买房人能要求解除房屋买卖合同吗？
江南晚报网
[导读]退单、违约……楼市的另一种“疯狂”开始出现。今年“十一”长假前后，全国楼市迎来一轮调控大潮。一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。退单、违约……楼市的另一种“疯狂”开始出现。购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同呢？我们先来看看某市政府出台的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》。意见指出，居民家庭首次购买普通住房，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。首次公积金贷款，首付比例仍按不低于20%执行；第二次公积金贷款，首付比例调整为不低于30%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。从以上政府的政策和最高法院的规定中，不难解读出以下两个关键内容：1、对已拥有1套住房的某市居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，以及第二次公积金贷款，均以提高首付比例进行了“限贷”。2、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款。因一方原因不能订立贷款合同，对方可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同，双方均可以请求解除合同。鉴于上述解读，笔者认为，买家要求解除房屋买卖合同必须具备两个条件：1、商品房买卖合同中必须明确约定买家以担保贷款方式付款。2、因不可归责于双方的原因不能订立贷款合同。然而真正的关键问题出现了：政府的提高首付比例的限贷政策，是否属于不能订立贷款合同的不可归责于双方的原因？为了回答这个问题，笔者进一步检索了最高法院、各地高院，特别是江苏高院的相应司法解释、规定和判例，发现除了上海高院不认同外，各地高院基本认同可以“以不可归责于双方的原因解除合同”，特别是江苏高院发布的“2011年度十大民生案例”以判例的形式“认为调控政策应当认定为系基于不可归责于当事人的原因，对买方诉请解除合同的应依法予以支持。至此，笔者对于本文中的“购房合同签了，但贷款首付比例提高了，无法足额贷款，导致房屋买卖合同继续履行出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除房屋买卖合同？”这一热点问题可以给出如下明确答案了：只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力，要求以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除房屋买卖合同，并要求卖家（开发商）返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买家（买受人）以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买家（买受人）举证证明订立合同时出卖人（开发商）明知且接受其实际将以按揭方式付款的，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
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买房人可以解除原租赁合同吗？
编辑：admin　发布时间：　来源：法律服务网&&&语音解答
&&&&& 我从别人手上买了一套房子，买之前卖家已经将房屋出租给了别人，还有三年租期才满，我想将房屋收回自己用，请问我可以要求承租人退场吗？
&&&&& 答：你不可以在承租期限届满前要求承租人退房，但可以与承租人协商解除合同。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，你作为房屋新的产权人应当按照原租赁合同的约定履行出租义务。当然，如果存在合同约定的单方解除合同的情形或法定解除合同的情形（如承租人不交租金，经催告仍不交租等），则你不可以通知承租人解除合同，并要求其退场。
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隐瞒事实致合同无法履行 法院判买房人赔15万元
15:41 & &来源:北京晨报
浏览 8036 次
张先生和“妻子”买了王女士的房子，可是一直没带着妻子去办理过户手续。近日法院查明，张先生根本就没结婚，且户口在外地，不符合购房条件。张先生故意隐瞒或虚构相关事实，导致双方订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，不得不赔偿王女士15万元损失，并提供房屋租赁合同。
　　张先生和&妻子&买了王女士的房子，可是一直没带着妻子去办理过户手续，反而一纸诉状将王女士起诉到海淀法院，认为王女士隐瞒房屋性质导致他被限购。近日法院查明，张先生根本就没结婚，且户口在外地，不符合购房条件，张先生提供虚假信息，不得不赔偿王女士15万元损失。
　　买卖双方互索赔偿
　　张先生2012年来京工作，户籍并未迁来北京。2012年6月，张先生经过一家房地产经纪公司居间介绍与王女士签订了房屋买卖合同，以560万元的价格购买王女士名下的一套房屋，合同签订当日支付了订金100万元。同年10月，张先生以王女士虚假告知该房屋属于公寓，不受限购政策限制，双方无法办理过户手续为由起诉至法院，请求判令解除双方签订的房屋买卖合同，王女士退还订金100万元并赔偿其资金收益损失20万元。【相关阅读：】
　　王女士辩称，签订合同前，她已明确告知张先生房屋的情况，出示了房产证，张先生告知王女士其家庭有在北京市购房的资格，双方才签订合同，且张先生于2012年7月通过购房资格审验，合同也办理完网签手续。王女士也曾配合张先生一起去房管局办过户，但由于张先生的妻子不能亲自到场办理手续未果。王女士的房屋已停止出租，现合同不能继续履行导致其租金损失，因此王女士不同意张先生的诉讼请求。
　　王女士同时提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，张先生支付的订金100万元不予返还，并赔偿她的损失15万元。张先生针对反诉辩称，合同无法履行是王女士的原因造成，其伪造事实情况，并给自己造成损失，如果合同可以履行，他仍同意按原合同继续履行。
　　买房人故意隐瞒事实
　　法院经审理查明，张先生为未婚，无本市购房资格。在办理网签后，因办理房屋过户需要张先生的妻子亲自到房管局办理手续，但其妻子没有到，以致合同未能继续履行。
　　法院认为，张先生与王女士签订的房屋买卖合同合法有效，但张先生不具有本市购房资格，导致无法办理房屋过户手续，房屋买卖合同无法继续履行，双方均要求解除两份合同，法院予以支持。而合同无法继续履行是因张先生无购房资格，并非其故意不履行合同，王女士收取的订金应当退还。
　　对于赔偿问题，王女士已尽到告知义务，而张先生申请办理了限购房屋的购房人资格核验，提交的信息与其真实情况也不符，足以认定张先生故意隐瞒或虚构相关事实，导致双方订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，王女士要求张先生赔偿其因履行合同导致房屋租金损失15万元，并提供了房屋租赁合同，法院予以支持。
福房网15周年：忆峥嵘岁月 展未来宏图
马尾区18000元/O
晋安区待定
闽侯11500元/O
仓山区28000元/O
鼓楼区18000元/O
台江区待定
闽侯13000元/O
永泰6000元/O原告不能请求确认被告与后买房人的租赁合同无效
原告不能请求确认被告与后买房人的租赁合同无效
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[案情]开发商将同一房屋先后卖给原告王某和李某，均未办理房屋所有权登记手续，开房商将房屋交付给了李某。李某将房屋出租给被告马某。原告王某起诉马某请求确认马某与李某签订的租赁合同无效，并将房屋交付给王某。
笔者认为原告王某的诉请应当予以驳回。因为，开发商一房二卖，分别与王某、李某签订的房屋买卖合同均为有效合同。本案属于在房屋重复买卖的情况下，数个房屋买卖合同的效力如何认定、如何协调解决前后买受人之间的权利冲突的的问题，依照我国《民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，房屋买卖合同依法成立并生效，房屋的交付或登记不是合同的生效要件，而是房屋所有权变动的公示方法。因此当房屋出卖人与第一买受人订立买卖合同后即使未办理移转房屋所有权的登记手续，也因出卖人仍为房屋的所有权人，其再与第二买受人订立的房屋重复买卖合同，均是有效合同。除非，后买受人明知出卖人与他人已先订立了房屋买卖合同，仍从出卖人处购买该房屋并移转所有权，致使出卖人无法履行与前买受人的房屋买卖合同，使前买受人无法取得房屋，则构成了对前买受人债权的侵害（当然，我国现行法律并没有规定债权侵害制度,但可依照《合同法》第一百二十一条的规定处理，即先买受人对后买受人不享有诉权，而是仍由开发商向先买受人履行交房义务，之后开发商再向后买受人行使追偿权）。开发商已经将房屋交付给后买受人，后买受人也已实现对房屋的占有，后买受人取得房屋的占有、使用权，是依据有效的房屋买卖合同，也支付了对价，并非不当得利。本案的后买受人李某将从开发商处合法取得的房屋出租给被告马某，双方签订的租赁合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告王某作为租赁合同以外的当事人，无权请求确认该合同无效，当然也无权诉请马某搬出该房屋并交房给王某。因此王某的诉请不当，应承担诉求被驳回的败诉风险。
本案是由于房地产开发市场监管不严，开发商缺乏诚信所引发的诉讼，王某和李某在房屋买卖中均为受害者（李某虽取得了该房屋的占有、使用权，但该房的所有权并未办理登记手续，也就未依法取得房屋的所有权），在开发商已将房屋交付李某的情况下，王某即使先与开发商签订购房合同，其也不能据此取得房屋所有权，只能请求开发商承担不能依约交房的违约责任。而李某则有权请求开发商办理房屋所有权登记手续，转移房屋所有权。因为买卖合同的标的物所有权一般从交付时起转移，但作为不动产的房屋所有权，依照《房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，则从办理所有权登记手续时起转移。据此李某只能从开发商办理该房屋所有权登记手续之时起才真正取得该房屋的所有权。
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&(作者：南宁市中级人民法院&
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买房人可解除买卖合同的九种情形
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#6 /opt//Runtime/Cache/ssi/~runtime.php(2): App::exec()
#7 /opt///ssi/index.php(12): App::run()
　　买房人可解除买卖合同的九种情形
　　签订了后，购房者在哪些情况下有权，是购房者普遍关心的问题。根据在法律服务中碰到的具体问题，结合《》、《上海市办法》、《商品房销售管理办法》《城市经营管理条例》以及相关法律规定，笔者认为除合同约定的情形外，以下九种情况，购房者有权退房。
　　合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同可依法行使解除权。法定解除的情形一般包括：
　　因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要;
　　当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;
　　(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。
　　商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
　　1、建筑设计变更过大
　　按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的，由房产商承担违约责任。
　　2、主体结构质量不合格
　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。房产商交付的房屋应当是验收合格的房屋。交付时若房屋的主体结构不符合合同约定的标准，购房人有权单方面。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。
　　3、在建工程转让而未通知。
　　房屋预售后，房产商欲转让在建的房屋，房产商应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房购房人。购房人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除合同。购房人未按照规定要求解除商品房预售合同的，应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。
　　4、面积误差超过法律规定
　　出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比，绝对植超过3%的;合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房产商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
　　5、擅自改变规划设计
　　已预售的商品房，房产商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房产商应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房产商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房;购房人退房的，由房产商承担违约责任。
　　6、迟延
　　出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
　　7、无法办理产权登记
　　商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
　　8、房屋存在质量问题，严重影响正常居住使用;
　　9.法定不得转让的情形
　　如果房屋存在下列情形之一的：(一)未依法登记取得房书的;(二)房屋，未经其他共有人书面同意的;(三)权属有争议，尚在诉讼、或者行政处理中的;(四)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的，则商品房买卖合同无效，购房者也可退房。
汤桂好(tangguihao)
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