【编者按】岁末将至，在一系列打折促销商品身影中，人们也清晰地观察到了楼市的又一波躁动。 　　在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。较之，2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。　　从公开的来看，房地产市场这个能够持续拉动经济的（）确需提振信心。　　接连召开的中央财经领导小组会议、中央经济工作会议、中央城市工作会议，从总书记到总理，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。　　无论是政府，还是普通购房者，以规避风险为前提的去库存已成为共识。不过，这一轮房价到底该怎么降，理性的声音依旧占据主流。　　“今有广厦千万间，压得房地产商尽苦脸，风雨不动安如山”。。。。。。。如果唐朝“愤青”杜甫穿越到今天，大概那首《茅屋为秋风所破歌》，就要被写成《楼市为库存所困歌》了。　　中国究竟有多少房子？恐怕没人说得清。但是买不起房子的岛叔们最近对这样一组数据还是有些耿耿于怀：截至2015年11月，全国房地产已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。如果按照过去三年平均销售速度来计算，消化这些库存至少需要5年。　　楼市之困　　一边是买不起房子的年轻人，另一边则是大量空置的房屋。中国楼市这种冰山与火焰的并存，让人仿佛置身于山城重庆的，谁也不知道自己乘坐的究竟是轻轨还是地铁。　　如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清，那这个市场一定是有什么问题。　　从宏观来看，经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业，房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”，成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。　　不过，人无千日好，花无百日红，任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善，作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示，我国15—59岁的居民人口在2012年出现首次下降，这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。　　照理说，该开发的都开发了，人口老龄化又步步逼近，可为啥很多人还是“为房所困”呢？这就涉及到楼市的结构问题了，因为房地产市场的区域差别非常大，不同地区房产之间的替代性很弱。这就好比有人饿了，如果他一时找不到山东煎饼，还可以就近吃天津煎饼充饥；但是如果他想在北京安家却又嫌房价贵，那么即使（）的房价便宜，也帮不上他什么忙。　　事实上，买不起房主要集中在北、上、广、深等大城市，三四线城市则是库存高企，而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后，其实是个体理性的彰显。　　因为对正处在大有作为年华的年轻人而言，一线城市有着太多的诱惑：丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间，最重要的一点——相比三四线城市和农村而言，一线城市的社会竞争机制更加公平，毕竟想在北上广深“拼爹”可不是件容易的事。　　可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。　　降价之难　　去库存、去库存、去库存！重要的事情说三遍。今年下半年以来，从总书记到总理，从中央财经领导小组第十一次会议到一年一度的中央经济工作会议，都展现出推动楼市去库存的坚定决心。　　说到这，市场化意识较强的岛友可能会问：按照价格越低需求越大的市场规律，既然房价高、库存大，那么开发商为什么不降价促销以消化存量房呢？　　岛叔觉得，让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。　　一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说，如果开发商看上一块地，想开发一个新的楼盘，那么它就需要向政府交纳土地出让金(通常在很大程度上影响了房价)，向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出，如果向银行贷款还要拿出利息成本。　　数据显示，在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水，还有一些房企玩起了。　　另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅。岛叔认为这里面有三大原因：　　其一，中国经济正处于新旧动力转换的关键期，房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，因为这样“去库存”显然是没有赢家的。　　其二，中国城镇化正处于中后期，很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持，如果房价过快下跌造成政府财力吃紧，则无疑不利于公共服务均等化的进行，这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构问题。(正常的良性循环是：政府投资——>基础设施提高——>房价上升——>政府财政收入增加——>政府投资)　　其三，房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱，作为“房奴”的岛鞭和岛主也因为买房欠了债，如果房价大幅下挫，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机，甚至是系统性金融风险。　　那么房价就不降了吗？中央经济工作会议是这么说的：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并，提高产业集中度。”　　可见，决策者的态度很鲜明，即：库存需化解，房价应该降，但不能让其断崖式下跌。政府、房地产企业都要按市场规律办事，政府负责确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业则要顺应需求，并为自己的市场行为负责。换句话说，无法处理高库存的房企自然会面临着其它房企兼并重组的命运。　　治本之策　　正如前文分析的那样，中国楼市的问题其实牵扯甚广，远非“供需决定价格”这一模型所能解释。因此，在去库存上面，除了适当降低房价，中央在最近还提出了不少的治本之策。　　比如，中央说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制，使更多农民能够过上城市生活。(发改委今天就说，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案。)　　再比如，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”的提法，则打开了使用“共有产权”、“租赁”等模式帮助房地产去库存的空间，让房屋这一重要的生产要素得以充分利用，避免土地资源浪费。　　而时隔37年后再次召开的中央城市工作会议则指出，“要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。”这样的论述显然是瞅准了“城市治理”这一不同地区房地产分化的基层制度原因，希望通过抹平不同城市之间的“制度”差距，让更多城市能够提高对北上广深的替代性。
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马光远：中国究竟有多少房子是空置的？
来源：远光看经济
作者：马远光
关于中国住房的空置面积，一直是一个难解之谜。
关于中国住房的空置面积，一直是一个难解之谜。
空置面积尽管是衡量房地产风险的重要指标之一，但其实一直没有纳入中国官方的统计体系。2010年，在改进房地产领域的统计方法后，引进了“待售面积”的概念。国家统计局新闻发言人当时解释“待售面积”和“空置面积”这两个概念不同时说，待售面积主要是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，而空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。按照国家统计局的解释，“待售面积”指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个“待售面积”只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住，而老百姓所言的“空置面积”，除了统计局公布的“待售面积”之外，更重要的是已经卖出去的房子又多少闲置或者浪费，这才是衡量住房投机因素的重要指标。对于空置面积这个指标，盛来运当时表示，目前国家统计局还不能计算出空置率指标。至于计算不出来的原因，统计局的说法是无法确定什么样的房子算空置的。
正因为没有统一的标准，所以，多年来，围绕中国究竟有多方房子空置这个问题，演化出了很多版本：
其一，2012年，北京市公安局的一个数据的报道引发了关注，报道说：日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。北京市公安局人口管理总队表示，目前已核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。于是，北京市空置房屋有380万套的说法不胫而走。380万套，按照三口之家，足够1000多万人居住。其二，2015年，前国际货币基金组织副总裁朱民在IMF2015春季年会期间表示，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”由于笔者后来也没有看到这个报告的完整版，所以无从知道10亿平米的空置面积是如何计算出来的。10亿平米其实不算一个很大的数字，2015年房地产销售面积为13亿平，不到一年的销量，倒不算可怕。其三，2014年，西南财经大学发布的一份关于中国城镇住房空置率的调研报告提出，我国有大量城镇住房处于闲置状态。2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22．4％。据此估算，全国城镇空置房为4898万套。这个报告当年引发了房地产行业人士的反驳，认为这个数字非常不严谨，中国不可能有高达20%以上的住房空置。
因为没有统一的标准，在学术研究上又缺乏相应的数据做参照，官方除了统计意义并不大的“待售面积”，并没有完善住房空置面积的统计标准，从而使得住房空置率真正成了谁也说不清楚的谜。
空置面积和空置率是衡量房地产风险的重要的指标
从国际上来看，空置面积和空置率是衡量房地产风险更为重要的指标，至于待售面积，则是有中国特色的一个指标。用这个指标来衡量中国住房库存，显然存在严重的误导。去年年底，中央提出房地产去库存，但官方的统计全国“待售面积”不过7亿多平，差不多是半年的销售量。如果用待售面积衡量库存，库存根本就不是什么问题。既然住房空置面积对于衡量房地产市场的供求关系和测试房地产市场的投机状况至关重要，有关部门有义务对该数据进行科学的统计。从国外的情况看，虽然没有空置率的具体指标设置，在空置率的定义上也没有统一的标准。但很多国家都对住房空置情况要进行统计，美国人口统计局更是对美国每年的住房空置率进行评估。中国房地产市场多年之所以政策乱动，市场乱动，人们对房价的解读也是千差万别，关键原因就在于包括空置率在内的这些统计数据的缺乏。在2016年房价经历又一次的大涨之后，在我们对中国房地产市场的风险进行评估的时候，我们发现，过去多年缺失的一些基本的数据，到现在仍然搞不清楚。
空置率的数据只是个迷局
其实，空置率的数字迷局只是中国房地产市场信息混乱的表象之一，纵观中国的房地产市场，数据的混乱和虚假可谓触目惊心，在官方缺乏科学权威的统计指标的情况下，一些在房地产市场带有利益的中介机构趁势获得了中国房地产市场的信息发布权，由于利益因素作祟，数据的真实性和权威性禁不住考验，整个中国房地产市场完全成了诺贝尔经济学奖阿克洛夫所讲的柠檬市场，由于虚假信息的大量存在，导致真正有价值的信息根本没有立足之地。
空置面积的指标有利于民众对房价的理性判断
就住房的空置面积而言，政府设置该统计指标，并定期发布该指标不仅有利于高层的决策，也有利于民众对房价的理性判断，在政府丧失信息发布权的情况下，不仅民众，甚至政府的决策都随着相关利益团体发布的虚假数据而翩翩起舞，这也在一定程度上说明了中国房地产宏观调控政策总难见效的真正原因。笔者多年来研究房地产，对于空置率这个数字也是很头疼。但是，常识告诉我，这个数字之所以秘而不宣，更多的是因为这个数字的确比我们想象的要大。住房空置不仅仅是三四线城市，一线城市这种情况也存在。以上举的几个例子，其实我更倾向于北京市公安局的那个数字，也就是，北京这样的城市，长期空置的房子预计足够1000万人居住，其他城市的情况如何，更可以想象了。
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综合考核各项量化指标后，认为具备成为一线城市的有天津、杭州、成都和武汉，而有望成为准一线城市的包括南京、重庆、西安、苏州、合肥。
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马光远：房地产最大危险不是价格泡沫 而是制度扭曲
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来源：功夫财经（ID：kongfuf），作者：马光远我不认为，中国当下最大的泡沫是房，中国经济最大的风险是房地产的泡沫。把中国房地产最严重的问题归结到价格问题，这是一种严重的误导。房地产成了一个融资的工具，成了政府的钱袋子，而不是立足于回到基本的居住功能和民生。看来，政治局10月28日提出的&在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济风险&的说法被市场放大了。市场到处都在说货币政策的目标从&稳增长&转向了&抑制资产泡沫&，并据此判断中国货币政策出现了重大转折。关于货币政策的这种变化，我给了两点解释：一是目前房地产泡沫已经成为中国经济当前重要的风险点，前期重启限贷，以及最近严厉打击各种违法的交易和虚假宣传行为，都是为房地产的投资投机降温，确保房地产的稳定，不致于出现过热后的大起大落。这次将&抑制资产泡沫&列为货币政策的重要政策目标，意在传递坚决的态度，市场的降温是必然的，不可理解成会像以前的房地产政策一样，只是说说而已。政令不出至少在目前已经淡出中国的政策执行的历史。二是我认为货币政策出现了隐形的&&。货币政策虽然在名义上维持&稳健&的提法不会变，但在结构上和目标上有一个转折，资产价格和都会成为货币政策的重要工具。除了&抑制资产价格&，还包括维持汇率的稳定，以及高杠杆下的债务、人民币不良资产的上升。当然，还有资金脱实向虚的严重倾向。但是，我这里所指的拐点，绝不是指货币政策为了抑制资产泡沫要收紧。就当下中国经济的基本面而言，稳增长，在一个比较平稳的环境下推动供给侧改革仍然是最重要的任务，虽然全球性的流动性转折点渐行渐近，但中国不会为了抑制房地产泡沫而收紧货币政策。中国治理房地产泡沫的办法是通过货币的结构调整，而不是量的紧缩。比如控制房地产信贷的规模，比如打击各种贷产品，比如对于开发商的信贷要求进行调控，货币政策的总量目前不会，也不应该有大的变化。同时，我不认为，中国当下最大的泡沫是房地产泡沫，中国经济最大的风险是房地产的泡沫。这点我和先生的观点不一样。李稻葵先生在接受《新京报》采访时说，&毫无疑问，最大的潜在的资产泡沫还是房地产，当然，并不是说它一定是泡沫了。& 李稻葵认为，&如果房地产价格继续像过去那样，保持两位数的上涨，那么，房地产泡沫就将变成威胁中国经济最大的一个资产泡沫。&在这里，李稻葵先生所指的房地产是最大的泡沫很显然是指房地产的价格。朱云来先生在新华网思客大讲堂上关于中国经济和房地产进行过一番评论。按照朱云来先生的说法，我们现在房子的库存差不多有120亿平米，足够4亿人居住，因此他认为房地产不能再搞了。这里朱云来先生所言的房地产问题指的是数量泡沫。我一直认为，把中国房地产最严重的问题归结到价格问题，这是一种严重的误导。中国房价有没有泡沫，其实现在很难说清楚，也没有一个很权威的指标对此进行评判。如果按照普通人的收入，北京的房价即使腰斩仍然泡沫很大，普通人仍然一辈子买不起，但北京房地产的预期如果不改变，这个被视为极大泡沫的价格恐怕仍然有上升空间。这一轮房价猛涨之后，有一些缺乏概念支撑的城市，房价肯定会调整，但这不意味着价格越高的城市泡沫越大。在需求的预期不改变的情况下，供给的不足或者减少一定会引发价格的继续上涨，这在目前情况下仍然是大概率。朱云来先生对房地产的认识我认为比一些在价格上讨论的人高了一个层次。我过去谈房地产泡沫，谈的最多的不是房子的价格，而是房子的数量。我认为，中国房地产数量的泡沫，数量的危害远甚于价格。在本轮房价上涨之前，中国房地产最危险的绝对不是一线城市、热点城市和人口未来流入趋势不改变的大城市，而是那些人口流出的城市。这些城市房子的数量已经超出了各种需求，供应过剩是绝对的，而且根本无法消化掉。我认为&去库存&的政策难以自圆其说，在政策目标上必然会&南辕北辙&，根本原因就在于三四线城市多余的房子根本没有任何用处，是真正的泡沫，除了炸掉，确实没有好的办法。至于三四线城市究竟有多少房子过剩，恐怕除了搞一次真正的普查，没有人能够搞清楚。朱云来先生的数据也是一种推测。这是第一个结论：最可怕的不是价格泡沫，而是数量泡沫。当然，如果讨论到此止步，意义也不大。更深一层，中国房地产最大的问题，不是泡沫问题，而是结构的扭曲和制度的残缺，是基本功能的背离。房地产近20年的市场化，为什么屡屡吃药，年年调控？根子在于土地制度，根子在于围绕&居住需求&的一系列制度的残缺，房地产成了一个融资的工具，成了政府的钱袋子，而不是立足于回到基本的居住功能和民生。房地产本应该是一个社会和民生政策，在我国却沦落为经济政策和政府创收的工具，一切的政策都是围绕创收来进行的。只要房地产的政策是为了经济增长和政府创收，它就不可能是健康的，就会出现当下各种问题。一切病症的根源在土地，就泡沫而言，土地制度的扭曲导致的土地价格的泡沫也远远大于房价泡沫。因此，房地产最重要的问题是解决制度的扭曲，而不是价格的泡沫。价格泡沫是央行解决不了的。不解决土地的垄断问题，不解决住房的错配问题，不让住房回归居住的基本功能，并围绕居住来设计制度体系，房价就会成为出气筒。一个人发烧，要找到并根除发烧的原因，而不是只想着用冰袋把温度降下来。温度下来了，病没彻底根治，仍然会复发。
[责任编辑：杨芳 PF057]
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马光远：有生之年想搞清楚中国到底有多少房子？
时间： 8:47:18 出处：中国搜索房产
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&&&&核心提示：日下午两点，由创业黑马、楼市传媒和优客工场联合主办的2016黑马大赛互联网+创客大赛暨中国地产跨界*盛典在望京昆泰酒店举行。
　　日下午两点，由创业黑马、楼市传媒和优客工场联合主办的2016黑马大赛互联网+创客大赛暨中国地产跨界*盛典在望京昆泰酒店举行。这是国内*房地产与IT互联网界合作的跨界盛典，通过此次创客大赛，筛选好项目，搭建房地产＋服务的跨界服务运营平台，*房地产互联网＋创新转型。
　　对于中国房地产市场的基本面的看法：
　　马光远：我对房地产无所谓空，也无所谓多，一直是实事求是，该怎么样就怎么样。
　　第一个是房子的具体数量。大家都知道，这是一个国家秘密。我们真的不知道，我经常非常感叹的是，我们的国家统计局每年国民经济所有数据统计里面，老百姓家里有多少老母猪，他都能统计清楚，但是中国有多少房子，他就是数不清楚，但是我相信这一次一定能够数清楚。我看到前一段时间去库存的时候，大家都讲了很多数据，特别是《华尔街日报》有一个报道说中国没有卖出去的房子，说中国只有6个曼哈顿的房子没有卖掉。我想美国的专家，包括《华尔街日报》对中国房地产根本就一无所知，曼哈顿有多大？曼哈顿有望京大吗？根本没有望京大。如果我们只有6个曼哈顿的房子没有卖出去，不要说马大大不着急，习大大更不会着急，我们担心的是远远超过60个，甚至60个都不止。
　　中国政府谈去库存的时候，房子肯定多了。当国务院常务会谈通过户籍制度改革带动住房消费的时候，就说明他把所有的希望都寄托在农民工身上了。在中央去库存一样，我对中国房地产从来不琢磨，因为我认为有办法解决，也能够解决，库存也不是问题，但是当中央政策出来以后，我彻底绝望了。因为当一个政府30多年靠剥削农民工发展起来，又最后把希望寄托在农民工身上的时候，我认为基本宣告房地产的好日子结束了，也就是说中央就差点说出来，你们赶快自救吧，要么你们就看农民工的脸色。我看农民工政策里面，最早出台农民工鼓励买房的是河南濮阳，一个农民工买房，一平米补200块钱，我一直在观察这个政策，因为我一直觉得中国的农民工真的不好骗了，如果能把河南的农民工骗上当，基本就差不多了。所以我觉得我们河南是个方向标，大家拭目以待。
（责任编辑：吴松伟）
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