购买房子合同范本只有集体土地证的房子怎么合同
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我只有集体土地证按134平米年限是15年拆迁了怎么补偿
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私自买卖集体土地上的房屋交易合同无效
来源：大连日报
法律规定：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）明确禁止农村房屋向城市居民流转。《房屋登记办法》第八十
七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。
当怎么办：集体土地上的房屋流转受到严格限制，违反规定私自流转的，买卖双方签订的合同可视为无效。而且，集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意
外，受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，办理产权登记时应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。本案例中，王先生作为城市居民，是不能购买
集体土地上房屋的，自然也无法办理房屋产权。需要提醒的是，如果将来老张反悔了，王先生和其签订的合同可以被认定为无效。
不过，坐落在集体土地上的房屋被作为遗产继承时，无论继承人是村民抑或城市居民，只要是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，都应在可继承的遗产之列，因此遗产继承是可以办理产权登记的。
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我常常想起刘晓光的笑容，淡定平和，看尽风雨的笑容。那是慷慨的馈赠，犹如阳光缓缓洒下，在这冬日的午夜。
秋展现场，万科马
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关于农村集体所有土地上建设房屋买卖法律适用问题的探讨
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题。
一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系
城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。
在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。
二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定及解读
《物权法》第152条至155条规定，第152条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第153条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第154条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第155条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。笔者解读为以下几点：
1、宅基地使用权实行审批制度，申请人必须符合土地法规定的条件，审批符合程序
2、宅基地使用权是用益物权，使用人有依法占有、使用的权利
3、可以利用该范围内的土地建造住宅及其附属设施
4、合法建造、拆除房屋产生、消灭物权
5、一户一宅受到挑战
《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 解读为：农民宅基地可以买卖，但买卖受限制，权利人只能卖给本集体经济组织具备申请宅基地条件的成员，否则买卖无效；且农民宅基地是针对农民的一种福利，全体经济组织成员有均等份额享有权，买卖时您已将您享受的份额变成货币财富，不可再申请宅基地。
《土地承包法》第29条及第41条均对土地的承包及发包作了明确的规定。解读为：承包期内，承包方享有对土地的承包经营权。土地承包经营权是一种支配权，具有排除任何组织和个人干涉的效力，是一种物权，承包方可以自己行使，可以依法流转，也可以放弃，即自愿将承包地交回发包方。我国农村人多地少，大部分地区经济比较落后，土地是农民基本的生产资料和生活保障，农民对土地的依赖性比较大，因此承包方在承包期内自愿交回承包地的情况比较少。承包方一般是在已有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，不再依赖土地生活的情况下，才可能自愿将承包地交回发包方。如承包方在农村兴办乡镇企业、进入城镇从事非农职业、老年人进城投靠子女等。是否交回承包地，何时交回承包地，是承包方的权利，以承包方自愿为原则。但承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。规定通知义务，主要是考虑能够让发包方对交回的土地做出使用上的安排，避免因承包方自愿交回而造成土地闲置。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见
最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
四、宅基地使用权问题
通过调研发现，农村房屋买卖很多是宅基地使用权问题，也是我国特有的一种用益物权形式，《物权法》和《决定》都明确肯定了宅基地使用权对农民的财产意义及物权属性。其中，《物权法》把“宅基地使用权”作为独立的一章加以规定，足显其重要性。从词源学的角度看，宅基地包括农民在其上建造住宅及其附属设施的农村集体以及极少数城镇居民在新中国成立以后由于历史原因成为城镇私房所有者而经批准在其上建造房屋的集体土地。但是，从规范意义《物权法》第154条中的“村民”用语上看，该法所谓“宅基地使用权”仅指农民在农村集体的土地上建造住宅及其附属设施的权利。《物权法》为避免繁琐的重复规定而采用了设计引用性法条的立法技术。由于实践中有关宅基地使用权的纠纷不断，这就使我们有必要审视有关法律，寻找解决途径。按照《物权法》第153条的指引，我们找到了《土地管理法》第62条及《物权法》第184条。
（一）宅基地使用权的取得
1．宅基地使用权的取得方式。按照《物权法》及其引用的《土地管理法》的规定来看，主要在于规定“合法审批建房”而取得宅基地使用权的方式。
2．宅基地使用权取得是否有偿。在1990年至1993年期间，我国曾经实行过宅基地使用权有偿取得的政策，即在农民申请宅基地使用权时，向其收取一定数额的使用费。后来，为减轻农民负担，中共中央办公厅、国务院办公厅于1993年7月在《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中要求，取消对宅基地使用权的收费。因而包括《物权法》在内的现有法律并未表明宅基地使用权是有偿还是无偿取得。目前通说认为，宅基地使用权具有一定的福利性质，是村民最基本的居住保障，应当允许村民无偿取得。
3．“一户一宅”与宅基地使用权再分配的问题。《土地管理法》第62条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。但是，在现实中存在一户村民拥有两处以上宅基地的情况。如按照《土地管理法》申请取得一处、继承父母在土改中分房取得的宅基地一处、儿子成家又申请一处但并不分户、接受他人赠与房屋取得一处、接受他人房屋转让取得一处等。通过前述这些方式取得的宅基地完全有并存的可能，但并无一处由于违法取得而应由村集体经济组织收回。长此以往，当生活实践对法律规定的突破成为常态时，就有必要审视法律规定之适宜性了。重读《土地管理法》第62条后段，可以发现“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据体系解释，本条的规范意旨在于禁止村民多次申请宅基地。进而观察《物权法》第154条可以发现，由于法定原因（自然灾害等导致宅基地灭失）失去宅基地的，可重新申请并分得宅基地，此外的任何情形，如出卖、出租住房失去宅基地等，都不允许再申请取得宅基地使用权。而从《决定》的论述来看，严格宅基地管理、节约土地、保护耕地的政策目标也被进一步强调。这要求宅基地使用权的取得不能违反这个根本原则。概言之，现行法律不允许村民多次申请取得宅基地使用权，不过也没有禁止村民同时拥有多处宅基地。
（二）宅基地使用权的行使
在农民行使宅基地使用权的过程中，经常出现的问题就是宅基地被“转作他用”。笔者在对农村地区进行调研时发现，在村民的观念和实践中都存在宅基地“转作他用”的现象，在被访的近200户农民中有10%的被访者认为宅基地可以用作修建住房以外的经营性用途。虽然《土地管理法》并未明确禁止宅基地“转作他用”，但按照土地规划原则及其法理，应当认为宅基地不可“转作他用”。这主要是因为宅基地是作为生活资料由国家无偿提供给农民的，而且禁止宅基地使用权人将宅基地“转作他用”也有助于防止上述法律规定被规避，从而危及耕地保护政策的实施。
（三）宅基地使用权的处分问题
1.宅基地使用权的转让。《物权法》第152条虽然规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，但并未规定转让、抵押等对宅基地使用权的处分行为。不过，《物权法》第155条却又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”可见，《物权法》的规定有前后不一致的情况。从学理和实践的角度看，应当解释为《物权法》允许宅基地使用权转让。事实上，这与村民出卖住房从而按照“房地一致”原则转让宅基地使用权之实践是相符的，并且出卖住房也为《土地管理法》第62条所明文允许。
2.宅基地使用权的抵押。与农地承包经营权一样，对于宅基地使用权《物权法》第184条明令禁止抵押。但是，面对实践中宅基地使用权随房屋一并抵押的情况，有必要考虑以下两个问题：（1）由于抵押权行使而丧失宅基地使用权的农民，按照法律规定不能再次申请取得宅基地使用权，而只能依照出租、转让、接受赠与等方式获取他人宅基地使用权，如果这些再次获得宅基地使用权的情形均无发生之可能时，丧失宅基地使用权的农民就会“无家可归”了;（2）就宅基地使用权实现抵押权时，享有宅基地所有权的村集体经济组织会主张“房子可封、可拆，地不能卖”，这就导致了抵押权事实上的无法实现。因此，对宅基地使用权抵押的问题，只有在深入研究后才可下结论。
而以上宅基地使用权的取得、行使、转让、抵押正是影响农村房屋买卖的关键因素。
五、巴中农村房屋买卖的情形及特点
通过调查分析，巴中最近几年农村房屋买卖的情形重点就以下几种情形：非农村集体组织成员与农村集体组织成员之间的、同一农村集体组织成员内部之间的、双方都是农村集体组织成员的、单纯针对房屋及附条件（如为了土地、山林等）的买卖、买卖的房屋规划为小城镇或被国家征收或其他原因增值引发的利益之争的、为了生存权而买卖的、离婚案件中涉及到房屋买卖的，农村房屋产权的办理及过户等等多种情形。
其主要特点表现为：大部份是随着经济的发展和城市的建设等导致原有的房屋增多引发的利益之争，部份是为了生存权，部份是买卖双方有一方主体不适格、一方一知晓的情况。类似案件在数量上呈逐年上升趋势，复杂案件增多，案件涉案标的额越来越大，部份案件的妥善处理涉及到相关社会的稳定与信访风险，
六、农村房屋买卖合同的效力认定
关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。二是意思表示真实，三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。
目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买农村组织成员的房屋问题，农村集体组织成员之间的买卖（以村为主体确定）争议较少，非集体组织与集体组织之间的买卖，附条件的买卖（如土地、山林一并连同房屋转让）集体组织成员在卖房后迁到小城镇，又反悔要求迁回的，随着场镇的发展及两路建设引发了新的利益之争的，或者虽不是同一集体组织成员，但属于同一乡镇或同县区，因国家政策要求建立小城镇，高山下山安家，但并未迁户籍，后卖方又反悔的，以及把原有的宅基地卖后又申请新的宅基地的等各种情况。
1、农村房屋买卖合同无效的几种情形
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。随着经济的发展，部份非本集体组织的成员，为了利益，到一些小城镇周边，买一些农村的宅基地用于商品房开发或出售，如卖方反悔的，应认定为系违反法律规定的合同，为无效合同，依法不予支持。但也有为了推动小城镇建设而在周边买房用于自住，如卖方表示认可，且买方也实际居住了的，应认定为有效。
我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。此处又涉及到部份家庭原来是一个户口，后随着子女的成家，而分成了几个户口的处理，及一个家庭中，有的迁到了非本集体组织，原来还有人保留了本集体组织，即所谓的“半边户”情况买卖的效力及能否重新申请宅基地？农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。此类案件在实践中经常发生，应分别对待，有的由于现在房价变高而反悔，而以不知情、未在买卖合同上签字等为由进行主张无效，在审理中应严格审查其理由是否成立，系确实不知情而系其共同财产才能出售的，应认定买卖无效，如系实际知情，但现在想反悔的，应驳回其诉讼请求。如平昌县粉壁乡有一个案件，同一集体组织成员间，甲方将一处农村房屋卖与了乙方，双方合同中约定了“将房屋及周边的自留地交与给己方，但对土地的书写是“搭”，原来“搭”的土地现在变成了街，价值大增了，甲方反悔了，以家庭其他成员未在合同上签字为由提起诉讼，要求确认合同无效，后经审查，双方买卖后多年，乙方已经全家在此居住，并耕种经营土地，甲方家庭其他成员也并未反对，虽在土地流转登记册中，土地的承包人系甲，但村社实际上也早已认可了系乙在经营，最后认定双方原来买卖房屋时，系附条件的合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应依法支持，合同有效，判决后，双方均没有上诉。
非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。相应的，该农村集体经济组织明确同意该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，即使其尚未迁入的，也应认定为有效。如通江县审理一案件，空山乡一农民为了改善生存条件，也为了响应政府号召，从山上迁居到山下的集体组织，其与山下一集体组织成员达成了买卖协议后，实际在山下居住并生活了近十年，并经过当地村社代表同意其迁户口到此，但实际并未迁。现原来的卖方（户口仍在此处）从小城镇回来后，要求收回房屋，叶落归根。本案最后通过了双方协商处理，原来的买方不可能再回到山上，因为原来家早拆了，卖方由于其他原因，也无法在城镇正常生活，最后买方同意卖方居住其中的一间房养老。本案的处理在结合了法律的基础上，增添了人性化，保障了双方的生存权，维护了社会的稳定。
2、农村房屋买卖合同有效的几种情形
农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。
已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
附条件的买卖，由于房屋实际并无太大价值，买卖主要是为了土地等附属物的，约定将土地山林交由买方经营的，也应认定为有效。
由于原来的房屋及土地现在因小城镇建设或两路建设及其他政策原因，一方主张无效，买方主张有效的，就认定为有效。（如前案例）
为了改善生存或响应新农村建设本是集体组织成员或其他农村集体组织成员而买卖房屋的，新农村建设应采取发源于生活的原则，保护“生存权”“成员权”的原则应维护其稳定性，认定为有效。
农地征收问题近年来公共建设已然扩大到广大农村地区，土地征收也势不可挡地将触角伸及了数亿农民赖以生存的土地。农地征收纠纷因之愈演愈烈，暴露于其中的制度缺失以及法律失范也愈加引人注目。《物权法》应时而出，于第42、43、132条就农地征收与补偿作了概括性规定。遗憾的是，这些概括性规定没有对此前的制度缺失及法律失范加以弥补，因此很难满足社会发展的需要。值得欣慰的是，《决定》高度重视土地征收问题，提出了一些颇有新意的论断，为农民土地权益的实现与保护开拓了新的途径，也为今后农地征收制度的完善指明了前进的方向。
农地征收是调整私人所有权与资源的社会利用之间矛盾的公法手段。我国实行土地社会主义公有制，禁止土地所有权在市场上进行交易，因此农地征收是土地所有权流动的唯一方式。随着我国城镇化水平的逐步提高，农地征收将越来越频繁，从而将进一步加剧我国农村的人地矛盾。而对于传统生活方式尚未受到太大冲击的农民来说，这些相关问题之发展态势及影响都远远超出了他们的想象力，农民自己很难充分认识到农地征收带来的社会保障问题。故对现有法律、法规中农地征收及补偿制度的种种不足，还需做进一步完善。
至于房屋买卖是否办理过户登记问题，笔者认为这并不影响合同效力。因为办理过户登记不是农村房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对事性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。《土地管理法》第12条规定“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。"这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。物权法和债权法是民法的两个重要领域。债权法要规范债权的产生、变更及其消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一。债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
七、对今后解决此类问题的一点建议
党的十八大以来，在中央正确领导下，各地区、各部门按照全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，积极推进改革开放，经济社会发展取得了巨大成就。经济社会的发展能有目前这样的好形势，一个很重要的原因，是党和政府在近几年的宏观调控中切实加强了农业和农村这个薄弱环节，建设社会主义新农村，是时代赋予我们的神圣使命，光荣而艰巨，任重而道远。我们要紧密团结在党中央周围，高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，解放思想，坚定信心，以脚踏实地的态度，求真务实的作风，锐意创新的精神，缜密细致的工作，加快新农村经济社会发展，为推进社会主义新农村建设的伟大事业而努力奋斗。而新农村建设房屋买卖、土地承包纠纷案件的妥善处理，为维护当地的社会和谐和促进新农村建设又是社会稳定的重中之重。
农村土地房屋问题是涉及到广大农民及其他部份城镇人切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律的理解上的分歧导致的同案不同判现象发生，最有效的方法是由全国人大常委会以法律解释的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定，目前，最高人民法院的司法解释在审判实践中对于司法统一起到的举足轻重的作用，但是，由于土地问题不仅涉及到审判人员对法律的理解问题，而且还涉及到土地、建设、房屋管理等众多机关，近以司法解释的形式予以解释，可能遇到法院的判决行政机关不认可，生效判决难以执行的现象。因此，由全国人大常委会作出法律解释，更有利于法院生效判决执行中得到其他机关的积极配合执行，从根本上解决问题，维护司法机关和行政机关的权威。总之，无论面对何种复杂的问题，课题组认为，应把握合法原则、诚信原则、维护稳定交易，维护生存权，维护正当的利益，遏制非法的行为。
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私自买卖集体土地上的房屋交易合同无效
来源：大连日报
法律规定：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）明确禁止农村房屋向城市居民流转。《房屋登记办法》第八十
七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。
当怎么办：集体土地上的房屋流转受到严格限制，违反规定私自流转的，买卖双方签订的合同可视为无效。而且，集体土地上村民住房申请转移登记除了双方同意
外，受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，办理产权登记时应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。本案例中，王先生作为城市居民，是不能购买
集体土地上房屋的，自然也无法办理房屋产权。需要提醒的是，如果将来老张反悔了，王先生和其签订的合同可以被认定为无效。
不过，坐落在集体土地上的房屋被作为遗产继承时，无论继承人是村民抑或城市居民，只要是被继承人死亡时遗留的个人合法财产，都应在可继承的遗产之列，因此遗产继承是可以办理产权登记的。
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我常常想起刘晓光的笑容，淡定平和，看尽风雨的笑容。那是慷慨的馈赠，犹如阳光缓缓洒下，在这冬日的午夜。
秋展现场，万科马
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关于农村集体所有土地上建设房屋买卖法律适用问题的探讨
随着社会主义新农村建设的不断推进，农村的房屋流转日益增多，由此而引发的房屋买卖纠纷逐年增加。由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，难以理解和把握。《物权法》草案中曾对农村房屋转让作出过详细规定，但正式通过的法律文本中却因有争议删去了相关条款，导致目前农村房屋转让仍然缺少具有可操作性的法律依据。为了减少对涉及农村房屋买卖合同效力认定问题的争议，更好地维护和促进社会主义新农村建设，本文试从法律应用层面上提出解决农村房屋买卖法律适用问题。
一、房屋买卖中房屋与土地的“主从”关系
城市房屋买卖中，遵循“地随房走”原则。这一理念在《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》中观点明确。
在我国的农村，土地是农村经济组织集体所有。根据我国土地管理法等相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。实践中，在对农村土地进行征用时，房屋是作为地上附着物予以补偿的，采取的是“房随地走”的原则。因此，基于此因素，笔者认为，农村房屋转让也应遵循“房随地走”的原则，以土地使用权能否转移作为决定房屋转让效力的主要因素。
二、现有法律规范中对农村房屋买卖问题的规定及解读
《物权法》第152条至155条规定，第152条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第153条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第154条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第155条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。笔者解读为以下几点：
1、宅基地使用权实行审批制度，申请人必须符合土地法规定的条件，审批符合程序
2、宅基地使用权是用益物权，使用人有依法占有、使用的权利
3、可以利用该范围内的土地建造住宅及其附属设施
4、合法建造、拆除房屋产生、消灭物权
5、一户一宅受到挑战
《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 解读为：农民宅基地可以买卖，但买卖受限制，权利人只能卖给本集体经济组织具备申请宅基地条件的成员，否则买卖无效；且农民宅基地是针对农民的一种福利，全体经济组织成员有均等份额享有权，买卖时您已将您享受的份额变成货币财富，不可再申请宅基地。
《土地承包法》第29条及第41条均对土地的承包及发包作了明确的规定。解读为：承包期内，承包方享有对土地的承包经营权。土地承包经营权是一种支配权，具有排除任何组织和个人干涉的效力，是一种物权，承包方可以自己行使，可以依法流转，也可以放弃，即自愿将承包地交回发包方。我国农村人多地少，大部分地区经济比较落后，土地是农民基本的生产资料和生活保障，农民对土地的依赖性比较大，因此承包方在承包期内自愿交回承包地的情况比较少。承包方一般是在已有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，不再依赖土地生活的情况下，才可能自愿将承包地交回发包方。如承包方在农村兴办乡镇企业、进入城镇从事非农职业、老年人进城投靠子女等。是否交回承包地，何时交回承包地，是承包方的权利，以承包方自愿为原则。但承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。规定通知义务，主要是考虑能够让发包方对交回的土地做出使用上的安排，避免因承包方自愿交回而造成土地闲置。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
三、最高人民法院对农村房屋买卖效力的意见
最高院于1963年作出的《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定：“宅基地上的附着物如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”最高院于1984年作出的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续办理。”可见，《土地管理法》施行前，最高院原则上是承认农村房屋买卖效力的。《土地管理法》施行后，国务院及有关部门对农村房屋和宅基地出台了严格管理政策，最高院未就此出台过新的规定，也没有发布典型案例，因此很难判断最高院对农村房屋买卖的态度是否发生改变。
四、宅基地使用权问题
通过调研发现，农村房屋买卖很多是宅基地使用权问题，也是我国特有的一种用益物权形式，《物权法》和《决定》都明确肯定了宅基地使用权对农民的财产意义及物权属性。其中，《物权法》把“宅基地使用权”作为独立的一章加以规定，足显其重要性。从词源学的角度看，宅基地包括农民在其上建造住宅及其附属设施的农村集体以及极少数城镇居民在新中国成立以后由于历史原因成为城镇私房所有者而经批准在其上建造房屋的集体土地。但是，从规范意义《物权法》第154条中的“村民”用语上看，该法所谓“宅基地使用权”仅指农民在农村集体的土地上建造住宅及其附属设施的权利。《物权法》为避免繁琐的重复规定而采用了设计引用性法条的立法技术。由于实践中有关宅基地使用权的纠纷不断，这就使我们有必要审视有关法律，寻找解决途径。按照《物权法》第153条的指引，我们找到了《土地管理法》第62条及《物权法》第184条。
（一）宅基地使用权的取得
1．宅基地使用权的取得方式。按照《物权法》及其引用的《土地管理法》的规定来看，主要在于规定“合法审批建房”而取得宅基地使用权的方式。
2．宅基地使用权取得是否有偿。在1990年至1993年期间，我国曾经实行过宅基地使用权有偿取得的政策，即在农民申请宅基地使用权时，向其收取一定数额的使用费。后来，为减轻农民负担，中共中央办公厅、国务院办公厅于1993年7月在《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》中要求，取消对宅基地使用权的收费。因而包括《物权法》在内的现有法律并未表明宅基地使用权是有偿还是无偿取得。目前通说认为，宅基地使用权具有一定的福利性质，是村民最基本的居住保障，应当允许村民无偿取得。
3．“一户一宅”与宅基地使用权再分配的问题。《土地管理法》第62条明确规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。但是，在现实中存在一户村民拥有两处以上宅基地的情况。如按照《土地管理法》申请取得一处、继承父母在土改中分房取得的宅基地一处、儿子成家又申请一处但并不分户、接受他人赠与房屋取得一处、接受他人房屋转让取得一处等。通过前述这些方式取得的宅基地完全有并存的可能，但并无一处由于违法取得而应由村集体经济组织收回。长此以往，当生活实践对法律规定的突破成为常态时，就有必要审视法律规定之适宜性了。重读《土地管理法》第62条后段，可以发现“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据体系解释，本条的规范意旨在于禁止村民多次申请宅基地。进而观察《物权法》第154条可以发现，由于法定原因（自然灾害等导致宅基地灭失）失去宅基地的，可重新申请并分得宅基地，此外的任何情形，如出卖、出租住房失去宅基地等，都不允许再申请取得宅基地使用权。而从《决定》的论述来看，严格宅基地管理、节约土地、保护耕地的政策目标也被进一步强调。这要求宅基地使用权的取得不能违反这个根本原则。概言之，现行法律不允许村民多次申请取得宅基地使用权，不过也没有禁止村民同时拥有多处宅基地。
（二）宅基地使用权的行使
在农民行使宅基地使用权的过程中，经常出现的问题就是宅基地被“转作他用”。笔者在对农村地区进行调研时发现，在村民的观念和实践中都存在宅基地“转作他用”的现象，在被访的近200户农民中有10%的被访者认为宅基地可以用作修建住房以外的经营性用途。虽然《土地管理法》并未明确禁止宅基地“转作他用”，但按照土地规划原则及其法理，应当认为宅基地不可“转作他用”。这主要是因为宅基地是作为生活资料由国家无偿提供给农民的，而且禁止宅基地使用权人将宅基地“转作他用”也有助于防止上述法律规定被规避，从而危及耕地保护政策的实施。
（三）宅基地使用权的处分问题
1.宅基地使用权的转让。《物权法》第152条虽然规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，但并未规定转让、抵押等对宅基地使用权的处分行为。不过，《物权法》第155条却又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”可见，《物权法》的规定有前后不一致的情况。从学理和实践的角度看，应当解释为《物权法》允许宅基地使用权转让。事实上，这与村民出卖住房从而按照“房地一致”原则转让宅基地使用权之实践是相符的，并且出卖住房也为《土地管理法》第62条所明文允许。
2.宅基地使用权的抵押。与农地承包经营权一样，对于宅基地使用权《物权法》第184条明令禁止抵押。但是，面对实践中宅基地使用权随房屋一并抵押的情况，有必要考虑以下两个问题：（1）由于抵押权行使而丧失宅基地使用权的农民，按照法律规定不能再次申请取得宅基地使用权，而只能依照出租、转让、接受赠与等方式获取他人宅基地使用权，如果这些再次获得宅基地使用权的情形均无发生之可能时，丧失宅基地使用权的农民就会“无家可归”了;（2）就宅基地使用权实现抵押权时，享有宅基地所有权的村集体经济组织会主张“房子可封、可拆，地不能卖”，这就导致了抵押权事实上的无法实现。因此，对宅基地使用权抵押的问题，只有在深入研究后才可下结论。
而以上宅基地使用权的取得、行使、转让、抵押正是影响农村房屋买卖的关键因素。
五、巴中农村房屋买卖的情形及特点
通过调查分析，巴中最近几年农村房屋买卖的情形重点就以下几种情形：非农村集体组织成员与农村集体组织成员之间的、同一农村集体组织成员内部之间的、双方都是农村集体组织成员的、单纯针对房屋及附条件（如为了土地、山林等）的买卖、买卖的房屋规划为小城镇或被国家征收或其他原因增值引发的利益之争的、为了生存权而买卖的、离婚案件中涉及到房屋买卖的，农村房屋产权的办理及过户等等多种情形。
其主要特点表现为：大部份是随着经济的发展和城市的建设等导致原有的房屋增多引发的利益之争，部份是为了生存权，部份是买卖双方有一方主体不适格、一方一知晓的情况。类似案件在数量上呈逐年上升趋势，复杂案件增多，案件涉案标的额越来越大，部份案件的妥善处理涉及到相关社会的稳定与信访风险，
六、农村房屋买卖合同的效力认定
关于农村房屋买卖合同的效力问题，笔者认为，判断合同的效力，应当以合同法规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同为有效合同，欠缺任何一个有效要件的合同均为无效合同。我国《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：一是合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，具备相应的权限。二是意思表示真实，三是内容不违背法律强制性规定和公序良俗。四是形式上符合法律规定的要求或者当事人的约定，法律规定或者当事人约定必须采用特定形式的，未采用特定形式的无效。
目前，对农村房屋买卖合同的效力认定问题，在审判实践中常见争议。主要表现在非农村集体经济组织的成员能否购买农村组织成员的房屋问题，农村集体组织成员之间的买卖（以村为主体确定）争议较少，非集体组织与集体组织之间的买卖，附条件的买卖（如土地、山林一并连同房屋转让）集体组织成员在卖房后迁到小城镇，又反悔要求迁回的，随着场镇的发展及两路建设引发了新的利益之争的，或者虽不是同一集体组织成员，但属于同一乡镇或同县区，因国家政策要求建立小城镇，高山下山安家，但并未迁户籍，后卖方又反悔的，以及把原有的宅基地卖后又申请新的宅基地的等各种情况。
1、农村房屋买卖合同无效的几种情形
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。随着经济的发展，部份非本集体组织的成员，为了利益，到一些小城镇周边，买一些农村的宅基地用于商品房开发或出售，如卖方反悔的，应认定为系违反法律规定的合同，为无效合同，依法不予支持。但也有为了推动小城镇建设而在周边买房用于自住，如卖方表示认可，且买方也实际居住了的，应认定为有效。
我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。此处又涉及到部份家庭原来是一个户口，后随着子女的成家，而分成了几个户口的处理，及一个家庭中，有的迁到了非本集体组织，原来还有人保留了本集体组织，即所谓的“半边户”情况买卖的效力及能否重新申请宅基地？农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。此类案件在实践中经常发生，应分别对待，有的由于现在房价变高而反悔，而以不知情、未在买卖合同上签字等为由进行主张无效，在审理中应严格审查其理由是否成立，系确实不知情而系其共同财产才能出售的，应认定买卖无效，如系实际知情，但现在想反悔的，应驳回其诉讼请求。如平昌县粉壁乡有一个案件，同一集体组织成员间，甲方将一处农村房屋卖与了乙方，双方合同中约定了“将房屋及周边的自留地交与给己方，但对土地的书写是“搭”，原来“搭”的土地现在变成了街，价值大增了，甲方反悔了，以家庭其他成员未在合同上签字为由提起诉讼，要求确认合同无效，后经审查，双方买卖后多年，乙方已经全家在此居住，并耕种经营土地，甲方家庭其他成员也并未反对，虽在土地流转登记册中，土地的承包人系甲，但村社实际上也早已认可了系乙在经营，最后认定双方原来买卖房屋时，系附条件的合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应依法支持，合同有效，判决后，双方均没有上诉。
非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。相应的，该农村集体经济组织明确同意该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，即使其尚未迁入的，也应认定为有效。如通江县审理一案件，空山乡一农民为了改善生存条件，也为了响应政府号召，从山上迁居到山下的集体组织，其与山下一集体组织成员达成了买卖协议后，实际在山下居住并生活了近十年，并经过当地村社代表同意其迁户口到此，但实际并未迁。现原来的卖方（户口仍在此处）从小城镇回来后，要求收回房屋，叶落归根。本案最后通过了双方协商处理，原来的买方不可能再回到山上，因为原来家早拆了，卖方由于其他原因，也无法在城镇正常生活，最后买方同意卖方居住其中的一间房养老。本案的处理在结合了法律的基础上，增添了人性化，保障了双方的生存权，维护了社会的稳定。
2、农村房屋买卖合同有效的几种情形
农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。
已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
附条件的买卖，由于房屋实际并无太大价值，买卖主要是为了土地等附属物的，约定将土地山林交由买方经营的，也应认定为有效。
由于原来的房屋及土地现在因小城镇建设或两路建设及其他政策原因，一方主张无效，买方主张有效的，就认定为有效。（如前案例）
为了改善生存或响应新农村建设本是集体组织成员或其他农村集体组织成员而买卖房屋的，新农村建设应采取发源于生活的原则，保护“生存权”“成员权”的原则应维护其稳定性，认定为有效。
农地征收问题近年来公共建设已然扩大到广大农村地区，土地征收也势不可挡地将触角伸及了数亿农民赖以生存的土地。农地征收纠纷因之愈演愈烈，暴露于其中的制度缺失以及法律失范也愈加引人注目。《物权法》应时而出，于第42、43、132条就农地征收与补偿作了概括性规定。遗憾的是，这些概括性规定没有对此前的制度缺失及法律失范加以弥补，因此很难满足社会发展的需要。值得欣慰的是，《决定》高度重视土地征收问题，提出了一些颇有新意的论断，为农民土地权益的实现与保护开拓了新的途径，也为今后农地征收制度的完善指明了前进的方向。
农地征收是调整私人所有权与资源的社会利用之间矛盾的公法手段。我国实行土地社会主义公有制，禁止土地所有权在市场上进行交易，因此农地征收是土地所有权流动的唯一方式。随着我国城镇化水平的逐步提高，农地征收将越来越频繁，从而将进一步加剧我国农村的人地矛盾。而对于传统生活方式尚未受到太大冲击的农民来说，这些相关问题之发展态势及影响都远远超出了他们的想象力，农民自己很难充分认识到农地征收带来的社会保障问题。故对现有法律、法规中农地征收及补偿制度的种种不足，还需做进一步完善。
至于房屋买卖是否办理过户登记问题，笔者认为这并不影响合同效力。因为办理过户登记不是农村房屋买卖合同的有效要件，未办理房屋过户登记不影响房屋买卖合同的效力，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即有效。理由是：（1）从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即让世人周知该权利的存在。债权和物权的区别决定了只有物权变动才需要登记，债权变动不需要登记。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对事性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的权利人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的权利人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了只要债务人知道该债权的存在就足够，债权人能且只能请求债务人向自己履行。就房屋而言，登记的只能是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。明确了这一点，就可以合理解释土地管理法的规定了。《土地管理法》第12条规定“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。"这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。（2）从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。物权法和债权法是民法的两个重要领域。债权法要规范债权的产生、变更及其消灭，使债权产生、变更、消灭的行为是债权行为，合同是最重要的债权行为之一。债权行为的特点在于它能够产生债权债务，需要一定的履行行为才能够使债权债务消灭。就房屋买卖合同而言，单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，房屋买卖合同的效力是出卖人负有向买受人交付房屋并进行过户登记的义务，买受人负有交付价款并协助出卖人进行过户登记的义务。进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。综上所述，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响已成立的房屋买卖合同的效力。
七、对今后解决此类问题的一点建议
党的十八大以来，在中央正确领导下，各地区、各部门按照全面落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，积极推进改革开放，经济社会发展取得了巨大成就。经济社会的发展能有目前这样的好形势，一个很重要的原因，是党和政府在近几年的宏观调控中切实加强了农业和农村这个薄弱环节，建设社会主义新农村，是时代赋予我们的神圣使命，光荣而艰巨，任重而道远。我们要紧密团结在党中央周围，高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，解放思想，坚定信心，以脚踏实地的态度，求真务实的作风，锐意创新的精神，缜密细致的工作，加快新农村经济社会发展，为推进社会主义新农村建设的伟大事业而努力奋斗。而新农村建设房屋买卖、土地承包纠纷案件的妥善处理，为维护当地的社会和谐和促进新农村建设又是社会稳定的重中之重。
农村土地房屋问题是涉及到广大农民及其他部份城镇人切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律的理解上的分歧导致的同案不同判现象发生，最有效的方法是由全国人大常委会以法律解释的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定，目前，最高人民法院的司法解释在审判实践中对于司法统一起到的举足轻重的作用，但是，由于土地问题不仅涉及到审判人员对法律的理解问题，而且还涉及到土地、建设、房屋管理等众多机关，近以司法解释的形式予以解释，可能遇到法院的判决行政机关不认可，生效判决难以执行的现象。因此，由全国人大常委会作出法律解释，更有利于法院生效判决执行中得到其他机关的积极配合执行，从根本上解决问题，维护司法机关和行政机关的权威。总之，无论面对何种复杂的问题，课题组认为，应把握合法原则、诚信原则、维护稳定交易，维护生存权，维护正当的利益，遏制非法的行为。
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