付了首付后贷款却批不下来
想退房要付违约金吗？
腾讯房产苏州站
[导读]今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题在上一期的法律咨询回复中，我们给网友解答了房产证办不下来的问题，最近法律平台比较火爆，收到很多网友的咨询，由于问题比较多，请大家耐心等待，我们会一一为大家解答。今天有网友咨询，交了首付款后，贷款没批下来，是否要缴纳违约金的问题，为此，小编咨询了江苏双泽律师事务所的薛律师，看这类的问题该如何解答。网友：付了首付贷款一直批不下来怎么办？ 3月份在吴江买了套房子，签了合同并付了约定的20%首付，但到现在几家银行贷款都批不下来。现在想退房，是否要付违约金？薛律师：这个要看是什么原因造成的不能办理贷款，如果是客户个人原因造成的，客户要求解除合同是要按合同约定支付违约金的。一般房屋买卖合同里都会有关于贷款办理条款的约定的，如果约定的条款并不违反法律强制性规定，一般都要按合同条款约定的来履行。网友：那首付款可以退吗？薛律师：具体要看合同约定，合同里如果约定办不下贷款客户可以退房，开发商在扣除违约金后，是要退款的。如果合同约定客户不能退房，需要客户自己筹集资金一次性付款，如果想退款就需要结合客户的综合情况，看如何处理了。据了解，根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。欢迎大家继续在法律平台咨询买房、交房、租房等与房子相关的问题。
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Description: Could not connect to the server "".买房交了首付，因为征信问题银行拒贷怎么办？_搜微信公众号credit0123_新浪博客
买房交了首付，因为征信问题银行拒贷怎么办？
通过银行贷款买房是很多人解决住房问题的首选，一般首付付30%，剩下的部分可以通过银行贷款解决。生活中，有不少人高高兴兴付了首付，与开发商签了合同，到后期到银行办理房贷发现办不了，原因是个人信用报告上有比较多的不良信用记录，遇到这样的问题怎么办呢？
遇到这种问题，不要慌张，要多与银行沟通，商讨解决办法。给大家几点建议：第一，如果夫妻双方单方面有逾期，爱人或者小孩满18岁的没有逾期，可以用没有逾期的那一方贷款，不加你的名字，首付可以适当提高。第二，找银行的人开非恶意逾期还款证明，这一点比较难，有关系才行。第三，房子定金还没交之前问好售楼部或者中介能不能搞定这个问题，他们一般有能力搞定，他们说搞不定就不要交定金，或者用亲戚名字买。第四，实在都没有办法了就离婚用爱人名字买，私下可以写个协议，房产属于共同财产。第五，千万别搞假的东西糊弄银行，查出来属于骗贷、违法。
一般银行也不愿意轻易放弃客户，遇到上述情况一般都可以通过协商解决，通常提高首付比例或调高放贷利率，也有的时候信贷员会让客户买点银行理财产品、或拉点存款等，也就帮客户搞定了。
若万般无奈，实在比较棘手，就通过法律渠道。要走法律渠道，就必须了解相关法律规定。相关法律规定如下：
一、因买方个人征信问题导致按揭贷款未获审批，导致购房合同不能正常履行，属买方违约，应根据购房合同相关违约条款承担违约责任。
二、相关法律依据
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。“
2、《最高人民法院关于适用&&/span&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、什么是按揭贷款？
按揭贷款是指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人享有房产的使用权。由此我们看出，按揭是购房者以自己买的房子作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还房子的行为，所以按揭不是买卖双方的分期付款。
四、房屋按揭贷款未获审批的处理方法
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：
（一）商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；
（二）因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
因此，如果在房屋交易过程中，发生了房屋按揭贷款未获审批的情况，购房者一定要先确定是因为什么原因导致的，而不是将归责于自己或是依开发商的要求而承担违约责任。
（一）如果是因开发商的原因如证照不齐导致房屋按揭贷款未获审批，购房者可以要求开发承担违约责任或者是赔偿责任；
（二）而如果是购房者自身的原因导致贷款未获审批，那么购房者可以和开发商协商解决问题，若开发商要求的违约金明显过高，购房者也可以要求降低违约金，这在法律上也是有具体规定的；
（三）如双方均无过错的，因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。此时，买卖双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。
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