中国富豪买走日本2%的国土 为提前布局东京奥运？
[摘要]爆买会持续很久
爆买会持续很久&&
据外媒称：这种现象你专业人士看并不感到吃惊，中国在全球大肆的并购以及收购在2010年到2015年间增加了两倍之多，一位巴黎的银行家表示，从多年来的观察这是一个大的趋势，而这种趋势还会持续加强。
随着中国人去日本买马桶走红以后国人无不怒其不争，日本首相安倍晋三更是引以为傲，中国爆买可是为日本贡献了不小的GDP。
但如果你还在痛恨那些去日本爆买的国人那么只能说你已经out了，近年来中国对日本货架上摆的东西的爆买热潮有所退却，这两年中国人却把眼光放在了房地产业！
到底买房是为了什么呢？买房的主要目的就是&理财&
继、和澳大利亚之后，日本已经成为中国人海外地产投资的第四个热点区域。当然2020年东京奥运会，也是日本房地产的一针强心剂。这也吸引了不少中国人来日买房！
几年随着中国人在日本爆买房产，日本地价上涨了很多！日本最近一起节目中披露：日本人推荐给中国人的房产土地，加起来能占到日本国土的2%！
在日本关于所有权是这么规定的：
这位日本代表说：如果买下这块土地，那么这块土地的所有的东西都是属于无持有者的！包括水资源，土地资源的开发权也是属于的！
关键是，日本不动产却希望把水一起卖给中国人！ 像一些地方的水，清透的可以看到鱼的身影，但却很少有青苔之类的东西，可以说是一块无菌宝地！
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霍英东集团提前布局南沙 华发股份抢驻横琴
来源：一财网 6:00:00
　　霍英东集团提前布局南沙 华发长隆本地巨头抢驻横琴
　　嗅觉敏锐的开发商早在多年以前就已经开始了在南沙乃至横琴自贸区的布局。
　　有不完全统计显示，2006年至今，超过60家开发商先后从公开的土地市场上总共获取南沙新区土地总建面超过1900万平方米，平均地价在每平方米几百元到3000多元之间。而最近两年才开始有土地出让的横琴岛，也成为本地开发商巨头华发、格力等抢滩布局的重镇。
　　南沙：霍英东集团一家独大
　　南沙土地市场升温是从2009年开始的。但在此之前，香港的霍英东集团已经在当地蛰伏了近20年。
　　霍英东集团是从上世纪90年代初开始投资南沙的。资料显示，霍英东初次考察南沙时，当地只是一片烂滩涂，但作为番禺本地人的霍英东对此风水宝地独具慧眼。“南沙北距广州50公里，南至香港和澳门都是30余海里，正好处于穗、港、澳三地几何中心。南沙正似天造地设，妙不可言。”这是霍英东当年对南沙的评价。
　　据悉，霍英东合计买进南沙东部22平方公里土地，其中可开发土地资源超过10平方公里，并且大多位于南沙新区的黄金地段。
　　霍英东曾经表示，南沙是自己的一个梦。如今，这个梦正在变为现实。
　　在霍英东集团潜伏20年之后，南沙变得“炙手可热”。统计显示，年的三年，是南沙土地出让规模最大的三年，分别出让土地23、32、24宗。特别是2010年成交的32宗土地平均楼面地价不足350元/平方米。到2014年，14宗成交地块平均楼面地价已经高达3200元/平方米。
　　克而瑞的统计数据显示，2006年至今，南沙区域合计成交地块148宗，总建筑面积约1932万平方米。
　　在南沙土地市场最火热的2013年，每一宗地块的出让均能引发众多地产巨头的抢夺。例如2013年9月，保利置业与万科、中海和绿地等房企激战2小时，举牌超过160个回合，最终以30.3亿元拿下南沙一幅地块，折合楼面价每平方米5224元，晋升南沙新地王。
　　大量土地的出让，也为众多开发商提供布局南沙的机会。根据广东省房协的统计，至今已经有超过60家房企扎堆其中。万科、万达[微博]、保利、中国奥园、星河集团、碧桂园、万科、富力地产、广晟地产、越秀城建、敏捷地产、龙光地产等大中型房地产公司，此前已经抢先布局。
　　截至目前，广州本地起家的地产巨头珠江投资和越秀地产分别在南沙拥有土地储备超过100万平方米，且都是别墅或商住类地块。这两家是较早布局南沙的开发商。深圳开发商星河集团则以后发制人的势头，火速在该区域抢夺多个别墅以及商住项目，总土地储备超过150万平方米。
　　万科、保利等众多地产巨头均没有缺席，其中万科在南沙的土地储备超过25万平方米，保利地产和保利置业两家合计拥有南沙土地储备超过60万平方米，时代地产的两个项目总土地储备近65万平方米，碧桂园、富力、方圆、方兴等开发商在南沙的土地储备也都在50万平方米左右。
　　横琴：华发长隆抢得先机
　　横琴岛的土地从一开始就呈现高开高走的趋势。去年10月18日，华发股份刊发公告称，公司下属子公司珠海（楼盘）奥华企业管理咨询有限公司、珠海铧创经贸发展有限公司分别获得珠海十字门商务区湾仔片区一宗地块，土地总面积7.55万平方米，成交总价33.43亿元。
　　这是横琴新区当年出让的首宗住宅用地，虽然华发低价获得该地块，但其楼面地价仍然高达11000元/平方米，创下珠海住宅用地起拍价中的最高纪录。
　　作为珠海国字号开发商，华发集团以及旗下的华发股份无疑是横琴岛上最大的地主。据不完全统计，华发股份于2013年1月、2月、10月以及2014年10月获得横琴商住地块，累计土地总面积超113万平方米，其中十字商务区占大部分。
　　另有资料显示，广州长隆野生动物世界的投资商长隆投资发展有限公司也在横琴岛上拥有相当规模的土地储备。有未经证实的数据显示，其土地储备多达176.7万平方米，公司于年三年间在横琴累计拿地三宗，用地面积累计176.7万平方米，其中单是2008年横琴富祥湾的商服用地面积便达到132.5万平方米。与如今的地价相比，长隆当初可谓遇到了白菜价，最低时平均楼面地价约118元/平方米，不过长隆购入的多数地块为旅游性质，其中有多少可供房地产开发还不得而知。
　　此外，世荣兆业、格力地产、中海地产等企业都在横琴岛上拥有一定数量的土地储备，但储备量均不足华发股份。
　　克而瑞的统计数据显示，2014年，横琴合计出让各类土地18宗，平均成交楼面价3370元/平方米。今年以来，已成交地块6宗，平均成交楼面价已上涨至6272元/平方米。
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广发：地产成交数据节后或大超预期 提前布局9股
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　　进入2015年1月以来，地产板块的表现相对较弱。分析认为，这主要是由于成交的同比和环比数据较为悲观所致，叠加个别地区个别开发商的政治风险。
　　不过广发证券同时表示，由于一手房存在季节性推盘与基数的原因，因此二手房成交实际上是在持续恢复的，也就是整个市场的景气度还是向上的。至于政治风险，广发证券判断是局部风险而非系统性的，对板块的影响是情绪性的和暂时性的。
　　广发证券同时还判断，地产行业成交数据在春节后可能大幅超出市场预期，投资者应该提前对地产板块的春节后行情进行布局。推荐、保利、(绿地)、招地、、中南、泰禾，同时推荐泛海、新湖.
　　以下为研报全文
　　本轮地产基本面恢复的小周期始于2014年四季度，根据我们一直以来的逻辑推演，2014年四季度地产成交开始进入复苏的前期，而经济增速下台阶的进一步确认，使得地产行业作为宏观经济稳定器的作用更为凸显，因而行业政策环境一直较为友好，同时，房价的持续环比下降从另一个方面缓解了市场对于政策会否收紧的疑虑。从2008年和2012年的历史周期来看，基本面、政策面和信贷面的情况基本相似，央行在2014年11月的降息和2015年1月的降准，实质上也是符合我们预期。
　　不过，2015年1月以来，地产板块的表现相对较弱，我们分析主要是由于成交的同比和环比数据较为悲观所致，叠加个别地区个别开发商的政治风险。但正如我们此前报告所指出的，一手房存在季节性推盘与基数的原因，我们看到二手房成交实际上是在持续恢复的，也就是整个市场的景气度还是向上的。至于政治风险，我们判断是局部风险而非系统性的，对板块的影响是情绪性的和暂时性的。
　　站在目前的时间点上，根据我们的日度数据跟踪，我们判断，行业成交数据在春节后可能大幅超出市场预期。参考2008年和2012年的小周期经验，我们认为应该提前对地产板块的春节后行情进行布局。推荐万科A、保利、金丰投资(绿地)、招地、阳光城、中南、泰禾，同时推荐泛海、新湖.
　　3月起成交数据可能超预期
　　首先从一手房成交数据本身来看，我们统计的67个重点城市，日-2月13日，商品房成交面积为4447万平米，而2014年同期的数据仅3478万平米，同比增幅达到28%，并且，如果剔除春节因素，看月的合计值，仅有4917万平米，按照2015年以来日均成交面积101万平米计算，即使假设春节7天假期成交为零，月成交面积合计值也将达5255万平米()，同比增幅达到7%。
　　更重要的是，具有前瞻意义的二手房成交(排除季节性因素影响)，本周迎来了巨量的环比回升，日- 13日，19个城市二手房成交面积269万平米，已经接近2014年2月全月的成交水平283万平米。
　　3月的成交，我们相信将呈现一个超预期的同比增长，支持这一判断主要有三点理由。首先，从需求方面来看，信贷方面对购房者的支持力度在不断加强，央行的降息直接降低了购房者的按揭贷款成本，降准则使得有更多的流动性提供按揭贷款，也使得其有能力在按揭贷款折扣方面给予购房者更大的优惠，事实上，我们近期已经观察到部分银行加大了自去年四季度以来首套房按揭贷款利率的折扣幅度，部分外资银行在上海和北京继续推出了首套房贷8.5折的利率优惠。从2008年和2012年的历史经验看，个人购房者面对的信贷环境确实在降息降准之后出现大幅好转。
　　第二，房价的变化值得关注，根据中指院统计的百城住宅价格指数，房价整体环比下降始于2014年5月，连续环比下降8个月，在2015年1月出现环比止跌回升，结构上看，一线和二线城市的房价都出现了环比回升。尽管楼市库存的绝对值仍在上升，但是库存去化的速度继续加快，从2008年和2012年的小周期来看，房价整体的环比下跌时间跨度一般在7-9个月，当房价整体出现止跌回升的迹象时，配合信贷环境的支持，购房者的预期会发生改变，刚需的入市节奏会加快，从小周期的角度来看，地产基本面会由此前的量升价跌(平)开始步入量价齐升的阶段。
　　第三，从供给端的角度来看，2014年全年开发商面临较大的去库存压力，这部分压力主要是来自2013年的土地投资高涨。我们判断，房企未来将加大推盘量并且加快推盘速度，我们跟踪的12个重点城市推盘量指数显示，2015年以来新增供给持续上升，供需两热的情况使我们相信2015年3月的成交有望超出市场预期。
　　综合判断，我们有理由相信，15年3月的成交复苏力度将是超预期的，我们以2015年1月的成交量3324万平米作为基准值，假定2015年3月成交相对1月成交的增幅分别为0%、10%、20%，那么，2015年一季度整体成交的预估值分别为、9244万平米，同比2014年一季度的7742万平米，增幅将分别为11%、15%、19%。
　　行业政策环境不仅友好，甚至有可能超预期
　　政策环境方面，我们认为整体来说是持续保持友好，无论是信贷面的央行降息降准(在降准的时间点上甚至存在部分超预期)、商业银行对于首套房和二套房的按揭贷款利率优惠幅度、公积金贷款额度上调，还是行政政策面的部分城市开发商70/90限制取消等。并且在房价进入同比上涨阶段之前，我们判断政策环境将持续保持友好。
　　在经济增速确认下台阶、以及同比继续放缓存在通缩预期的情况下，行业对于经济的稳定器的作用仍然不会减弱，信贷面和行政政策方面仍存在超预期的可能，如央行进一步降息降准、首付比例下调以及房地产行业营业税政策变化和限购政策在一线城市松绑的预期。
　　投资逻辑和标的选择
　　我们在降息深度报告中，重点回顾并分析了在降息的环境中，地产板块的绝对收益和超额收益。站在目前的时间点上，我们更加重视地产板块、地产股的估值。作为周期性板块，对地产板块的估值分析不应该局限于PE的绝对水平，相对估值的情况更加有借鉴意义。我们的结论是，只要前述的投资逻辑继续成立，基本面持续恢复，那么地产板块的相对估值会持续上升，具备获得持续超额收益的基础。
　　标的选择上，我们认为，在基本面持续复苏以及信贷、政策环境宽松的阶段，销售弹性大小与杠杆率高低是我们筛选标的的主要标准，指标选取则包括存货/经营性现金流流入(反映销售弹性大小)、净负债率(反映杠杆高低，即财务成本改善幅度)，同时考察存货/总市值(反映相对估值的情况)。基于上述指标筛选，我们继续推荐万科A、、金丰投资(绿地集团)、、阳光城、、.
　　另外，我们在前文预判了基本面在二季度开始可能由量升价跌(平)步入量价齐升的阶段，这会首先体现在重点的一二线城市，这些城市人口持续使得土地的稀缺性以及由此带来的土地资源价值进一步凸显，因而，市场将会亲睐在核心城市土地储备资源丰富、并且资源质量较高的公司，我们重点推荐、，它们除了土地资源丰富以外，大金融方面的资源也较为亮眼，未来将受益于整体市场好转。
　　风险提示
　　基本面的复苏时间慢于预期、力度低于预期。
(责任编辑：DF010)
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京津冀协同发展引发土地价值重估 开发商提前布局
　　随着“京津冀协同发展”上升至国家战略高度，新首都经济圈迎来区域土地价值重估潮。作为北京土地市场热点区域之一，北京市通州区台湖镇吸引了包括万科、首开、泰禾等房企的涌入。据台湖镇相关人士透露，在京津冀协同发展的发展背景下，台湖镇已开始研究区域规划升级。业内人士认为，不仅仅是北京周边，京津冀协同发展还将引发河北、天津等区域内土地价值重估。
　　酝酿新定位
　　驱车从北京CBD向东南方向行驶不到二十分钟，便来到了通州区台湖镇。如果说通州环球影城项目的落地吸引了各方投资目光的话，那么此次京津冀协同发展的推进便让台湖有了更高的区域定位。
　　“京津冀协同发展的概念下，台湖过去的定位可能会显得‘小气’了一点。台湖虽然是一个小镇，但是有特殊的区位优势。”北京市通州区台湖镇党委书记倪德才告诉中国证券报记者，在京津冀协同发展的背景下，台湖的定位也将提高，目前正在研究制定区域规划升级。
　　从地理位置上看，台湖镇位于北京市东南产业发展带，镇域北与通州新城比邻，南与亦庄新城接壤，并紧邻规划建设中的环球影视城。区域内有京哈高速等三条道路交汇贯通，并设有亦庄火车站等站点。同时，规划中的连接首都机场和首都第二机场的S6线，连接昌平未来科技城、CBD和通州的R2线，都从镇内经过并设站。
　　按照现有规划定位，通州区将建设成为北京市副中心，而位于通州区西南部的台湖镇则确定了三大产业发展平台。据台湖镇镇长曹东波介绍，台湖镇拥有环渤海高端总部基地等三大产业基地。其中，环渤海高端总部基地大力发展新兴产业和现代服务业；光机电一体化产业基地发展总部基地和现代制造业，打造首都经济发展的拓展基地；星湖科技园则发展服务外包和总部经济，打造产城一体、生态宜居的特色生态小镇。
　　“因为台湖正好处于京津冀发展的中心点，所以在京津冀三地融合发展中更具有战略性的地位。”倪德才透露，北京市有关领导近期将到通州进行调研，主要目的是加快通州城市副中心的建设、落实京津冀协同发展的战略。
　　倪德才还表示，目前北京市已将通州区台湖镇和宋庄镇定为北京集体建设用地试点，市规划院和农研中心已开始研究规划，今年作为第一年已开始启动。
　　开发商提前布局
　　曾经默默无闻的台湖镇，2013年已成为北京市土地市场的一大黑马。目前已有包括万科、首开、泰禾、世纪鸿等多家房企进入台湖布局，区域土地价格出现明显提升。
　　根据台湖镇相关人士披露的数据，近年来台湖镇投资约300亿元，完成了23平方公里的土地一级开发。目前全镇共拥有可出让土地约760公顷，规划建筑面积约2000万平方米。2014年全镇共计划出让土地总规划建筑面积约223万平方米。
　　“土地市场三连跳。”倪德才这样形容台湖镇的地价变化。根据台湖镇统计，当前区域内的住宅楼面地价已经上涨到约15000元/平方米，产业用地地价则达到10000元/平方米。
　　房企的拿地金额直接诠释了地价的快速上涨。北京市土地整理储备中心数据显示，2011年，台湖镇共挂牌出让了两宗地块，其中，北京硕日新宇投资有限公司以8.24亿元的价格拿下一宗居住用地，折合地价约5630元/平方米；2012年年底，万科、首开等品牌房企开始进入台湖区域，其中万科首开联合体在同一日连拿台湖镇两宗住宅用地，此时折合楼面地价已经约10000元/平方米；2013年，台湖镇的土地市场随着泰禾集团等房企的入驻而掀起高潮，当年台湖镇共出让了六宗地块，总规划建筑面积达到86万平方米，其中，泰禾分别在4月和5月斩获两宗地块，成交金额分别为19.3亿元和11.25亿元，据业内测算，其中一宗地块在剔除保障房面积后，楼面价已达到19000元/平方米。
　　地价之所以快速攀升，除了环球影城落地的带动外，台湖的地理位置也让一些企业看到了商机。“台湖镇离北京CBD不足30公里的距离，又辐射到环渤海地区，可以说是京津冀协同发展的桥头堡。”北京兰格加华置业有限公司董事长刘长庆表示，公司两年前开始进驻台湖，目前推出了经略天则北京台湖总部基地的项目。
　　据了解，该项目总规划面积32万平方米，共分三期建设，一期已经全部封顶。项目规划除独栋办公、配套公寓、大型酒店外，还包括体育设施和近90亩的商业广场。整个园区建成后，约容纳1万人。
　　可以看到，地价的快速攀升已拉动台湖区域房价上涨。目前台湖镇在售的代表性楼盘为硕日新宇开发的东亚印象台湖。据克而瑞统计，东亚印象台湖酒店式公寓的销售均价约为20000元/平方米，距离其周边五公里的润枫领尚的普通住宅项目销售均价为26000元/平方米。而在2012年年底时，东亚印象台湖的销售均价仅在1万元出头。
　　带动区域土地升值
　　近几年，“环首都经济圈”概念不断升级，而台湖仅仅是其中的一个写照。随着京津冀协同发展上升到国家战略层面，不仅仅是北京市区周边的土地，河北、天津等区域的土地价值也面临重估。
　　业内人士指出，此次京津冀的协调发展，其覆盖范围已包括河北廊坊、河北固安、天津武清等区域。不仅仅是对北京资源和人口的分流，还将通过发挥城市间的协同能力，提升区域的整体经济活力和人口吸引力。未来部分央企、非核心政府部门可能逐步迁移到这些区域，一些高等院校也可能在此建立大学城，预计可以容纳500万北京人口的迁移。
　　申银万国认为，现阶段京津冀协同发展的核心是重构以北京为中心的一小时经济圈，而受地形影响，主要是向东向南辐射，与之接壤的廊坊市三河、大厂、香河、广阳、永清、固安、霸州等区县及涿州市将最先受益。
　　据了解，在上市公司中，华夏幸福已在环北京区域布局了10个园区项目，几乎包含北京一小时经济圈内的绝大部分县市，而公司99%以上的业务收入均来自于环北京地区。
　　“环首都经济圈周边楼市和以往相比价格已经不低，但与北京地区房价比依旧优势明显。”克而瑞分析师牟增彬认为，近年来北京楼市调控多管齐下，部分资金实力相对较弱或不符合购房要求的购房人被逐渐挤压。随着交通网络的完善以及政策对楼市分流的引导作用，周边区域所具有的升值空间和较宽松的限购政策，对购房人的吸引将越来越大。
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中国的买家已经大不如从前的低调，毫不掩饰自己饥饿的状态，而这种狂热的购买状态金融，也充分的体现中国已经成为净资本出口的国家，就单单去年中国对外投资总额已经达到了1500亿美元左右。
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