【问答】房地产开发企业预收款的范围如何确定？
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【问答】房地产开发企业预收款的范围如何确定？
房地产开发企业预收款的范围如何确定？房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。代收的办证等费用是否属于价外费用？房地产开发企业为不动产买受人办理“两证”时，代收转付并以不动产买受人名义取得票据的办证等款项，不属于价外费用的范围。土地价款如何扣除？房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。（湖北国税）关于税闻
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TA的最新馆藏[转]&房地产企业预收款范围以及开具发票的问题
山东省国家税务局全面推开营改增试点政策指引（一）
三、关于房地产开发企业预收款开票问题
　　《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
　　营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。
山东省国家税务局全面推开营改增试点政策指引（六）
一、关于房地产开发企业预收款开票问题
　　《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
　　营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
　　山东省《全面推开营改增试点政策指引》（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
四、关于房地产开发企业预收款范围问题
　　房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
　　诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）
四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，只有建筑企业和提供租赁服务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天，收到预收款的当天不是房地产企业销售不动产的纳税义务发生时间，而此前《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间比较营业税纳税义务发生时间，政策发生了重大变化。
财政部和国家税务总局之所以这样规定，是因为房地产开发企业采取预售制度，在收到预收款时，大部分进项税额尚未取得，如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税，可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题，导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款，另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时，为了保证财政收入的均衡入库，又规定了对预收款按照3%预征税款的配套政策。
例如：房地产公司2016年8月收到1000万元预收款时，不开具增值税发票，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”中填报，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。
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请问房地产开发企业预收款包括哪些?如何申报纳税？什么时间申报纳税？
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请问房地产开发企业预收款包括哪些?如何申报纳税？什么时间申报纳税？ 答：房地产企业的预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。房地产开发企业收到预收款时，应填报《增值税预缴税款表》，按3%预征率预缴增值税。房地产公司销售房地产项目，应税行为发生的时间是房地产公司将不动产交付给买受人的当天。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
阅读推荐：肖太寿博士《全面营改增后的建筑房地产企业合同控税》一书
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1、内容很有新颖性和创新性。本书是基于国家颁布的建筑房地产最新营改增税收政策而编写的税务实践之书。笔者从合同控税的角度，巧妙的把最新税收政策应用到企业的招投标合同、租赁合同、建筑合同、购销合同，通过合同管理、合同设计，从源头上来控制企业的涉税风险，具有很强的新颖性和时代的创新性。
2、实用性和操作性强。本书收集了较多的实例，大部分是来自于本人在全国财税培训实践中所积累的实例，特别是建筑和房地产行业中的众多实例本人长期税务咨询实践中收集的真实案例，让读者看后，就知道怎样在税务实务中处理各类合同中存在的可能涉税风险点，富有实际操作性和可行性。
?合同控税的两大新理念
第一节 合同控税的第一个新理念：合同与账务税务处理相匹配
一、土地出让合同中土地返还款条款的财务和税务处理
二、建筑总分包合同中的开工保证金和履约保证金条款的账务处理
三、房地产企业招商引资合同中利益分配条款约定的财税务处理
四、销售合同中的售后回购约定条款的财务和税务处理
五、房地产开发产品代销合同中不同代销方式约定条款的财税处理
六、国有土地一级开发合同中约定利益分配条款的财务和税务处理
七、房屋出租合同中免收租金条款的税务处理
八、劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的财税处理
九、借款合同中不同利息条款约定的财务税务处理
十、房地产企业以房抵工程款或抵债协议的财务税务处理
十一、销售合同中约定还本销售条款的财税处理
第二节 合同控税的第二个新理念：合同与发票开具相匹配
一、合同与发票开具不相匹配的法律风险：导致合同的经济纠纷
二、增值税发票不能单独作为认定合同关系存在的依据
三、合同与发票开具不匹配的涉税风险：不得抵扣增值税进项税和企业所得税
四、企业抵扣增值税进项税和企业所得税前扣除的成本发票的核心：发票开具必须与经济业务合同相匹配
?合同中常见涉税条款透析
第一节 纳税义务时间的涉税条款
一、增值税纳税义务时间的涉税条款
二、建筑企业和房地产企业增值税纳税义务时间的涉税条款
三、企业所得税纳税义务时间的涉税条款
第二节 合同中违约金和赔偿金条款分析
一、违约金和赔偿金的涉税风险
二、违约金和赔偿金的涉税风险控制
第三节 合同中的其他条款分析
一、有关发票的涉税条款
二、合同中的交货日期、交货地点、产品质量标准和商品数量条款
?合同控税的关键环节：合同签订环节
第一节 合同、业务流程和税收的逻辑关系
一、合同决定业务流程，业务流程决定税收
二、合同是降低企业税收成本的直接工具
第二节 合同是隐藏税收风险的温床
一、租赁合同合同中租赁价格的涉税风险分析
二、销售合同约定采购方承担销售方票据贴现息条款的税收风险分析
三、股权转让合同存在的涉税风险分析
四、合同约定企业债权转给自然人股东的账务涉税风险分析
第三节 降低企业税收成本的关键环节：合同签定环节
?合同控税的两大新理念
一、 建筑分包业务的法律、税务风险分析及节税的合同签订技巧
（一）专业分包和劳务分包业务的法律依据
（二）分包业务的法律风险分析
（三）分包业务的税收风险分析
（四）分包业务控制税收风险的合同签订技巧
二、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧
三、建筑总承包业务中违约金的税收风险及其控制的合同签订技巧
四、建设方扣押总承包方质量保证金的税收风险及控制
五、与业主签订总承包合同的增值税计税方法选择的税收风险及控制的合同签订技巧
六、建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧
七、“三流不一致”的增值税进项税金抵扣的合同签订技巧
八、全面营改增后的采购合同节税签订技巧
九、营改增后EPC项目合同签订节税技巧
十、房地产企业以房抵建筑商工程款的合同价节税签订技巧
十一、房地产企业投资建设项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同节税签订技巧
十二、广告合同的节税签订技巧 ?卖土地的合同节税签订技巧
十三、全面营改增后的(建筑)劳务公司“清包工” 合同的节税签订技巧
十四、建筑企业租用机械设备的涉税风险及控制的合同签订技巧
十五、房地产企业免收租金出租自持商业或城市综合体的税收风险及控制
十六、房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制
十七、物流与合同流、资金流、票流不一致抵扣增值税的合同签订技巧
十八、建筑施工企业降低人工费的合同签订技巧
十九、营改增后的混合销售行为节税的合同签订技巧
来源：市国家税务局、分享财税知识、传播正能量、感谢原创！我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！
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年房地产开发定金及预收款分析
&月开发定金及预收款累计为18,627.93亿元，同比增长7.5%。
以下为年房地产开发定金及预收款统计表：
其他资金：定金及预收款(亿元)
累计同比(%)
2015年12月
2015年11月
2015年10月
2014年12月
2014年11月
2014年10月
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房地产企业预收款应当如何纳税
会计城 | 日
来源 : 互联网
问：A公司是从事房地产开发的有限责任公司。为筹措资金，公司采取预售方式销售开发产品。2005年预收购房款670万元，当地税务机关对预收的购房款，不仅要征收营业税，而且还要征收企业所得税，国家税收政策对房地产企业预收款应当如何征收？答：根
　　问：A公司是从事房地产开发的有限责任公司。为筹措资金，公司采取预售方式销售开发产品。2005年预收购房款670万元，当地税务机关对预收的购房款，不仅要征收营业税，而且还要征收企业所得税，国家税收政策对房地产企业预收款应当如何征收？
　　答：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此后，国家税务总局又下发几个文件对这一问题作了重申。
　　关于预收款预征企业所得税问题。根据《国家税务总局关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15％）计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
　　2006年3月，税务总局对国税发[2003]83号作了修订，下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对房地产开发企业预售开发产品，仍采用预征税款方法，待开发产品实际完工后，仍要按实际成本进行清算。新文件区别不同开发项目，确定不同计税毛利率，经济适用房的计税毛利率不得低于3％：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 20％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15％开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
　　房地产企业在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照国税发[2006]31号文房地产企业收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。
　　国税发[2006]31号从日起执行，鉴于你公司房地产预售收入发生在2005年，仍应按国税发[2003]83号文件执行。
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