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房东对承租人的转租未在六个月内提异议，能否请求解除合同？
作者：李景强&&发布时间： 16:26:29
李景强，邕宁区人民法院那楼人民法庭副庭长
&&& 南宁市邕宁区某供销社以被告黄某将承租的商铺转租给他人，违反合同约定为由，起诉到法院要求解除租赁合同关系。近日，南宁市邕宁区人民法院以供销社有理由、有条件知道或者应当知道被告黄某的转租行为，但其未在6个月的合理期限内提出异议，驳回其要求解除租赁合同并支付违约金的诉讼请求。
&&& 2008年2月3日，邕宁区某供销社（甲方）与黄某（乙方）的代理人梁某签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于汉林街的一栋楼房的一楼和负一楼的商铺出租给乙方开展经营活动，租期为2008年8月1日起至2018年7月31日止，前五年租金为45000元/年，后五年为50000元/年，同时还约定不能转租，如果乙方存在转租行为，甲方可以解除合同并要求乙方支付违约金，等等。
&&& 合同签订后，黄某将一楼作为自己经营超市使用，又于2009年3月份与周某签订《联营合同》一份，约定黄某以负一楼作为出资，周某提供流动资金、人员、设备，共同经营药品零售业，还约定黄某不管盈亏，每月均收取2000元作为利润分成。2010年7月，周某以其名义设立了个人独资企业性质的药店开展经营活动。2011年3月份，供销社以其于2010年10月底才知道黄某将负一楼商铺转租给周某经营药店，其行为违反了合同约定为由，向人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同。
&&& 针对供销社的起诉，黄某、周某答辩称：根据黄某与周某签订的《联营合同》的约定，双方之间属共同投资经营药店的关系，这是黄某合法使用租赁物的行为，因此，黄某不存在转租关系。此外，即使黄某将房屋转租给了周某经营药店，但供销社应该在知道或者应当知道转租黄某的转租行为的在六个月内提异议，现其提出异议的时间大大超过了六个月，应视为其同意周某的转租行为，既然如此，周某就没有所谓的转租行为，因此，供销社起诉要求解除合同的请求不应得到支持，双方应该继续履行房屋租赁合同。
&&& 法院经审理认为：虽然黄某与周某签订的合同名称为《联营合同》，但是该合同却约定其仅提供场地，资金设备和人员均由被告周某提供，而且不论盈亏，每月均收取固定利润，这就说明黄某不担经营风险、仅享受利润，不符合联营所具备的共同经营、共负盈亏的构成要件，由此可见，黄某与周某签订的《联营合同》实质上名为联营、实为租赁的合同，黄某与周某获签订《联营合同》的目的是以联营的形式掩盖其转租行为。因此，应认定周某能够使用负一楼商铺经营药店的行为是基于黄某的转租行为，黄某的转租行为是存在的。虽然黄某将负一楼转租给周某经营药店的行为确实违反了合同的约定。但是作为房屋所有权人的供销社在将房屋出租后仍对出租的房屋有妥善管理的义务；同时，供销社的办公住所地就在出租房屋的附近，其部分职工也居住在出租房屋的其他楼层；此外，周某开展的药店与超市挂出的店面招牌也不相同，营业范围也存在质的区别，因此，供销社有理由、有条件在合理时间即6个月内知道或者应当知道黄某的转租行为，但是，供销社从药店开业经营时即2009年7月份起至其自称知道黄某转租的时间即2010年10月底共近15个月的时间内，从未对黄某的转租行为提出异议，甚至从其自称知道转租时的2010年10月底起至其于2011年2月15日以将要解除合同为由而拒收黄某交纳2011年的租金之前的期间，供销社也没有证据证实其对被告黄若兰的转租行为提出异议。据此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，供销社未在其知道或者应当知道被告黄若兰转租的6个月内提出异议，应推定供销社同意黄某转租的行为，故其起诉要求解除本案房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求，事实和理由不充分，应予以驳回。
&&& 法理评析：
&&& 房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。转租，作为一种配置资源，提高资源利用效率的行为，普遍而频繁地出现经济生活中，一般情况下，经过出租人同意的转租法律后果比较简单，出现纠纷的几率较少；而未经同意转租的情形下，则容易产生争议，法律关系比较复杂，实践中对这类纠纷也比较难以处理。
&&& 我国现行法律中，对转租行为关注明显不足，主要的法律依据体现在《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，该条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但该条对转租行为法律效力的规定过于原则，缺乏可操作性。
&&& 为此，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对转租行为的法律后果作出了明确的规定，该解释第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该解释第十六条第一款主要规定了这几个方面的内容：
&&& 一、出租人同意转租的推定。为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在6各月内提出异议的，推定出租人同意转租，也就是说，出租人均不得要求解除合同或者主张承租人与次承租人签订的转租合同属无效合同。
&&& 二、未经出租人同意的转租合同的效力。未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效，但是出租人必须在从知道或者应当知道承租人转租的6个月内提出异议，否则推定出租人同意转租，转租合同为有效合同。
&&& 三、6个月属除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定，这是出租人行使合同解除权和主张合同无效的权利期间，目的是督促出租人及时保护合法权益。
来源：邕宁区人民法院
责任编辑：卢光艳
您是第位访客蜗居族租房须防四大陷阱 签订合同警惕二手转租
日13:18　来源：
第1页:彼此磋商，当心特殊条款
第2页:签订合同，警惕二手转租
第3页:面对收租，谨防重复付费
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　　随着房价的不断飙升，进城一族人员的增加，租住“蜗居”成了许多无法承受购房之重者的无奈选择。其实，即使是在这一无奈之中，因租赁合同引发的纠纷也在不断增多。笔者作为法官收集的以下案例，或许能对正在租住“蜗居”或准备租住“蜗居”的读者有所启示。
　　彼此磋商，当心特殊条款
　　【案例】 2009年1月，新婚燕尔的李湘夫妇与房东签订了一份为期一年的《房屋租赁合同》。其中特别约定：“房东因特殊需要，有权提前解除合同，且不承担任何违约责任。”李湘当时虽对房东执意要写上这一条“不平等”内容有些反感，但见房东只是孤身一人且居住着一间房屋，而自己的租期又不长，相信不会有什么变故，便没有过多深究。谁知，2009年9月，房东以儿子次月回来结婚为由，要求李湘退房，并按实际居住时间结清房租。交涉中，彼此发生激烈争吵，李湘见无法继续居住下去，表示同意退房，但要房东支付违约金。房东则以其有权要求李湘提前搬出房屋为由拒绝。令李湘没有想到的是，法院竟以该“不平等”条款的内容有效为由，驳回了其要求房东给付违约金的诉讼请求。
　　【法律点拨】 对于合同条款的无效情形，一方面，合同法第五十二条、第五十三条分别规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”、“合同中的下列免责条款无效：(1)造成对方人身伤害的；(2)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”很明显，本案并不属于上列情形。另一方面，合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案的特别约定虽有免除房东责任、排除李湘主要权利之处，但明显不具备格式条款的要件，当属有效。
　　本案的教训告诉人们，应仔细阅读、斟酌合同条款，慎重判断其内容是否公正、合理，是否危害自身权益。
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您好，结合具体情况判断。
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二房东在二楼做生意，我们从二房东手里租下的三楼做生意，签的3年合同，二房东说他跟原房东签了5年，还有3年多，现在我们只用了半年二房东现在扯皮让我们搬走，还想锁我们的门，威胁我们，扒我们的皮，说门是他的，要卸走等等，据我们了解，原房东知道了他二楼的生意不做了，东西已经搬走了，跟他打招呼说不能把二楼转租，不然房子收回，把他转租转差价的念头打破了，迁怒于我们，要从我们手里捞点补偿，我们现在该如何自我保护？
你好！根据合同执行。如果对方在合同上签字，不得反悔。可以加微信wangyuanyang430进一步了解怎样操作。
律师您好，我在通州万达广场商业街租了一个商铺开饭店，当时跟房东签了五年合同。当时跟房东都说好了，如果经营不善，可以在不影响房东利益的前提下进行转租。当我们经营了半年后，确实出现了经营不善的情况，于是我们找了接店的人，去找房东转租。但是房东却说合同上有一条说转租要经过房东书面同意，他说他不同意转租。如果非要转，让我们把燃气口开了(需要四万)，让我们给他把二层搭好，而且还要涨房租。满足这三个条件才允许我们转租。但是合同里明明有一条写着除甲乙双方另有约定外，乙方转租需经甲方书面同意。而我们确实有补充协议，写了一条再不影响甲方利益的前提下，可以转租。房东蛮横无理，我们只好跟接店的人进行合作经营。但即便是这样，房东却认为我们将房租转给了跟我们合伙的人。在没有达到交房租的时间之前，私自把我们店给锁了。我们该怎么办？您好，因为当时并没有想到这一点，所以只加了一条在合同期内转租，在不影响甲方利益的前提下，甲方退还押金。您说的那一条并没有写。现在面临的问题是，合作方不跟我合作了，这几天就得交房租。我们也不想交了。但是正是由于房东当时的无理要求，导致我们无法正常转租。这种情况下，我们该怎么办呢？
1、如果门能够想办法打开就可以继续经营。2、如果实在无法打开，取证，房东将门上锁的证据。3、无法协商情况下起诉，要求业主赔偿经营损失。
二房东无转租权租给了三房东，三房东伪造合同转租后携款跑路，可否告二房东非法转租承担当事人损失
现在客户直接损失租金押金的费用就2万多，我是给三房东和客户签合同的中介方，能否让客户告二房东，三房东和中介共同承担责任
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1895今日解答通过中介委托租房要当心 原合同无转租条款不要租|房屋|合同|中介_新浪财经_新浪网
　　【新民网·最新报道】随着互联网的兴起，人们对于房屋租、售从最开始的墙上广告、店面房屋中介，开始逐渐从线下搬到了网上。而在最近几年“房屋托管”更是盛行房屋租、售市场。所谓“房屋托管”，就是房主将自己的房产委托给第三方中介进行房屋租、售业务。但是随着规模的扩大，其中种种猫腻也逐渐凸显。
　　近日市民吕小姐向新民晚报新民网反映，自己去年(2015)5月通过互联网找到位于宝山区的一家房屋托管中介旗下的一户“3室1厅”的房子，并签订一年的合同租住下来。一年租期下来，彼此相安无事。今年5月房租到期，吕女士和这家房屋托管顺利续约一年，并缴纳3个月的房租。哪曾想到，续约之后，吕女士原本平静的生活就此被打破。
　　据吕女士介绍，上周二(8月2日)她们租住的房屋产权人妻子突然“杀”到吕女士“家中”，要求吕女士搬出。并且告诉吕女士，自己房屋原本是2室2厅，房屋托管中介擅自把房屋改成3室1厅，自己要恢复房屋原貌。同时房东还称，和房东签订房屋租赁合约的是房屋托管中介下面的员工，而并非该单位。不过房东还透露可以和吕女士直接签署房屋租赁合同。
　　按照我国法律相关规定，承租人(即说的二房东)经出租人(房东)同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。反之，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　被房东杀了一个措手不及的吕女士急忙找到了该房屋托管中介。原本和气的房屋托管中介经理也变了口气，直接告诉吕女士：直接住下来，不要管房东，他们敢赶你，就直接报警。
　　新民晚报新民网记者随后致电该房屋托管中介的朱经理。对方表示，当时和房东签署合同的是他同事，合同具体内容，特别是其中是否有可以转租的条款，朱经理表示并不清楚。不过他也告诉记者，现在正在和房东沟通。如果实在不行，肯定会按照合同进行退款，或者给吕女士找到新的房源。
　　随后吕女士表示，也接受房屋托管中介的方案。
　　对于现在流行的网络房屋租、售托管模式，新民晚报新民网记者在这里还是要提醒广大租房的年轻人，签订合同时一定要要求托管方提供原始租赁合同，看合同中是否有允许转租条款。如有问题，一定要拿起法律的武器保护自己的合法权益。(新民晚报新民网记者许兴昆)
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