我国不动产统一登记制度发展现状及意义_参考网
我国不动产统一登记制度发展现状及意义
陈永宣摘要：我国在今年1月1日正式发布实施了《不动产登记暂行条例实施细则》，标志着我国在建设不动产登记制度上又有了进一步的发展，我国的法制化建设迈出了十分重要的一步。不动产的统一登记问题是一个一直困扰着政府和广大民众的社会问题，引发了诸多的学者的讨论，通过对不动产登记过程中所遇到的困境分析，不动产的统一登记在全面推进的过程中存在着民众观念薄弱，相关条例欠缺，管理制度不科学等的阻力因素，才会长时间停滞不前。因此，有关部门需要针对此种现状，设立明确的管理条例，以不动产登记的真正“统一”。关键词：不动产 统一登记 发展措施一、不动产登记制度历史发展我国的不动产登记制度有着较为久远的历史，早在明朝时期就建立了税收鱼鳞册，清朝西方国家开始对我国的不动产登记产生越来越大的影响，民国时期政府以欧洲不动产登记制度为参考建立了土地登记制度。发展到上世纪五十年代，我国政府进行了土地改革并且确定了房屋所有、土地执照等，并且颁发给了农民和城镇居民。中共中央办公厅在1956年1月指出将所有私人的空地、街基等收为国家所有，作废了未曾正式宣布的土地房屋所有证和土地执照。同时由城市房屋管理部门颁发租房登记。到了1966年，我国在文化大革命中红卫兵焚烧了农民个人的土地证。1978年，我国政府在《宪法》中明确规定，土地公有制为我国土地制度，也就是所有的土地都是国家和农村集体所有的。经过了土改之后，在上世纪五十年代政府所办法的土地执照、房屋所有证正式丧失了效力。广东、山东、上海在1984年陆续开展实施了土地登记发证试点工作。1992年，结合第一次土地详查结果，国家土地管理局开始在农村开展了土地登记制度，并且调查了城镇地籍开始登记国有土地的使用权。之后从2007年至2015年，开展实施集体土地确权登记发证。从2015年至今正在实施集体土地承包地发证工作。二、不动产统一登记制度的建立（一）完善制度1、简化登记程序目前我国市场的财货交易逐渐变得频繁，而这些交易的流转速度是非常迅速的。作为不动产权变动的公示手段，登记为了适应不动产交易的节奏需要加快其工作的左杜，从而为登记部门节省成本，提高工作效率，更好地为产权人提供安全满意的服务。2、登记信息的真实在不动产登记中，应当坚持物权公示的原则，这是不动产登记的基本法理，决定了物权变动的实质性，并且具有权利正确性证明的功效。在登记过程中，应当提高登记信息的准确度，这有助于国家对社会资源进行统一管理，只有保证登记信息的真实性才能保证交易的安全性，降低交易的成本。（二）建立我国不动产统一登记制度1、统一不动产登记机关本人认为，不动产登记制度应当由土地管理部门负责开展实施，其本身就承担着房地产统一登记和房屋管理的责任，应当以土地为中心设计不动产登记制度，并且适当地调整管辖范围，坚持不分级登记原则，坚持属地管辖原则。换言之，国家和上级土地主管部门来指导所在的区域、县开展土地登记工作，但是具体登记事物由基层负责。2、确定审查方式，加强审查首先应当明确审查登记的范围。登记机关应当适当地审查引起物权变动的原因，加强对民事主体的关注和调查，了解民事主体的思想，提升登记结果的正当性，通过有力的物权变动管理提升在居民中统一登记制度的可信性和威信，降低不动产权利交易的风险。如果真实的权利和登记的内容能够相符合，那么需要审查登记内容的实质性，要保证审查的实质性，这也是提高登记公信力的一个有效的手段。（三）制度建设节点分析我国在2014年确定开始实施统一登记制度，并且将2015年定为过渡实施阶段。到了2015年下半年，信息平台开始在各地上线试运行。在2015年底之前整合了不动产机构。今年将开始整合不动产登记数据，着手建库工作，在全国范围内开始开展统一登记制度。国家政府部门计划，在2017年完成全国的不动产登记信息平台的建设，争取在2018年能够全面形成不动产登记管理的体系，并且在全国范围内投入使用。（四）做好宣传工作，加强不动产统一登记制度在社会中的认知度关于不动产登记制度的内涵与意义并没有得到我国所有居民的深刻认识，很多居民认为该制度是最终是为了收取房产税。这一错误的认识严重阻碍了不动产登记制度的实施。为此，政府应当加强宣传，让民众充分了解不动产登记制度的目的和意义。（五）加强理论研究应当加投入科研资金，加强解决对制度开展过程中的困难。可以充分借鉴国外相关的经验，同时结合我国的实际情况加强研究。政府部门可以加大人才的培养，这有助于该制度的完善和推广。三、结束语现如今我国加大了改革开放的力度，要求针对社会现状加强对我国社会主义发展的研究，根据社会现状制定合理的发展制度和不同产管理条例。不动产登记的实施主要是为了落实和细化工作，逐步实现对不动产的统一管理。参考文献：[1]张宁.《不动产登记暂行条例》的若干评析与建议[N].常州大学学报（社会科学版），-32[2]詹长根，吴艺，涂李蕾，胡梓桑.我国不动产登记制度若干问题浅析[J].中国国土资源经济，-34[3]马安胜，姚华军，袁国华.不动产统一登记的难点与政策建议[J].国土资源科技管理，-68
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2016年22期
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我国不动产统一登记制度发展现状及意义
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我国不动产统一登记制度发展现状及意义
官方公共微信背景/不动产统一登记制度
房产统一登记制度2013年3月，十二届全国人大一次会议在人民大会堂举行第三次全体会议，会议有四项议程，第三项议程为听取国务委员兼国务院秘书长马凯关于国务院机构改革和职能转变方案的说明。马凯在提及国务院机构职能转变时表示，要加强制度建设和依法行政。建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府，提高政府依法行政水平，需要把治国理念转化为制度体制机制，加强事关长远的制度机制整体设计，加快法治政府建设。据此《方案》提出：一是加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。二是加强依法行政。完善依法行政的制度，提高制度质量。健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。马凯在此间强调，宪法和法律是政府工作的根本准则。全面落实依法治国基本方略、推进依法行政，国务院和国务院各部门肩负着重要责任。尽管2007年颁布实施的《物权法》早就明确“国家对不动产实行统一登记制度”，但这一规定几年来一致悬在空中，导致《物权法》无法落地，不动产登记信息混乱，不动产交易安全缺少保障。虽然一些地方已经成立了专门机构推行不动产统一登记，但由于国家层面没有建立统一的不动产统一登记制度，地方探索所取得的效果并不明显。因此，应早日建立国家统一的不动产登记制度。
基本内容/不动产统一登记制度
一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准；登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力；登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者；登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响（一）物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。（二）物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题以专节14个条文作出了明确规定，完善和发展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面：（1）对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不动产是否发生变动的影响。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》第129条和第158条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。二是登记要件原则。按照《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。这是《物权法》第127第第1款的规定，农村土地承包经营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。四是非因法律行为引起的不动产物权变动。这种情况指的是《物权法》第28条、第29条和第30条的规定。（2）增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等登记类型。更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来保全权利。预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。（3）物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之影响物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面：一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇，也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产；还例如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战，需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增强执行技巧，依法执行。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。该条规定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况，不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院要承担行政赔偿责任。三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几个问题1、关于国有划拨土地使用权的执行实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法律规定的原则，依据《物权法》、土地管理法律法规和《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释6号）的有关规定，在与土地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评估将土地使用权与房屋所有权价值分离（仅限执行房产），并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该土地依法进行处置。2、关于集体土地使用权的处理问题在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如《担保法》第34条第（5）项、第36条第3款规定，农村“四荒”土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时，必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处理？本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。依照《土地管理法》第63条的规定，人民法院执行集体土地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价款中是否包含该集体土地的征地补偿费。按照《土地管理法》第62条、第63条之规定，权利受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件的农户进行审查，确认权利受让人的资格；人民法院应当责成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依法办理土地变更登记手续。3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时的处理实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一般不能直接裁判权属争议。如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其通过以下几种渠道寻求救济，一是依照物权法的规定向登记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记；二是依据合同法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假登记行为；三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登记，此后，法院方可采取查封措施。当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率，节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的，可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过户登记后，预查封自动转为正式查封。第三种情形是：登记在被执行人名下的不动产，并非属于被执行人所有，对这种情况法院仍可对该不动产进行查封。如果案外人主张所有权的，可提出执行异议，法院应当认真审查，如果异议属实，应及时依法纠正执行错误。4、对不动产的预查封问题预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。这是《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发5号）规定的一项执行措施。物权法实施后，该项规定仍然有效。执行实践中对不动产采取预查封措施时应当注意以下两点：一是严格执行预查封的程序性规定，即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续；待该房地产权属登记完结时转为正式查封。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。二是正确适用预查封的轮候制度。当某一房地产被某一法院查封、预查封后，后续送达的查封、预查封裁定并不当然失效，而是按照各个法院向国土资源、房地产管理部门送达协助执行通知书的时间先后进行登记排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、预查封或者查封、预查封自动失效，且原查封或者预查封的房地产尚有可供查封或者预查封的价值时，排列在先的轮候查封或者轮候预查封就自动转为查封或者预查封并依次轮定。
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南国都市报
　　1 什么是不动产和不动产登记？不动产登记具体包括哪些内容？　　不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的内容包括不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项以及其他相关事项。　　2　　不动产统一登记会带来什么影响？　　不动产登记是我国推行的一项重要制度改革，是物权领域的一个重大变革。建立权属清晰、分工合理、权责一致、运转高效、法治保障的不动产统一登记体系，一是有利于保护不动产权利人的合法权益，使登记信息准确、清晰，避免遗漏或重复登记，减少矛盾和纠纷。二是方便群众办理登记，群众只需准备一次材料、前往一个窗口、填写一次表格，在规定的时间内就可以一次性申领到不动产权证书，减少了办事群众在不同部门、不同窗口之间周折往返的劳顿。三是登记职责整合为由一个部门（市国土资源局）来承担，分工明确，权责一致，既减少了行政成本，又提高了办事效率。四是实现资源共享，保障交易安全，有关信息实现互通共享，当事人、利害关系人以及有关国家机关可以依法对不动产登记资料进行查询、复制。　　3　　哪些不动产权利可以依法申请不动产登记？　　目前，集体土地所有权、房屋等建筑物（构筑物）所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、森林（林木）所有权、地役权、抵押权等可依法申请不动产登记。农村土地承包经营权，国家规定了5年过渡期，过渡期内由原部门（市农业局）办理，过渡期结束后将纳入不动产统一登记业务，具体时间另行通告。　　4　　海口市辖区的不动产登记由哪个机构办理？　　为将原先分散的登记职责整合到一个部门，我国《不动产登记暂行条例》规定由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，同时要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督。具体到我市来讲，海口市国土资源局设立不动产登记局负责组织实施全市不动产登记工作；市国土资源局下属事业单位海口市不动产登记中心具体负责市辖区不动产登记的事务性工作，业务办理窗口设在海口市滨海大道42号海口市政府服务中心不动产登记受理窗口及国贸二横路国土大厦1楼，咨询电话：8，6。　　5　　不动产登记程序如何启动？　　根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记程序以依申请启动为原则，即登记程序的启动应当依据当事人的申请，当事人如果没有申请，登记机构一般不得主动登记。但是，这一原则也存在以下两种例外情况：　　第一，依嘱托登记。依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，比如查封登记。　　第二，依职权登记。不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，比如依据人民政府的生效征收决定办理注销登记等。现实生活中，存在不少权利人怠于申请更正、注销等登记的情况，此时登记簿记载的权利与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接办理相应登记。　　6　　依申请登记的不动产登记程序包括哪些环节？　　根据国土资源部《不动产登记操作规范》（试行）的规定，依申请登记的不动产登记程序主要包括以下几个环节：　　第一，申请。不动产登记申请是不动产申请人向不动产登记机构提出的进行登记的请求，是开始不动产登记程序的第一个环节。通常情况下，当事人不申请，登记机构不得办理登记。　　第二，受理。受理是登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。受理的过程实际上相当于初步审查，例如，申请人提交的材料是否齐全，申请材料上的内容与申请登记的事项是否相符，申请形式是否符合法定要求，申请材料的内容之间是否相互对应等。　　第三，审核。不动产登记机构受理登记申请人的登记申请后，需要对申请登记的事项进行进一步审核，最终作出予以登记或者不予登记的决定。　　第四，登簿。登簿是指不动产登记机构对符合登记条件的登记事项在登记簿中予以记载的行为。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，登记事项记载于不动产登记簿时，标志着登记程序完成。　　第五，发证。发证是指登记程序完成后，依法向符合条件的申请人核发不动产权证书或登记证明。　　7　　如何进行不动产登记申请？　　根据《不动产登记暂行条例》要求，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。　　共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额，应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人同意的书面材料。属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：（1）处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外；（2）共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；（3）不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的，可以由共有人其中的一人或多人申请。　　8　　办理不动产登记需要提供哪些资料？　　各类不动产登记业务所需申请材料、办事程序、办事时限等相关要求可7月25日起前往办事大厅领取或登录市国土资源局网站（http：//www.）查询获取。　　9　　不动产统一登记后，办理不动产权证需要多长时间？　　根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。需要注意的是，审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，也就是说，有的不动产登记如果需要公告、权籍调查、补正资料，公告、权籍调查、补正资料的时间不计算在30个工作日之内。目前我市不动产登记机构通过与规划、住建部门协调，将测量工作向社会开放，不断加强岗位练兵，及时总结经验、精简办事流程，工作效率已逐步得到提高。现阶段按总办件工作日压缩35%为目标进行对外公开承诺，根据不同登记类型、审查要求进行压缩。　　10　　什么是不动产权籍调查？　　与传统的房产证、土地证相比，不动产权证书增加了全国唯一的不动产单元号，作为不动产的“身份证号码”，有利于更好地保护不动产权利人权益。但为了获得不动产单元号，需要进行不动产权籍调查。不动产权籍调查是指依照不动产权利人的申请，通过权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途等基本情况，形成数据、图件、表册等调查资料，再根据调查资料将房屋等建筑物、构筑物与土地、海域进行“落宗落户”的过程。　　11　　哪些情形需要开展不动产权籍调查？　　需开展不动产权籍调查的情形：（1）申请不动产所有权、使用权首次登记；（2）申请不动产所有权、使用权变更、转移等登记的，不动产界址点发生变化的；（3）实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产权籍调查的，不动产界址发生变化的；（4）实施不动产统一登记前，已经分别办理土地、房屋或其他不动产登记的，但未进行权籍调查或者无法提供权籍调查成果的。针对不动产统一登记具体实施中遇到的新情况新问题，海口市国土资源局将几个重要的法律法规和规范性文件及操作办法汇集在一起。扫此二维码，即可轻松查阅。希望了解海口国土更多资讯者，请关注该局公众号。 12 不动产登记费如何收取？ 在国家、省出台新的不动产登记费标准前，不动产登记费仍执行现行标准，具体如下：（1）单独申请土地登记的，按原土地登记收费标准收取；（2）已办理土地登记后申请房屋登记的，按原房屋登记收费标准收取，即住房登记每件80元；非住房房屋登记每件550元。 13 实施不动产登记以后，原有证书是否需要更换？ 启用不动产登记簿证后，原依法颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明，如《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《海域使用权证书》、《林权证》等继续有效。原权证齐全的，按照“不变不换”的原则，在今后依法办理不动产转移、变更等登记时予以换发新的《不动产权证书》或者《不动产登记证明》。 14 商品住房土地权属清楚，有房屋产权证、分摊土地使用证（或土地分割证明书）的应该怎样办理？ 申请人可凭分摊土地使用证（或土地分割证明书）等要件向不动产登记中心申请办理登记。不动产登记中心按照分摊土地使用证（或土地分割证明书）所载的分摊面积进行登记。 15 商品住房土地权属清楚，持有房屋产权证、但未进行土地分摊的（即有大证，无小证）应该怎么办理？ 不动产登记中心按照“大证”所载的土地面积以按份共有的方式进行登记。（项目由多宗地进行开发的：建立虚拟宗，宗地图、面积由外围界线组成，用途、年限按其中宗地的最短年限记载，备注中列出原宗地的用途、年限、面积、容积率等基本要素；不相连宗地一并处理、宗地图由虚拟大宗地组成。不动产登记办理业务过程中，经查询无宗地坐标或坐标不规范的，转测绘院办理地籍调查），宗地图由测绘负责提供。 16 商品住房土地权属不清楚，不动产登记窗口在受理过程中发现只有房产证，没有土地登记的情形应该怎么办理？ 海口市不动产登记中心应向申请人出具无土地登记信息的查询结果（根据需要可经土地档案室查询确认），申请人凭查询结果向国土大厦测绘院权籍调查窗口申请办理土地权属调查，测绘院进行权属调查，成果由各国土分局审核并出具成果，申请人凭土地权属调查成果向海口市国土资源局审批办窗口办理土地确权（由海口市不动产登记局办理土地确权，出具权属确认意见书；涉嫌违法用地的由海口市国土资源执法监察局转区大队核查并出具查处意见），完成土地确权后由申请人依照第（二）款的程序申请办理不动产登记。 17 公有住房和经济适用住房土地权属清楚，持有房屋产权证、分摊土地使用证（或土地分割证明书）的应该怎么办理？ 申请人可凭分摊土地使用证（或土地分割证明书）向海口市国土资源局审批办窗口申请办理划拨地补办出让手续，缴纳土地出让金、税金。完成划拨地出让后由申请人凭划拨土地补办出让批准文件等要件向不动产登记中心申请办理不动产登记。 18 公有住房和经济适用住房土地权属清楚，持有房屋产权证、但未进行土地分摊的应该怎么办理？ 海口市不动产登记中心在海口市政府服务中心不动产受理窗口16号、17号窗口设置咨询窗口专项办理土地分摊，咨询窗口按照转移登记房屋所在幢的楼盘表数据对土地进行分摊（如没有楼盘表数据，转测绘院进行房地测绘，完善权籍调查数据出具权籍调查成果，权籍部门建立楼盘表），出具土地分摊告知书。申请人凭土地分摊告知书向海口市国土资源局审批办窗口申请办理划拨地补办出让手续，缴纳土地出让金、税金。完成划拨地出让后由申请人凭划拨土地补办出让批准文件等要件向不动产登记中心申请办理不动产登记。 土地分摊告知书须经原土地使用权人确认同意，如原土地使用权人不存在，海口市不动产登记局须对拟分摊的土地进行异议征询，如无异议，再行公告注销登记在原土地使用权人名下相对应的土地使用权。 19 不动产咨询窗口在受理过程中发现公有住房和经济适用住房只有房产证，没有土地登记或土地权属不清楚的应该怎么办理？ 海口市不动产登记中心档案室应向申请人出具无土地登记信息的查询结果（根据需要可经土地档案室查询确认），申请人凭查询结果向国土大厦测绘院权籍调查窗口申请办理土地权属调查，测绘院进行权属调查，成果由各国土分局审核并出具成果给申请人，申请人凭土地权属调查成果向海口市国土资源局审批办窗口办理土地确权（由地籍处办理土地确权，出具权属确认意见书；涉嫌违法用地的由海口市国土资源执法监察局转区大队核查并出具查处意见），完成土地确权后由申请人依照第2款的程序申请办理不动产登记。 20 如有一套公有住房和经济适用住房，想出售，应该怎样办理？ 经济适用住房所有权人申请上市出售，须持有市住建部门出具的转移登记准予上市出售的书面意见。已列入拆迁公告范围内的公有住房和经济适用住房不得办理转移登记（以拆迁公告为准）。 21 公有住房和经济适用住房土地分摊怎样计算？ 按幢对申请办理转移登记的住房进行土地分摊，并在不动产登记簿中注记“本宗地内未作分摊的土地使用权属全体业主共用”。 土地分摊计算方法：房屋产权分摊的土地使用权面积=幢基底面积/所在幢有效核发房屋产权证的总建筑面积X房屋产权证登记的建筑面积。 为更好解决因政策调整而产生的遗留问题，本着高效便民的原则，在相关的不动产登记配套政策出台之前，对于涉及公有住房和经济适用住房划拨土地应补交的出让金，采用简易方法进行核算：即按与评估基期相适应的宗地所在片区的基准地价，由海口市国土资源局审批办窗口在受理划拨地转让申请时，根据现势地价以测算表形式核算分摊土地应缴交的土地出让金（不再单独出具正式的土地评估报告）。 22 当前不动产登记超期的原因？ （1）由于原房屋楼盘表、原房屋档案扫描件以及过渡期数据整合还未完善，部分数据无法解读分析，造成目前不动产登记数据建库不到位，给登记带来极大的难度。 （2）根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》在不动登记申请前，需要进行不动产权籍调查，进行房地关联，实现落宗落幢。 （3）由于海口市长期以来的房、地分散登记，不动产登记中心在受理业务后，需要对申请登记的房屋进行权籍调查，这不仅包括房屋信息、还包括土地信息，这个过程需要大量的查阅、现场测量工作，加之基础数据缺失。 23 权籍调查前置后，不动产登记办理要多久？ 根据工作实际，将各类登记办证时限由法定的30个工作日分别缩短到1至25个工作日以内，力求办理登记平均时限达到15个工作日。 24 当前国土大厦9楼档案查询等窗口办公环境狭小，排队时间过长，下一步有什么措施改进？ 将在国土大厦一楼装修增设服务窗口，不断完善硬件设施，打造舒心办事环境。对已经完成扫描数字化的档案利用查询可在一楼窗口办理。另外在一楼安装“不动产信息查明”便民自助查询机，只要轻刷“二代身份证”，可查询人名下的房屋、土地状况、限制信息等，并且对群众公开的信息便会直接联网打印，缓解大厅人流压力。 25 对下一步加快不动产登记办理有什么举措？ 进一步优化内部登记流程，近期将推出合并受理业务，减少办证工作环节，提高办事效率，更好地服务企业、群众办理不动产登记。近期将推出对预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记两项合并登记受理；预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记，原分别受理的两项登记调整为合并受理登记事项的办证时限由原法定的各30个工作日缩短到25个工作日以内。
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[责任编辑：陈晓林]
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