土地出让合同解除，能否退还已缴纳的契税、土地使用税？
土地出让合同解除，能否退还已缴纳的契税、土地使用税？
日，浙江省宁波市中级人民法院就宁波太平洋富天投资有限公司与宁波市江东地方税务局、宁波市江东区人民政府行政征收、行政复议一案（以下简称“宁波富天公司案”）作出二审判决，认定土地出让合同解除不构成退还契税和土地使用税的法定情形，驳回宁波太平洋富天投资有限公司要求退还契税和土地使用税的诉讼请求。
而在日，广西壮族自治区地方税务局作出了《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》（桂地税函[号），批复玉林市地方税务局，由于土地出让合同解除，应对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税，应予以办理退税。
两者对于解除土地出让合同，已缴纳的契税、土地使用税能否退还的判定为何截然不同，本期华税律师为您详细解读。
一、宁波富天公司案简介
日，宁波市国土资源局（以下简称“市国土局”）发布《宁波市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，决定以挂牌方式出让宁波书城东侧1#地块，出让面积为10676平方米。
日，宁波太平洋恒业房地产开发有限公司（以下简称“太平洋公司”）竞得上述地块的国有建设用地使用权，成交总价为人民币249,818,400元。
同日，与市国土局签订《出让合同》，市国土局交付了上述土地，太平洋公司取得了该地块土地使用权。
日，太平洋公司注册成立全资子公司太平洋富天投资有限公司（以下简称“富天公司”）。
日，市国土局与富天公司签订了改签合同，将上述土地的受让方变更为富天公司。
此后，富天公司向宁波市江东地方税务局（以下简称“江东地税局”）缴纳了契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元。
2011年4月，应宁波市整体规划等原因，对受让地块规划条件造成影响。
日，富天公司向宁波仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除与市国土局签订的《出让合同》，返还全部土地出让金人民币249,818,400元、契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元。
日，宁波仲裁委员会作出《裁决书》（[2014]甬仲裁字第210号），裁决支持富田公司的请求，由富天公司向宁波市地方税务局申请办理退税，市国土局予以协助。
日，富天公司向江东地税局书面申请退回已缴纳的土地使用税、契税。
日，江东地税局对富天公司作出《关于宁波市太平洋富天投资有限公司退税申请的答复》（以下简称“《答复》”），认定解除《出让合同》不影响合同解除前纳税义务的发生与履行，不属于退税事由，因此，决定不予退还富天公司已缴纳的宁波书城东侧1#地块土地使用税和土地出让契税。
富天公司不服《答复》，于日向被告江东区政府申请行政复议，复议机关决定予以维持《答复》。
富天公司不服，向宁波市海曙区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销《答复》，并判令江东地税局退还土地出让契税以及土地使用税，经审理法院判决驳回富天公司的诉讼请求。
富天公司不服，向浙江省宁波市中级人民法院上诉，经审理，宁波中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
二、《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》具体内容
玉林市名城置业投资有限公司于日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（号），并按合同缴纳了契税5,760,000.02元。
后因玉东新区管理委员会至今未能完全处理好受让土地的拆迁问题，故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议、解除《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：玉土出（号），该地块由玉林市国土资源局收回。
&&&&&&&&根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，……”，领受该项土地的纳税人其纳税义务已经发生，应缴纳契税。
但纳税人由于土地的拆迁问题而一直没有取得有效的土地权属证书，属于尚未取得土地权属的行为，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，……”的规定精神，由于纳税人最终未能取得有效的土地权属证书，所以，对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税，应予以办理退税。
三、华税观点
（一）国有土地出让，受让方契税、土地使用税纳税义务
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。那么在国有土地出让时，受让方为契税纳税人。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人为，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。受让方受让国有土地使用权后，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的，为土地使用税的纳税人。
根据《财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔号）第二条的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（二）解除土地出让合同，已缴纳的契税能否返还取决于受让方是否已取得土地使用权属
根据上述分析，受让方契税纳税义务产生于签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。按照法律规定，纳税人应当纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
但是在实践中，签订了土地、房屋权属转移合同之后，存在大量因为各种原因最终未进行土地、房屋权属转移登记的情形，受让方并未取得土地、房屋权属。而根据法律规定，这种情形下受让方并不是承受土地、房屋权属的单位和个人，不构成契税纳税义务人。因此对于解除土地出让合同的情形，已缴纳的契税能否返还取决于在土地出让合同解除之前受让方是否已取得土地使用权属。
这也是宁波富天公司案和《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》关于已缴纳契税是否予以退还的判定不同的原因所在。
富天公司于2010年9月取得涉案地块的土地使用权，并自2010年9月至2014年12月期间一直拥有该地块土地使用权，而后因为整体规划原因解除了土地出让合同。
富天公司构成契税纳税人，已缴纳的契税应不予退还。
而《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》中玉林市名城置业投资有限公司与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，因土地拆迁问题未处理妥当，最终未能取得有效的土地权属证书。
玉林市名城置业投资有限公司并不是契税纳税义务人，因此，对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税，应予以办理退税。
（三）解除土地出让合同，土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务
受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
玉林市名城置业投资有限公司由于在土地使用权出让合同约定的交付土地时间内并未取得土地使用权，自始也并未取得对土地的使用，其并不负有土地使用税纳税义务，因此也不存在土地使用税退还问题。
而富天公司从合同约定交付土地时间的次月起产生土地使用税纳税义务，而后期因土地出让合同解除，并于2014年12月变更涉案地块的土地使用权。
按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）第三条的规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。富天公司土地使用税应纳税款的计算应截止到2014年12月月末。
&&&&&&&解除土地出让合同后，土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务。
由于土地使用税按年计算、分期缴纳，受让方缴纳的土地的实物或权利状态发生变化的当月以后月份的土地使用税也应予以退还。
除了本文讨论的土地出让合同解除契税返还问题，相关税法对其他返还契税的情形也作出了规定。
《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函〔号）规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔号）规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
按照《财政部
国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)规定，对购房单位和个人办理退房有关契税问题时，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
解读国税函[号:
根据我国税法，土地使用权转让涉及营业税、土地增值税、契税、印花税等。一些单位和个人为了逃避上述税款，在转让、抵押或置换土地时往往会采取隐形的方式，不办理土地使用权属证书变更登记手续，或者对未取得土地使用权属证书的土地进行转让、抵押或置换。针对此种情况，国家税务总局于近日出台了文《》。文件规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。正确理解该文件的精神，笔者以为需要准确把握以下几个问题：
　　一、该文件是国家进一步加强土地市场税收征管的重大举措之一。
&&&近年来，国家税务总局针对土地市场的税收征管出台或修订了若干法规。2006年12月国务院颁布了，从日起施行修订后的《》，提高了土地使用税税额幅度，并将外资企业纳入城镇土地使用税征税范围；2006年12月又出台了文《》，进一步规范和加强房地产开发企业土地增值税的清算管理；2006年11月颁布的文《》，首次明确土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，而在此之前根据已经执行了十多年的《》，土地使用权出让、转让书据（合同），不属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。土地使用税方面，《》就曾规定，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。在文《》颁布之前，文《》还规定，取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。因此，我们可以认为，文《》，是国家为促进合理开发利用土地，运用税收杠杆加强和规范土地市场管理的一系列重大宏观调控政策之一，也是国家继规范土地增值税清算、修订土地使用税条例后，将加强土地市场税收管理的着力点由使用环节转向了土地转让环节。
　　二、集体所有的土地转让是否应该缴纳相关税收？　　近年来，随着城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用价值和资产价值越来越显现，交易活动也越来越频繁。根据有关法律规定，集体所有的土地，除了一些特定情况，如符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分，除这几种情况外，一般不得出让、转让或者出租。集体所有的土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行出让、转让。然而现实的情况是，一方面，集体所有土地的转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要，另一方面，大部分集体所有土地的转移并不符合法律规定可以转移的情形，同时也未履行相关的法律程序。集体所有的土地不具有国有土地使用权证，也不是营业税、土地增值税、契税和征税对象，上述税种一般只以国有土地使用权为征收对象。对自行转让集体所有的土地，转让者没有取得该土地的使用权属证书，也不可能与对方当事人办理土地使用权属证书变更登记手续，那么对此是否也应该如文规定的那样，如果发生土地的实质转让、抵押或置换并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收呢？应该说，集体所有土地的自行转让，从形式上看是符合文征税的条件，但是集体所有土地的自行转让本身就是一种违法行为，违法行为应交有关部门进行处理，而不应存在纳税的问题。但是目前已有不少地方规定，对集体所有土地的转移参照国有土地使用权的转移征收相关税收。对集体所有土地自行转让这种本身就属违法的行为，到底应如何进行税收征收管理，笔者认为是需要进一步加以明确的，以免引起税收征管上的混乱。
　　三、土地使用者抵押土地，是否应该缴纳相关税收？　　土地使用权的抵押是抵押人以不转移占有的土地使用权方式作为按期履行债务的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到偿还的民事行为。土地使用权抵押也是文规定的虽未办理土地使用权属变更，但应缴纳有关税收的行为之一，那么是否抵押人在以土地使用权设为抵押物时就产生相应的纳税义务呢？我们知道，在所担保的债务到期之前，抵押人实际上仍对设为抵押物的土地享有占有、使用、收益的权利，土地使用权属并未发生转移行为，在抵押期间，抵押人也并因未将土地使用权设为抵押物而取得相应的经济利益，因而抵押人将土地使用权设为抵押物的行为，并不是文所说的土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收的情形。只有在抵押期满后，如果债务人不能如期清偿债务，而以作为抵押物的土地使用权清偿债务时，抵押的土地使用权被债权人实质性依法取得，抵押人实际上也取得相应的经济利益——债务清偿或债务减少，这个时候无论是否办理土地使用权属变更，都是文所说的土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳相关税收的情形。
　　四、文的颁布，是否意味着与土地使用权转移相关的营业税、土地增值税优惠政策的失效？&
&&&根据财税[号文《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税；文《》也规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税（根据文《》，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不再适用48号文暂免征收土地增值税的规定）。上述政策实际上也经常被一些纳税筹划方案所运用，即利用投资或股权转让合法地免征营业税和土地增值税。有观点认为，以土地使用权作为投资，无论双方当事人是否办理了土地使用权属证书变更登记手续，相关的投资合同都证明土地使用权已实质性转移，并且双方都获得了相应的经济利益，因而根据文，有关当事方应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收，也就是说上述税收优惠政策应该随着文的实施而失效。但是，实际上当投资者以土地使用权作为投资的资产时，投资方和被投资方一般会在产权管理部门办理产权转移手续的，而文所要规范的主要是未办理土地使用权证而转让土地的有关税收问题，因而以土地使用权作为投资并不是该文所要规范的行为，再者上述政策是国家对投资行为在税收政策上的鼓励，如果要取消这些优惠政策，应该有专门性的文件，文在强化土地市场税收征收管理的同时，不可能也没有效力取消其他税收优惠政策。
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如果合同约定签字即生效的，签订日期就是生效日期。有效期是指合同履行期间，有效期过合同可以关闭，不再履行。付款日期须注意付款节点与合同各阶段成果相契合。日期并无特别需要注意的地方。是否可以退税在于合同内容本身是否符合高新技术合同认定及备案的要求。还要看贵单位是否享受退税的主体资格。
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退税是指依法将已征收入国库的税款退还给纳税人。退税按性质划分为:减免退税,误收退税,汇算清退,提取代征代扣手续费费,涉外退税等。纳税人申请退税时,报送《退税申请表》并附原缴款书或代扣代缴凭证复印件。我们常见的有:1。出口退税:退的是增值税进项税额,不过退税率并不是按17%等平时的进项税率扣除,而是有固定的退税率,比如15%等。2。即征即退,适用于增值税(集成电路,粮库)3。先征即退:说白了就是走个形势,告诉你这项是税收优惠。是暂时不征收你的税款。4。自投资退税:就是把收回资本再投资,这个时候,收回的资本所纳的税款退还。5。误收和汇算清退:误收顾名思义就是不属于税款的那一部分被当作税款征收上来,那么就要退还(我是没见过主动退还的,除非你自己发现申请),汇算清退,有的时候是预缴,那么在最后清算的时候,多预缴的要退还。
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谈一谈房屋买卖退税在什么情况可以办理
（一）申请。纳税人向其主管征收机关提出申请，领取并填写《契税退税（款）申请审核表》，同时按照征收机关的要求报送有关资料。&（二）受理、审核。征收机关确认报送资料齐全后，应当场受理退税申请，并审核纳税人填写的表格是否符合要求。&（三）批准。经查实，对情况属实的，经办人形成退税意见，报分管处长、处长及分管局长审批后开具退税凭证。同时，转国库处后在10个工作日内办理完结退税手续。&不符合退税条件的，征收机关应及时做出明确答复和解释。&（四）对退还部分税款的，纳税人持已批准的《契税退税（款）申请审核表》、《（契税待解户）暂存款通知单》及纳税申报资料等到契税直征窗口，由窗口征收人员重新核定应纳税款并开具完税证后，经办人再开具退税凭证，办理退税手续。&（五）归档。经办人将退税凭证（第五联）、《契税退税（款）申请审核表》（第一联）等退税资料装订好，每半年交档案管理人员归档。&退税需提交资料&（一）期房退税&期房退税是指交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易，已办理契约注销手续（未办理权属登记），如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，需退还所缴纳契税。&纳税人需提交资料：1、退税申请（需开发公司盖章）；2、契税完税证二、四联（原件及第二联复印件）；3、市房管局加盖“合同登记注销专用章”的商品房买卖契约（原件）；4、房屋权属登记信息查询证明（原件）；5、退房人与开发公司退房的书面协议（原件及复印件）；&6、开发公司退房款的转账凭证及纳税人收到的退房款收据（原件及复印件）；&7、个人退税的提供身份证（原件及复印件），单位退税的提供单位营业执照（复印件），委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证（原件及复印件）；8、纳税人账户户名、账号、开户行名称；9、征收机关要求提供的资料。&（二）面积差退税&面积差退税是指纳税人已按商品房买卖契约之价款缴纳契税，后由于最终产权面积缩小造成房款减少，需要退还差额部分的契税。&纳税人需提交资料：1、退税申请（需开发公司盖章）；2、契税完税证二、四联（原件及第二联复印件）；3、商品房买卖契约及房产证（原件及复印件）；4、房屋实测报告表或建筑物分户实测平面图（复印件）；5、销售不动产统一发票或购房款收据、退面积差房款红字发票（原件及复印件）；&??6、个人退税的提供身份证（原件及复印件），单位退税的提供单位营业执照（复印件），委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证（原件及复印件）；7、纳税人账户户名、账号、开户行名称；8、征收机关要求提供的其他资料。&（三）因法院判决引起退税&因法院判决引起退税是指经法定程序判定该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效，需要退还已缴纳的契税。&纳税人需提交资料：1、退税申请；2、契税完税证二、四联（原件及第二联复印件）；3、房产证、土地使用权证（原件及复印件）；4、法院判决书或裁定裁定书（原件及复印件）；&??5、个人退税的提供身份证（原件及复印件），单位退税的提供单位营业执照（复印件），委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证（原件及复印件）；6、纳税人账户户名、账号、开户行名称;7、征收机关要求提供的其他资料。&（四）重复缴纳引起退税&重复缴纳引起退税是指在一次房屋买卖权属转移中，如同一户主、同一房产缴纳了两次契税，需退还多缴纳的契税。&纳税人需提交资料：1、退税申请；2、已缴纳契税的两张契税完税证二、四联（原件及第二联复印件）；3、商品房买卖契约及房产证（原件及复印件）；4、个人退税的提供身份证（原件及复印件），单位退税的提供单位营业执照（复印件），委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证（原件及复印件）；5、纳税人账户户名、账号、开户行名称；6、征收机关要求提供的其他资料。&（五）其他因素引起退税&其他因素引起退税指因征收机关工作人员失误或其他无法预计的原因造成退税。&纳税人需提交资料：1、退税申请；&2、契税完税证二、四联（原件及第二联复印件）；3、商品房买卖契约、国有土地使用权出让合同或房产证、土地使用权证（原件及复印件）；4、个人退税的提供身份证（原件及复印件），单位退税的提供单位营业执照（复印件），委托他人代办退税的，提供委托书及代办人身份证（原件及复印件）；5、纳税人账户户名、账号、开户行名称；6、征收机关要求提供的其他资料。&以上所提供资料均需纳税人盖章确认。&五、注意事项&（一）在办理退税手续时，经办人一定要查验该笔契税是否已缴纳；涉及二手房退税的，经办人应一并查验上手契税是否已缴纳。&（二）退税资料不全或经征收人员审核，不符合退税政策，但纳税人有异议的，需进一步了解情况的可收件处理。&（三）纳税人当天因计税价格、税率等申报内容有误等原因申报退税的，可直接在相应的契税直征窗口办理，重新开具正确的完税证，已发生错误的完税证按“票证作废”处理。其余退税必须在市财政局办理。&（四）因面积差等原因退还部分税款的，窗口征收人员重新开具税票时，应在备注栏注明原契税完税证号、开具时间及“退税补开”等内容。&（五）对面积差引起退税的，征管人员须审核纳税面积与房产证原件所载面积是否相一致，并结合房屋买卖契约确定面积差和应退税款。&（六）所有退税税款均通过转账结算。&（七）城六区范围内发生退税的，由市级征收机关负责办理退税。其中日财政体制调整前已缴纳的税款发生退税的，由市财政局按当时市与区契税收入分成比例通过上下结算办理；日后已缴纳的税款发生退税的，按市区财政体制规定负担。&各开发区范围内发生退税的，由各开发区负责办理退税。&（八）应退税款涉及的利息按照国家税法有关规定处理。&望采纳。
其他回答(共2条)
完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记。二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。&第一种情况，原则上给予办理退税，但也有例外。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函〔号）规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳税款应予以退还。但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔号）规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。第二种情况，原则上已纳契税不予退还，但也有例外，即经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴契税可以给予退税。
据财税〔2011〕32号文件规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。&据财税〔2011〕32号文件规定，完税后办理退房的情况有两种：一是已签订房地产买卖合同，但未办理房地产权属登记；二是已签订合同，并办理了房地产权属登记。也就是说，房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但是若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还。&尤其值得注意的是，对于第一种情况，原则上给予办理退税。根据国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函〔号）规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳税款应予以退还。但其中有例外的情况，即购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋的，根据国家税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔号）规定，当购房人从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，必须依法缴纳契税，这种情况退房就不再给予退税。对于第二种情况，原则上已缴纳契税不予退还，但也有例外的情况，即产权转移撤消可以退还契税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔号）规定，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤消房屋所有权证后，已缴契税款应予退还。所以，如果纳税人在房屋交易后，按规定缴纳了契税，但后来法院判决又撤消了房屋所有权证，那其在上述房产交易中所缴纳的契税可以退还。即经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴纳契税可以给予退税。&退税程序：期房现房，提供资料不同&退房后的契税政策明确了，但目前国家没有规定统一的契税退税流程，所以当事人办理退税应主动到当地主管财税机关咨询。&综合各地政策，现主要归纳如下：现房或期房退房退税流程。&1.退税申请人需提供与签定的退房协议或合同，详细注明退房原因及房屋座落位置等相关情况；（附市房地产市场管理处产权监理处市场管理科同意退房意见）；2.退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证）和第四联（产权登记凭证）；3.退税申请人需提供开发商退回原购房人预付款或订金证明及支票复印件；4.退税申请人需提供（必需是原纳税人）的身份证原件、留下复印件。&东莞二手房退房退税流程。1.退税申请人需提供退房申请，详细注明退房原因及房屋座落位置等相关情况，并附双方签定未办理产权过户的购房或退房协议（合同）（附市房地产市场管理处产权监理处权属审核科未办理产权登记证明）；2.退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证）和第四联（产权登记凭证）；3.退税申请人需提供（必需是原纳税人）的身份证原件、留下复印件。&购房面积差退税流程。1.退税申请人需提供购房发票和办理产权证手续的分户图；2.退税申请人需提供原缴纳的契税税票的第二联（完税凭证），并留下此联的复印件；3.退税申请人需提供开发商退回原购房人房屋面积差额款（开发商让利不在契税退税范围）证明；4.退税申请人需提供（必需是原纳税人）的身份证原件、留下复印件。&拆迁退税流程。1.退税申请人需提供被拆迁房屋的产权证、建房执照或拆迁许可证原件及复印件；2.退税申请人需提供拆迁单位与被拆迁房屋产权人签订房屋拆迁的协议及复印件；一是对购房先于拆迁的，以拆迁公告时间为准追溯1年以内有效，否则不予退税，二是对拆迁在前购房在后不受时间限制；3.退税申请人需提供契税完税凭证及复印件；4.如果退税申请人还未办理房产证，并且房屋拆迁安置或补偿金额高于已购房屋金额，收回完税凭证原件，经审核签字（审核机关需注明已告之退税申请人一次性抵减政策，并由本人签字同意）后退还退税申请人拆迁安置协议原件；其他情况，收回拆迁安置协议原件，退税申请人凭完税凭证办理房产证；5.退税申请人需提供（必需是原纳税人）的身份证原件、留下复印件；6.房屋拆迁协议原则上只限于本人重新购买房屋、土地退税。
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