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[来源]：解放网
业主刘先生向记者展示自己收到的民事诉讼书
　　■买家：佣金确认书疑遭中介篡改
　　■房产中介：公司梳理账务时发现问题
　　日，市民刘先生与宝原地产结清了最后一笔房屋中介佣金，通过中介所买的房子也早已过户，其后与宝原地产应该说是再无任何关系。然而，前不久，他突然收到法院传票——宝原地产以“拖欠1.5万元佣金”之名将他告上法庭。
　　记者在调查中了解到，最近因所谓拖欠佣金被宝原地产起诉的购房者不在少数。
　　买家：
　　“确认书”疑遭篡改
　　市民刘先生说，这突如其来的传票让他有点丈二和尚摸不着头脑。细看法院发来的佣金确认书复印件，他觉得又气又恼，上面的佣金数额由原来的1.5万元赫然变成了3万元。
　　“显然，确认书上的佣金数额被人涂改过了。当初签订佣金确认书时，他把商议好的金额1.5万元填好，我们才同意签字的。”刘先生告诉记者，当时他们就注意到文件右侧有一行小字，明确第一联由客户保管，并当场向对方要佣金确认书，但刘经理以拿回公司盖章才算生效为由当时未把佣金确认书给他们。从那以后，这份佣金确认书就神秘地消失了，刘先生多次催刘经理，但他都以没盖好章为由拖延。
　　据这份“佣金确认书”显示，刘先生分别于日和同年5月24日支付宝原地产佣金1万元和5000元，两次共计1.5万元。“不交齐佣金，中介也不让我们过户啊，怎么可能拖欠佣金呢？”刘先生说。
　　无独有偶，读者何女士也向记者反映，她日与宝原地产签的佣金确认书，佣金数额1.5万元，交房前全部付清。今年10月收到法院传票，宝原地产以“拖欠1万元佣金”为由向法院起诉。更巧的是，何女士发现，法院发来的佣金确认书复印件上的佣金数额由原来的1.5万元变成了2.5万元。
　　何女士说：“不知是谁直接把数字‘1’改成了‘2’，还能看出原来‘1’的样子。佣金我们老早就付清了，中介想写多少就写多少，这不是抢钱吗？”
　　房产中介：
　　会留给客户6个月缓冲期
　　对于此次密集起诉买家，宝原地产一名姓田的法务解释，是公司在梳理账目的过程中，发现业务员报上来的佣金数额与实收款不匹配，公司有理由怀疑购房者拖欠了佣金，所以依法追讨。
　　至于为什么时隔1年半才开始走法律程序，田姓法务表示，因为公司一般会留给客户6个月的缓冲期，过了这个时间继续拖欠，就会开始走法律程序追讨。
　　关于收到法院传票之前，为什么刘先生和何女士都没收到任何形式的催款通知？该法务表示，一般法务会先拨打客户留给公司的电话，通知客户支付剩余佣金，如果电话打不通，再采用其他方式联系客户，由于客户的电话、地址变更，联系不上也是正常的。
　　宝原地产对佣金确认书的神秘消失作何解释呢？宝原地产月浦店一名杨姓工作人员称，佣金确认书都要签的，一式三份，必须给客户一份的。至于为什么刘先生没有拿到？他说，当初做刘先生这笔业务的人已经离职，他不清楚具体情况，请记者联系公司法务。
　　上家证明：
　　当时是三方商定的佣金
　　收佣金并不是一件高度机密的事情，相关知情人纷纷表示愿意站出来作证。
　　范女士是刘先生所购房屋的产权人，也就是上家，她愿意为刘先生作证，佣金是1.5万元，而并非3万元。范女士告诉记者：“日，我、刘先生和中介三方在一起谈卖房子的事情。当天，我们商定，房子到手价150万元，所有税费、中介费的佣金都由下家刘先生支付。我亲耳听到他们商量的佣金数额是1.5万元，根本不是3万元。佣金确认书上写的也是1.5万元。”
　　除了上家的证明，刘先生试图联系当初经手这笔业务的中介业务员，但被告知其已离职。
　　不过，记者于昨天联系到了经手何女士买房业务的前宝原月浦2组分行经理陈女士，她告诉记者：“何女士家中有困难，买套房子很不容易，所以当时大家商定佣金为1.5万元，何女士已付清了全部佣金。”日前，陈女士已将此事实告知宝原地产，澄清了何女士欠佣的嫌疑。
　　截至记者发稿时，宝原地产以“业务员操作有问题”为由撤销了对何女士的起诉。但对刘先生的起诉依然如故。
　　前宝原员工：
　　客户的佣金被篡改过
　　“最近，多名客户给我打电话，都是因为拖欠佣金被起诉，请我帮忙作证。”前宝原月浦2组分行经理陈女士说：“能帮的我都帮了。他们当初在我这边买房，就是帮助过我，现在我帮他们也是应该的。再说，帮他们澄清的同时，也是为我自己澄清。”
　　宝原集中起诉客户拖欠佣金的起因是什么？据陈女士了解，本来宝原与中原是一家，去年，宝原脱离中原独立，之后公司开始财务审计，可能查出一些坏账。为避免中层领导或业务员在佣金上动手脚，从中渔利，宝原对其中一些无法核实清楚的账目提起诉讼。
　　那么，究竟是谁篡改了佣金确认书？陈女士说：“看到何女士的佣金确认书复印件上的佣金从1.5万元变成了2.5万元，我也非常惊讶。谁会涂改这个数字，这个不好说。做房产中介这一行业绩压力都很大，我猜会不会有人只是想虚报业绩，以免被淘汰，但靠这种手段肯定走不远。”
　　宝原地产：
　　“所有部门都不方便回答”
　　在房屋买卖合同中约定佣金不就可以了吗？佣金确认书有什么存在的必要呢？
　　对此，业内人士称，目前，上海几乎所有中介都在用佣金确认书。因为上海通用的房屋买卖合同都是制式的，假如中介与客户在佣金方面发生纠纷闹上法庭，法院一般认为，制式合同不足以很好地提醒客户佣金的金额。所以，一般中介公司都会准备一份佣金确认书，目的就是明示收费金额，起到强调、提醒的作用。
　　规范的佣金确认书怎么操作？该人士表示，正规的佣金确认书一式三份，签署第一联时，后面两联随即复印完毕。三份文件全部盖章后，分别交给客户、经手的中介业务员和中介公司保管。
　　另一名业内人士表示，一般中介公司都用签约业绩来考核业务员和分行经理，签约业绩以网签合同为准（网签合同里不标注佣金数额），如果宝原公司以佣金确认书为考核标准，那么业务员和分行经理就有可能改动佣金数，弄虚作假，换取职位晋升等好处。但一般中介业务员和分行经理是不会擅自修改佣金确认书的，一旦修改，该确认书即失效。即使要改，也会尽量把佣金金额改小，私吞差额佣金。不会把金额改大，惹出官司。
　　那么，究竟是什么原因导致了上述问题呢？
　　11月25日，记者联系宝原地产陈姓工作人员，对方以“所有部门都不方便回答”为由，拒绝了采访。
　　律师：
　　庭审时可以要求出示原件
　　对于刘先生质疑的中介篡改佣金确认书的问题，上海融孚律师事务所杨维江律师表示，依照目前的二手房交易惯例，上下家各承担房价的1%作为中介费，如果上家要求净到手价，实践中往往上家的中介费也由下家承担，即房价的2%。由于宝原目前提交的证据都是复印件，刘先生可以在庭审时行使质证的权利，要求对方出示原件。
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房产中介的告知义务内容有哪些？
房产中介的告知义务内容有哪些？
笔者新收一判决，案情大致如下：某买方在中介促成下，与卖方达成房屋买卖协议，并约定买方以按揭方式付款。之后履行过程中，因买方已有两笔房屋按揭贷款在身，受限购限贷政策（签约前已实施）影响，无法再行申请贷款，买方遂不得已与卖方协商解除了房屋买卖协议，并赔付了卖方违约金。之后，买方以房产中介未告知其无法贷款导致其损失为由，将房产中介起诉至法院。经两级法院审理，最终判令中介赔偿买方30%的损失。
买方起诉的请求权基础为合同法第四百五十二条第一款：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。买方主张房产中介未告知其无法再行贷款，导致其遭受损失。中介则抗辩称限贷政策属公开信息，买方有能力获知，己方无告知义务。最终法院判定：“房屋买卖居间活动中，居间人应当向买方如实报告的事项不仅包括卖方对房屋价款的报价、房屋的权属状况、房屋是否存在被查封或设定抵押等权利受到限制的情况、房屋是否存在拖欠水电费、物业管理费、本体维修基金等费用以及卖方代理人的身份及代理权限等，还包括限购、限贷等调控政策对买方购房和申请按揭贷款的影响等足以影响买方决定是否订立合同的事项。”由此，该判决未局限于本案，反而详细罗列了上述法条中何谓“有关订立合同的事项”，即房产中介的告知义务内容，有相当的借鉴意义，殊值赞赏。
另可探讨的是，本案的特殊背景是买方曾事先告知过房产中介其家庭贷款的情况，如果无此前提，房产中介是否承担责任或者承担多少责任，存在疑问。就笔者浅见，告知义务应当属于主动义务，即便买方未告知其贷款情况，房产中介也应主动询问并做风险提示，未主动询问并提示风险的情况下，笔者认为仍应承担责任，但承担责任的比例会小一些。
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