营改增后个人房东能代开专票抵扣进项税？别高兴太早了
根据文件规定，其他个人出租不动产，只要承租方不是其他个人的，即可以在地税局代开增值税专用发票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他个人出租住房符合条件的，也可以代开增值税专用发票。这就解决了之前因为其他个人不能代开增值税专用发票导致纳税人从其他个人处租赁的房屋无法抵扣的问题。但应注意，并不是所有从个人房东租赁房屋的情况都可抵扣进项税，下面介绍该事项抵扣的几个实务问题。　
一、企业高管租赁房屋是否能抵扣进项税？
　　在外商投资企业工作的外籍个人，在中国境内租赁房屋，由企业负担租赁费。这部分租赁费应属于财税【2016年】36号文件中规定的用于个人消费不得抵扣的部分，因此即使取得个人房东代开的增值税专用发票，纳税人也不能抵扣。
二、为员工租赁房屋作为集体宿舍是否能抵扣进项税？
　　某生产企业，在某小区租赁住房作为外地员工的宿舍使用，这属于财税【2016】年36号文件中规定的用于集体福利不得抵扣的部分，因此即使取得个人房东代开的增值税专用发票，纳税人也不能抵扣。
三、一次性支付一年房租，营改增后是否可以抵扣进项税？
　　在日前租赁个人房屋，一次性缴纳一年的房租，用于企业的生产经营，尚未开具发票，是否可以在日后开具增值税专用发票并抵扣。　　
　　答案是不可以，根据营业税暂行条例，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此在5月1日前已经预收租金产生了营业税纳税义务，该行为应缴纳营业税。
四、租赁房屋混用的情况如何抵扣进项税？
　　某贸易企业租赁小区内住房，作为办公场所使用，其中的一间卧室作为外地工作人员的住宿房屋使用。从个人房东处取得的增值税专用发票如何抵扣进项税？
　　36号文件二十七条规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产不得抵扣进项税。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
　　文件中所述的“涉及的不动产”，并未注明是取得的不动产还是租赁的不动产，因此笔者认为参照该条规定，混用的情况，从个人房东处取得的增值税专用发票可以抵扣进项税。
五、供单位外人员使用的房屋租赁应如何抵扣进项税？
　　某企业从外地聘请专家提供技术指导服务，由于时间较长，从小区租赁房屋供其居住使用，由企业负担租赁费用，从个人房东处取得增值税专用发票。
　　从业务实质来讲，该租赁费属于与生产经营相关的支出，应可以抵扣进项税。但要注意各地不同的规定，有的地区可能会认为此种情况即单位之外的人员的费用按照业务招待费处理，由于文件规定业务交际费属于个人消费，因此不得抵扣进项税。
六、个人房东出租住房与非住房进项税有什么区别？
　　根据《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局2016年16号公告）规定，
　　其他个人出租住房：
　　应纳税款＝含税销售额&（1 5%）&1.5%
　　其他个人出租非住房：
　　应纳税款＝含税销售额&（1 5%）&5%
　　因此，纳税人从个人房东租赁的住房与非住房，可以抵扣的增值税是不一样的，差别还不小。
作者：翟纯垲
来源：中国税务报客户端
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来源：小陈税务
作者：小陈税务 人气： 发布时间：
摘要：一年一度的汇算清缴又来了，小陈税务在备课时候，总结一年来各位老师交流的问题，特意整理一套企业所得税税前扣除手册，全部实务问题，也是小陈税务讲课的私下讲义。 一、政策规定 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税{2016}36号）附件1《营业...
一年一度的汇算清缴又来了，小陈税务在备课时候，总结一年来各位老师交流的问题，特意整理一套企业所得税税前扣除手册，全部实务问题，也是小陈税务讲课的&私下讲义&。
一、政策规定
《》（）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：
第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用来简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
二、实务案例
一是交际应酬所发生的住宿费不能抵扣进项税
【例1】接待客户发生的住宿费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例2】区分交际应酬和正常经营活动中非交际应酬的企业外部人员发生住宿费，企业外部人员发生住宿费如果属于非交际应酬，其取得专票，可以按规定抵扣进项税额，比如企业外聘审计机构，合同约定审计人员的食宿费由企业负担，审计人员产生的住宿费属于审计费，不属于交际应酬，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额。
二是个人发生的住宿费属于个人消费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例3】企业因私出差的住宿费，属于个人消费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例4】企业因公出差的住宿费，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额。
三是属于福利费用范畴的住宿费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例5】属于福利费用范畴的住宿费，主要是企业员工发生福利费性质的住宿费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例6】组织员工福利性质旅游活动，发生的住宿费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例7】员工正常外出考察和学习，发生的住宿费，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额；
【例8】职工教育经费中发生的住宿费，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额；
【例9】企业年会发生的住宿费，属于福利费性质，即使取得专票，也不能抵扣进项税额；
【例10】企业正常的工作会议（如年终总结会）发生的住宿费，属于会议费支出，发生的住宿费，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额。
四是纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
【例11】以个人名义开具、单位名称不全、开票信息不全或不对（比如地址、账户错误）、错格压线、盖单位公章等盖章不符合规定的均不能从销项税额中抵扣；
【例12】属于&营改增&之前发生的住宿费，即便是取得了增值税专用发票，也不得从销项税额中抵扣。
五是用来简易计税方法计税项目、免征增值税项目的直接发生的住宿费产生的税额，不得抵扣进项税额。
【例13】建筑施工企业提供建筑劳务为&老项目&，并且选择适用简易计税方法，其发生的住宿费，即使取得专票，也不能抵扣进项税额。
【例14】既有一般计税方法的纳税人,又有简易计税方法计税项目、免征增值税项目，发生的无法划分属于一般计税方法，还是简易计税方法计税项目、免征增值税项目的住宿费（如财务人员的外出培训住宿费、管理人员可抵扣的住宿费），按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额&（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）&当期全部销售额
六是需要关注几个误区
【例15】非正常损失的购进货物、在产品、产成品、不动产及在建工程中住宿费，都不需要进项税额转出。
【例16】企业发生在经营地本地及劳务发生地本地的住宿费，只要不属于&简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的&，其产生的进项税额可以从销项税额中抵扣，如在经营地本地正常的会议费发生的住宿费，取得专票认证后，可以按规定抵扣进项税额；
七、超标的住宿费抵扣进项税额及账务处理
【例17】单位报销住宿费，如按标准应报销424元，却拿到的是530元的专用发票，多余的100及对应的6元进项税额如何处理？能否抵扣？账务如何处理？
根据上述规定，超标准的住宿费，不是企业负担的支出，也就不属于一般纳税人的&购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产&，所以支付或者负担的增值税额不能抵扣进项税额。
从另外一个角度，超标准住宿费也属于个人消费金额，其对应的进项税额不得抵扣。
1.取得530元的住宿专用发票，由于是&一张&专票，应该是&全额&认证，也就是产生进项税额30元，由于超标的106元不能抵扣进项税额，需要转出6元的进项税额。
2.会计处理如下：
借：管理费用等成本费用科目 & & & & & & & & & 400
应交税费&&应交增值税（进项税额） & & & & & &30
贷：银行存款/现金 & & & & & & & & & & & & & & 424
应交税费&&应交增值税（进项税额转出） & & & &6
八、与餐饮费开在一张发票上的住宿费进项税额抵扣及账务处理
【例18】员工报销差旅费，取得一张专用发票，发票上显示餐饮费金额300元，税额18元，住宿费金额400元，税额24元，住宿费的进项税额能否抵扣？账务如何处理？
根据上述规定，餐饮费不能抵扣进项税额，但是住宿费产生的进项税额24元可以按规定抵扣进项税额，建议全额认证后，将餐饮费的税额18元做进项税额转出。
会计处理如下：
借：管理费用等成本费用科目 & & & & & & 718（300+18+400）
应交税费&应交增值税（进项税额） & & & 42（票面全部税额）
贷：银行存款/现金 & & & & & & & & & & & 742
应交税费&应交增值税（进项税额转出） & 18（餐饮费税额）
九、全国范围住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票
规定：全国范围住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票，月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的住宿业小规模纳税人提供住宿服务、销售货物或发生其他应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管国税机关不再为其代开。
住宿业小规模纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，仍须向地税机关申请代开。
财政部关于《增值税会计处理规定》有关问题的解读}