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先物业后...
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草莓小臭臭 发表于
先物业后...
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牙痒痒 发表于
嗯，晓得了，谢谢。
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lanyu9500 发表于
这是什么部门
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狗不理包子没有用
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等物业来收费时，就可开口了。
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楼道内的公摊面积还能搭什么？
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市政府的市民求助热线
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wab1025 发表于
楼道内的公摊面积还能搭什么？
楼道内有各家各户的自行车库，他把自家门口一块地方用砖头给封起来了
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他搭我们都不知道，要知道早找物业了，房子一直租出去的，半年才去一次
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城管。小区一楼车库违章开门也是城管管的。
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电话：8工作日 8:30-17:00在线深圳物业点解:占公摊面积的收益是否归业主―――亿房新闻中心
& 深圳物业点解:占公摊面积的收益是否归业主 & 正文
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深圳物业点解:占公摊面积的收益是否归业主
　 来源:晶报
　　占公摊面积的收益归业主
　　业主、业委会、物业公司对新的物管规定提出不少疑问，有关部门详细解答
　　电梯广告等收入是否为业主所有？节余管理费该如何支配？昨天，就新出台的《深圳市物业管理服务收费管理规定》（以下简称《规定》），有的小区业主、物业公司和业委会成员向记者提出了很多具体问题，就这些问题，记者采访了深圳市国土资源和房产管理局物业监管处副处长陈海铭。
　　市民疑问
　　物管进驻老住宅区难被承认怎么办？
　　“当业主不承认我们时，物管费如何收回呢？”昨日，记者采访物业公司时，一些进驻老住宅区的物业公司对此表示困惑。进驻罗湖区东门街道蛟湖片区的深华物业公司就遇到了这样的难题。
　　记者了解到，自今年4月份进驻蛟湖片区以来，深华物业公司只如期收回了60%的物管费。该物业公司的吴主任说，新出台的《规定》指出，在政府指导价的范围内，物管费将完全由业委会与物业公司讨价还价决定。但目前老住宅区极少成立业委会，在深华公司进驻的蛟湖片区，只有一个小区成立了业委会，因此常有居民单枪匹马到管理处讨价还价的情况发生，这样很难形成统一的意见。
　　然而，这还不是他们最头疼的事情。吴主任说，4个多月过去，迎宾馆职工住宅区的业主依然不承认物管公司，至今未交物管费。吴主任告诉记者，像迎宾馆和特发公司等职工住宅区，物管公司是与这些公司签订物业管理合同的。但业主明显不认同这份物业管理合同。每次工作人员催缴物管费时，业主们就会说，“签订合同的是公司，应由公司缴纳物管费。”业主们表示，因为不是由业主本人签订物业管理合同，不承认深华物业公司的进驻管理。除非是和每一位业主都签了物业管理合同，才会缴纳物管费。
　　部门释疑
　　加紧整改引入物管
　　陈海铭表示，迎宾馆小区属于罗湖区比较典型的老住宅小区，房改后，职工们买下了公司分给自己的福利房并取得了房产证，职工们现在才是该小区的业主。根据《规定》，该小区应成立业委会，由业委会与物业公司商定物业管理有关事宜。
　　记者同时了解到，针对老住宅区难以或者无法成立业主大会和业委会的状况，2005年，罗湖区政府拿出近4000万元，用于老住宅区的整治和物业管理公司的引入。截至2005年底，全区172个老住宅区中，已经有62个完成了整治和引入物管工作，完成了近40%，剩下的110个老住宅区预计将在2007年上半年全部完成整治。
　　市民疑问
　　电梯广告等收入是否为业主所有？
　　电梯广告时时更换，节假日到小区设摊的商家越来越多，这些收入是否为业主所有？家住南山区阳光棕榈园的张女士一直有疑问。张女士说，一些牛奶、羊奶商家或日用品商家经常到小区来设摊，这些商家进驻小区是要缴纳一定费用的。而且小区的电梯广告收入也不少，管理处没有公示这些费用的支出情况，业主们一直不清楚这些收入的用途。“这些收入是否为业主所有？是否纳入物管费？”张女士说，许多业主都有这样的疑问。
　　部门释疑
　　利用共有产权的收益应该属于业主
　　《规定》的第十四条中要求，物业公司利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。按照这一规定，如果阳光棕榈园的摆摊者占用的是业主的公摊面积，那物业公司因此所得的收费归业主所有；电梯广告收入、外墙广告收入等，也都应属业主所有。
　　市民疑问
　　管理费剩余如何支配？
　　记者在采访中发现，一些小区业主对每年剩余的管理费如何处理存有疑问。阳光棕榈园的李先生说，小区管理处主任曾在小区论坛上告知业主，管理处通过各种形式为业主节省了十五六万的管理费。然而，业主并不清楚节省下来的管理费又如何处理分配？李先生表示，物业公司如果入不敷出，肯定会提出增加管理费。但目前物业公司没有提出增加物管费，还节省了许多费用。剩余的费用是归还给业主还是作为下一年管理费使用？业主们一直很想知道。
　　部门释疑
　　如为酬金制，节约资金应归业主
　　按《规定》第七条要求，物业管理服务合同中应当明确约定物管费的计费方式，计费方式可以采取酬金制或包干制。酬金制是指在预收的物管费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物管服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。
　　根据上述规定，如果阳光棕榈园的业主与物业公司约定了酬金制的方式，那么这节约下来的15万元，就应归业主所有；如果是实行包干制，合同中又有明确约定，那节约下来的钱就归物业公司所有。
　　市民疑问
　　小区停车场收益该归谁？
　　家住罗湖区中信星光名庭的王先生则对小区停车费有异议。他表示，业主在买房时已按房价交了公摊面积款项，入伙时缴纳了管理费。因此，无论是停车的“地方”还是停车的“管理”，业主都已交了钱。如果小区业主车辆是停在小区道路上的，再收取费用便是重复收费。“当然，如果地下车库和立体车库不属于业主的公摊面积，物业公司收费是应该的，但不应收得那么高。”林女士说，业主们常常有疑问，车停在公摊面积上，收费是否应该？
　　部门释疑
　　遵循谁的物业谁受益的原则
　　小区停车场收入所属至今都是一个有争议的问题。但是根据《规定》，一个基本的原则就是――谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种，具体到这3种情况，就要看停车场的业主是谁，如果占用小区公摊面积作为停车场，那收益就应该归业主所有。
　　物管新规出台，物管费可讨价还价。
　　市民疑问
　　住宅类项目商用，物管费标准是否有所区分？
　　福田区华茂苑的林女士说，小区本是住宅物业，但有些房子被用来作商业用途，如开钢琴培训班等。住宅物业与非住宅物业的收费标准是不同的，在这种情况下，如果住宅物业用作商业用途，是否应该有所区分，按非住宅物业的收费标准来收取呢？
　　部门释疑　　　可参照1997年有关规定
　　《规定》的出台，并不意味着旧有法规条例的废止，用作商业用途的住宅类项目管理费的收取标准，仍可参照1997年《关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知》中的有关规定，即其物业管理费可以在所属物业管理费的基础上上浮，但最高上浮幅度不超过150%。
　　市民疑问
　　已签物管合同的，《规定》出台后是否可重签？
　　福田区朗晴馨洲业主委员会何主任告诉记者，一年前，小区成立了业主委员会，并且与物业管理处商定物业管理费用为每平方米2.6元。当时业委会主要是参考了建设部门给予的政府指导价，因为小区的高层住宅指导价为2.6至3.2元。按照《规定》，物业公司利用业主共有的产权进行经营，所得收益属全体业主，如将这部分收益转化为物管费，业主需交的管理费用就应减少，也就是说，如果按《规定》协商，物管费还有下浮的空间。但是，现在业委会已经和管理公司签订了3年合同，在新规定生效后，是否可以重新协商物业管理费？
　　部门释疑
　　双方如果同意修改，可按新规重签
　　物业管理合同的签订，是一种民事行为，如果双方已约定了合同有效期为3年，那么3年内，不经任何一方同意，都不能修改合同。而且，《规定》是对物业管理相关问题做出一些原则性的规范，相信原来双方约定的合同不会与《规定》有原则性的冲突和不一致。如果双方协商好，同意修改合同，还是可以按新规定重新商定物业管理费的。
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All rights Reserved.北京一小区业主从物业手中夺回公摊面积(组图)
04:11:00　来源: (北京)　
经业主大会全票通过、从物业手中夺取该权，将店铺房租、电梯广告等收入用于社区建设
海淀区太月园业委会将小区公摊面积的经营管理权从物业手中收回。截止到目前，业委会已从小区内的小商店、洗衣店、电梯广告等租用公摊面积经营的商户收取费用20多万元，用于小区建设并替业主缴纳公摊水电费等。业委会主任王嘉吾说，业委会直接管理公摊面积的经营和收入是因为公摊面积归全体业主所有，利用公摊面积产生的收益也应属于业主。
业主在小区小卖部购物。如今小卖部须将占用小区公摊面积经营的租金交给业委会。
“夺权”源于不信任物业
“授权业委会管理公共面积财务”经业主全票通过
据王嘉吾介绍，业委会成立后对小区公共面积现状进行了摸底。目前小区公共面积财务收入来自四部分，一是电梯间广告和候梯厅广告，二是公摊面积出租的收入，三是公有共用部位的收入，四是从物业收取业主的地上停车费收入的一部分提成。
她说，楼内电梯都装有广告，小区有五个便民小卖部和一家洗衣店，分别设在几栋楼一层大厅旁。业委会直接管钱是因为公共面积归全体业主所有，在利用公共面积产生的收益权也应属于业主，任何一个业委会都应进行精心管理，使其获得更多效益，拿小区电梯广告收入为例，原来物业对外出租每年每部电梯收1200元广告费，现在由业委会出租，每年每部电梯收入2600元广告费。小卖部原租金200元，现涨到600元。
法律证据迫使物业交权
“谁敢保证把钱放在物业，他们会用在业主身上？由业委会管理，可以保证把钱用在业主身上，不然业委会无法向业主交待。”王嘉吾说，从物业夺回对公共面积的经营管理权就是对物业的不信任。
王嘉吾介绍，成立业委会时，小区议事规则里“授权业委会管理公共面积财务”这一条款是被业主全票通过。业委会成立后，首先拿到小区物业的档案，了解了具体公摊面积分布，然后和物业谈判。
“我们说公共面积属于全体业主，比如各楼电梯等公共面积区域的出租和收入，由物业管理明显不适合。”她说，“当时我们持有可靠的法律证据，物业只好交权。”
王嘉吾说，但业委会也采取了“策略”，没让物业退回以前收取的出租公共面积所得，只要求其以后的收入归业委会管理。业委会在公用面积的经营上，承认原租户，电梯广告仍是原来的，小卖部租户也不变。但在需要物业进行管理的地方（比如洗衣店等），租金给物业公司10%提成。
业委会每笔收入均交税
她说，业委会收到交款单位的资金后，由管账人员进行账簿登记，而财务管理人员由两名委员组成，业委会的收入和支出每半年在业主委员会的例会上向全体委员公布一次，每年9月份召开业主大会时，还需将上一年的收入和支出情况在小区中公示。这些收入不管是用于小区业主集体维权的诉讼费，还是用于给小区请工人干活的劳务费都要公示出来。
“我们业委会所有的收入都是要交税的，税种是营业税和附加费，税率是5.5%.”王主任说，“只要取得收入必须向国家交税，但由于业主委员会不是法人单位，所以没有发票，在付款单位索要发票时，除了让付款单位代扣代缴之外，还找有关单位代开。”小区业委会副主任介绍，这个制度运行了一年后，为小区1933户业主支付了应缴的公摊水电费。
“物权法应给业委会法律地位”
昨日，本报记者对话带头将小区公共面积经营权从物业手中夺下的太月园业委会主任王嘉吾。
新京报：现在许多小区都是物业管理公共面积的财务，你们为什么要自己管呢？
王嘉吾：从我们小区目前的情况看，只有由业主委员会管理，才能保证业主的公共物业产生最大效益，我们小区物业公司和业主委员会出租公共物业的价格的不同，已经可以充分说明这个情况，但是我们只管理公共部分，绝对不会深入到物业公司内部或者业主个人的事情上。
新京报：目前管理起来，有没有什么困难的方面？
王嘉吾：经过一年多的管理，现在各种制度已经建立的比较完善，所有的业委会成员都参与管理，比如公章就在另一名业委会委员手里，作为主任，我绝对不会把权力掌握太多，我们已经形成制约机制，业委会管理公共物业的收入，只是业委会财务管理的一部分，国务院颁布的《物业管理条例》规定业主委员会也要有费用来源的，没有规定业主委员会不能管钱。
新京报：不少人的看法是，你是搞财务的，由你任主任管理公共财务问题不大，但是如果你不再担任业委会主任呢？
王嘉吾：我们业委会已经形成了很好的财务制度，并且得到了执行，我们小区业委会成员的公信率都比较高，更重要的是，中国的物权法有可能近几年出台，这个法应该给业委会一个适合的法律地位，那时候有国家的法律规定，只有这样业委会管理公共财务会更名正言顺。
物业：业委会不该管钱
称由于无人监督难免出现问题
太月园小区物业公司项目部周经理说，小区业委会不能直接管钱，因为没有相关法律规定业委会能够管钱。
他说，原来小区公共面积用于经营的收入是物业公司管理的，效果也不错，所以物业公司并不支持业委会直接管理公共面积财务，但这是业主大会通过的决定，代表多数业主的想法，物业公司肯定要执行。
周经理介绍，只有物业公司管理公共面积的财务，由业委会进行监督才是一个最好的管理机制，而且物业公司正在接受业委会的监督，即使公共财务由物业公司管理，也没有必要怀疑物业会损害业主的利益。
“我们管理公共面积财务时有业委会进行监督，现在业委会直接使用，谁来监督业委会呢？业委会管理公共面积财务，难免会出一些事情，一旦出了什么事情谁来负责呢？”周经理连续提了这两个问题。
周经理认为物业公司是正规的公司，而业委会连账户也没有，管理财务不适合，但是物业只是不支持这种行为，但不会对此事有太多的评价。
太月园一些业主表示，小区成立业委会后，物业费很快就下降了，所以物业公司的管理费用肯定有一些不广为人知的地方，业委会是小区业主们直接选出来的，应该能代表业主权益。
部分业主表示，在目前的情况下，业委会管理公共面积财务会比物业公司管理要合理，更让业主们放心。
律师：业主可授权业委会管钱
孟宪生称业主大会还可授权其他机构管理公共面积财务
北京仁和律师事务所律师、北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生说，小区业委会完全可以管理公共面积所发生的财务，只要经过业主大会的授权。
他说，小区业主大会还可以授权给业委会以外的其他机构管理这项财务，这是小区业主行使权利的体现，任何一个小区的业主大会都可以授权给业委会管理公共面积财务。
他说，至于每笔钱的使用，也要看业主大会如何授权，业委会需要制定一个财务管理制度，然后按管理制度使用即可，但是不管如何使用这笔钱，业委会一定要及时向业主公开帐目，并接受业主大会的监督。
如果业委会使用一部分钱作为活动经费后仍有剩余，这些剩余的部分就要再进行分配。
专家：新尝试易生利益冲突
舒可心称业委会应超脱出来，其角色是监督物业
中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，业委会管理公共面积财务，虽然是一个很好的尝试，而且看起来好像是业主自己在管应该归自己的钱，但很容易产生利益冲突。
舒可心分析，在市场活动中，业委会是应该规避利益的，业委会一旦直接管钱，那么监督业委会就成了一个新的问题，如果再成立一个新组织来监督业委会的财务工作，那么业委会就会陷入物业公司这种角色。
另外，业委会管钱会产生自收自支，难免会有业主表示出对其怀疑，业主的心理活动是业委会成员一定要考虑到的，但目前的情况是，物业公司对公共面积财务的管理也不能让业主认可。
他说，不过总体看来，业委会应该超脱出来，把钱交给物业公司来花，因为业委会的角色是监督物业公司，这样业委会的工作比较容易，监督物业公司按业主大会的预算来花钱即可。
“太月园的业委会主任王嘉吾是本身是从事财务工作多年的，业委会由她担任主任，并管理小区财务可能问题不大，但是如果以后业委会主任换了不懂财务的新人，业委会如何管理公共财务可能就成了新问题。”
对于太月园小区的新尝试，舒可心仍然有些担心。
本版采写/本报记者 王殿学
本版摄影/本报记者 王贵彬（来源：新京报）
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