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城镇居民购买农村房屋
法院判决购房协议无效
　 来源：嘉禾网　
时间：日 　
作者：唐红　
　　【案情回顾】
　　因急需筹集钱用于治病，无奈之下，雷某在未征得三个子女同意的情况下，将自己一套农村住房转卖给了该县一家国营企业的退休职工李某。雷某病逝后，其三个子女认为，雷某转让的房屋是他们的共同财产，未经他们同意不得转卖。于是，雷某的三个子女便找到李某协商，请求李某将该房屋返还，并愿意筹集资金将父亲收取的房屋让款退回给李某，还主动表示要适当弥补李某的损失，但李某未能同意。为此，雷某的三个子女以李某属城镇居民购买农村房屋违反法律规定为由，向法院提起诉讼，请求法院确认雷某与李某签订的房屋买卖协议无效。
　　【判决结果】
　　嘉禾县法院审理认为，本案诉争的房屋的宅基地为农村集体土地，被告系城镇居民，其不符合购买属农村宅基地房屋的条件，原告之父与被告李某之间的房屋买卖协议违反了国家有关农村房屋宅基地转让的政策，属无效合同。 法院还认为，综合考虑被告李某已对涉案房屋进行装修、涉案房屋和宅基地的价值上涨等因素，原告应在返还购房款的基础上，适当地赔偿李某所遭受的损失。
　　【法官说法】
　　本案争执的焦点是农村居民是否能向城镇居民出售农村房屋的问题。对此，我国法律、行政法规虽没有作出明确的规定，但国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔号)第(五)款均明确作出了&禁止城镇居民在农村购置宅基地&的规定。根据我国《民法通则》第六条的规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，根据国家政策的规定，只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，才可以认定农村房屋转让合同有效。本案中的李某属于非农业户口，不属于农村集体经济组织成员，故该房屋买卖合同为无效合同。
　　现在城镇居民有不少人喜欢到农村买房居住，认为农村有良好的空气环境，是良好的度假、居住场所。但此举存在较大的法律风险，所购房屋不但不能办理相关审批手续，而且一旦发生纠纷，该房屋买卖关系将被确认无效，所以城镇居民在购买农村房屋时应慎重行事。
[编辑：罗飞雄]
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小产权房屋买卖合同
一直以来因小产权房不符合我们国家的现行法律规定，所以其不受法律保护，那么签定的小产权房屋买卖合同有效吗？小产权房买卖合同要具备哪些条款？小产权房合同要怎么写呢？现在我们根据下面的小产权房屋买卖合同范本一起来讨论下。
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本文将为大家提供一份小产权房购买合同范本，为大家在进行小产权房交易的过程尽量有法律的效益保证，因为小产权房的性质问题，并且一般涉及到了集体土地的问题，因此在进行较之前就尽量的咨询有关的专家以及房产律师，避免在进行交易的途中出现任何的问题。
这个房价暴涨的社会，开发商在销售小产权房也随之也占据强烈的优势，买房者们都纷纷加入购买小产权房的行列之中。那么小产权房近日政策与小产权房屋买卖合同也就成了人们最为关注的问题之一。
小产权房通俗来讲，所使用的土地并非是国有土地，而是集体土地。很多人想知道小产权房买卖合同有效吗？下文小编将为您来解惑。
为了保障农民跟城市居民平等的房屋所有权，促进城乡一体化，解决因为土地垄断而导致的房价虚高和城市居民买房难问题，同样必须将符合合同有效一般要件的小产权房买卖合同解释为有效。下面我们来聊聊小产权房买卖合同。
出卖人(甲方)：&身份证号码：
买受人(乙方)：&身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区____________________________...
小产权房屋买卖是很多业主关心的一个问题，小产权房屋买卖合同范本也有很多人想知道，今天小编为大家提供一份小产权房屋买卖合同参考范本，但按照目前的相关规定等来看小产权房屋买卖是有比较大的风险的，小产权房屋只有集体经济组织内部的成员间可以买卖，是不能上市转让，也不能公证，所以大家一定要注意。
现在国家已出台政策不允许小产权也就是集体产权的买卖,并且也不会发房产证。合同签订的原则是在宪法和各项法律允许的范围内才属于有效,这样的话,您再签什么合同都无法保证买卖过程的各方权益。建议还是购置大产权房才能放心居住。
小产权交易不受法律保护，买卖合同只是一种形势。建议：先弄明白你要购买的小产权是否可以办理正规更名手续，如果可以，即可安心。
产权房买卖合同有效吗?小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”200...
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最高院:城市居民购买集体土地上房屋合同无效(小产权也要注意)
最高院:城市居民购买集体土地上房屋合同无效(小产权也要注意)
“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,未取得国有建设用地权属证书,也未取得规划、施工许可。根据《土地管理法》第六十三条的规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”那么转让集体土地使用权用于非农建设订立的合同是否有效?
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马xx诉陈xx房屋买卖合同案 (农村房屋买卖合同的效力问题) (一)首部 1.判决书字号 一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号。 二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号。 2.案由：房屋买卖合同纠纷。 3.诉讼双方 被告(上诉人
马xx诉陈xx房屋买卖合同案
(农村房屋买卖合同的效力问题)
1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号。
2.案由：房屋买卖合同纠纷。
3.诉讼双方
被告(上诉人)：马xx。
委托代理人：宋xx，北京市海淀区xxxxxxx法律服务所法律工作者。
原告(被上诉人)：陈xx。
委托代理人：陈xxx，无业。
4.审级：二审。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王爱红;代理审判员：李晓龙、万丽丽。
6.审结时间
一审审结时间：日。
二审审结时间：日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称
我于日将诉争房屋以22 000元的价格卖予城市居民马xx。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1)确认双方签订的房屋买卖合同无效;2)马xx腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树1棵及院落;3)本案由马xx负担。
(2)被告辩称
我与陈xx在1989年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈xx的诉讼请求。
2.一审事实和证据
北京市海淀区人民法院经公开审理查明：日，陈xx与马xx签署了买卖，陈xx将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马xx，价款21 000元。合同签署后，陈xx另收取马xx1 000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院建西房2间(含门道1间)。庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间(含门道1间)。双方买卖行为发生后，马xx向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于日、海淀乡人民政府于日对买卖房屋进行了审批，马xx于日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。
马xx自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效力进行明示，马xx坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。
上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、、现场照片。
3.一审判案理由
北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈xx与马xx签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马xx属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为因违反应属无效。
对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马xx理应腾退诉争房屋及院落，同时陈xx应返还马xx购房款22 000元。因马xx坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马xx造成的损失，马xx可以另行主张赔偿。
就马xx所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马xx主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。
4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项、第五十八条，作出如下判决：
(1)陈xx与马xx于日签订的买卖房屋合同无效。
(2)马xx于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵及院落，交付陈xx。
(3)陈xx于本判决生效后10日内返还马xx购房款22 000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》(1991年)第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由马xx负担。
(三)二审诉辩主张
1.上诉人诉称
(1)房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且该买卖行为已经过海淀乡政府的批准并办理了房屋产权证明，故房屋买卖合同应属有效;(2)陈xx在原审要求确认合同无效及腾房的诉讼请求属于两个不同的法律关系，原审法院不应合并审理;(3)马xx在该房屋内长期居住，并已将户口迁入，在本市没有其他住房。故上诉请求撤销原审判决，依法驳回陈xx的诉讼请求。
2.被上诉人辩称
本案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。
(四)二审事实和证据
北京市第一中级人民法院经公开审理查明，原审判决对事实的认定正确，。二审法院予以确认。二审中另查明，马xx已于日将户口迁入本案诉争房屋。
二审法院对一审查明的事实采用证据与一审一致;对二审另外查明的事实有下列证据证明：双方当事人陈述及户籍登记卡。
(五)二审判案理由
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。
本案中，马xx作为城市居民，其与陈xx签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马xx取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马xx在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，对比一下。应当确认马xx与陈xx签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，陈xx签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此本院对陈xx要求确认买卖合同无效并要求马xx腾退房屋的诉讼请求均不予支持。
(六)二审定案结论
北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六条，作出如下判决：
1.撤销北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号民事判决;
2.驳回陈xx的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由陈xx负担(已交纳);二审案件受理费50元，由陈xx负担(本判决生效后7日内交纳)。
本案是一起城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，本案的争议焦点在于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题。
随着经济的发展和农村城镇化步伐的加快，外出的农村人口数量加大，同时越来越多的城市居民选择到城市的近郊地区购买房屋居住，在房屋价格不断上涨的背景下，农民私有房屋买卖合同引起的纠纷近几年不断增加，呈现出典型化、复杂化的趋势，但对于这类合同效力的认定一直存在争议，已经成为当前民事审判实践中亟待解决的疑难问题。
由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此目前国家的法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度。由于房屋和土地有着天然的关联性，并且在我国仍然采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，上述案例就是一个典型的例子。这里就产生了农村私有房屋的买卖是否一概应当以违反法律规定为由而认定无效的问题。笔者结合上述案例作如下分析。
1.本案房屋合同认定有效的正当理由
目前，在北京市农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，农村私有房屋买卖如果放开将会导致宅基地使用权的非法流转;宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这显然与我国保护耕地的基本国策是相违背的。因此，对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都是采取的禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效。
但是，司法实践中的个案情况是非常复杂的，这种“合同无效”的处理原则也不能不分具体案情地一概适用，因此北京市高级人民法院早在2004年12月针对此问题专门组织了研讨会，会议中达成共识并形成了“会议纪要”：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外;从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效;日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，这次会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效，2004年“会议纪要”中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，但是在以无效为原则之外要考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力，我不知道。例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效，对于日《》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可以认定转让合同有效。根据以上两个会议纪要的精神，结合本案的具体情况，在二审审理中合议庭经过研究一致认为本案应当作为无效原则的例外情况予以处理。
本案中认定双方当事人之间的买卖合同有效主要有以下几点理由：
(1)目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。
我国目前的立法状况是，只有《》、《土地管理法》、《》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的买卖问题。另外还有一些国家政策方面的规定，主要就是国务院办公厅日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”;日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个国务院文件，不属于法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据。
(2)根据交易当时的历史背景。
双方当事人的买卖于日，而第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于日才作出《关于修改&中华人民共和国土地管理法&的决定》，这是《土地管理法》自日颁布以后的第一次修正。在这次修正中才增加了关于土地使用权转让的规定，此前没有关于土地使用权转让的明确规定;在1989年时，国家对农村房屋的买卖没有相关的政策性规定。可以说，在双方当事人进行交易时，国家对于农村私有房屋买卖，无论是立法层面还是政策层面还是一片空白。
(3)房屋买卖的行为已经过政府的审批，并且买受人已经取得了房屋所有权证，目前买受人的户口已经迁入该房屋所在地。
本案中，双方买卖行为发生后，买受人向有关部门交纳了相关契税，肖家河村民委员会于日、海淀乡人民政府于日分别对房屋买卖交易进行了审批，买受人于日取得了北京市房地产管理局颁发的房产证。这一系列的行为均表明国家的行政部门已经认可并批准了双方之间的房屋买卖行为，且这些均发生在日《土地管理法》修订之前。因此根据北京市法院的两个会议纪要的精神，在本案中应当认定买卖合同有效。
另外，买受人的户口于日已经迁入诉争房屋，这是本案二审中新查明的事实，根据上述会议纪要更应当倾向于认定合同有效。
2.房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益
类似房屋、土地这类重大财产的权属关系稳定，对于公民生活秩序有着重大的意义。保护买受人对房屋稳定、长期的占有状态，保证买受人最基本的生存条件，也是审判实践中法官应当予以重点考虑的价值取向。在本案中，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且已经在诉争房屋连续稳定生活了十几年，全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的安身立命之所。一旦买卖合同无效，买受人将负有腾退房屋的义务，这无疑将给买受人一家的生活带来巨大的影响，因此本案二审审理中法院从保护买受人生活稳定的角度考虑，认定了买卖合同有效。
3.“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效应当予以必要的限制
如果说农村私有房屋买卖在合法性上存在瑕疵，那么合同违法的责任方面，出卖人负有主要责任，而买受人负有次要责任。一旦买卖合同被认定为无效，双方就应返还因合同而取得的财产。而在当前土地升值、房价上涨、补偿的背景之下，出卖人按照原来的交易价格返还很少的价款，将获得巨大的土地、房屋增值利益，那么出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是自相矛盾的，这样的审判结果将会导致买受人蒙受巨大的损失。因此，为了维护买受人的善意信赖，也为了贯彻“禁反言”和诚实信用原则的要求，认定买卖合同有效将会对出卖人在看到房价上涨后反悔要求确认买卖合同无效的投机行为，给予必要的限制。
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城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力探析
“三农”问题主要是农村土地问题,而宅基地使用权流转问题是农村土地问题的重要部分。党的十八届三中全会审议并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。”宅基地是属于集体经营建设用地,也适用此项政策,宅基地可以流转。我国二元结构体制,导致农村房屋和宅基地的所有者分离,农村房屋与宅基地相连,农村房屋的买卖必然涉及宅基地的流转,所以农村房屋买卖纠纷已成为当前理论界和实务界中的热点问题。尤其在目前经济迅速发展,房价上涨,农民进城的情形下,越来越多的城镇居民选择购买农村房屋。然而,在出现土地升值、巨额拆迁补偿等经济利益时,卖方会在经济利益的刺激下,起诉要求确认私有房屋买卖合同无效,并要求买房返还房屋。司法实践中,法院受理有关城镇居民购买农村私有房屋纠纷的案件越来越多。而解决这类农村房屋买卖问题案件的法律规定不统一、松散、无体系,甚至同一部法中法条或者不同法中法条之间出现了冲突,导致法院对怎样理解和运用法律规定,评析城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力,房屋判归何方等往往存在争议。　　本文从以下几个部分对城镇居民购买农村私有房屋的合同效力问题进行相应的分析:　　第一部分,案情介绍与争议焦点。该部分首先介绍案情。详细的介绍了本文所采用的原告奇某与被告纪某、卫某之间农村私有房屋买卖合同纠纷一案的基本情况。然后重点分析了针对该案件争议的三种观点,初步表明自己支持的观点。最后,提出本案例存在的争议焦点:奇某与卫某的农村房屋买卖合同是否有效。　　第二部分,城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力争论的分析。对于该争论,理论界与实务界存在不同观点。有观点认为是有效的,有观点认为是有瑕疵的。本文分别对此两种观点及其理由进行分析,以求获得对此问题更深的理解,接着笔者对这三种观点及理由简要分析和总结,为后文笔者支持城镇居民购买农村房屋合同效力有效作出铺垫。　　第三部分,分析和结论。该部分提出笔者的观点:城镇居民购买农村私有房屋合同应该为有效。并提出认定该观点的具体理由:第一,稳妥推动宅基地流转是党的政策和法律法规制定的方向。第二,物权区分原则为农村私有房屋买卖合同效力奠定理论基石。第三,保障农民对其农村私有房屋所有权完整性。第四,宅基地的流转不会导致大量农民无家可归。最后,基于本案的分析,笔者展开了思考,提出了一些针对解决本案问题的改进意见:第一,分析实践中法院对城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力纠纷的处理。法院在认定合同有效的前提下,也应该对房屋归属问题进行分析,根据目前的政策趋势和法律法规的规定,可以允许宅基地流转。第二,完善我国农村宅基地的流转法律制度。由于法律法规政策的规定杂乱且不明确,导致实践中审判结果不一。应该对《物权法》、《土地管理法》等进行完善和协调。第三,完善农村房屋买卖的登记制度。由于登记制度的不完善,影响到农村房屋交易秩序和司法审判,应该完善农村房屋登记制度,为司法审判提供明确的指引,为建立有序的农村房屋交易市场提供环境。第四,独立、公平审判。行政权、行政制度影响司法审判,导致很多错判和不公正的审判,应该给司法独立的审判权,让法院公正、公平的审理城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力的案件。
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