面积误差比绝对值超出３％时 买受人有权退房？|青岛房地产信息网
面积误差比绝对值超出３％时 买受人有权退房？
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34、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？
答：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：
①、面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
②、面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×１００％。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
房屋测绘知识问答
34 、按套内建筑面积计价的商品房，发生面积差异时，如何处理？
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一月新闻热点【置业】误差3%究竟是怎么回事？ 面积问题不容忽略_鑫苑置业吧_百度贴吧
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【置业】误差3%究竟是怎么回事？ 面积问题不容忽略
在收房验房时，关于房屋的实际面积问题总是让很多购房者关心的问题。而这里也常常出现一个数字，3%。面积的误差在3%之内，或者超过3%，对于购房者来说会有哪些不一样的结果呢？面积误差的原因收房验房时，房屋的面积出现些许误差其实是很常见的事。之所以会这样，主要的原因还是现在购房者购买的都是期房。而商品房在建设过程中，根据实际的情况，有的部分或许需要调整，设计上会发生一些改变，而这就导致了房子建好后，实际测绘结果与合同上有所误差。面积误差在3%内这是一个法律规定的合理误差区间。如果实际测绘面积与合同签约面积误差绝对值在3%以内，根据“多补少退”的原则，如果实际面积比合同的大，但小于3%，根据签约的房价，购房补给开发商房款；实际面积比合同小，同时也小于3%，由开放商退还多出的房款给购房者即可。面积误差超过3%当面积超过3%时，购房者就有权利要求退房了，这是合理合法的。购房者要求退房的，开发商应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。当然，购房者也可以不用退房。只要根据实际面积重新结算房款就行。当实际面积大于合同面积时，，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还购房者;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房者。房屋面积出现误差其实也算是房屋质量问题的一种，购房者需要了解这其中的处理办法。等遇到这种情况时，能够很好的与开发商进行交涉，保证自己的权益不受侵害。
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保存至快速回贴尤其是违约责任更是重点，比如对开发商延迟交楼，应；另外，交楼条件是怎样的，相关配套完善时间是如何约；合同约定，多少天出房产证，如果延迟办证，每天按照；如果因为开发商的原因，延迟办证超过1年的，买方可；按照国家买卖合同范本条款的相关规定，如果商品房面；然而在实际执行的过程中，却存在这样的争议，据实结；其他城市的处理办法也不尽相同；1.面积误差比绝对值在0.6%
尤其是违约责任更是重点，比如对开发商延迟交楼，应该如何追究违约责任；业主延迟付款，要每天要缴付多少违约金，这些额度都是做到心中有数。
另外，交楼条件是怎样的，相关配套完善时间是如何约定的，都应明确出来。 逾期办理产权证咋办
合同约定，多少天出房产证，如果延迟办证，每天按照什么比例支付违约金，这些条款尤其得看仔细。一般而言，合同中会约定商品房交付使用90天，开发商须完成确权。但结合东莞的实际情况，楼盘得取得竣工验收备案书才能交楼，交楼之后须60天内把办证所需的资料交给房管部门，事实上一些开发商交齐税费备齐资料就得半年左右的时间，无法按照约定时间达到办证条件。
如果因为开发商的原因，延迟办证超过1年的，买方可主张解除合同，要求退房。 面积差异如何界定
按照国家买卖合同范本条款的相关规定，如果商品房面积误差比绝对值在0.6%以内的，买卖双方互不作任何补偿；如果面积误差比绝对值超出0.6%，则多退少补。根据最高法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在买卖双方没有约定的情况下，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算；若超过3%，买方可要求退房。
然而在实际执行的过程中，却存在这样的争议，据实结算时，是否要扣除0.6%。也就是说A套房面积差异在0.6%，B套房面积差异在0.7%，则A套房不用补钱，B套房是按照0.1%来补偿，还是按照0.7%来补偿呢？这在东莞一直争论不休并无定论。
其他城市的处理办法也不尽相同。记者获悉，深圳2006年出台买卖合同范本，明确写明，据实补偿时须扣除0.6%。而广州市中级人民法院近日就制定了《类型案件统一处理方法》，对面积差异的房款结算做了以下清晰规定：
1.面积误差比绝对值在0.6%以内的，买卖双方互不作任何补偿；
2.面积误差比绝对值超出0.6%、在3%以内的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%；
3.面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房；买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。
交房要看竣工验收备案证
物业功能是否具备？
收楼，一直是萦绕在不少购房者头脑中最郁闷的问题。要么是已经到了交楼期限，开发商却逾期交不了楼，且开发商逾期交楼的违约赔偿金非常之少，使得收楼日期一拖再拖。要么是开发商发了收楼通知，到现场却看不到合法有效的竣工验收备案证，或者合同中约定的交付使用的物业条件根本未达到。
市建设局提示道，市民收楼应以买卖合同双方约定的交楼条件为准。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是证明其验收合格的证书。也就是说，接到开发商发出的收楼通知后，心中要明确达到什么条件才能收楼。
以合同约定交楼条件为准 “两书一证”是底线
东莞市建设局网站对“商品房交付使用条件”是这样规定的：“商品楼（房）竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产企业向购房人交付预售的商品房时，应向购房人展示该商品楼（房）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》，并向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。” “应该说这两书一证是验收合格的最基本条件，开发企业必须要达到的底线。其实业主应该仔细看看买卖合同，合同都有更详细的交楼条件，比如交楼时需要的文件，什么时候交楼，什么时候可以办房产证，逾期交楼应当怎样赔偿等等，这些条件才是要真正认真对待的。”
如果开发商无法拿出交楼所需的文件，业主是否有权拒绝收楼？“业主根据合同的约定可以拒绝收楼，建设局作为行政主管部门可以对开发企业做出处罚决定，并责令其整改，尽快符合竣工验收合格标准。”
收楼具体问题：交付使用的物业功能是否具备
在实际收楼的过程中，买方还是应该以买卖合同约定的详细收楼条件为准，比如会所、小区道路、园林绿化、幼儿园、游泳池等在交付使用时要达到什么样的标准，实际交付时是否具备这些物业功能。
还有一些就是墙面或者门被刮花，买房会要求开发商为其修好，否则不会收楼。开发商也会根据其使用功能，修理好之后再通知业主来验楼。如果过期业主仍不来验楼的，则被视为已收楼。
逾期交楼的违约责任
买卖双方可协商
逾期收楼的违约责任追究，应先按合同约定来赔偿。不过这个比例一般比较少，有的楼盘可能是按万分之0.5计算，也就是说，100平方米的房子可拿到违约赔偿5000元。如果买方觉得这个比例太少，而且有证据能证明逾期收楼给自己造成了1万元的损失，则可申请调高补偿到1万元，开发商如果觉得高，也可以在此基础上下调，买卖双方可协商约定。一般而言，违约金的总额以实际造成的损失为上限。
收楼时，一般会预收三个月物业管理费
不少业主在接到收楼通知的同时亦被告知，收楼时要预交三个月物业管理费。不少人可能会质疑，售楼方这样的做法是否合理。广东赋诚律师事务所律师李锡国指出，在收楼时预收三个月物业管理费的现象其实是相当普遍的，预交的三个月物业管理费是为了让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，以维持前期物业管理企业的运作。据《广东省物业管理条例》第三十条规定：“物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。”
因此物业管理费是可以预收三个月的，但关键是要看双方当初在买楼的时候有没有签订有关这方面的协议，如购房者与物管处无事先约定，可不用预交费用。交楼与预交物业管理费之间是不能划等号的，因为收楼属于房屋交易范围内的行为，而交物业管理费则是房屋交付使用后业主需要履行的责任，预交物业管理费不能作为开发商交房的前置条件。
与此同时，物业维修基金也应按照东莞市的相关收费标准，在交楼之前去一次性缴纳。
保修责任归谁承担
天花板掉下来砸到人找谁？
我们时常会从电视报纸上看到关于房屋漏水的纠纷，或者天花板掉下来，砸伤了人应该找谁的新闻报道。买房收楼入住之后，房屋质量出了问题，责任应该谁来承担？事实上《建筑工程质量管理条例》对天花板、屋面防水、电气管线、给排水管道等方面建筑质量的保修期限都做了明确规定，您只需要补补课就可以了。
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房产案例：房屋面积出现误差要我来买单吗？
　　罗先生两年前在奥体买了新房，盼星星盼月亮，今年7月总算比合同中约定的交房日期提前一个多月收到了开发商寄来的《收房通知书》。
　　不过，当罗先生看完里面的内容之后有点郁闷，因为开发商告诉他，他所购买的房屋实际测绘的面积比购房合同中多出0.52平方米，收房的时候要补足差价。罗先生算了一下要补交将近五千元。他登上自己小区的论坛一看，发现很多业主都发帖说自己的房子也多出了一点点面积，补的差价都在六千元上下。罗先生就嘀咕了，这也太巧了，不见哪家少能退钱的，是不是开发商故意搞鬼？再说这个测绘面积怎么测的也不清楚，开发商说补就得补吗？
　　为此，江苏君远律师事务所的资深律师姜志民介绍说，目前国家对于面积的误差规定如下：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
　　如买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积。
　　姜律师指出，购房者在和开发商签订合同时，都有条款对于这个面积误差比有约定，目前南京的开发商对此约定普遍是参照国家规定的3%，这就意味着只有面积误差比绝对值超过3%的范围，购房者才能提出退房。如果业主对于测绘报告中的数据有异议可以向所测单位提出复检，不过由于房屋面积的测绘都是指定由房管局下属的测绘大队来执行，再次复检的意义也不大。
　　至于购房者签订合同时候能都对此条款中约定的内容提出异议，姜律师表示，由于合同的条款是事先设定的，购房者只能选择签或者不签，但是想对合同的条款和开发商进行商议改动，目前也不是很现实。
　　所以，由于罗先生的房子面积误差比绝对值在国家规定的3%之内，可以向测绘部门提出复检，如果复检之后还是多了面积，只能按照规定补足房款。
来源：扬子晚报
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