广州千万级豪宅向东踩入“刚需”板块
新兴的奥体板块最近出现了不少千万级别墅项目。刘丽琴摄
在长岭居近日推出两块宅地以及奥体板块的金地天河公馆开放了样板房之后，千万级豪宅“一路向东”直抵奥体、长岭居的论调甚嚣尘上。不过，看看广州豪宅的变迁史和政府规划，会发现顶级豪宅的聚居地有着清晰的发展脉络，奥体板块以及“刚需天堂”长岭居，要想成为千宅的聚居地并非易事，至少还得假以时日。广州日报记者 梁红举
尽管对于“豪宅”并没有明确的定义，但在一般人的印象中，尽显奢华之美的豪宅有着宽大的户型、精致的装修、舒适的环境、宜人的景观以及人性化的设计，当然，昂贵的价格也是必不可少的显著特征之一。
新兴的奥体板块最近陆续出现了不少千万级楼盘。记者在金地天河公馆看到，占地200平方米的别墅设计了五层的居住空间，还送一个院子，“吹风价”一套大概在1200万~1600万元。同一板块内，今年年初龙湖首开天宸原著开盘，200平方米的别墅产品就以每套千万元计，首推的50套别墅，在短短两个小时内基本售罄。其实，早在两年前，奥体板块的“元老”帝景山庄就已经推出过千万级的别墅产品，430~860平方米的双拼及独栋别墅，当时毛坯价已经去到5万元/m2左右。
据记者了解，接下来，奥体板块还会有不少千万级的楼盘推出。比如华润天河，预计首期将推出180~210平方米联排别墅和230~260平方米合院别墅，招商雍华府的规划中也是以100多平方米的小别墅为主，带两层地下室，估计销售单价也不会低。
从龙湖、华润和金地三家开发商的拿地成本来看，同等容积率标准下，金地天河公馆地块的楼面价最贵，达15007元/m2，一南一北的华润和龙湖的楼面价分别是11605元/m2和13944元/m2。所以，奥体板块的洋房价卖到2万~3万元/m2，别墅产品卖到5万~6万元/m2，一点也不奇怪。
长岭居现在也有别墅，不过，保利越秀岭南林语和融穗御府的别墅毛坯均价也只在3万元/m2，只相当于老城区10年以上楼龄的二手楼价格，与“豪宅”二字实在难以扯上关系。长岭居尽管地段并不占优，但山水资源还算不错，规划定位为广州东部山水新城生态宜居示范区，是广州近郊不可多得的“世外桃源”、天然大氧吧。长岭居只要解决了配套的问题，成为豪宅区也有可能。
广州豪宅聚居地从沙面开始，随着广州中心区迁移商圈变化一路向东，到天河北、珠江新城，而且大多沿着蜿蜒的珠江延伸，从沙面、二沙岛、滨江东到临江大道。再看目前的奥体板块，交通、学校、商业配套都还有待发展。决定豪宅定价的要素：地段和环境资源，奥体板块似乎暂时都不沾边。因此千万级豪宅如何在奥体突围，考验着发展商的智慧。另一方面，长岭居各盘从最初的定位就是“刚需天堂”，日后加盟的“豪宅”会不会出现水土不服呢？
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved南都自媒体：豪宅太火！广州2016千万豪宅成交量翻倍豪宅太火！广州2016千万豪宅成交量翻倍南都地产原创 11:16关注热闻2016年广州去库存效果显现，一手住宅成交量价齐升。合富辉煌监测阳光家缘网签数据显示，2016年全市供需缺口350万平方米，去库存效果十分显著，楼市表现火爆。其中，千万豪宅（单套总价1000万元以上）成交表现出色，2016年前11月成交44万平方米，同比增长98%。月全市别墅物业成交57万㎡（1973套），同比升32%，并已超2015年全年成交水平（2015年全年广州市别墅物业成交50万㎡，1732套）。增城、从化别墅物业成交占全市五成，中心区则主要集中在白云金沙洲、同和板块，天河奥体-广氮板块。从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降的态势。中心五区去库存最明显的是白云及天河，动因是这两个区域大户型豪宅成交速度明显加快；外围六区去库存最明显的是增城及黄埔，目前这二个区域去化周期只有6个月。超过80%的成交量在外围六区根据合富辉煌监测阳光家缘网签数据，2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，中心城区置业需求外溢以东部为最主要方向。中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求，转移至二手市场。月中心五区的二手住宅成交量高达470万㎡，同比大幅上升67%，预计全年约600万㎡。中心五区热点区域方面，广钢新城、同和及奥体-广氮板块成交面积呈翻倍大幅增长，来自于年地市对楼市的大量补给。外围区域方面，黄埔2016年成交量高速增长并突破200万㎡，并实现供求逆转。增城2016年全年成交创新高，首次突破300万㎡，并实现供求逆转。南沙自贸区开发建设提速，2016年商品住宅成交量稳步增长，价格增速跑赢大市，1-11月南沙区成交均价12450元/㎡，同比上升16%。番禺新增供应维持低位，供不应求突出，成交量缩价升：月新增供应85万㎡，同比减少5%；成交140万㎡，同比下降11%；均价19073元/㎡，同比上升18%。花都受万达文化旅游城热销带动，花都区2016年前11月成交量价齐升。2017年广州调控政策将如何变化？合富房地产研究院预计，广州政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。（1）广州目前实施的限购限贷政策加码的风险增大。国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据增示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，12月，郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，相比之下，广州政策收紧的压力正在加大，广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。（2）限贷政策加严或成为广州政府调控的主力工具之一。2017年广州新增供应主要在哪？合富房地产研究院按项目施工进度，估算全年可达到销售条件的货量，预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套，中心五区得益于近两年地市传导，呈增加趋势，市场有望解渴；外围区域货量相比2016年有所减少。中心各区的货量集中在单一板块或项目；广钢、广纸、奥体广氮等高地价区域主导，2017年新货难觅4万元/㎡以下项目。新增供应增加将带动成交平稳上升，价格升幅放缓。在外围五个区方面，黄埔预计2017年新增供应1.5万套，较2016年减少15%；且新增供应将高度集中在个盘。随着万科金色梦想、岭南林语、万科金色梦想、岭南雅筑、广州绿地城、新福港鼎峰等项目售罄或进入尾货阶段，黄埔供货项目数量将大幅减少。预计2017年70%的新增供应将集中在保利罗兰国际、万科尚城、万科幸福誉、万科山景城、万科里享家、实地常春藤等6个项目。新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。增城明年总体供应紧俏，主力成交板块新增供应减少20%，其中广园东、新塘中心品牌新货稀缺。新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。南沙区供应充足，2017年预计有1.2万套新货入市。新增供应增加，成交维持高位，价格升幅放缓。番禺区新货供应仍处低位，不足1万套，结构性缺货趋势延续。新增供应维持低位，成交量平稳，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。花都区新货1.15万套，供应充足；新华中心仍然是供应主力；2017年花都有多个规划建设利好，城市价值有望得到提升。新增供应平稳，成交量增加，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。南都记者 何羽TA的文章南都地产每日为你海选最值得关注的房地产热闻、趣闻。南都地产的其他文章广州豪宅市场报告：地王扎堆入市 顶豪仍处价格洼地
来源：凤凰房产广州站
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凤凰房产综合报道：深圳单价37万公寓引起市场振动，据悉，广州近半年豪宅市场成交量也达到了近六年来的峰值。广州目前单价3万以上的豪宅项目56个，近半年来的网签套数达2095套。另据房价点评网数据显示，广州截至6月15日，近半年时间单价3万以上公寓成交量达180套，平均一天成交一套，成交额4.75亿。有业内人士表示这是广州楼市回暖的迹象：“市场触底回升时，总是触觉敏锐的大客户先入市。”房价飙涨地王入市，豪宅今年特别多统计还显示，最近六年，广州豪宅数量一直在增加。2010上半年，全市仅博雅首府、领峰、誉峰三个盘的均价突破3万元大关。到了 2011年，激增至16个，到2013年，则翻倍成42个。在网签套数上，除了市场极为惨淡的2014年，其余年份亦逐年增长，其中在2013年，半年时间内网签同比翻了整整3倍。据凤凰房产统计，目前广州在售的楼盘中，约81个均价在3万元以上。其中，越秀22个，天河20个，海珠15个，白云12个，番禺5个，荔湾5个，黄埔1个，从化1个。值得注意的是，2013年四季度至2014年一季度，广州楼市总体向好，楼价上涨速度较快，此期间的土地市场火爆，产生了不少地王。据了解，2015年广州将有13个地王项目入市，其中包括恒大、华发、佳兆业等开发的项目定位为豪宅。在去年2月份，广钢新城也产生了一批新地王，中海、华发等房企接连刷新荔湾地王纪录。其中中海广钢地块楼面地价最高达18471元，而华发随后再度刷新这一纪录，楼面地价推高至23758元。广钢新城项目陆续在今年初公示规划，预计最快明年初将有项目面市。由于地价过高，业内预测项目单价可能会在4-5万之间！政策带动豪宅网签，价格处于洼地？据合富辉煌不完全统计，广州总价1000万元以上的豪宅，2010年及2011年分别售出123套和167套；在2012年售出488套，大幅增长近3倍；到2013年，千万级豪宅的销售套数已经达到547套。然而，2014年千万级豪宅成交出现下跌，全市仅成交约300套，更多的豪宅成交集中在总价600万-1000万区间。广州2013年4月起就全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，此后高价盘预售证获批严重放缓。事实上，2015年广州的豪宅成交环境已经大为改善，豪宅市场受限售限签限价政策影响已经逐渐减弱。此外，有开发商透露，近期广州豪宅成交的客户中，有相当一部分是从股市中获利出来的买家。某豪宅项目负责人表示，近一两个月以来，有超三成买家的资金是从股市转到楼市，买家普遍认为，股市风险大且不稳定，最终还是应该通过楼市来实现资产保值。合富房地产经济研究院院长龙斌博士认为，广州目前在售的顶级豪宅大概是6万-10万/平米，与其他一线城市如北上深相比，仍处于价格洼地。早在2010年以前，北京、上海顶级豪宅的价格就突破了10万/平米以上，上海像汤臣一品、中粮海景一号等豪宅价格在15万-19万元/平米。深圳此前也有豪宅打出37万/平米的备案价格，广州最高端的豪宅价格水平与北京、上海是有差距的，现在，这一差距在逐渐拉近。广州顶级豪宅在哪里？珠江新城拥有得天独厚的CBD资源，在沿江边一带都是豪宅分布的重点区域，其中侨鑫汇悦台与凯旋新世界二期，是广州近期网签均价最高的豪宅，有突破10万/平米的趋势。根据阳光家缘网签数据，汇悦台近半年卖出7套，销售额已经超过2.2亿，每套均价超过3000万！此外，三大品牌开发商合力打造的天銮广场，均价5-8万之间。位于CBD边上，隶属越秀的富力东山新天地，由于老城区+学位配套，也使单价超过了45000元。海珠琶洲的保利天悦，一线江景大平层单套预计近亿元。荔湾老城区江景社区珠光御景壹号，目前网签价有所回落，也达到了40000余元/平米，单套也在1200万以上。番禺品牌豪宅星河湾海怡半岛，早期产品均价3万以上，一套300平米的大户型，要价千万左右。虽然比不起老城区的便利，白云顶级豪宅要价却比珠江新城更高！根据凤凰房产统计，目前广州套均价格最高的，还是白云区的大一山庄，定制式独栋别墅，单价10万一套要价上亿元。金湖翡翠山同样是白云别墅盘，双拼别墅要价万/套，联排别墅每套也在千万以上。广州单价3万以上住宅分布图
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