拉屎的地方，一美金就卖。
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21:43:07 &&
说房价低，我的分析是为了说美国很烂吧，否则过一段时间就有文章说底特律都是鬼屋，倒贴的别墅都没人要什么的，然后又说什么北京的房价在美国随便买什么的，这些都是扯淡，我下面会继续说的。
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21:47:21 &&
北美去做农民
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21:49:44 &&
&&&&因为LACKWOOD距离海边开车也要半个多小时，所以有时候带朋友去海边玩，就会经过雷东多比奇这个小镇，那时候打听过这里的房价，2010年的时候，一个普通的独立屋，不是靠近海滩的，要80万美金，所以每次去海滩游泳，都会暗暗发誓，一定要干掉这帮优哉游哉的老美，住到海边上来，嘿嘿，你们懂得，都是在国内吃过苦的，老外觉得很苦，在我们看来就是个P，所以你休息我上班，你加班我就不睡觉，早晚会超过你的！
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22:01:40 &&
&&&&2011年底，终于攒够了，就把钱存到银行里，到雷东多比奇开始看房子了，&&&&在美国买房子，第一步就是把钱存到银行，然后拿银行凭据作为一种资格参加竞买，就是在一个指定的时间里大家一起出价，然后卖方会根据买房的情况挑选中意的成交。&&&&看房时很辛苦，但也很兴奋，毕竟是在雷东多比奇这个海滩小镇买房子，面子里子都有了，人也就很浮夸了，那时候总想和每个朋友都说说，哎，想想当时那副暴发户的嘴脸现在都惭愧。&&&&当时是年初，中介带了我们看了好几处，我们的预算是100万美金以内，其实美国的房子和国内的一样，一是环境，美国的环境就是社区好坏，一般来说好社区就是邻居都是中产以上，白人，社区历史悠久，靠海；其次就是学区，美国一样有学区，而且差别很大，美国完全的就近入学，所以好的社区肯定有好的学校，好的学校必定靠近好的学区。&&&&这些也是在看房过程中了解到的情况，最早买房子的时候，根本没有考虑过这些，而现在是“挑房子”了才慢慢感受到美国所谓的好房子和差房子的区别。
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22:03:32 &&
21:49:44&&的原帖：&&&&因为LACKWOOD距离海边开车也要半个多小时，所以有时候带朋友去海边玩，就会经过雷东多比奇这个小镇，那时候打听过这里的房价，2010年的时候，一个普通的独立屋，不是靠近海滩的，要80万美金，所以每次去海滩游泳，都会暗暗发誓，一定要干掉这帮优哉游哉的老美，住到海边上来，嘿嘿，你们懂得，都是在国内吃过苦的，老外觉得很苦，在我们看来就是个P，所以你休息我上班，你加班我就不睡觉，早晚会超过你的！&&人生观不同了吧，老美基本上是基督徒，对于基督徒而言每周休息一日是上帝所赐，圣经上讲六日做工一日休息正是如此。而所谓超过，对于基督徒而言现世不过是暂居而已，所以无所谓谁超过谁，此生有什么领受什么就是，真正期待的是未来天国的日子，而对于无神论者而言所谓人生的胜利就是功成名就权钱名利之类的玩意，两种人生态度。
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22:04:16 &&
想去做美国农民，那是不可能的，当年楼主也是在国企打工，后来国企改制，不愿苟活，所以才去了美国，到美国，口袋也就是一个月的生活费，要当农民的话，等庄稼长出来，估计已经饿死了。
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22:07:55 &&
22:04:16&&的原帖：想去做美国农民，那是不可能的，当年楼主也是在国企打工，后来国企改制，不愿苟活，所以才去了美国，到美国，口袋也就是一个月的生活费，要当农民的话，等庄稼长出来，估计已经饿死了。
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22:09:26 &&
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中国人在美国买房，九成亏惨，为何？
中国人在美国买房，九成亏惨，为何？
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波士顿后湾(Back Bay)社区的一处公寓楼项目。
最近几年，到美国买房的中国人越来越多，美国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，在美国买房的海外买家每花掉的100万美元中就有24万来自中国人，占外国客户群体的首位，中国人去年一年在美国的置业消费总额已达220亿美元，比前一年飙升了72%。与此同时，在美国购房的中国人群体构成也在悄悄地发生着改变──由富人阶层向中产阶级蔓延，由闲置资金到变卖国内房产转向美国置业，而购置房产的地盘也从过去华人较多的热门大城市逐渐向郊区、内地甚至边远地区渗透、扩大。
这么多的中国人纷纷到美国炒房，究竟有多大的赚钱空间呢？我之所以用了“炒房”这个词，是因为在海外置业的中国人群体中，真正在海外生活的人很少，主要都是投资客，既然是投资就要考虑回报，短期内高回报率的投资才算是好的投资，可惜的是，美国房地产却完全不属于这个范畴。
美国加州的一处待售房产。
首先，美国房地产的升值空间很小。美国的房地产市场已有130多年的商业化历史，不仅成熟稳定，而且法律齐全复杂，要想能像近些年中国房地产市场那样的持续盈利几乎是不可能的，按美国地产经纪人协会的统计数据，这一百多年来美国房地产市场的年均涨幅大概在3%左右，和美国的年均通货膨胀率持平，也就是说，除去通胀因素后美国房价几乎没有涨幅。
其次，也是最重要的，美国房地产的持有成本非常高，这主要表现在以下方面。
美国的房地产每年都要交付不菲的房产税。房地产的?率由当地政府决定，不仅各州之间会有不同，就是同一州内不同的郡市之间也可能不同，一般来说地段越好房地产税率越高，相当房价总值的1%至6%不等，全国平均的房地产税率约2%左右。若以中国人去年在美国置业总额220亿美元的数字来计算，这些人此后每年要给美国政府缴纳的房产税将高达4.4亿美元，这个数字之高足够惊人。不过这还没完，当地政府每隔几年时间（各地规定的间隔不同）还会来给房屋重新估价，然后根据新的估价来征收房产税，也就是说房产增值地产税征收的基数随之增加。
美国的房地产出租历史悠久，是一个法律复杂且非常规范的商业领域，因此其投资和经营必须有专业经纪人的参与才行，尤其炒房的投资人在中国，没有专业的物业管理公司来打理几乎寸步难行，陪潜在租户看房子、签约、收租金、安排修缮、更换租户时清理房子、甚至简单到帮锁在门外的租户打开房门等这些简单事情等，在美国物业管理公司的收费不菲，至少要是租金总数的10%。
3. 房屋保险
美国是一个多自然灾害的国家，房子必须买保险，否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有，若是风吹倒了树砸在房子上了的话需要保险来修缮，有人在你家地盘受伤了也可能索赔等。房屋的年保险各地不同，譬如我这里自然灾害较少，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%，火灾较多的加州保险费更高，而中国投资者的房子多不是自家住的，而是商业出租，房子保险费用更高，你若不按商业出租买保险的话，一旦房子出租时出问题保险公司是不会理赔的。
4. 房屋修缮和维护
美国养房子最贵，这和中国的国情完全不同，因为美国的人工相当昂贵。先说美国独立房的外部，约20年需要翻新房顶，每年都要检查房顶以防患未然，否则房子漏水修理更贵；木头外墙的10-15年左右需要漆一次，塑胶外墙30年寿命需要翻新，房子每年要高压水清洗；房子的引水管道要经常清理否则水会渗进房子里等，独立房的院子要剪草，花园游泳池等要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂等。再说房子内部，自己住比较爱惜的话约每十年都要彻底粉刷一次，若是租给别人住基本上每换一次租户就要粉刷一次；地毯得常洗，视磨损情况还要及时更新；管道漏水堵塞等还要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他要修理的可能性等。此外还有，美国买房子的时候带中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台、微波炉等电器，这些属于业主的，寿命大约十年，坏了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空调坏了，换一套新机器就花了5000美元。人不在美国的投资者遇到这些问题不仅要掏钱更新，还要补偿涉及的人工费用。
美国很多地区的是有物业费的，比如我家是门卫小区，物业价格居美国平均水平，每年物业费较低是600美元，而加州高档小区的物业费每个月可能就会要这么多，若是联栋房、公寓房的话，公共区域要靠物业费维修保持，每个月一、两百美元是最基本的。
6. 房屋空置以及赖租等成本
美国租房出去是有空置期的，在美国租约一般一签一年，一年后租客续签还好，不续签了的话需要花时间整修清理出来，再签上新租客，运气好的时候很快就能签上下一个，运气不好会等很久，以我家族经营的商业公寓楼为例，虽地段较好，每年每套的平均空置期也接近一个月的样子。另外美国还有赖租房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但还是不可避免要碰上赖租的，这时只有花钱走法律程序才能把房客“请出去”，这需要时间，有时甚至拖到输掉半年的租金，如果再遇到临走把房子破坏个烂七八糟的地痞的话，租房整年的利润都可能打水漂。
7. 个人收入税
按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，需要交联邦税，有的州还要征收州?。若房地产是唯一的投资而不挂靠其他的商业投资时，全部租金（而不是净收入）都要交税，由房屋的管理公司直接扣除后上交国税局。当然投资者也可以请律师或公共会计师来选择税收优惠的商业投资模式，但国际投资专业律师一般都比较昂贵，“不交钱给山姆大叔就得交给律师”这句美国俚语的意思就在这里。
8. 其他费用
持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全，律师和公共会计师等的费用不可忽略，除此之外的林林总总还不少，这里不再一一例举。
很显然，如果通胀因素已经减少美国地产增值百分比的话，再减去上述各类维护和持有的成本，在美国投资地产要赢利几乎是不可能的。不过这还没完，你要交易房产的话还会产生更多的费用。在美国购买房产的时候，买主需要支付房产户主易手的交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，取决各地规定的不同这些费用的总和可能会占到总房价的3%至5%不等。而在美国销售房产的时候又要支付一大笔钱，房产经纪人的佣金占房价的6%，房屋增值了还要交增值税，还有过户税和其他的手续费不等，所有加在一起的总数弄不好就会达到房价的10%，因此一般来说，在美国持有房屋10年以下出手基本上是很难赚到多少钱的。
如果把房地产留给子孙继承呢？很多中国人没有意识到在美国还有继承税，而这个?对非美国公民来说非常高。对美国公民来说，继承遗产时五百万美元以内是免税的；而非美国公民要继承在美国的遗产时，合法常住美国（一年四分之三的时间）的人25万美元以内的遗产免税，对不常住美国的却只有6万美元，一套房产随便都在30多万美元左右，除去免税的部分剩下的要交遗产税，税率几乎达50%。虽然在买房后做个财产计划（Estate Planning）的话可以省下一些遗产税，但却不可能彻底绕过它，除非继承者在继承之前及时变成美国公民。
有些还会问：我在美国是抄底买的法拍房（foreclosure），成本很低难道还不赚钱吗？殊不知买法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成为法拍房是因为前房主付不起月供银行没收后拍卖的房产，若是出租可以支付月供的话原房主就不会落到法拍的地步了，就是美国地产经济机构也会先低价买到手或拍走，怎么也轮不到外国投资商抄底。多数法拍的房子都比较旧，质量较差，地段也不好，为了用租金抵销日常维护费用和税费，投资买主常被迫重新翻修，花的钱和买套好房子的钱就差不多了。更让人郁闷的是，修缮好的房子若在“穷人区”的话，不仅租金低、出租难，连租客赖房的几率也明显增加，这是让美国房东都很头疼的问题。另外，用中国炒房的思维惯性来“抄底”美国法拍房还有一个致命的陷阱，就是你只能看到纸面上的信息，不能仔细看房和检房，在美国正常的买房人一般的程序是先选好职业经纪人，然后经纪人筛选出适合的房产供买家挑选，之后对意向房产的所有权、历史、负债情况、房屋质量、周边环境（如学校、垃圾填埋场、离医院的距离等）等情况进行考察，通过之后签约，再聘请房产律师交割，整个过程要长达几个月，主要原因是美国房地产价值主要依靠地段，好地段、好学区、好套型的住房即使在金融危机的背景下也几乎不降价，而坏地段的房价稍有经济波动就可能一泻千里，对任何一套房子来说价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问，而仅凭纸面信息买法拍房的人只靠运气了，连来自迈斯林移民投资公司的经理都承认，目前在美国抄底炒楼的中国人有七成亏了。
在资本市场比较成熟的美国，房地产从来都不是一个特别受欢迎的投资方式，它虽然比较保险，却从来不是一个短期能回报的领域，实际上本土美国人中只有非常少的会选择房产投资，更多的人青睐的是指数基金或债券。在美国做地产投资的人多数利用的是给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等来做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，而这些优惠对拿现金来美国炒房的中国人都享受不到，等于光为活跃美国房地产市场和增加税收做贡献了。对蜂拥而至的中国炒房者来说，日本人的例子尤其值得借鉴，上个世纪八十年代日本人在美国房地产市场的投资曾一度震惊世界，买入过诸多象征美国的标志性房产建筑，三菱地产购入洛克菲勒中心就是其中之一。但当年日本在美国购入的房产几乎都有没能长期持有，多数参与炒美国房地产的日本企业和个人很快遭到了沉重的打击，1996年三菱地产宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格加上8亿美元的债务重新卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人，这样的历史教训是非常深刻的。
在要收笔的时候，我突然想起了中国经济贸易促进会副会长王文利在接受《美国之音》采访时对中国海外投资的总体评价，中国在美国的投资总数大约值八百亿，其中属低端没有科技含量的房地产直接投资大约有两百亿美元，王文利评价说中国的这些海外投资“90%以上是亏损的”，而失败的主要原因就出在文化、政治、法律等方面的矛盾和冲突，而我文中讨论的房地产投资上的差异就是其中重要的一部分。
（文/心路独舞）
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作者：新加坡眼
这个作者貌似有点懒，什么都没有留下。
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