常见物业纠纷如何解决？
一般的住宅小区都由物业公司对其进行管理，业主需要每月支付一定的物业费。因为双方存在利益关系，所以，在日常生活中会因为各方面的原因导致物业纠纷的发生，笔者将连续两期介绍几种在日常生活中常见的物业纠纷以及解决方法。
物业管理费纠纷
物业管理费纠纷主要包括两个方面：一是物业管理费包含的费用项目，二是物业管理费收取不到。
物业管理费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费和管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票，有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的物业管理费究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
同时，造成费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。
解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能以一个&物业管理费&的名称来取代其中各类费用的名称。
物业合同签订的纠纷
目前，很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是&服务合同&，而有部分小区中双方签订的则是&委托合同&。
这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系。同时，由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，不利于小区物业管理的稳定性。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是&物业管理服务合同&，而不是&物业管理委托合同&。同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为&甲方委托乙方&，而服务合同则一般是&甲方为乙方提供服务&。
公共配套设施权利人不明确的纠纷
比如，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接损害了业主的利益。
其实，这类纠纷牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的&主人&到底是开发商还是全体业主的问题。在物业管理条例中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即&小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人&。而没有对公用设施和公用部位的权属等问题作出规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需要提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
开发商与物业公司的关系纠纷
如今部分与开发商互为&父子关系&的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视以及开发商与物业管理公司之间互相&踢皮球&的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重。
物业管理条例第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的&父子关系&依然普遍存在。
解决方法：人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积在50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满两年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，来维护自身权益。
物业公司的社会角色不明确的纠纷
由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主的行为时有发生。
物业管理条例除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何权力。这表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权。
解决方法：此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是以管理为主。
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小区物业管理纠纷的类型、成因及解决措施
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　　随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，城镇化步伐的不断加快，物业管理作为市场经济的新兴服务产业促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，在人居工作环境、公共设施建设和资源的有效利用方面都起到了积极的推动作用。但是物业纠纷和矛盾也长期存在。这些现象给民众的生活和社会和谐起到消极的影响作用，直接阻碍物业管理的健康发展和社会的稳定。因此，如何针对性地减少物业管理纠纷，规范和完善物业管理已成为相关管理部门和人士普遍关注的问题。
　　1、物业管理纠纷的类型
　　物业管理纠纷的类型多样，由相关数据调查结果表明，业主和物业管理企业之间的纠纷主要体现以下几个方面:
　　1)物业管理公司收费方面的纠纷:主要体现在物业管理者向业主或使用人收取费用标准不合理的纠纷;由于开发商的原因而拒付管理费的投诉纠纷，这类纠纷调查在管理纠纷中所占比率较高;2)业主或使用人对物业管理者服务不满意的纠纷:这类纠纷主要集中在对住宅小区治安、清洁、消防、装修管理、噪音等不满意，是业主对物业管理者索要侵权赔偿类型的纠纷;3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包、委托合同纠纷等。
　　2、物业管理纠纷的成因分析
　　针对上述存在多样化的物业纠纷类型，我们需要客观理性地进行分析梳理，才能从根本上解决问题，具体如下:
　　1)建管不分，物业管理体制滞后
　　我国在计划到市场地经济转型进程中，物业管理体制不完善，主要体现建管不分，这种谁开发谁管理的管理体制没有形成一种规范化、市场化的竞争格局，导致开发商遗留问题不能很好的解决。如:开发商不讲诚信，发布虚假广告信息，出现小区房屋设计格局和居住区环境与前期宣传不符;小区专用公共基础设施后期维护工作不到位;住宅小区出现房屋漏水、裂缝等质量问题都是诱导纠纷产生的根源之一;
　　2)相关政策法规不健全，物管难以有法可依
　　目前，国家各地区政府出台的一些相关的法律法规及部门规章立法层次不高且尚未完善，没形成配套的体系难以实施，对物业管理主体的责、权、利还缺乏清晰的规定，法律条文在很多方面规定也比较笼统，一些条款缺乏必要的司法解释和具体的操作规范，不能积极主动地开展实施，使得物业管理有关法规可以发挥的效力大打折扣，这必然容易引发物业管理纠纷;3)物业服务项目缺乏量化标准，定位不准。
　　由于物业管理服务项目没有具体的量化标准，导致物业公司对自身作用定位不完善，对物业服务设定范围不够明确等问题。从而造成一些现实难点，导致一系列纠纷的涌现。如对于有多种业态的物业，因为涉及面广、服务项目繁杂，没有具体的量化指标，难以判断服务质量的高低。如此，就极其容易和部分业主产生矛盾和误解，进而导致物业管理工作开展不顺，增加了物业管理工作的难度，从而使业主产生对物业管理工作的抵触情绪，产生纠纷;4)物业从业人员综合素质欠佳，影响服务质量。
　　物业管理属于一个新型的服务行业，该行业急需一些具有专业知识经验比较丰富的高素质物业管理人员。但是目前物业服务行业的收费标准整体偏低，导致该行业服务从业人员整体收入偏低，难以吸引并留住具有专业资质的高素质人才，致使物业服务企业从业人员整体素质普遍不高，形成一种恶性循环。主要体现在从业人员工作能力和责任心不强，服务意识和服务技术不到位，与业主沟通能力较差，协调周边环境和处理突发事件的能力欠缺，极容易和业主产生分歧，从而导致物业服务企业和业主之间的纠纷产生;5)部分业主缺乏契约精神及公德意识。
　　部分涉及业主团体自治事务的当事人，不能真正把握民主自治的精神和原则，不正当行使或滥用自己的权利，人为地在业主团体内部制造派别引起纠纷。如当事人缺乏基本的法律知识，民主法制观念淡薄，侵占物业共用部位和附属用地以及物业管理范围内的道路和附属设施，并违章私搭乱建，订了业主公约、服务合同之后不认真履行，甚至侵犯对方合法权益，这些都是引发物业管理纠纷的原因。
　　3、合理解决物业管理纠纷的对策
　　鉴于以上原因，对物业管理纠纷的解决就显得尤为迫切，从以下5个方面就对策进行探讨:
　　1)规范物业管理行业，提升行业竞争能力
　　目前，建管部分的旧有模式，它阻碍了物业管理产业迈向专业化、社会化的进程，消费者的合法权益得不到有效保障。实行&建管分离&已成为房地产业必然发展趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，应做到科学规范化管理，发挥政府积极的管理职能，明确各管理部门职能，加大对物业行业的监管和指导的力度，主要体现在下列三方面的执行落实。首先，加大对物业管理服务企业资质的把关力度，对物业管理人员行为进行严格规范。其次，对物业管理招投标行为带入规范化的竞争机制。提高物业管理的有效性途径应加大物业管理的市场化推广，引入市场竞争机制。最后，物业管理行业协会应发挥其职能作用以规范行业行为;
　　2)逐步完善物业管理法律法规，保障行业的健康发展
　　物业管理服务方面相关法规文件是防范物业管理纠纷的重要保障。目前，我国物业管理法律法规存在立法层次且并不完善的缺陷，致使物业管理工作中出现的纠纷没有得到及时的解决。针对上述问题，相关立法机关应加快制定并完善相关法律法规体系，提高立法层次，明确政府主管部门、业主与物业管理公司各自的职责分工，并对其各主体的权利和义务进行明确细节化规范，使各主体行为步入规范化、法制化轨道。因此，通过逐步完善相关物业管理法律法规，对防范纠纷的发生起到很大堵塞作用;
　　3)严格履行物业服务合同，提供质价相符的服务
　　物业服务合同作为定位物业服务企业与业主之间权利义务关系的重要依据之一，有必要对合同内容进行细化，对工作流程进行完善以起到自身监督作用，从根源防范物业管理纠纷进一度扩大化。物业管理公司要强化自身监督，完善工作流程，切实履行合同中已细化的工作内容，按照合同既定的服务承诺及服务细则展开相应的后续服务工作，避免由于服务水平无法达到合同规定的标准而引发的各类纠纷。同时，政府部门应建立健全招投标备案制度，细化招投标程序。政府主管部门还应扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，并在政策和资金方面支持物业行业;
　　4)强化职员培训，提高员工素质
　　强化员工队伍素质的建设，提升员工的整体素质，推进人才的专业化，优秀的员工能够妥善的化解矛盾，使纠纷得到妥善的解决。因此，物业服务企业应注重对员工的培训工作，强化专业技术水平，实现人力资源的合理配置，遇到纠纷时能够采用适当的应对策略。通过采用培训、考核的方式，强化其专业技能;此外还要开展各类礼仪规范的培训，使员工的服务态度、服务水准、服务规范都能得到有效的提高;5)加强宣传教育，实现业主自治管理通过加大力度进行物业宣传工作，帮助小区住户加强法制观念和树立正确的消费观念，增强对物业服务管理的具体权利和义务及小区业主公约深层次了解和学习，提高维权意识、维权能力和履约意识。在遇到物业服务问题时，应当采取积极的态度，通过与物业服务企业的沟通和谈判，妥善处理纠纷。
　　参考文献:
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