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我在澳洲怎么买房
.cn 日&13:44 新民周刊
　　悉尼著名的邦迪海滩，海景房价格不菲。新民周刊图片
　　现在不求大，少买一间房，花园小一些，正是为了将来多值几个钱，表面上少买一间房，但实际上可能多买一幢房回来。
　　撰稿／陆幸生(记者)
　　王晓雨离开上海，1988年去澳大利亚，转瞬已经18年了。作为一个文学作者，王晓雨
在异乡依旧笔耕不辍，现任澳大利亚墨尔本华文作家协会主席。他曾采访从中国大陆去澳大利亚“留学”的高中生们，写下纪实文字，经《新民周刊》刊发，在大陆引起反响，国内电视台还专程赴澳洲，将此题材拍成专题片。日前，王晓雨再次来沪，对于上海近期的房地产现状很有感触，周刊记者与他聊及的有关两地房地产的情景和不尽相同的投资理念，颇值参考。
　　先少买一间房
　　记者：将时间提前20年，买房子这件事情，在上海还是属于“天方夜谭”。随着国内经济建设的发展，人们的生活水准逐步得到提高，改善住房条件，个人购买房屋、拥有“不动产”，这些已经成为大都市人寻常的生活话题。你是上海人，到澳洲也已经有18年的时间，想来你到异乡，也马上就会碰到“住”的问题吧？类似你这样的群体，开始是怎样考虑的呢？
　　王晓雨：刚从亚洲大城市移民海外的华人，在买房时常常想买大房，前后花园要整齐，四五间卧房之外，还一定要有家庭房、书房、娱乐房，总之一切齐全了才签字。
　　从文化上分析，新移民们的“求大房”心理，是因为过去在母国居住的地方过于逼仄。台湾、香港地贵如金，价值百万的房子里面也要小心弯腰转身，才不会打翻东西。上海来的新移民更有和邻居合用厨房的痛苦记忆，曾有一位前列腺炎患者向医生哭诉，他憋尿太多是因为和邻居合用厕所。一到澳洲后，新移民欣喜若狂，每个家庭成员至少一间卧室。前后大花园，桂花、玉兰、玫瑰花连成片。花团锦簇中再放一个秋千架和一个游泳池，诱惑无法抵挡。不少台湾来的新移民，论财产基本上还不属于中产阶级，甚至还领救济金生活，可买房时却论公顷面积，好像只有大洋房才能一吐心头积怨。
　　房地产是有规律的，以墨尔本东南为例，离城中心每近一公里，地皮价格大约上涨1.5万元以上，布里斯班市也相仿，离开市中心每远一公里就可便宜1万元左右。其实对拥有资金不多的新移民来讲，买大房是有代价的，如果投资的钱相同，又想要多一间房，多几个平方米，那就只好将选房半径朝外再扩展一些。也就是等于说上下班的距离远些，汽油钱多花一些，不算塞车，每天路上耽搁的时间多一些，邻居层次差一些，子女的学校选择少一些……
　　记者：买房子常常会出现这样那样的一些矛盾，但作为财产本身还包含着一个价值的问题，就是这个房子是增值还是贬值。
　　王晓雨：因为房产金额的基数都是比较大的，所以上下一个百分点对房产投资者来说就是很大的数目。专家的说法是：房屋上涨的潮水大致上是从市中心往外一波一波翻涌的，越到周边，幅员范围越大，可选机会越多，房价升幅就越小。这和在中国浙江海宁观钱塘江大潮是一个道理，瓶颈口一放大，潮水马上下去了。我们平时看拍卖，越是地区远，参加的人越少，就是证明。在移民数额减少的情况下(近年来，移民中投资移民、商业移民比例激升，他们属“成功”人士，有能力直接购买豪宅，这一类情况另说)，房屋需求减少，远郊的房子升幅就更小。过去40年的房产记录证明了这一点。远离城市特别是15公里之外的房子升值也很慢，较理想是半径是7到10公里之内。近城区房屋每年上升7%以上，那些远的地方也许只有5%甚至只有3%。
　　今天，世界正在一个危机四伏的处境中，中东形势更是令人担忧，石油价格势必上升。当汽油价格突然上升时，远郊的房子就可能不升值甚至反而下降。
　　仔细一算，就不算汽油费开支、子女求学不易、购物不方便等等因素，且就以房论房，自己住的房子升值，就是不卖，也是赚。要用钱时，就可押给银行。房子是砖头、木头、玻璃、水泥和地皮混合的不动产，这些东西实际上和钱是一样。人是肉做的，比砖头早消失，消失前留给后代，能多给两块砖头，或者让后代有钱进更好的学校，华人家长都是乐意的。何况现在的人平均寿命长，退休后仍有许多年要生存。如果没有一两幢投资房垫底，华人新移民的老年生活有可能不安稳，如果有一些有价值的房屋，晚年的生活将会有很大的不同。
　　由此看来，现在不求大，少买一间房，花园小一些，正是为了将来多值几个钱，表面上少买一间房，但实际上可能多买一幢房回来。
　　一房一厅是个好选择
　　记者：从你这些年的经验来看，初到外国买多大的房子比较好？
　　王晓雨：我以为，比较理想的是买一房一厅的公寓单位。
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北京市通信公司提供网络带宽投资者必看：在澳洲房产出租的常见方式及优劣对比
　　在澳洲房产市场买房出租，业主自行出租的收益最高，但缺乏保障。
　　对于海外投资者来说，有以下3种出租方式，各有利弊：
　　1、开发商承诺包租
　　很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务。回报率一般在5%左右。
　　2、委托租赁公司（房产管理公司）
　　如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司。别墅回报率一般在4%。
　　3、业主自行出租
　　业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。租金回报一般在6%左右，但必须人在澳洲亲自打理。
　　注：这种方式看似租金收益提高了不少，但是不受法律保护，很容易引起纠纷，如果业主不在澳洲，还需要求人，其实这种过程中会产生很多不必要的麻烦。
　　业主出租房屋的流程：
　　第一步，评估物业，业主提供物业的位置、房型，发展商，正确地址，租赁公司需要了解是否在其的管理范围之内。
　　第二步，评估通过后，与业主签订委托物业出租管理协议。
　　第三步，澳洲租房机构会为业主寻找租客。
　　第四步，与租客签订澳洲租房协议。　　第五步，收取每月租金。
　　房屋租赁公司（房屋管理）出租管理详情：
　　1、通过对租客的背景调查，选择最终的合适房客。
　　2、寻找到一位信誉度高且能爱惜业主房屋的租客，是需要通过多方的调查才能确认的。比如，租客曾经是否有拖欠房租的问题或是被驱逐的记录。
　　3、与租客签署协议。由于其中涉及到澳洲相关的法律条例，所以，业主需要有专业机构的帮助。
　　4、为租客办理入住/退房手续。
　　5、房屋维护。按业主要求对物业进行定期检查，一般为租客入住3个月做第一次检查，之后每六个月做一次。
　　6、满足房客合理要求，如代缴物业管理费等（水、电、煤、市政费等）。
　　7、收租与租金转账。
　　佣金标准：
　　据了解，一般房屋管理公司的佣金为租金的5%~10%。主要还是根据业主的房型与最终和管理公司协商的价格而定。
　　房屋出租管理费用
　　委托房屋托管公司的佣金一般为租金的5%~10%（任何房型）。
　　注：在澳洲房屋出租与管理是连在一起收费的。
　　在澳洲房产投资的确有着巨大的优势，不过凡事都有利弊两面，提早意识到劣势的存在，并且及时避免劣势带来的损失，才能更加顺利的享受市场带给我们的好处。希望以上解读和分析可以帮助到投资者。
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