为什么房地产仍然是中国的支柱产业？
作者：康老师
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日，在由长富汇银投资基金管理（北京）有限公司与金融界网站共同举办的“变革·突围·共赢”——2015金融领袖高峰论坛上，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮参加了本次论坛，并发表了主题为《大资管时代 房地产发展机遇与挑战》的演讲。陈淮老师是我非常尊重的敢于说真话说实话的专家，给了我非常多的房地产行业的专业知识不，他的观点覆盖了对于我对于当前中国房地产市场的判断，所以特别发表希望对广大读者有一些借鉴意义。以下为文字实录：陈淮：长富汇银基金杨总讲的我听了一下，实际上在过去三到五年，各种投资领域里头稳定程度最高的是中国的房地产。和黄金、石油、外汇、利率、股市相比，中国房地产市场的价值和它的成交量是最高的。第二，和国内所有的产业相比，我们从煤炭、钢铁、石油、化工、机械、纺织，包括今年的汽车、消费品，房地产仍然是稳定程度最高的。另外，房地产拿价格说事，我觉得是一个不合理的说法。十一之前，有媒体刊登一个大题目：十年之后最便宜的是房子，实际上源于一个流传已久的故事、传说，为什么呢？因为现在的年轻人结婚买套房，将来男方爹妈留一套，女方爹妈留一套，男方、女方姥姥姥爷留一套住房，从周一到周日轮着住都住不过来，这样的脑筋急转弯问题，太简单不过了，隐含着绝无可能发生的可能。只要中国的城镇人口是增长的，而且是快速增长，我们就一定需要更多的盖房子、更快的盖房子和盖更好的房子。现在北京户籍居民和上海户籍居民，特别二三线城市当地居民95%以上都住到房子里了，而且绝大多数都住到住宅里面了，是不是不需要买房子了？跟大家说，我们的住房市场正在进入一个升级换代的过程，我们正在从脱困期，满足基本需求期向改善期以及更高层级过渡，人们住房子和穿衣服也分为不同的层级，也是在不断的过渡和升级过程中。穿衣服可以界限分明的划分为四个阶段，比如说，北京城日益寒冷了，上街一定要穿衣服，遮寒避体，这叫基本需求；温饱之后人们开始要求讲干净、讲体面、分场合、分四季穿衣服，这叫做舒适性需求、改善性需求；生活再提高，人们追求时髦，就叫享受性需求；非名牌不穿，奢侈性需求。住房也可以分为四个层级，我们正面对一个从低端的满足绝大多数有房住的发展阶段，向越来越多的人民群众要求拥有改善性、舒适性功能的住房需求，以及部分群体拥有享受性功能的住房需求过渡，这就是我们的四个阶段。从2014年下半年，更明确的是今年两会的工作报告，李克强总理提出来了，坚定不移的支持保护鼓励老百姓改善性的住房需求，这是我想说的第一层意思。第二层意思，第二个真实的谎言说，房地产已经是不可能成为国民经济的支柱产业了，没有一个国家靠盖房，以房地产产业作为支柱实现现代化，我觉得这话说得太明白了，应该得诺贝尔奖。但是你忘了，没有城市大规模建设，老百姓住房条件改善这个发展阶段也没有任何一个国家能实现现代化，我们也可以显而易见、斩钉截铁、明确无误地说，房地产产业在你有生之年还将是国民经济的主导产业，支柱产业。理由何在？人们说房地产业，2014年、2015年经济增速下行，还得启动房地产业带动上下游，有这个原因，但是跟大家说，经济增速下行宏观调控都指的是短期经济的市场表现、景气状态和政府对策，中国的城市化、城镇化、老百姓住房条件改善、大多数人住城里、住更多的房子这是中期战略。地产还将是支柱产业有四个理由。第一个理由，我们今天在北京城，在上海、二线的省会城市，三线的地市级中心城市和城镇所做的一切，包括老百姓住房，城市中的公共建筑，包括国务院力推的地下综合市政走廊，我们修的地铁，基础设施，减防灾，这些是基础条件，城市建设的速度、规模和质量直接决定着国民经济未来30年、20年发展的规模速度和质量。我们不是靠小米加步枪打败日本鬼子那个时代了，我们不可能靠向荒山沙漠要粮让中国老百姓过上现代化的生活，我们一定需要一个强大的城市物质基础，让更多的人住到城里来，我们才有可能满足工业发展的集约效益，基础设施共享的要求，分工与交易的效率提高与成本降低、老百姓享受现代物质文明生活的各方面的要求。这个城市建设的规模速度和质量直接取决于我们今天建的房子，公共建筑，包括国贸三期这样的大酒店的规模、速度和质量。这是绕不过这个阶段的第一个理由。第二个理由，是扩大内需，别以为扩大内需就是关注民生，别以为扩大内需是我们为了保持经济增长速度不得已之举，不是的，我们面临的一个新的转折，大家老说转型，其实是在理论和实践广泛证明了的事儿，工业化的初中期，经济发展的关键是生产，发更多的电，生产更多的汽车，工业化中后期怎么挖更多的煤、炼更多的钢一点都不困难，经济发展主要障碍早就从生产领域转移到了消费需求领域，如何把生产出来的东西卖出去，那才是经济增长的关键因素。实际上咱马克思那会儿，尽管马克思的时代是资本主义工业化，初中期的时代，生产消费、交换分配，生产是第一位的，不生产出来能分配吗？没有更大的生产规模凭什么给老百姓涨工资啊？大家都想用空调，不发电怎么用？听起来非常对，那个时代是对的，但是马克思同时指出，工业化的高级阶段一定面对生产无限扩大的趋势和有支付能力的需求相对缩小的矛盾，而且他把这个矛盾归结为市场经济根本性的矛盾。我给大家讲一个笑话，1929年到1933年市场有一个大危机，后人总结说，这场危机其实都怨资本家用机器生产，工厂的规模越来越大，效益一夜之间提高几倍、几十倍，效率提高多少倍，产出成倍的增加，工人的工资没有涨，所以年大危机表现为过剩的危机。后来我们一打听，后来资本家也改了，他们给工人涨工资，涨的不知比现在高多少倍，不仅给工人涨工资，还给他们放假，一周工作六天后来改五天，让他们生产与消费为主，轮动着时间，还给他们完善的社保体制，放心大胆花钱，因为没有后顾之忧，养老、孩子教育、医疗都有完善的保障体系，是不是解决了供大于求的矛盾？是不是避免了严重的普遍性、过剩的危机？2009年金融危机和上世纪1929年的金融危机普遍的供大于求的危机，1929年老百姓没钱买东西，2009年老百姓借钱买东西，美国前财长到处讲，世界金融危机归结于美国人是很冤的，这件事明明怨中国人，把钱留着不花，借给美国人花，发生这种事情了。这种说法在西方发达国家很盛行，我们且不管如何说，确确实实要知道工业化之后持续不断的扩大内需，扩大消费才有可能实现我们的中国梦，在我们的2020年全面建成小康社会之后，还让我们的老百姓有一个更好的发展前景，经济有一个更好的发展前景，关键扩大内需，扩大消费同时靠女性响应习主席的号召，买皮鞋做到了，今年买五双，明年买五双不行还得买十双，消费结构升级一定需要一个物质基础，就是普遍性的住房条件改善。如果没有房地产业的发展、房地产市场的资源优化配置功能，以及老百姓住房条件的持续普遍性改善，我们无论如何实现不了中国经济可持续增长，第二条理由。第三个理由，我们现在老百姓仅仅要求涨工资吗？社会利益的主要诉求，经济利益的主要诉求已经发生了深刻的变化，要知道，30年前，别看在座很多都是投资基金，企业银行金融机构的高管，兜里有的是钱，一年上百万的年薪，我问问诸位30年前你们谁家有房子有地？今天很多老百姓说凭什么买不起房子，什么时候成为有产一族。正在开的五中全会，未来即将开始的“十三五”是我们实现全面建成小康社会的冲刺五年，什么叫做全面的小康社会？一言以蔽之，十六大报告、十七大报告、十八大报告一以贯之，有产的社会叫做全面小康社会。年奔着这个小康叫全面小康，是殷实之家的小康，殷实之家和初级殷实的小康区别在于大多数老百姓累积起私人财富。社会利益诉求从单纯的收入增长向收入增长与私人财富累计并重的时代，不管想没想，意识没意识到，所有的国际经验证明，一个庞大的中产阶级，主要体现资产信用，就是拥有产权的能够在市场自由交易的住房，没有房地产业的发展，永远培育不起一个强大的中产阶级，我们也不可能满足老百姓日益增长的强烈的社会利益诉求。第四个理由，改革。十八届三中全会说，我们要全面深化市场经济的全面改革，什么叫深化？过去30余年中的改革已经实现了产品市场化，企业买原料，生产什么，怎么生产，卖给谁，什么价格，企业自主决定了，但是这个市场化只是产品的市场化，只是市场经济的初级阶段，只是小学水平，我们还要实现第二个层级叫要素的市场化，资金、土地和劳动力的市场化，还要实现第三个层级的市场化叫产权的市场化。大家可以明确的知道，房地产业是国民经济的产业中市场优化配置依赖程度最高的产业，其核心的资源是土地和资金，而且老百姓来住房，买卖的就是产权。因此，房地产业倒逼改革，中国走向富裕，走向市场经济，走向世界经济一流的强国，房地产业势所必然，无可争议的将是支柱产业。这是我想说的房地产第二个趋势。第三个趋势，我们老百姓还需不需要买房子？我刚才已经说过了，我们还有四个强大的需求：第一个需求，是我们已经解决了大多数人有房子住的问题，但是我们还没解决所有人都有房子住的问题，这个脱困阶段所遗留的问题要通过保障体系的完善。但是不知道我们在座的各位是否注意到，在今年的政府工作报告中早就公开地表达了，“十二五”规划2011年提出的3600万套保障房当中，关于棚户区改造的那个已经发生了重要的变化，2014年起不再建那些低端群体的集中居住区形式的保障房了，把实物性保障房的建设重心放在了棚户区改造，也就是老旧城区的危房改造。2011年提出3600万套保障房当中，其中也包括棚户区改造，那时候棚户区不包括连片危房改造。但是从2014年起，这个保障房建设3600万套的重心已经转移为棚户区改造，今天准备建560万套保障房，其中380万套是棚户区改造，棚户区改造不仅是低端老百姓住房的改善，不仅是政府提供的公共产品，更重要的是和城市全面升级，城市的彻底改造联系在一起，所有的棚户区往往都是核心市区，都是传统老街区。这些改造实际上意味着我们很多二三线、三四线城市他们的整体城市面貌、功能分区、地下基础设施以及商业业态、老百姓住房水平全面的升级。第二个需求，农民工进城，实际上中国城镇化实现的质量高低，并不取决于我们盖的房子有多少，而取决于有多少农民工住到城里的房子里。这个不再论述了。第三个需求，这个层级的需求——改善性、舒适性的需求满足程度不断提高才行。其实改善性需求比起脱困性需求并不是很夸张，我们在1980年到2002年这20余年中，很多福利分房，有厨房厕所、上下水道、煤气暖气，成套住宅，即便成套住宅，它的功能也不过满足人们基本住房需求。改善性、舒适性需求也并不夸张，无非要求卫生间不仅搁一个马桶还要一个淋浴洗澡的空间，不能搁大浴缸也有一平米半到两平米的淋浴空间，普通家庭女主人有一个对着镜子踏实坐下来化妆的余地，这个卫生间5到7平米才行。改善性需求无非就是要求：爷爷奶奶一来，能够有一个分室而居的条件，这就是改善性功能。女士们看韩剧、港剧，两口子吵架，不都得在厅里发生吗？这样的功能就叫改善性功能，2020年之后中国城镇有40%、50%的居民住到这样的房子里头，夸张不夸张？过分不过分？其实到2020年以后可能有20%或者更高的家庭住到享受型功能住房，无论大家说的双卫，主卫和客卫，厅大一些，男主人念书不念书来一个书房，女主人说人到中年发福了，得有一个健身器的地方。再好一点，买一个家庭影院，弄一个视听室，没事儿看一个大片，这样的功能就是享受型功能。我们说2020年，北京、上海这样的城市以及大部分省会城市，15%、20%或者更高一些家庭比重具有这样的功能型的住房，夸张还是不夸张？合理还是不合理？过分还是不过分？最后一个需求是拆，中国的城镇住房资源要想增长一平米我们得盖两平米房子，先把存量拆掉一平米，中国制造，这真的是中国特色，建国之后没有像样的，我们那时候建设主要是挖防空洞，远离大城市，要准备打仗，这些话题都不说了。所以我们老旧城区改造给我们房地产业带来的任务，我们要每一个增量都要建两平米的房子，才能够相适应。我们正在从一个大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族。最后，我想跟大家说，别老拿三天两头，今天的房价和昨天比，能涨多少，拿这样的话题说事儿，这个话题没有多少意义，可以这么说，习主席提倡我们享受共产主义，明儿到共产主义，今天还没有到呢，今天没有到共产主义，没进共产主义的前一天，北上广深的房子一定是大多数人买不起的，因为大多数人都住在北上广深，无论如何也住不下。那么我们解决这个问题的关键，也如同十八大、十八届三中全会和去年3月16号国家新型城镇化提出的，加快调整城市化结构，严格限制大城市、特大城市人口规模，同时努力扩张中等规模城市，比如说省会级城市，大部分省会级城市和地市级综合城市提高他们的综合承载力，让县市和中心镇发展起来，实现大中小城市的合理比例和协调发展，这才是中国城市化、新型城镇化进程的应有之意。
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作者：康辉
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