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金碧物业物业工程管理前期介入方案34p
金碧物业物业工程管理前期介入方案
（起草方案）
物业服务企业的工程前期介入工作应站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。
第一章 规划设计阶段的物业工程介入工作
一、规划设计阶段介入的意义
规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。
因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。
二、规划设计阶段介入的要点
1、必须完善配备设施
如果是一个居住小区，那么幼儿园、小学校、商场、美容美发室、饮食店、商务中心、邮电所、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑；如果是写字楼，那么商务中心和停车场就显得很重要。
2、规划好水电供应容量
物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。
3、设计好安全保卫系统
在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主和租户创造一个安全的居住办公环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。
4、决定垃圾处理的方式
根据各地气温不同，决定是否适宜采用垃圾通道。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持通道清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。
5、消防设备设置要细致周密
在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分，电缆井部分，自动喷淋装置的安装部位等。
6、择优选用建筑材料
物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用的情况，向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。
7、对于一些细微之处提出合理意见
物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请设计单位注意。
第二章 施工阶段的物业工程介入工作
一、熟悉、掌握项目
物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。
物业基本情况包括以下几个方面。
1、未来小区的档次、人口密度和数量。
2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。
3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。
4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。
5、公建区域及面积。
6、小区出入口及区内道路。
7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。
8、停车场(库)等的基本状况。
（一、）掌握项目工程进度
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
1、根据工程计划，调整工作计划；
随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。
2、记录设计方案和施工图纸变更；
物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。
4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。
（二）、掌握各配套专业的施工图纸
1、施工图纸；
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;
2、机电设备及建材的资料;
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
（三）、掌握各配套专业的技术方案
1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
（四）、掌握各系统设备的配置情况
二、各专业的技术、方案论证，工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；
对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议；
1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；
物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
3、优化施工质量的建议。
关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议；
三、工程质量跟踪
（一）、分专业进行质量跟踪
1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工；
2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；
（二）、混凝土结构验收工作标准
1.& & & & 混凝土结构中不得有蜂窝、孔洞、裂缝（宏观）和破损等缺陷。
2.& & & & 构件尺寸的允许偏差、构件安装的允许偏差不得超GB的规定。钢筋混凝土的结构产生变形、裂缝，不得超过GBT10-1989的规定。
3.& & & & 混凝土结构的裂缝将导致屋面漏水，外墙渗水，深度达到钢筋表面的裂缝还可引起钢筋锈蚀，铁涨，混凝土脱落，影响结构的强度，对房屋的使用性和耐久性造成很大影响。
4.& & & & 裂缝也是基础不均匀沉降、配筋不足、混凝土强度低、局部超载等设计、施工不良的反映，在接管验收时必须引起高度重视。
5.& & & & 在接收中对裂缝可对照以下要求掌握；处于干燥空气介质中的结构裂缝视其部位和危害程度，最大允许缝宽为0.5mm。宽度大于0.5mm的裂缝，宜进行处理。梁的腹板中斜裂缝高度超过腹板高度的3/4者，或除斜裂缝外同时在梁端主筋外还有水平裂缝者，不论裂缝宽度大小，均应考虑进行加固。
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前期物业介入方案
在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某项目工程进展情况，从以下方面综合考虑制订方案：
一、& && &&&工作内容：
（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。
（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见。
（3）园区规划设计。
（4）建筑设计和选材。
（5）环境整体设计。
（6）标识系统的设计、配置。
（7）绿化设计。
（8）其它公建配套设施配置。
（9）电梯、空调系统的配置。
（10）消防设施配置。
（11）安全监控系统配置。
（12）弱电系统其它配置。
（13）各类设备配置、选型。
（14）隐蔽工程施工。
二、& && &&&接管验收管理方案
为确保项目的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，特制项目接管验收方案。
1、& & 管理内容：
（1）了解接管物业的基本情况。
（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排。
（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
（4）与开发、施工单位一起，对项目物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。
（5）与开发、施工单位联合进行项目物业交接。
（6）核对、接收各类房屋和钥匙。
（7）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档。
（8）核对、接收各类设施设备。
（9）核对、接收各类标识。
2、& & 管理措施：
（1）组建接管验收小组，负责项目的接管验收工作。
（2）制定接管验收规程。
（3）掌握物业验收的标准和程序。
（4）提高对接管验收重要性的认识。
（5）实事求是地开展接管验收工作。
（6）按规定办理接管验收手续。
三、业主入住管理方案& &&&在办理业主入住手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用
& && &1、管理内容：
（1）在业主领房前将所有资料准备齐全。
（2）精心布置业主入住现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。
（3）业主所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。
（4）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。
（5）陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。
（6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。
& & 2、管理措施：
（1）制定《业主领房程序》。
（2）策划业主入住现场布置方案。
（3）按照业主领房程序，安排工作流程。
（4）热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见。
（5）按规定办理业主入住手续。
四、秩序维护管理方案
在项目物业管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护项目物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护项目物业小区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主安全的行为。
&&门岗的任务：
a.礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）；
b.维护出入口的交通秩序；
c.对外来车辆和人员进行验证和换证；
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入物业服务小区；
e.严禁携带危险物品进入物业服务区；
f.遇有外来人员将大件物品带出物业服务小区，即与物主核实，并作登记。
g.为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角；
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；
c.对物业服务小区内的可疑人员进行检查防范；
d.物业服务小区安全检查；
e.装修户的安全检查；
f.防范和协助公安部门处理各类治安案件；
g.防范和制止各类违反小区管理制度的行为。
2、管理措施：
（1）实行半军事化管理，制订各项秩序维护员管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强秩序维护员的工作责任心。
（2）强化秩序维护员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。
（3）加强秩序维护员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
（4）严格执行秩序维护巡更点到制度，确保巡逻质量。
（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
五、消防管理方案
结合物业小区特点，尤其有高层楼宇的消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合住宅的实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主、物业财产安全。
& & 1、管理内容：
（1）做好消防监控中心的管理；
（2）做好消防设施、器材的管理；
（3）保持消防通道的畅通；
（4）加强物业小区装修期间的消防安全管理；
（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；
（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
& & 2、管理措施：
（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；
（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
（6）制止任何违反消防安全的行为；
（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传达消防知识；
（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警
六、清洁绿化方案& &&&清洁绿化作为物业管理的重头戏，是小区内不可缺少的部分，关系到整个小区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标，故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水。
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗；
制定预防措施，防治病虫害；
做好恶劣天气花草树木的保护工作； 定期修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。
（2）清洁卫生：通过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（3）地下车库：每天清扫地坪，轻抹各类标志牌，随时处理大面积油渍、积水；每周冲洗地坪，去除下水道口杂物；每月对墙身进行去渍和除尘；每季清洁、擦拭照明系统，天花及管道外除尘。
& & 2、管理措施：
（1）建立绿化保洁制度，狠抓落实；
（2）按操作规程进行规范操作；
（3）加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能；
（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查）；
（5）抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。
七、房屋、设施设备管理方案& &&&房屋特别是共用设施设备的管理，直接影响到小区的形象、业主的使用效果和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案：
1、管理内容：
（1）房屋公共部位维护管理：根据交房进度，小区内房屋可分为业主已领房和空置房。
租户已领房：
房屋交付时，服务中心应及时与租户签订物业管理公约，书面告知装修管理规定，督促业主按规定办理装修申请手续，并建立业主档案。屋顶不得安装任何设施设备，楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据业主装修进度，采取保护性措施，以确保房屋质量和美观，并督促业主和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理，严禁高空抛物。装修结束后，应注重房屋公共部位的养护和修缮。
空置房（含业主托管房）移交后，服务中心应每月通风打扫一次，并对房屋和设施全面检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表），对发现的问题，或尽快处理，或及时报告开发商，并督促其予以解决。
（2）设备设施维护：
a.电梯在装修期间实行保护性管理；
b.小区内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；
c.公共卫生设施每天检查一次；
d.水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；
e.电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
f.消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护；
g.供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；
h.消监控系统设备按相关维护方案检查养护；
i.电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；
j.业主自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
（1）制订房屋及共用设施设备管理制度和操作规程；
（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；
（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；
（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；
（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
& &八、人力资源管理方案& &&&一流的物业必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
1、管理内容：
（1）按照合理的人才结构配置各类人才；
（2）任人唯贤，量材录用；
（3）开展业务培训，全面提高业务素质；
（4）进行业绩考核，优胜劣汰。
2、管理措施：
（1）制定岗位职责，做到责、权、利分明；
（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
（3）加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识；
（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合：
（5）全面考核，做到公开、公平、公正。
&&九、档案管理方案：
1、管理内容：
（1）工程档案；
（2）业主档案；
（3）工作档案；
（4）财务档案；
（5）文件档案。
& &2、管理措施：
（1）制定档案管理制度，并严格执行；
（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理；
（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；
（4）配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求；
（5）根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；
（6）实现电脑化管理，提高管理水平。
额等会给大家都是大哥说过谢谢上传
实战全案展示之六上海新天地
　上海新天地是中国最具盛名的风情购物中心，项目共分为南里和北里两部分，原为上海石
　库门居住区。通过瑞安集团的一系列市场运作，上海新天地改造成一个集餐饮、购物、娱乐
　等功能于一身的国际化休闲、休闲、娱乐中心。目前，作为中国城市综合体地产开发的成功标本，
　上海新天地的模式在中国被大量复制。
　上海新天地简要介绍
　　　上海新天地广场项目小档案
投资商& & & & 香港瑞安集团& & & & & & & & 容积率& & & & 1．8
物业地址& & & & 上海市卢湾区太仓路181弄& & & & & & & & 项目投资& & & & 14亿元
占地面积& & & & 30000平方米& & & & & & & & 改造成本& & & & 2万元/平方米
建筑面积& & & & 60000平方米& & & & & & & & 拆迁安置成本& & & & 6．7亿元
　1．上海新天地总体概况
　& & 上海新天地分为南里和北里两大部分，是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。其前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的城市综合体元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。
　& &上海新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式常时间以来一直得到房地产开发商们的青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”。可以说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标竿。
2．上海新天地地块分析
　　　上海新天地所属的太平桥改造项目坐落于上海市中心的卢湾区，繁华的淮海路城市综合体街的南侧，东面到西藏路，南面至合肥路，西面至马当路，北面是淮海路背后的星安路再到崇德路。1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托，邀请了国际著名的美国SOW公司对整个地区做了规划，规划占地52公顷，总建筑面积约130万平方米，目标是将这一片旧城区改造成一个标志性的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际大都市的需求。
　　　按照规划，该区以太平桥公园的一个人工湖绿地为中心，西面为已建成的上海新天地，东面将改造成一个综合性的购物娱乐城市综合体中心，南面将兴建配套完善的翠湖天地高级住宅小区，北面规划为企业天地甲级办公楼区。
& & 2．1太平桥人工湖
　& & 太平桥人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位。这是由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团3方共同投资的，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，到2001年6月竣工，建设期只用了6个月，如今，太平桥人工湖绿地已成为市中心一个独具特色的景观空间。
　& & 太平桥公园绿地内种植有高大乔木，兴建低坡景观，提供休憩空间。园中心兴建了上海市中心最大的人工湖，占地一万二千平方米。湖的中央建有大型喷泉，湖泊东西两端点缀着两个小岛，名为“玉兰岛”和“合欢岛”。人工湖四周绿地高低起伏，栽种了各种乔木和灌木。绿地北侧新辟一条长一千二百米的湖滨路，沿人工湖划出了一条优美的曲线，与湖西的上海新天地广场的石库门海派建筑连成一体，成为市中心一处独特的新景观。
2．2翠湖天地高级住宅小区
　　　翠湖天地位于人工湖南侧，是整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。翠湖天地高级住宅小区座拥着海派风情的上海新天地和宁静雅致的太平桥绿地，将为现代精英提供一处理想的家园。
　2．3企业天地甲级办公楼区
　& & 企业天地坐落在太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店、商场及其它配套设施。一期总建筑面积达7万8千平方米，包括两座办公大楼，预计2003年第四季度落成。
　& & 企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈套，发展成为跨国公司总部所在地。届时，独具品味的办公楼将与新天地的石库门建筑交相辉映，完美协调，为国际都会增添一座优雅尊贵的经典建筑。
2．4瑞安集团总部大楼
& &按照太平桥地区改造整体规划，还将东部地区兴建一幢白玉兰花苞形状的超高层建筑，这将是瑞安集团未来的总部，白玉兰是上海市花，这个建筑将成为太平桥项目的象征。
　3．上海新天地开发商瑞安集团简介
　& & 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安集团占有新天地项目的百分之九十七权益，另外上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。
　& & 瑞安集团由集团董事长罗瑞康先生于一九七一年在香港创立。至今，瑞安已由开始时的一家小型建筑公司，发展成为一个多元化的集团，业务包括房地产发展、建筑承包、建筑材料及投资，业务领域已跨出香港的基地伸展至中国内地及北美洲。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。
　& & 在一九九七年，瑞安集团将建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司，并于同年二月在香港联合交易所上市。现实，瑞安建业之主要业务包括：中国内地房地产开发、水泥、建筑、建筑材料及环球建材贸易。
　& & 瑞安集团旗下另有属私人持有的瑞安地产有限公司，从事房地产发展及投资、物业管理、营销及租售业务，除香港的业务以外，瑞安地产早于一九八五年便已开始发展中国内地业务，在上海、杭州、北京及广州均有投资项目。除了上海新天地及杭州西湖天地以外，瑞安在内地发展的其它主要房地产项目包括上海瑞安广场及上海瑞虹新城。
　& & 此外，瑞安集团亦拥有美国纽约曼克顿“Riverside South”地产发展项目百分之二十权益。
　上海新天地选址策略
　1．石库门文化简史
　& &&&石库门是上海独有的一种建筑形式。上海话中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又被讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环衣服，与中国的传统相比，趋向保守。
　& & 上海的石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年以忠王李秀成为首的太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为排联式的石库门里弄住宅。
　& & 为了迎合中国传统的家族居住形式，石库门除部分设计摹仿西洋排联式住宅外，其布局大致仿江南普通民居。进门后为一天井，天井后面为客厅（上海人叫“客堂”），之后又是天井，后天井后为灶间和后门。天井和客堂的两侧分别为左右厢房，二楼的布局基本与底层相近，唯灶间的上面为“亭子间”，再上面是晒台。其代表建筑有上海河南中路东侧，宁波路、北京路之间占地1.33公顷的兴仁里，还有中山南路新码头街的敦仁里、棉阳里、吉祥里等。
　& & 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。这种适宜小型家庭居住的石库门住宅的规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台出设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。其代表建筑有上海南京路上的警安别墅、山阴路上的大陆新村等。
　& & 30年代以后，由于上海住房紧张，部分住户又将多于的房间出租给他人，所以大多数石库门改变了设计的初衷，成为多户同住一门的住宅。
　& & 由幼稚走向成熟的石库门住宅构成了私密空间与公共空间交错的里弄社区。在这个社区内，居民在享受个人空间的同时，也更容易培养出更亲密的邻里关系。于是这家今天烧什么菜，那家明天有啥事，都知道得一清二楚。随着居住密度的不断增强，居民便逐渐把本属家庭内的活动移师到了弄内的公共空间进行，更加固了原有的邻里亲密度。
　& & 石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。
　& & 90年代初期，上海开始了大规模的重建和开发。不少石库门老房子被拆迁，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。
　　1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托，将同样保留有不多的石库门建筑的太平桥一片旧城区改造成一个标志性的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际大都市的需求。
& & 2．以改善环境提升区域价值
　& & 太平桥改造项目之目的及理念是以先改善环境来提升该地区品质和价值，带动整个地区的房地产开发。开发新天地，为该地区营造了一个高品位的人文环境；开发人工湖绿地，为该地区创造了一个优美的生态环境，提升52公顷的土地的品质，再进行房地产开发，经济效益、社会效益双赢，这个房地产开发的新理念已成为上海房地产业的新亮点，并迅速被全国各地开发商所移植或借鉴。
　3．项目选址思路：以高档住宅支撑消费场所
　& & 上海新天地的选址策略思路是以高档住宅支撑。
　& & 上海新天地近邻的淮海路是上海高档消费的成熟城市综合体区，该地段的城市综合体站在了一个良好的高起点。因此，投资方香港瑞安集团对上海新天地选址太平桥具有相当的信心。房地产跟经济增长肯定是挂钩的，在过去10年中，上海的经济增长平均达到了12％，像上海这样的一座城市的市中心绝对是足够支撑像上海新天地这样大小规模的城市综合体项目。
　& & 经验数据表明，10万平方米的购物中心，周围需要50万人口的购买力来支撑。如位于陆家嘴的上海正大广场项目在开业启动之初只启动30％的功能，较长时间之后其商铺招租率也才达到83％，而且其中真正开始运营的只有53％，还有30％在装修。导致该项目难以盈利的主要原因是其周围居住区尚未成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流。另外一家城市综合体项目是上海友谊南方商城，其77％的消费者都来自周围社区。
　& & 上海新天地定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，目标群体是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。而且上海新天地是投资方投资开发的太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔的分期开发的高档物业“翠湖天地”。一期售价每平方米即高达17000元～25000元，创造了上海住宅平均价格新高，可想而知入住的是综合素质较高的业主。
　& & 由此可见，建筑面积仅6万平方米的上海新天地选址于太平桥是有足够的购买力支撑。
　上海新天地的获益策略分析
　1．立足长远的经营理念
　& & 很少有人知道，尽管新天地一派繁华，就瑞安集团来说，该项目在开发之初是亏损的。根本原因是上海新天地所处的淮海中路南侧、延安路高架和南北高架的交汇点，属于上海的黄金地段。同时石库门建筑最高不超过四层，这样大面积、低密度的房地产改造项目成本相当大。
　& & 为了保持石库门建筑的原貌，瑞安集团只得请来了具有西方背景的两家国际公司以及同济大学专家共同制定解决方案。为了整旧如旧，他们还不得不从德国进口昂贵的防潮药水，注射进端体中。
　& & 按照瑞安集团的介绍，上海新天地每平方米的建造成本就高达2万元人民币，这个数字相当于上海最高档公寓的销售价格，新天地整个工程耗资14亿元，其中6.7亿用于新天地地区近万人的动迁安置，而剩下的7亿多资金中有3亿用于地下管线系统建设，如石库门旧房没有地下排污馆、煤气管等基础设施，新天地的每幢楼都要挖地数米，铺设下水、电、煤气管道、通信电缆及污水处理、消防系统管道等。
　& & 但是从回报上看，上海新天地项目的容积率只有1.8，这样的项目在上海市中心肯定是亏本的。对此，在该项目开业之初，开发商香港瑞安集团方面的有关人士也承认：尽管商家入住十分踊跃，新天地的确是亏的。目前为止，上海新天地内共有租户92家，其中餐饮类占50％。瑞安集团一般向租户收取一定的保底租金，同时享有租户一定比例的利润分成，年收入可达到七、八千万人民币，照此计算，开发商收回上海新天地14亿的投资至少要10年。
　2．城市综合体带动住宅的升值
　& & 瑞安集团想以新天地的人文环境和人工湖的生态环境，撬动太平桥地块的价值，使这一地区的四万白领白天可以在淮海中路上班，晚上可以到上海新天地休闲娱乐，夜里则回到南面的高档住宅里睡觉。于是，环境先行成为瑞安集团在上海新天地项目上的开发理念：先做好新天地这个人文环境和人工湖这个生态环境，提升整个地块的城市综合体价值。由此，考虑到这样一个长远规划，上海新天地广场的开发目的也就十分明了：为太平桥总体造势，借“新天地”起飞。
　& & 随着人工湖绿地的完工，新天地的全面开业，瑞安集团的这一理念逐渐在实现。而由于新天地一系列的造势活动，这一地块的楼价也在以令人惊愕的速度上涨。
　& & 新天地开业以前，太平桥地区的中高档住宅的房价每平方米在元人民币不等，但后来由瑞安集团开发的“翠湖天地”高档住宅小区一期五幢住宅楼，还没有公开发售即被订购一空，而且每平方米的售价至少翻了一番，这都是得益于新天地成功带来的效应。如此计算，随着更多大面积的住宅楼、商务楼的建成，瑞安集团在未来的时间里必将获得不菲的收益。
　& & 与住宅项目相对应，人工湖绿地北面的多幢商务楼项目已经开始启动，个别项目已经处于建设当中。届时，瑞安集团准备吸引国际著名企业集团总部入驻，这笔收益也相当可观。
　& & 由于新天地的出色表现，从长远计划来看，数年后整个52公顷的项目全面完工，仅此一项就可使瑞安集团赚得盆满钵满。
　上海新天地系统定位分析
　1．目标客户群定位
　1．1目标商户定位
　上海新天地在目标商户定位时坚持招好的租户，而不是付最高租金的租户，因此，该项目在挑选目标商户（经营商家）时相当严格，所挑选租户的经营内容是以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、日本等。
　& & 从目前新天地的商户组合来看，入驻新天地的商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，或者是明星自营的依靠明星名气聚拢人气的商户，这些都是优质商户。
　& & 但是这些优秀的商户愿意承受的租金很有限。因为这些优秀商户有品牌、有形象，通常是地方主动邀请他们来为自己的城市综合体项目增光添彩、提高档次，他们具备压低租金入驻的条件。
　1．2目标消费群定位
　& & 上海新天地定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的社区性购物中心，因此，其目标消费群体定位是上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客，这与上海淮海路的消费群体实况相吻合。
　2．项目经营定位
　2．1经营功能定位
　& & 根据项目本身的特点，香港瑞安集团把上海新天地广场定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，将其改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。
　& & 上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，其功能定位也发生了三个层次的深化。
　2．1．1第一阶段，强调综合性定位
　& & 第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部汇集在一起。类似这类时尚场所，当时比较有特色的是衡山路，但衡山路是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者，投资方认为新天地应该有一个明确的吸引力。
　2．1．2第二阶段，增加旅游定位
　& & 进展到一定时候，又形成了第二阶段定位。投资方香港瑞安集团希望上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将新天地建成外地乃至外国游客来上海的比到之地。
　2．1．3第三阶段，成为国际聚会场所
　& & 最后阶段的定位是：投资方要让新天地成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年没有见面的朋友可以在这个地方聚会。
　& & 其实，发达国家的超大型购物中心之所以吸引人也得益于它的商品细分。上海新天地就是通过层层定位更加明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品的细分。上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群。
　2．2经营主题特色定位
　& & 上海新天地有着独特的经营特色。其建筑群外观保留了二十世纪二十年代风格的砖墙、屋瓦，但是，每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧的汇集之处……门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，令人真有穿越时空之感！而精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是颇具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。
　2．3经营方式定位
　& & 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，这样的模式与国际MALL运营模式同步，也被国内大部分专家认可。因为MALL的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间，该模式可保证和提高管理水平，更可使MALL以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于MALL内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
2．4经营业态定位
　　　南里规划定位为购物、娱乐、休闲中心，经营商户除来自世界各地的餐饮所外，还包括年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及全上海最具规模的一站式健身中心。
　　　北里规划定位为高级消费场所及西式餐厅。
新天地商家分布
南里& & & & 南里一层& & & & 新天地酒店式服务公寓、亚历山大会馆、20年代数码工场、一茶一坐、落角点、星际餐厅、福林堂－新一代、金象苑泰国餐馆、哈根达斯、I.T、百草文化廊、百草传奇、K2 Jazz Bar、人生小驿、McCafe、麦当劳餐厅、精彩眼镜、乐园、宝莱纳太鼓甜品店、真的好海鲜餐厅、逸居生活、鸿禧茶居、中央美术学院油画廊、好地方（NEW）、新天地邮政所、采蝶轩、采蝶吧
& & & & 南里二层& & & & 新天地酒店式服务公寓、翡翠酒家、银座家内福、六会馆
& & & & 南里三层& & & & 新天地酒店式服务公寓、亚历山大会馆
& & & & 南里五层& & & & 新天地酒店式服务公寓、生活轻艳、浪蝶餐娱天地、UME新天地国际影城
北里& & & & 新天地壹号楼、新天地专卖店、安梨家居、A02 fashion/café、藏博堂、长青腾、格瓦拉、Cheese & Fizz、COCOON & CIOCOCO、艾米利亚罗马涅——上海服务中心、五色土服饰专卖店、凯博西餐厅、乐美颂法国歌舞餐厅、上海锦江拉丁餐厅、逸飞之家、雷门九歌（New）、新天地亚科音乐餐厅、璐娜西餐厅酒吧、上海宝诗面包房、宝莱纳、琼耳唯品、老第坊、路边烧烤店、上海新吉士酒楼、上海四达培训中心华尔街英语、上海滩（New）、上海组合、Simple Thai天泰泰国餐厅、SOHO英式酒吧餐厅、星巴克咖啡新天地店、上海东魅综合娱乐中心、T8餐厅、透明思考新天地餐厅、VA BENE意大利餐厅、意大利维纳斯冰淇淋新天地店、沙宣（上海）美发研修中心、VISAGE（New）、游客咨询中心、吴谊艺术工作室、Xavier Designer Fashion、X－treme Disco Pub、雅木轩、尧阳茶行、ye shanghai、雨田小艺、Xingye Road喜福会
　2．5经营规模定位
　& & 数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代初期，美国、日本购物中心平均面积也有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在3平方米；社区性的购物中心，面积在平方米；邻里性的购物中心，面积在平方米。在九十年代初期时，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5％，社区性的购物中心占32％，邻里性的购物中心占63％，目前仍然保持这样的比例。很明显，有2/3的购物中心是小型化的。而目前我国的购物中心平均到达了13万平方米，这是有偏离我国国情的。基于这种不现实的状况考虑，上海新天地的项目只规划了兵部算大的6万平方米的建筑规模。
　3．项目主题形象定位
　& &上海新天地的主题形象定位为社区型旅游休闲购物中心，是旧城改造的一片新天地。
　上海新天地规划设计
　1．新天地广场总体规划理念
& && &&&上海新天地广场总体规划以“一大”会址所在的兴业路为中轴，分为北里和南里。北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。北里的精辟所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有堂客间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。
& & 2．上海新天地规划概况
　& & 新天地分为南里和北里两个部分：南里以现代建筑为主，以石库门旧建筑为辅；北部地块以保留石库门旧建筑为主。
　2．1南里建筑规划概况
　& & 南里建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心，与二零零二年中正式开幕。这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。
　2．2北里建筑规划概况
　& & 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充分展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭－兴业路－是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。
　3．新天地广场在项目中扮演的角色
　& &新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。这个项目东至西藏路，南到合肥路，西临马当路，北达兴安路，规划占地面积52公顷，总建筑面积160万平方米，涉及23个街坊，7万人口。这个52公顷的太平桥工程耗资人民币250亿，这才是瑞安集团真正要开发的新天地！而新天地广场作为整个项目的零售城市综合体项目最先开发，以聚集人气，提升地块区域知名度，从而带动后期其他项目如住宅、酒店、写字楼等的升值。
　4．项目建筑设计概况
　& & 新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚。
　5．项目内部空间规划设计
　& & 南里建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚食品店、美食广场、电影院及全上海最具规模的一站式健身中心。
　& & 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充分展现了新天地的国际元素。
　6．项目业态业种规划
经营功能& & & & 入驻商家户数& & & &
餐饮类& & & & 中式风味8家& & & &
& & & & 日本及东南亚风味5家& & & &
& & & & 欧美风味13家& & & &
& & & & Tusion风格3家& & & &
& & & & 咖啡店/茶居7家& & & &
& & & & 美食广场3家& & & &
& & & & 甜品店6家& & & &
& & & & 合计：45家& & & &
零售/服务类& & & & 共32家& & & &
艺术及文化类& & & & 共5家& & & &
娱乐类& & & & 共11家& & & &
& & 注：因跨行业经营，部分商家有重复统计
　上海新天地餐饮类商家名录
功能分类& & & & 商家名称& & & & 经营特色
中式风味& & & & 上海新吉士酒楼& & & & 上海本帮菜
& & & & Ye shanghai& & & & 精致上海菜
& & & & 百草传奇& & & & 药膳餐厅
& & & & 真的好海鲜餐厅& & & & 海鲜酒楼
& & & & 采蝶轩& & & & 粤菜餐厅
& & & & 鸿禧茶居& & & & 中式菜馆
& & & & 六会馆& & & & 中式菜馆
日本及东南亚风味& & & & 路边烧烤店& & & & 日式风味小吃、烧烤
& & & & 银座家内福& & & & 日式拉面
& & & & 金象泰国餐馆& & & & 泰国餐馆
& & & & Simple Thai天泰泰国餐厅& & & & 泰国风味
& & & & 落角点& & & & 东南亚风味餐厅及酒吧
欧美风味& & & & 格瓦拉& & & & 餐厅及古巴雪茄馆
& & & & SOHO英式酒吧餐厅& & & & 英式酒吧
& & & & 凯博西餐厅& & & & 美式西餐
& & & & VA BENE意大利餐厅& & & & 意大利餐厅
& & & & DR Bar& & & & 酒吧
& & & & 璐娜西餐厅酒吧& & & & 地中海菜
& & & & 上海东魅综合娱乐中心& & & & 休闲、娱乐场所
& & & & 上海锦江拉丁餐厅& & & & 巴西烤肉餐厅
& & & & 宝莱纳& & & & 啤酒及饮料
& & & & 月美颂法国歌舞餐厅& & & & 法式餐厅
& & & & 星际餐厅& & & & 雪茄、爵士乐、美酒
& & & & 采蝶吧& & & & 酒吧
　& & & & 老第坊& & & & 酒吧
Fusion& & & & 浪蝶餐娱天地& & & & 娱乐天地
　& & & & T8餐厅& & & & 欧陆风味餐厅酒吧
& & & & 透明思考新天地餐厅& & & & 琉璃工艺品、餐饮
　咖啡店/茶居& & & & 星巴克咖啡新天地店& & & & 咖啡店
Fusion& & & & 乐园& & & & 酒吧
& & & & McCafe& & & & 美式咖啡店
& & & & A02 fashion/cafe& & & & 时尚多元概念店
& & & & 人生小驿& & & & 茶馆
& & & & 鸿禧茶居& & & & 中菜馆
& & & & VISAGE& & & & 甜品咖啡店
美食广场& & & & 一茶一坐& & & & 台式餐厅
& & & & 银座家乐福& & & & 日式拉面
& & & & 麦当劳餐厅& & & & 美式快餐
其他& & & & 上海宝诗面包房& & & & 日式面包
& & & & 意大利维纳斯冰淇淋新天地店& & & & 意大利冰淇淋
& & & & 宝莱纳太鼓甜品店& & & & 日式甜品
& & & & 哈根达斯& & & & 冰淇淋
& & & & Cheese & Fizz& & & & 法式奶酪及美酒
& & & & 新天地圣爱美浓葡萄酒& & & & 葡萄酒专卖
　上海新天地其它商家名录
功能分类& & & & 商家名称& & & & 经营特色
零售/服务类& & & & 新天地专卖店& & & & 新天地专卖店
& & & & 20年代数码工场& & & & 柯达数码连锁店
& & & & 藏博堂& & & & 古董玉器及工艺礼品
& & & & 雅木轩& & & & 木雕与漆画
& & & & COCOON & CIOCOCO& & & & 家庭舒适用品店
& & & & 生活经艳& & & & 家居装饰概念店
& & & & 安梨家居& & & & 家居用品
& & & & 喜福会& & & & 中式服饰
& & & & 雷门九歌& & & & 手绘装饰精品店
& & & & 上海滩& & & & 中式时装专卖店
& & & & A02 fashion/cafe& & & & 时尚多元概念店
& & & & 亚历山大会馆& & & & 健身及水疗俱乐部
& & & & 长青腾& & & & 宜兴陶瓷
& & & & 格瓦拉& & & & 餐厅及古巴雪茄馆
& & & & 艾米利亚罗马涅－上海服务中心& & & & 意大利商务中心
& & & & 福林堂－新一代& & & & 中药店
& & & & 五色土服饰专卖店& & & & 服饰专卖店
& & & & I.T& & & & 时装精品店
& & & & 游客咨询中心& & & & 咨询中心
& & & & 逸飞之家& & & & 工艺品及餐饮
& & & & K2 Jazz Bar& & & & 视听设备展示厅/酒吧
& & & & 琼耳唯品& & & & 现代工业艺术品
& & & & 上海本色& & & & 特色工艺品
& & & & 上海组合& & & & 家具流行饰品
& & & & Simply life逸居生活& & & & 家居用品
& & & & 透明思考新天地餐厅& & & & 琉璃工艺品、餐饮
& & & & 沙宣（上海）美发研修中心& & & & 美发研修中心
& & & & 吴谊艺术工作室& & & & 陶艺、摄影作品
& & & & 上海四达培训中心华尔街英语& & & & 法式奶酪及美酒
& & & & 新天地圣爱美浓葡萄酒& & & & 英语培训中心
& & & & Xavier Designer Fashion& & & & 女士服饰
& & & & 新天地邮政所& & & & 博物馆、邮政局
& & & & 雨田小艺& & & & 手工艺术品和装饰品
艺术及文化类& & & & 长青腾& & & & 宜兴陶瓷
& & & & 琼耳饰品& & & & 现代工业艺术品
& & & & 中央美术学院油画廊& & & & 画廊
& & & & 吴谊艺术工作室& & & & 陶艺、摄影作品
& & & & 新天地邮政所& & & & 博物馆、邮政局
娱乐类& & & & K2 Jazz Bar& & & & 视听设备展示厅/酒吧
& & & & 月美颂法国歌舞餐厅& & & & 法式餐厅
& & & & 上海锦江拉丁舞厅& & & & 巴西烤肉餐厅
& & & & 星际餐厅& & & & 雪茄、爵士乐、美酒
& & & & 好地方& & & & 酒吧
& & & & 新天地亚科音乐餐厅& & & & 音乐餐厅
& & & & 璐娜西餐厅酒吧& & & & 地中海菜
& & & & 宝莱纳& & & & 啤酒及饮料
& & & & 上海东魅综合娱乐中心& & & & 休闲、娱乐场所
& & & & UME新天地国际影城& & & & 电影院
& & & & X－treme Disco Pub& & & & 迪士高酒吧
　上海新天地的招商推广
　1．新天地的招商策略
　& & 上海新天地广场在挑选经营商家方面，花费了巨大心思。
　& & 上海过去的历史受过很多不同国家与文化的影响，新天地广场也为了带出一个国际化的气氛，所以在挑选经营商家时其经营内容都是以国际化为标准，例如法国、美国、德国、英国、意大利、韩国、日本等。而且，上海新天地要求入驻经营商家必须与开发商有相接近的思维，结合有创意和特色的服务。
　& & 为达到这样的目的，上海新天地在招商之初首先做了许多市场调查，挑选一些可能会有兴趣到新天地广场开展业务的店铺，然后对他们深入了解，调查他们的经营状况、出品和服务，如果他们能达到开发商的要求，开发商才会开始和他们谈新天地开店的问题。
　& & 另外，为了解决众多租户在初期不完全了解上海新天地设计的概念方面的问题，开发商特别在新天地建筑工地上建造了一个样板房，让这些租户去参观，了解其设计，这是上海新天地项目推广过程中一个很重要的步骤。
　& & 经过一段长时间的讨论，上海新天地终于选定一批有实力的租户。作为一个投资者，应该首先考虑投资回报，但是新天地挑选的这些具备较高水平的租户，在短期内将其损失赚取更高租金的机会。因为开发商相信这些优秀商户能将自己的业务做好，从而一起带动新天地，之后开发商可以再向他们收取一个比较合理的租值。
　2．新天地的营销艺术
　& & 上海新天地之所以能够迅速走红，主要是靠包装，这已经是业内的共识。在新天地北里开张时，《人民日报》一篇评论中指出，新天地“没有浪漫，一切都是细致的市场调查和关于赢利的项目规划”。新天地的规划、建设和经营都是以市场为导向，有着周密安排的。新天地广场建设之初，为了争取最佳的宣传时机，瑞安集团掌门人罗康瑞曾经下过一道死命令：一定要保证新天地广场在2001年年中建成。原因是接下来将有两件大事：中国共产党建党80周年纪念和APEC会议。罗康瑞从1985年就开始在上海投资，深知建党80周年纪念的重要性，中央领导都会到一大会址来。而中共一大会址本身又处于新天地之内，届时新天地必然成为传媒关注的焦点。
　& & 区域果然，中外记者们都被一大会址旁这样一个新生的海派城市综合体多功能区域吸引了过去，这也是新天地项目第一次被国内外媒体大规模宣传介绍。
　& & 上海新天地抓住的第二个机会则是APEC会议。当时，新加坡总理吴作栋、俄罗斯总统普京等多个国家元首均到上海新天地参观。数百位记者不请自来，又为新天地大大宣扬了一番。
　& & 此后新天地又在2002年抓住了上海申博成功的机会，组织大型活动，为新天地积聚人气，到2003年元旦，独具特色的新天地举办2003新年&&倒计时晚会的时候，新天地的声势已经如日中天。
　& & 据了解，前后一年多的时间，瑞安集团在新天地广场项目的广告投入上没有花费一分钱！
　3．新天地经典推广活动借鉴
　& & 上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年2月，做了大概3000个以上大小的活动。这些活动很有针对性，有针对一些文化政治团体的，有针对雅皮一族的，有针对中产阶层的，等等。开发商还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士前往参与。现在上海新天地招租的来自世界各地的98家知名品牌中有85％来自中国内地以外的国家和地区。
　3．1经典推广活动一：华纳卡通明星新天地之旅
　& & 日，上海新天地邀请了澳大利亚昆士兰省黄金海岸华纳电影世界表演团的5位卡通电影明星：兔宝宝、可爱的 小翠儿、摇滚歌王猫王、性感明星玛丽莲梦露及电影明星拨地到场进行表演。
　3．2经典推广活动二：瑞士民间乐队演奏之夜
　& & 日，作为2001年上海国际旅游节中的一个节目，上海新天地邀请了一支由40人组成的瑞士民间乐队前往新天地，举行了一场别开生面的小型广场乐队演出。
　3．3经典推广活动三：大溪地珍珠展现神秘魅力
　& & 晚，上海新天地主办了一场展现了大溪地塔希堤珍珠展。为带动现场气氛，主办者还安排了当地的民族舞蹈表演。
　3．4经典推广活动四：弄堂情钻石心，百年老宅新天地
　& & 日，上海国际旅游节的品牌节目“玫瑰婚典”在上海新天地的石库门弄堂里举行。52对玫瑰新人前往新天地，从石库门过街楼走过，在心形气球下结上“同心结”，一起过“同心桥”。当新人们携手走到太平桥绿地时，绿地中的人工湖面上飘起380对玫瑰烛光，一时间，40米长的冷焰火闪亮，湖光映衬着淮海路路上的现代建筑，配合湖心的钻石平台，格外闪耀动人。
　3．5经典推广活动五：精英聚会新天地
　& & 日，上海新天地邀请了YPO（Young Presidents’ Organization）的300多名企业家携伴汇聚新天地，举行了YPO 2001闭幕活动。
　& & 上海新天地与YPO有着几乎同样悠久的历史，而又同样充满年轻活力。这是新天地承办该闭幕活动的原因。
　　活动中，为配合上海新天地中西合璧的特色，开发商特意安排了许多印度舞娘和丝竹四重奏的江南女子混在人群中。而来自加拿大的歌手Danny Dizz进行了充满互动性的表演，数百位YPO成员也同声合唱了60、70年代的英文老歌。
　　2001年的YPO University闭幕活动是第一次在中国大陆举行，因此上海新天地承办该次活动具有非同一般的意义，使新天地中西合璧的多元化文化特性和融合历史与时尚的现代气息带给YPO成员更多对上海、对中国的深刻印象及美好回忆。
　3．6经典推广活动六：新天地获取APEC会议指定参观景点名额
　& & 2001年10月，APEC会议在上海召开，二十个环太平洋的国家、地区的首脑、部长及三千多名中外记者共约一万三千人云集申城。上海新天地凭借其良好的政府关系，加入到接待APEC会议贵宾的旅游景点行列，并趁热打铁开展了一系列的辅助活动，如：
　& & 日晚，当天抵达上海的新加坡总理吴作栋到新天地参观、用餐，新天地董事经理郑秉泽趁机为吴总理对太平桥地区改造规划情况及新天地的建设情况做了详尽介绍。
　& & 日晚上，俄罗斯总统普京携夫人、女儿到新天地一号楼会所用餐，上海新天地瑞安集团董事长罗瑞康亲自接待了普京总统全家。
　& & 日晚上，智利总统拉戈斯参观新天地并在T8餐厅用餐。
　& & 日中午，APEC的CEO峰会主席、中国贸促会会长俞晓松参观新天地并在新天地一号楼会所用餐。
　　日晚上，泰国总理他信参观新天地并在新吉士餐厅用餐。
　　日晚上，APEC工商咨询理事会晚宴在新天地LA MAISON餐厅举行，一百多位各国工商界CEO出席晚宴。
　　日晚上，加拿大总理克雷蒂安夫人参观新天地壹号楼会所并用餐。
　　APEC会议期间，许多出席会议的跨国公司首脑纷纷到新天地参观，享用特色餐饮；新华社、中国CCTV、英国BBC等大批中外媒体记者也参观、介绍了新天地。
& & 3．7经典推广活动七：新天地举行2001上海市市长国际企业家咨询会议晚宴
　& & 日，上海新天地广场承办了上海市市长国际企业家咨询会议庆功晚宴，参加晚宴的有来自新加坡、日本、英国、加拿大、巴西等国著名的企业家、有关专家学者、中央和上海有关部门负责人等。
　3．8经典推广活动八：帕瓦罗蒂于新天地开演唱会
　& & 日，首次抵沪开演唱会的帕瓦罗蒂，被邀请到新天地开现场演唱会。
　3．9经典推广活动九：“新天地创意创业计划”得奖者开业
　& & 2001年中，上海新天地举办了一次“新天地创意创业计划”抽奖活动。“新天地创意创业计划”设立的目的是为鼓励其创业能力的人才在上海新天地广场开拓业务，促进新天地早日建成举世闻名的、充满创意和活力的都市城市综合体、文化、旅游景点，使新天地成为带领都市消费潮流，探索新世纪消费形式和内容的地方，为繁荣上海的城市综合体文化、发展上海的旅游事业作出贡献。
　& & 评审委员会由海内外政界、教育界、工商界、文化界享有较高声望、具有专业背景，并热心公益事业的资深人士组成。
　& & 评审标准包括业务的创意成分及兼容性、创业可行性、参加者本身的创业能力以及总体印象。
　& & 得奖的创业者得到上海新天地提供的不少于人民币十万元的多方面资助、支持和服务。
　& & 2001年底，“新天地创意创业计划”的三名得奖者诞生，并相继在新天地开业。
　3．10经典推广活动十：新天地举办“除夕疯狂倒数十秒”活动
　& & 随着新年的来临，即将开幕的新天地南里首次向公众开放。也为此，上海新天地于日举办了一场“2002迎新年倒计时”舞会，吸引了数千名海内外时尚人士参加。舞会邀请了加拿大著名歌手Danny Diaz先生参加，并带领全场数千人在激情的音乐伴奏下，尽情舞动。子夜时分，全场数千人随着放置在露天广场上的一一亮起的10盏灯一起进行新年十秒倒计时，声音雷动。
　3．11经典推广活动十一：新天地举办“新天地迎新岁”摄影大奖赛
　& & 2002年2月，上海市摄影家协会在新天地举办了“新天地迎新岁”摄影大奖赛，除了安排100名摄影家和摄影发烧友参加的专业组外，还欢迎广大市民参与，并为此特设一个“上海新天地”大奖。
　3．12经典推广活动十二：新天地承办第八届上海国际服装文化节开幕式
　& & 日晚上，第八届上海国际服装文化节开幕式在新天地南里举行。
　& & 现场布置：长地毯加大屏幕
　& & 新天地的北里和南里由一条260米长的灰色地毯串起，地毯上一路撒满黑色的珠片，以增强灯光视觉感。同时，新天地北里特别安置了两个大屏幕，实况转播南里主场的开幕盛况，使整个新天地融为一体，形成了内外结合的大舞台。
3．13经典推广活动十三：球迷同欢，激情之夜
　　　日，上海新天地南里开幕，此时正值世界杯进入白热化的决赛阶段，为充分利用这个良机并配合南里开幕的喜庆气氛，上海新天地与可口可乐联手于刚刚开幕的南里举办新天地世界杯决赛转播活动。整个活动共延续了7个多小时，期间可口可乐安排了现场乐队表演、世界杯小游戏及幸运抽奖活动。
& & 3．14经典推广活动十四：时尚新天地，怀旧老歌谣
　& & 日晚上，为进一步宣扬目的现代与完美结合的建筑特征，上海新天地在南里中庭举行了一场由上海新天地和玛迭利共同主办怀旧音乐会：“时尚新天地，怀旧老歌谣，父亲与我――陈钢回顾音乐会”。
　& & 陈歌辛、陈钢父子是上海、中国以及全球华人为之自豪的著名音乐家，也是中国现代音乐史上的传奇。父亲陈歌辛创作的代表作品有《夜上海》、《玫瑰、玫瑰我爱你》、《蔷薇处处开》、《花样的年华》、《恭喜恭喜》、《永远的微笑》等一系列名曲。陈歌辛的大儿子陈钢，是陈歌辛三子一女中唯一继承他作曲事业的。
　3．15经典推广活动十五：上海新天地首次参加2002上海旅游节开幕花车大巡游
　& & 日晚，2002年上海旅游节开幕暨花车大巡游隆重举行。作为首次参加旅游花车巡游的上海新天地以“历史与现代的对话”的造型创意排在了花车方阵的第一位。花车上伫立的三个不同时期、形态的“石库门”代表上海历史文化和这座城市昔日的辉煌，现代感的“玻璃建筑”代表上海将成为国际大都市的美好前景。
　3．16经典推广活动十六：来自英国的心灵之舞
　& & 到21日晚，上海新天地在南里中庭举行了3场独特的现代舞Kathak（印度语：若）表演。领舞阿库汉姆是出生于英国的具有东南亚血统的舞蹈家，“现代Kathak舞”是他多年潜心探索的独创。
　3．17经典推广活动十七：新天地全面开业特别演出
　& & 日，为庆贺全面开业，上海新天地在南里举行了“演绎世界精彩”特别演出。上海新天地开发商香港瑞安集团主席罗康瑞先生致词感谢各方对新天地的支持。活动邀请了香港卫视音乐台的柯兰和美籍著名艺人蔡满寿担任主持，邀请著名作曲家陈钢、女高音独唱王欣、沪上著名流行乐人李泉、灵感组合等到场表演，另外还有外国留学生表演中国武术、新天地员工和租户与演员同台表演拉丁舞蹈等节目。
　3．18经典推广活动十八：上海新天地举办2003新年亮灯仪式
　& & 日，上海新天地举行了一个以“关注儿童、种植希望”为主题的新天地2003新年亮灯仪式。
　& & 活动邀请了卢湾区区政府领导与瑞安集团董事长罗康瑞先生出席，并共同启动亮灯装置。
　& & 在仪式上，主办方安排了200位中外儿童在新天地南里广场当场书写自己来年的愿望，纷纷将一年的愿望卡挂在圣诞树上，将三年和十年的愿望卡投入圣诞树下的愿望箱。
　& & 作为该次活动的后续部分，新天地在人工湖绿地选择1棵小树，将装满孩子们心愿的三个愿望箱分别埋在树下，在树上作好标记，等待一年、三年、十年后，分别取出愿望箱，让这批当年参加许愿活动的孩子们重新开启，验证愿望是否实现。
　3．20经典推广活动二十：2003新年倒计时晚会
　& & 日，上海新天地在淮海中路南侧的太平桥人工湖畔举办了一场2003新年倒计时晚会。
　& & 活动是由上海市人民政府外事办公室、上海市旅游事业管理委员会、卢湾区政府、上海市对外友好协会、上海市外商投资企业协会、瑞安集团共同组织的。活动邀请了上海各界人士、广大市民和在沪的各国领馆、外国商会、外商企业、华侨华人、港澳台同胞参加，并邀请了国际名歌星李玟、著名钢琴家孔祥东、著名主持人吴大维等登台献演。
　3．20．1晚会活动舞台设计
　& & 舞台设计概念由几个元素组成，当中的圆形数码液晶体电视幕墙，代表着上海这颗中国东方明珠，散发着璀璨耀目的光辉，而台上的拱门则代表该次倒计时活动地点——国际知名的上海新天地，再加上背后代表着上海高速科技发展的铁架，标志着上海市民群策群力及不断努力向前的精神，使该次晚会的主题更为突出。这个面积超过300平方米的舞台，沿湖边还建有一条长40多米的天桥，一直伸延至贵宾区，让表演者可以有更大的发挥空间，更可以拉近与观众的距离。
　3．20．2晚会灯光设计
　& & 为了配合整个倒计时晚会的表演节目，舞台上以及四周的灯光布置均经过特别的设计，每一个环节都有特殊的灯光效果以营造气氛。这次活动安装了100盏电脑灯以及700多盏舞台灯，包括：舞台聚光灯、摆头探照灯、空中玫瑰灯以及强光灯，另加4台4000瓦的追光灯。
　3．20．3晚会特殊效果营造
　& & 除了灯光以外，在表演上用上的特殊效果亦非常夺目，令人目不暇接，包括冷烟火、彩纸彩条气炮、烟幕以及雷射激光，视觉享受相当丰富。
　3．20．4晚会烟火表演设计
　& & 该次倒计时晚会之焰火表演以超过一万枚烟花拼凑设计出来。首先在倒计时仪式的部分由主礼嘉宾遥控操纵倒计时装置，由烟花堆砌而成10、9、8、7……字样，倒数完毕的最后一刻是连续发放的火剪炮烟花，由观景台直飞至已预先搭建的烟花高台，爆出连串金光灿烂、耀眼夺目的烟火效果，配以古典金曲作为背景音乐，三段不同乐章的精妙陪衬，将上海新天地美丽之景色推至高峰，与天地连成一线。
　3．21经典推广活动二十一：“光影同奏，灯光盛典”2003年新年摄影比赛
　& & 日至14日，继上年上海市摄影家协会在新天地成功举办了“新天地迎新岁”摄影大奖赛后，新天地又举办了主题为“光影同奏、灯火盛典”的2003上海新天地新年摄影比赛。该次比赛的参赛者都是沪上摄影界的知名摄影家、摄影记者。该项摄影比赛的50幅获奖作品在作品在新天地南里中庭进行了为期一周的展览。
　3．22经典推广活动二十二：“挑战极限——2003新天地慈善攀岩”活动
　& & 日，上海新天地主办了“挑战极限——2003新天地慈善攀岩”竞赛活动。该次活动所得款项都赠与上海市慈善基金会。
　3．23经典推广活动二十三：新天地举办广场雕塑展
　& & 日，上海新天地在南、北广场举办以“雕刻时光、塑造天地”为主题的著名雕塑家严友人大型仿铜雕塑作品展。这是新天地首次与国内著名雕塑家联手推出的一项活动，旨在配合本市市内游全面复苏，吸引本地市民和游客。
　& & 上海新天地在布展上结合南北不同的区域特色，北广场以人物雕塑为主，与该区域的老上海风情氛围相融合；南广场则重于抽象风格的雕塑作品，突现现代和活力特色。
　& & 展览期间，游客可在新天地游客咨询中心及各商家内领取精美的导游手册，按手册的指引欣赏雕塑作品，同时享用新天地商家提供的各项优惠礼券。
　3．24经典推广活动二十四：创意举办“别了，非典”寄心愿活动
　& & 日，上海新天地创意举办“别了，非典”寄心愿活动。当晚，太平桥人工湖面被放入10个由千余支燃烧着蜡烛构成的“心”形浮板，与湖边草地上由蜡烛拼成的英文“别了，非典”、“BYE-BYE SARS”交相辉映。
　& & 当时，上海抗“非典”已取得了阶段性成果，新天地与全市其他城市综合体设施一样，迅速恢复人气，在那一时刻，许多在沪的外籍人士、港澳台人士与上海市民一样有一个共同的心愿，即“别了，SARS”为了表达人们的这个心愿，上海新天地特别举办人工湖边点蜡烛，送SARS的寄心愿活动。参与活动的有政府部门领导、上海各界人士、在沪外籍人士、中外儿童和广大市民。
　3．25经典推广活动二十五：“平湖月，天地情”新天地庆中秋
　& & 日，上海新天地举办了“平湖月，天地情”新天地庆中秋活动。活动穿插了“许仙与白娘子断桥相会”、“齐天大圣大闹龙宫”以及“展昭大破金龙寺”等京剧精彩片断以及“茉莉花”、“花好月圆”等行云流水般的民乐旋律。
　3．26经典推广活动二十六：上海新天地上演“抬轿也疯狂”
　& & 日，上海新天地在南里广场举行一场名为“抬轿也疯狂”的慈善抬轿比赛活动。活动由15支知名企业的参赛队参加，设置了“最佳成绩奖”、“最酷扮相奖”和“最炫啦啦队”奖。该次活动得到了上海市慈善基金会的大力支持，卢湾区政协主席/上海市慈善基金会卢湾办事处主任翁蕴珍女士、上海市慈善基金会办公室副主任金昭明、潘月英女士出席并为该次活动颁奖。活动结束后，上海新天地将所有筹得款项全数转交给上海市慈善基金会。
　3．27经典推广活动二十七：外国表演团新天地巡游
　& & 日，受上海新天地的邀请，远道而来的澳大利亚“丛林火鸡”乐队到新天地演唱了许多具有当地风情的歌曲，并展示了他们别具一格的乐器：桉树树干制成的号角和洗衣板做成的木琴。
　3．28经典推广活动二十八：新天地啤酒节
　& & 日至10月6日，与拥有一百多年历史的德国啤酒节同步，上海新天地举行了新天地啤酒节，将浓郁巴伐利亚风情带到新天地人工湖畔。
　3．29经典推广活动二十九：“新语心愿”2004上海新天地新年亮灯仪式
　& & 新年亮灯仪式，已成为上海新天地辞旧迎新的传统节目。日，为迎接2004年新年的到来，上海新天地举办了以“新语心愿”为主题的2004新年亮灯仪式。
　& & 仪式上，新天地邀请了上海市儿童福利院的孤儿们到新天地Pizza Pazza餐厅享用精美可口的晚餐，并于YCIS耀中国际学校的孩子们一起将心愿卡悬挂于圣诞树上，期待美好愿望的实现。
　& & 卢湾区副区长江小龙先生与瑞安集团董事长罗康瑞先生亲自将新年礼物送至小朋友代表手中，并与他们共同启动了亮灯装置。随着圣诞树逐层亮至顶端的星星彩灯，新天地广场内所有灯饰也同时被奇迹般点亮。熠熠生辉的彩灯，五彩缤纷的气球，满天飞舞的雪花，欢乐温馨的圣诞音乐，伴随着孩子们纯真灿烂的笑脸……感染了在场的每个人。
　& & 许愿活动结束后，广场上还举行了鸡尾酒会。
　3．30经典推广活动三十：“新年新天地，万人狂舞不眠夜”2004新天地新年倒计时晚会
　& & 日晚十点半，上海新天地举办的“新年新天地，万人狂舞不眠夜”2004新天地新年倒计时晚会开幕。晚会邀请了著名音乐节目主持人吴大维和沪上综艺节目女主持董卿主持，并邀请了日本流行摇滚风格乐队伊丹谷良介、新人女歌手王蓉、天王巨星刘德华到场表演。
　3．31经典推广活动三十一：上海新天地开展“蓝天下的至爱”活动
　& & 日，上海新天地承办了“蓝天下的至爱”慈善募捐活动，该活动是一项由上海市慈善基金会、市文明办每年定期举办的大型慈善活动，2004年恰逢上海市慈善基金会成立十周年。
　& & 作为“蓝天下的至爱”的开幕式，新天地组织了“爱心传递慈善募捐者长跑仪式”，长跑队伍中有中华慈善总会名誉会长陈铁迪、龚学平；企业家瑞安集团董事长罗瑞康、副董事长王英伟；体育明星孙雯、祈宏；在新天地工作的外籍人士等来自全市10多个区的近300位代表。
　& & 在接下来的“蓝天下的至爱，天地间的真情”大型慈善义演中，市领导刘云耕、杨晓渡、卢湾区领导、市民代表等踊跃捐款，而瑞安集团董事长罗康瑞先生代表公司向市慈善基金会捐赠了20000万人民币。
　3．32经典推广活动三十二：AC米兰走进上海新天地
　& & 日，上海新天地特意策划了“AC米兰走进新天地”活动，在新天地壹号会所门前设置了一个特别的“石库门球门”，当球员抵达新天地壹号门前，身穿AC米兰球医的小球迷欢迎球员的到来，并请 球队代表在足球上签名。随后，一名小球迷代表将“签名”足球射进了“石库门球门”，此刻，“石库门球门”随之瞬间亮灯，表达了来自上海的热情问候。
　3．33经典推广活动三十三：“欢乐畅游，童心无限”新天地缤纷儿童节
　& & 2004年的六一儿童节，上海新天地特别为孩子们举办了“欢乐畅游，童心无限”新天地缤纷儿童节。活动邀请了上海电视台著名少儿节目主持人豆豆亲临主持。
　3．34经典推广活动三十四：新天地普依芙美白葡萄酒荣获葡萄酒业界国际大奖志庆
　& & 日，由上海新天地引进的新天地普依芙美白葡萄酒荣获2004年度亚洲国际葡萄酒评选（International Wine Challenge of Asia）银奖。
　& & 当日晚，新天地在太平桥人工湖畔举行了盛大的庆祝晚宴。
化公路网规划，交通高速网络、干线畅通和乡村康庄三大工程进度加快，甬金高速公路已完成路基工程量的65％，诸永、台缙和杭金衢高速公路金华支线前期工作进展顺利，改造市区乡村公路120公里。
　& & 2004年加快拉开城市道路框架。市区道路桥梁建设预计投资33.7亿元，重点完成一、二环路建设，实施人民西路延伸、宾虹路延伸、东市街延伸环城南路延伸、八一南街延伸等工程，加快拉开一环至二环、二环至三环的放射性互通连接线，力争启动杭金衢高速公路金华支线工程，尽早构成“三环三纵三横”的城市道路格局。对外交通重点抓好甬金高速公路建设，启动诸永、台缙高速公路建设，加快实施330国道改建、03省改建、金义东快速通道等一批骨干公路工程。
　1．7．2三线交汇，铁路运输优势明显
　& & 浙赣铁路复线横贯境内，浙赣线、金温线、金千线三条铁路线在金华交会，金华至宁波、金华至椒江及金千线的延伸线（金华至黄山铁路）都已列入规划之中，金华火车站是国家A等三级大战，华东地区最大的编组站，金华是华东地区重要的铁路交通枢纽。
　1．7．3周边机场林立
　& & 金华周边有杭州、上海、宁波国际机场，市区距杭州、上海、宁波国际机场约1－3小时车程，离义乌民航机场仅20分钟车程，目前义乌机场已开通广州、深圳、北京、厦门等10多条空中航线。
　项目所在地总体经济环境分析
　1．近年来，金华市总体经济运行形式良好
　& & 金华近几年经济社会发展加快，经济增长明显，综合实力大为增强。
　& & 全市2002年实现国内生产总值680.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9％，增幅为1997年以来最高；人均国内生产总值达到15168元，增长12.5％；财政总收入66.47亿元，其中地方财政收入32.05亿元，分别增长29.8％和43.9%。
　金华历年国内生产总值& && && && && && && && && &（亿元）
　& & 2002年全年国内生产总值（GDP）达到680.39亿元，较1995年的340.6亿元翻一倍。近几年一直在一个较高的平台上运行。
　& & 全社会固定资产294.12亿元，增长28.2％；外贸进出口14.95亿美元，增长50.7％；农村居民人均收入达到4157元，增长5.4％；年末城乡居民储蓄存款440.06亿元，比年初增长22.7%。
　& & 开发区、工业园区、科技园区加快发展，促进了工业经济的进一步回升。城市各项建设飞速发展。
　金华历年来人均国内生产总值& && && && && && &（单位：元）
　& & 旧城改造和新区拓展力度加快，水、电、路、讯等社会基础设施建设取得较快进展，人民的居住、出行、购物、休闲等条件明显改善。
　& & 教育、文化、体育、卫生及社会保障等各项事业全面稳步向前推进。
　2．金华市经济结构分析
　2．1积极推进产业结构优化升级
　& & 全市一、二、三次产业增加值结构变化为8.1：55.5：36.4，与上年相比，呈现出一产、二产降，三产升的格局，第三产业所占比重比上年提高2.5个百分点。
　& & 在国有等单位固定资产投资122.26亿元（不含房地产）中：第一产业完成投资0.35亿元，比重由上年0.4％下降为0.3％；第二产业完成投资27.83亿元，比重由21.1％上升为22.7%；第三产业完成投资94.08亿元，比重由78.5％下降为77.0％。
2所有制结构进一步调整
　　全市国内生产总值中，国有单位经济比重为11.8％，非国有单位经济比重达88.2％；规模以上工业产值中，国有占4.1％，集体占7.9％，其他经济类型占88％；全社会固定资产投资中，国有占30.4％，非国有占69.6％。
& & 3．金融状况良好
　& & 积极实施稳健的货币政策，确保金融平稳运行。全市拥有县级以上银行82家，农村信用社及联社89家，城市信用社1家。
　& & 2002年末，全市金融机构各项存款余额849.71亿元，比年初增加178.86亿元，增长26.7％。
　& & 其中：企业存款余额268.42亿元，增长24.2％，城乡居民储蓄存款余额440.06亿元，增长22.7％。各项贷款余额605.80亿元，比年初增加155.21亿元，增长34.5％。金融贷款规模的扩大较好地支持了经济的发展。
　& & 全市金融机构现金收支相抵货币回笼30.25亿元。
　& & 城市综合体保险业务进一步拓展，全市保险机构承保金额1826.58亿元，全年保费收入19.48亿元，分别比上年增长23.7%和37.4％。
　金华历年来财政总收入& && && && && &（单位：亿元）
　4．城乡居民生活水平进一步提高
　& & 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入11264元，比上年增长8.5％。农村居民人均纯收入4157元，增长5.4％。全年职工工资总额为46.4亿元，比上年增长19.3％；职工平均工资17184元，增长11.7%。居民住房条件继续改善。年末市区城镇居民人均居住面积21.6平方米，比上年末增加2平方米；农村居民人均生活用房面积46.05平方米，增加2.35平方米。
　5．对外经济活跃
　5．1进出口持续高位增长
　& & 全年完成进出口总额14.95亿美元，比上年增长50.7％。其中：进口1.28亿美元，增长37.3％；出口13.67亿美元，增长52％。
　& & 出口增幅比上年提高10.1%个百分点，连续四年保持全省领先，国营企业、“三资”企业、其他企业分别增长53.4%、32.7％和58.1％。
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　金华历年来出口总额& && && && && && && &单位：（万美元）
　5．2市场多元化战略取得明显成效
　& & 全市产品出口175个国家和地区。传统市场得到巩固，对美国、日本、欧盟、东盟四大传统的市场的出口占出口总额的70％，并均保持45％以上的增幅。新兴市场得到拓展。
　5．3利用外资增势空前
　& & 全市新批外商投资企业161个，新增合同外资额300092万美元，增长201％。实际到位外资10259万美元，增长216％。
　5．4外经工作不断拓展
　& & 全市完成对外工程承包劳务合作营业额1360万美元，增长55％。全市新批境外项目17个，增长30.8％。
　5．5消费品市场销售稳定增长
　& & 2002年全社会消费零售总额212.16亿元，比上年增长12.4％。其中，城市消费品零售额142.70亿元，增长15.1％；县及县以下消费品零售额69.46亿元，增长7.1％。
　& & 分行业看，批发零售贸易业零售额162.86亿元，增长12.9％；餐饮业零售额20.02亿元。增长14.6％；其它行业零售额29.28亿元，增长7.8％。
　金华历年来社会消费品零售额& && && && && & （单位：亿元）
　5．6商品交易市场成交活跃
　& & 全市商品交易市场403个，成交总额566.14亿元，比上年增长10.2％。成交额超亿元的消费品市场23个，成交额327.77亿元；成交额超亿元的生产资料市场9个，年成交额174.41亿元。
　6．固定资产投资逐年增长
　6．1固定资产投资快速增长
　　全市完成固定资产投资294.12亿元，比上年增长28.2％。其中国有单位投资176.92亿元，增长37.1%；城乡居民个人投资30.87亿元，增长11.6％。
　& && && && && && & 金华历年来全社会固定资产投资& && && && && && &（单位：亿元）
　6．2非国有投资呈现快速发展的良好态势
　& &全市非国有投资达204.85亿元，比上年增长32.3％。在城镇集体以上单位投资完成额中；基本建设投资96.12亿元，比上年增长36.6％；更新改造投资23.23亿元，增长27.8％；房地产开发投资54.67亿元，增长46.7％；其他投资6.94亿元，下降13.9％。
　6．3投资结构有所调整
　& & 2002年，投资率为43.2％，比上年提高6.9个百分点。在国有等单位固定资产投资122.26亿元（不含房地产）中；第一产业完成投资0.35亿元，比重由上年0.4％下降为0.3％；第二产业完成投资27.82亿元，比重由21.1％上升为22.7％，第三产业完成投资94.08亿元，比重由78.5％下降为77％。
　6．4重点工程进展顺利
　& & 全市92项重点项目中已建成或基本建成30项，完成投资100.82亿元。全省重点建设项目35个，完成投资35.26亿元。在建省重点A类项目15个，建设投产项目6个，分别为：杭金衢、金丽温高速公路（金华－丽水段）、金华国家级粮食储备库、金华联通综合楼、横店集团高磁铁氧体产业化项目和义乌中国小商品城福田市场一期工程。
　6．5房地产业发展迅速
　& & 全市完成房地产开发投资54.67亿元，比上年增长46.7％。全市商品房施工面积598.83万平方米，竣工198.74万平方米。商品房销售呈上升趋势，全市商品房销售面积185.24万平方米，其中商品住宅销售面积159.39万平方米。
　项目所在地城市综合体潜力分析
　1．金华总体城市综合体环境分析
　1．1金华自古即是浙西与闽、折、赣、皖的商品集散地
　& & 金华自古即为繁华的商品集散地，是浙江中西部乃至闽、浙、赣、皖四省九地市的商品流通中心，中国最大的日用品消费品集散地。目前金华已形成现代化商贸中心、专业批发市场、传统集贸市场三位一体的独特市场优势，构建了多层次、多功能、多渠道流通的市场体系。连锁经营、物流配送、电子商务等新型经营方式和流通业态快速发展，以金三角物流中心和义乌国际物流中心为基础，金华的临港型现代物流业初成雏形。
　& & 金华是市场大市，商品市场繁荣，是中国目前最大的日用消费品集散基地，浙江中西部区的物流中心。全市有各类市场500多个，专业市场300多个，其中年交易额超亿元的市场有32多个，超10亿元的有3个，32家超亿元商品交易市场成交额502.18亿元，增长8.5％。特别是义乌中国小商品城年交易额达229亿元人民币，已连续十多年雄踞全国集贸市场之首；永康中国科技五金城、金华商城、气贸配市场及东阳工艺美术街、木线市场、缝配城、浦江水晶灯饰城、磐安中国特产城第一批专业市场、特色市场也具有相当规模。在商品市场的聚集力和辐射力的作用下，金华市场日趋活跃，产业配套能力不断增强，成为金华经济极具潜力的发展优势，也给投资者带来无限的商机。
　1．2发挥优势，做大商贸物流业
　& & 组织制定商贸流通业发展规划。积极调整商贸流通企业的经营结构，大力发展连锁经营。
　& & 建立重点骨干商贸流通企业扶持机制，做大商贸流通龙头企业。
　& & 加快市区仙桥市场集群建设，金华汽车城投入使用，市农产品批发市场二期和粮食批发市场二期工程开工建设，市建材市场和农资市场完成定点并抓紧筹建。
　& & 充分利用中国小商品城、中国科技五金城和“无水港”的优势，积极引进和培育大型物流企业，加快建设金三角国际物流中心，构建集仓储、加工、配送、信息于一体的现代物流体系，加快建成浙江中西部物流中心。
　1．3加快应用，推进社会信息化
　& & 科学编制“数字金华”发展规划，进一步加强信息基础设施和应用体系建设，推进网上信息资源的开发和应用，尽快形成浙江中西部的信息大港。
　& & 加快传统商务的信息化改造，充分利用网上信息市场、技术市场、商品市场，大力发展电子商务。抓好电子社区、城市一卡通等数字工程建设，推进企业上网、家庭上网、信用上网，加快构筑数字城市平台。
　& & 加大信息化带动工业化力度，加快推进信息技术在传统产业中的应用，加强市级信息化示范企业培育，积极推进企业产品研发、设计、制造、营销和管理信息化。
　& & 积极扶持发展以电子、通信、软件和信息服务为重点的信息技术产业，提高信息产业在国民经济中的比重。
　1．4整合资源，提升发展旅游业
　& & 以《金华市旅游产业发展总体规划》为指导，加快做好各地、各景区的旅游发展规划，注重区域互补，整合旅游资源，构筑大旅游格局。
　& & 推进全市旅游景点的一体化开发，大力挖掘文化旅游资源，全面提高旅游接待能力，迎接中国优秀旅游城市复核检查。
　& & 加强旅游宣传促销，开展多层次的区域合作，落实旅游业扶持政策，拓展国内外旅游市场，市区接待国内外游客220万人次，旅游总收入16。5亿元，增长15％以上。
5突出重点，培育现代服务业
　　积极发展会展业。启动市会展中心建设，认真办好各种节会，进一步展示金华形象，凝聚人气。
& && &&&大力培育资本市场。推动金融业务创新和服务创新，优化信贷结构，加大金融对市区经济发展的支持力度，市区金融机构新增贷款确保45亿元，力争50亿元。完善金融组织体系，做好市城市综合体银行增资扩股工作。支持信托、证券、保险、租赁、典当等各类非银行金融发展，完善和规范金融货币市场，推动区域性金融中心的培育和发展。
& && &&&规范发展土地、技术、人才等要素市场和律师、会计、审计等中介服务业，进一步提高服务水平。
　2．金华市的城市综合体经营模式分析
　2．1大中型城市综合体中心模式
　& & 金华市现有的大型城市综合体中心有规模小、数量少、功能配套不完善等特点，最有代表意义的“南有福泰隆，北有大世界”两座购物中心，面积均不到7000平方米，远远不能满足富裕的金华市民的需求。
　2．2城市综合体街模式
　& & 城市综合体街模式是一种传统与现代相结合的城市综合体模式，形成大体分小商品城市综合体街、专业批发、步行街、综合商贸、餐饮街、娱乐、休闲街等，金华市以解放东路、西华街等为代表。
　2．3小区城市综合体模式
　& & 随着居民对住宅环境、小区功能配套的要求越来越高，城市逐渐形成一种社区城市综合体模式，小区居民的基本需求可以在小区内就可以得到满足。金华市的小区越来越多，社区城市综合体面临很大的挑战。
　2．4街（镇）级城市综合体模式
　& & 现在很多乡镇城市综合体仍停留在传统落后的模式上，一般是以街铺、集市、路边摊的形式存在，杂乱无章。为方便群众购物，应大力发展超市、便民店、连锁店、专卖店等城市综合体模式体系。
　3．金华市城市综合体结构与业态分布
　3．1中央商务区
　& & 金华市中央商务区主要布局于婺城区。东起东市路，南临金华江，西至五一路，北靠青春路，是金华市现阶段城市综合体中心所在地，聚金融、保险、城市综合体、信息、咨询、文化、旅游和商务办公于一体的区域。
　3．2中央零售区
　& & 金华市中央零售区覆盖面大，主要在市区中心，大体是以金华江为轴心，呈“}