明年起北京继承不动产登记是否公证自己定
[导读]《北京市不动产登记工作规范(试行)》明年起实施 一般登记办理时限缩至10个工作日。《北京市不动产登记工作规范(试行)》明年起实施 一般登记办理时限缩至10个工作日市规划国土委印发的《北京市不动产登记工作规范(试行)》将于明年1月1日起正式实施。《规范》明确了不动产登记操作规范要求和程序，是不动产登记人员的“操作规范”，也是贯彻落实国土资源部相关政策的重要举措。《规范》提出，公证成为继承（受遗赠）不动产登记的可选项。继承（受遗赠）取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。亮点1：继承不动产登记是否公证可自行选择《规范》明确，公证成为办理继承（受遗赠）不动产登记的可选项，由申请人自行选择是否公证。这也意味着，“公证”环节不再是“必须”的选项。市规划国土委相关负责人表示，这是一项便民举措，更是一项探索性的措施。按照这一规定，不动产登记申请人在继承或受遗赠不动产时有权选择公证或直接申请按有关程序进行核验和登记。业内专家表示，不再将继承或受遗赠公证作为不动产登记的前置条件，体现了对不动产登记申请人程序性权利的尊重。两种方式各有优劣，不公证的方式可以为公众节约公证费用，但运行模式会有一个磨合的过程。值得注意的是，为保障继承人和被继承人的合法权益和财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此，市规划国土委出台了《规范》实施的配套文件《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行统一的规范。为方便群众办理，市规划国土委网站公布了不动产登记办事流程和各类登记业务收件标准。各区不动产登记大厅设立了咨询台和业务咨询电话。亮点2：一般登记办理时限缩至10个工作日与以往登记工作规范比较，《规范》压缩了办理时限，统一了办理标准。《规范》颁布后，原有的便民措施，如绿色通道、上门服务、短信提醒、不动产赠与合同免除公证、网站业务办理进度查询等仍保留。同时，新提出了几项便民措施，包括遗失声明不需登报，只需在市规划国土委官方网站上刊发即可；境内自然人办理业务可现场委托，不需公证。《规范》还将一般登记业务办理时限一并压缩为自正式受理的10个工作日内，查封和异议登记明确为受理当日办理。同时明确了补换证手续简化、抵押权注销登记单方申请等便民措施的办理程序，减轻了权利人的负担。■小贴士继承不动产登记办理流程选择公证的：不动产登记申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书，登记部门按照原有相关规定办理，可以根据实际工作情况，将提交经公证的材料或者生效的法律文书的不动产登记申请人作为绿色通道的服务对象之一，为其提供更便捷的服务。选择不公证的：不用提交经公证的材料或者生效的法律文书，申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。不存在不予登记情形的，申请人携带一次性告知单上的申请材料到登记部门申请登记，申请材料齐全、符合法定形式，且申请登记的不动产不存在限制转移情况的，进入继承材料查验环节，查验后，根据申请人提交的材料以及查验、询问的情况，符合条件的进入受理、审核、公示、登记环节。不动产登记和房产证的区别北京在日实现全市不动产统一登记。对新受理的不动产登记申请，将按不动产统一登记程序办理；之前受理的各类房屋登记、土地登记申请，仍按原有工作程序颁发旧版不动产权属证书。原来的房产证等证书持续有效，有效期一直到名下产业的权属有变动为止。比如，您的房子现在卖了，买房人拿到的就是新证；如果房子一直不卖，那您手里的房产证就一直有用，即所谓的“不变不换”。一周精选 热点推荐：加入腾讯房产QQ看房群，惊喜不断，购房优惠由你掌握
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房子在没有拿到产权证时，严格讲都不完全属于你的财产。只有房产证到手，或者过户到你名下才真正属于你的！我们在买房过程中，弄清房产产权很重要！查询方法：1、网上查询：点击各省市链接进入各地房产管理局网站进行查询-->需要输入产权人姓名、产权证号（目前只有部分地区提供房屋产权信息查询）；2、房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息（包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等），则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局（房地产交易中心、房屋管理局、房管处）档案馆或窗口查询。房屋产权一、看房产证1、有没有房产证没有的直接PASS。没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。2、看房主是谁卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。3、看房屋有没正在贷款有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。二、 看土地证如郊区的房子土地的使用性质叫划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。三、 去房管局核实如果，卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧！顺便搞清楚你看上的二手房的性质是什么?是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。如果是这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。四、看房子是否在租例如，原房主A，2015年1月把房子租给B，租期2年，就是租到2016年11月。购房者C，今年2016年国庆期间，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家，租客B不让你进，他还在住着。根据我国《合同法》的规定，出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的3个月以内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就要求买房人要严格遵守原房主与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更原房主与承租人之间事先签订的合同的任何内容。也就是说“买卖不破租赁”，房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。怎么办? 让原房主A和租客B协商。五、是否会拆迁如果有拆迁，那还是抓紧买吧，有拆有赔偿。但要注意房产证的时间和户口的问题。一周精选 热点推荐：加入腾讯房产QQ看房群，惊喜不断，购房优惠由你掌握
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[导读]一个地产售楼员心得体会：国内开发商缺少一种责任精神，购房人维权总是处于弱势。故事主人公：伍新年龄：29心得体会：国内开发商缺少一种责任精神，购房人维权总是处于弱势。转眼2016年接近了尾声，到年底，我入行房地产行业就满一周年了。不瞒您说，我之所以进入这一行业，很大一部分原因是为了方便自己买房，说白了就是作为地产人买房将更加便捷。当初因为这个决定妻子跟我大吵了一架，“放着好好的销售主管不做，非去卖什么房子。”在她看来，房地产销售吃的是青春饭，每天风里来雨里去，不如办公室Officer看着体面。我当时铁定了心想涉足这一行业，但不会长干，等买了房子就撤身。就是在这短暂的一年里，我经历了房地产业种种火爆、乃至疯狂的过程，让我深刻认识到这个行业的水深。开发商造势，无知的购房人跟风抢房去年年底我入职了一家中等水平的房地产企业，那时正值楼市淡季，售楼处只有零星的看房人，可以说看房的比买房的人多，去年经历了五次降息，购房人似乎还在期盼“大招”降临，游走在买与不买之间。记得有这么一位看房的大姐，带着她的老公来的，通过观察大姐的言谈举止，我将她列入了“靠谱”的行列，她家目前本地＋外地已经有四套房子，手里还有一些闲钱想着能投资到房产上，这是个敢出手的主儿，我给自己定下目标：两天内签下这单生意。既然她是投资用，地段和户型是首要考虑的，于是我就努力将项目的交通优势和户型特点突出，迎合客户的需求是签单的关键。在看了两处房子后，“靠谱姐”交了定金签了合同，我就这样拿下了第一单生意。虽然我以前从事的也是销售工作，但是我始终都给自己树立一个原则，那就是不做违背良心的事，不会为了签单欺骗购房人。入行地产界，这小小的原则在巨大的利益面前逐渐出现松动裂痕，直至彻底崩塌。春节后，受契税营业税双降利好的影响，多地楼市转热，甚至出现“日光盘”。当时我所在的楼盘也对外宣称1000套房子，现在卖的只剩下100多套了，消息一发出就引来不少“抢房”的人群，400多套房子不到半天就售罄了，造势的结果让原本一些徘徊在购房边缘的人迅速入市，有的甚至是举家负债买房。有对年轻夫妻，在他们交定金的时候我才知道，他们还在筹集首付款，听到这个消息，我心里有了些许不解：没钱也敢这么抢房，还给我找麻烦。小夫妻中的妻子还挺着大肚子，我也没在说什么，敦促他们赶紧筹集首付金。有个细节的地方让我对“造势营销”的行为产生了愧疚感，夫妻中的丈夫在付定金，签约时显得格外小心，定金中的百元大钞中夹杂着不少被展平的百元纸币，不难看出来这些钱对他们来说来之不易。原本没啥经济能力买房的他们被“火爆”的热潮吓到了，慌乱之中买了房子。我虽对这种昧着良心赚钱的行为心生不满，但身为公司员工，大家是一条船上的，我只能默认了这种赚钱“捷径”。从购房人的角度看，我其实不建议这种举家负债的买房方式，或许他们的父母为了买房拿出了养老的钱，甚至跑去亲戚家借钱。而其中的导火索，就是“造势营销”，让多少无知的年轻人透支青春、透支父母晚年，挤破头贷款买房。事实证明，在楼市火热的情况下，并非只有“造势营销”这一个套路。捂盘惜售，房价就是这么炒高的听同事说，我们在外地的一个项目在放号的时候承诺了一个开盘时间，但实际上不会在约定时间内开盘，故意延长开盘时间等房价涨高了再卖，这就叫做“捂盘惜售”，这是房地产销售里面常用的套路，目的就是为了制造热销的假象，让购房人觉得房子供不应求，僧多粥少，就能在价格上就可以做文章了。有些项目迟迟不放盘，房价从最初的几千一平方米，在几个月的时间里飙涨一倍。听到这里，我想起来家里有个亲戚的遭遇跟这个如出一辙。他从去年开始就看房子了，当时交了1万排号费，原本说今年3月就开盘，结果到现在都还没有开盘，不仅如此，为了躲避检查，那个项目进行了假认购，对外谎称房子已经卖完了，而销售人员私人承认还有房子，但是单价早已经超过1万元，是去年将近一倍。如果不买的话1万元排号费也不退还，无奈之下，亲戚已经准备通过法律程序解决问题了。在这提醒各位购房人，开发商收取购房人的排号费后，故意隐瞒不能与购房人签订商品房销售合同的事实，违反了诚实信用原则，造成购房人信赖利益损失，应承担缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”开发商应当赔偿购房人损失。纵然是开发商捂盘惜售违反了合同法，购房人有理有据，可是这到头来受伤最深的还是买房的一方，时间成本加上精神成本，更重要的是错过了买房好时间，是多少金钱换不来的啊。好在我入行没多久就买了房子，很庆幸自己没遇到这种事，虽然想法自私了点，但这一点却稍稍给了我一点安慰，让我在这个行业能继续坚持做下去，多了解一些内部情况。无良开发商胡作非为，购房人维权举步维艰到后半年的时候，媒体爆出来有些开发商为了多卖出去几套房子，私自更改楼盘规划，导致业主不能拿到房产证。这一现象同样是地产界的一大“顽疾”，我媳妇老家那边就有个楼盘，规划中明确是13层楼，实际竟多加盖了三层，等于是16层楼。要知道，楼层建设规划考虑了地面承重能力，每个楼能盖到多少层都有严格的安全规划的，超过限定楼层，拿不到产权证是小事，留下安全隐患才是大事，而开发商竟然拿全楼人的生命换取额外利益，当真是为了钱不择手段。可怜那些买了13层以上的业主，在得知自己买的房子有这些问题时跑到开发商处讨说法，对方信誓旦旦地说：房产证肯定能办下来，你们就踏实回去等着吧。到了这个时候，他们居然还没有意识到问题的严重性，目光短浅导致停留在利益层面。说到这里，不得不提日本的房地产开发商以及日本地产企业的服务精神。日本房地产开发商把准确判断和满足客户需求放在首位，把欺骗消费者的行为视为行业的耻辱，在日本没有哪个开发商敢私改规划谋取暴利，因为一旦被发现，面临的不仅仅是处罚，而是整个企业生涯的终止。几年前，日本社会有一条引人注目的新闻，住友不动产公司开发的2栋11层 的公寓楼，由于地基打得不扎实，导致大楼出现倾斜。这2栋大楼位于横滨市西区，已经于2003年建成并出售完毕。该公司承认，建成并已出售的6栋公寓楼中，有2栋楼因为地基下沉而出现倾斜。经过调查，原因是支 撑公寓楼的地基桩头长度不够，没能到达坚固的基盘部分，因此造成了大楼的倾斜。由于是关系到民生的问题，引起了日本全社会的关注。住友不动产公司发表声明说，对于出现这样的问题，作为开发商深感对不起广大住民。公司从当年6月份开始对于出现倾斜的2栋大楼的住民实施搬离，并免费向他们提供住处。对于另外4栋公寓楼的安全情况也将展开调查。值得注意的是，作为开发商的住友不动产公司并没有进行“无罪”辩护：房子还没倒，不影响牢固性啊，311大地震都经历了不是也没事嘛。另外，公寓建设已经超过10年，还能找到开发商，并且开发商也不会踢皮球推卸责任，毫无辩解地揽下全部责任，保证居民在房子解体重建后全部搬回来住，而在中国恐怕很难有这种“犯傻”的开发商吧，地产开发商热衷于拿地建房赚钱，客户的需求早就无从谈起，捂盘惜售、私改规划的企业不在少数，面对购房人的维权，开发商往往会想办法一拖再拖，多少购房人因为漫长的维权路程断送了买房梦。我并不是说日本有多好，而是希望国内的房地产企业能多一些应有的服务精神和责任精神，购房人花钱买的只不过是最基本的住房需求而已，对于有些经济能力有限的人来说，失去了房子就好比天塌了下来，剥夺这最基本需求的无良开发商就是他们生命中撒旦恶魔。我已经决定明年1月就洗手不干了，我承认卖了一年的房子赚了不少钱，有些钱我赚的并不安心。我个人言辞的作用有限，但仍希望更多购房人遇不见我说的这些情况，也希望有关部门能完善法律法规，还我们一个安定的购房环境。一周精选 热点推荐：加入腾讯房产QQ看房群，惊喜不断，购房优惠由你掌握
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自从挖财君的闺蜜小西决定买房，她的生活就变得无比充实。这不，上周刚找完了装修公司，这周又开始操心办理房产证的事。用小西的话来讲，这半年的业余时间，估计都得贡献给房子了，从看房选房付首付、到交房验收以及最后办房产证、装修等等,简直可以写出一篇长篇小说。而办理房产证，除了费时还有点费钱。那么，问题来了，买完房还要花多少钱才能领到房产证呢？因为小西买的是新房，我们就先来了解下新房的交易流程和费用。很多第一次买新房的朋友可能跟小西的想法一样，只要开发商交了房就可以马上办理房产证了，但事实并不是这样的。新房的房产证办理过程略长，半年内能办出房产证算是比较迅速的，有的楼盘甚至在交房1年后都没办出房产证。首先按照大多数购房合同上的注明的时间，开发商需要在交房后90天内，到房管局进行相关的初始登记，并办理出整个楼盘的产权证，也就是所谓的“大证”。万一碰到开发商拖延办理，或者再不幸点遇到出售期房的开放商资金因为困难没钱办理“大证”的，就会影响买家的孩子入学或者房子的再次交易等等。所以，买期房还是要认准大品牌的开发商。接着等开发商拿到“大证”以后，买家就可以拿着公共维修基金和契税的缴纳凭证去申请办理房产证。其中，公共维修基金主要用于公共部位和共用设施、设备的维修、养护。公共维修基金原先的收费标准是房屋总价的2%（挖财君默默云计算了一下，要是按总价500万的房子计算，仅仅是维修基金就得交……）。不过还好，现在很多地区都根据实际情况进行了调整。比如在杭州，不带电梯的物业按每平方米35元收取，带电梯的物业按每平方米65元收取。而契税一般在1%到3%之间。▍对于家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；▍面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。▍购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。因为办理新房的房产证过程比较繁琐，除了领取测绘表、“大证”复印件，提交各种资料和申请表，还要跑不同的办证部门。所以，绝大多数买家都是委托给开发商合作的代办公司办理的。代办证件的费用不算贵，一般是几百块的代办费和百来块的工本费什么的。不过，这个过程都是统一办理的，时间也不可能很快，一般需要1-3个月。挖财君就有个朋友，因为特殊原因着急卖房，多花了几倍的代理费加急办理，整个代办过程也花去一个多月。最后等到代办公司通知，就可以去指定的地方领取三证了。挖财君帮小西计算了下，她的60平方首套新电梯房，除去120万的房款，还需要再付大约17000元才能领到房产三证。说完了新房，我们再来看看二手房。相比于新房，二手房在办理房产证方面会方便些。全款付清的二手房，在交易成功后就可以直接预约办理房产证。如果是贷款买房，就是在银行确认放款后办理房产证。一般的纯商业贷款，只要银行效果高，买家甚至可以在签订买卖合同后的一个月就拿到房产证。而公积金贷款和组合贷款，可能会多花些等待时间。不过，虽然二手房办理房产证比新房方便，但二手房的交易费用并不便宜。特别是交易不满2年的二手房，1套120万左右的二手房，最后的交易可能会花去10万。是不是吓到了？我们来看看主要包括哪些费用吧：01个人所得税个人所得税=房屋总价×1%或差额×20%（房产满5年，且是家庭唯一住房的免个税征）原则上，个人所得税是卖方承担，但在实际操作中，至少在杭州，税费都是由买方承担的。02契税1）、家庭的唯一住房：户型面积小于90平方米，契税为房款的1%；户型面积大于90平方米，契税税率为房款的1.5%；2）、购买家庭第二套改善住房，面积小于90平方米，契税减按房款的1%征收；户型面积大于90平方米，契税税率为房款的2%；03增值税1）房产证未满2年，按房款的5%全额增收增值税。2）房产证满2年，免征增值税。04评估费、中介费评估费一般是房屋总价的千分之五，不过现在二手房评估费的收费标准已经放开了，可以根据市场调节价，最低可以打个三折吧。所以在评估之前，要记得和评估公司还还价。中介费一般是房屋总价的1%-2%，不过中介费也和评估费一样可以和房产中介议价。特别是买卖双方自己谈妥，只需要中介办证的情况，中介费可以谈到3~4折左右。这么算下来，只有当二手房是满五唯一，评估费和中介费都谈到最低价的时候，交易费用才能跟相同价格的一手房相当。所以，办房产证也是一门技术活。
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