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> 最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成(二）
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最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成(二）
作者:赵丽　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？
&&&&[问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题，有两种意见：第一种意见，买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使，超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的，因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见，买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效，而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。
&&&&[问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记，是否超过诉讼时效期间的问题，也有两种意见：第一种意见，出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有，更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务，未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的，系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务，已经构成违约，诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见，房屋已经交付的，买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。
[最高人民法院民一庭倾向性意见]
&&&&一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
&&&&二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。
&&&&《中国民事审判前沿》2005年第1集，第218页，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社
七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿
&&&&长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷
[最高人民法院经审理认为]
&&&&《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后，物资股份公司和物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款，万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行了一定的添附，对其有效添附部分，物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定，但因该装修工程尚未完工，且工程质量也存在瑕疵，故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据，但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该工程装修费用对于万国公司而言，是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失，而对物资股份公司和物资集团公司而言，其收回房屋的同时，即接受了万国公司为装修支付的价款，因此应当对万国公司为装修支付的价款，给予适当补偿。本院以装修工程造价为基础，结合收回房屋、承受了装修利益的情况，依据各方对合同不能继续履行所应当承担的责任，确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%，即元(*70%)，万国公司承担装修工程30%的费用。
八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？
&&&&[理论界意见] 城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号，1999年5月6日实施] 第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千万不要购买，以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。
&&&&[最高人民法院目前的态度] 最高人民法院存在两种观点
&&&&观点一：《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》（续）吴庆宝主编，人民法院出版2008年版第10页
不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。
&&&&观点二：《最高人民法院司法观点集成》，刘德权主编，人民法院出版2009年版第556页
&&&&最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》（2008年12月3日，法发[2008]36号）指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔１９９９〕３９号] 第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强土地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
&&&&[北京市第二中级法院] 该院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。
&&&&[大连市中级人民法院] 《大连晚报》2009年9月15日B2版《城里人当年买农村房该返还吗？》采纳了最高院的观点一。
&&&&该院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非家家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外需要注意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则，故不能予以支持。
九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？
&&&&[最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。103页――113页
&&&&国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称示范合同），2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定，地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。
&&&&如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。
&&&&如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种，则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。
&&&&如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件，应如何认定呢？
&&&&我们认为，商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准，那么以综合验收为交付条件标准，如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。
&&&&[部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中，很多律师持最高人民法院上述观点，但很难得到地方法院的支持，个中原因，值得深思。很多基层法院认为，只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告，就可以交付购房人，而取得峻工验收报告是行政管理行为，不是房屋交付条件。此种观点，明显与最高法院观点相悖。
&&&&[部分基层法院判决摘要] 某区法院认为：根椐《建设工程质量管理条例》第11条第1款规定第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后，公安消防、环保部门也会进行验收，但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴，是公安消防、环保部门履行行政权利的行为，履行的是一种监督权，而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式，也不属于竣工验收的范畴。
&&&&出卖人（开发商）约定：“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。”符合上述法律规定。
十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖
&&&&《房地产司法解释实例释解》，人民法院出版社，最高人民法院副院长黄松有主编。146页――160页
&&&&（一）开发商负有办理权属证书的义务
&&&&取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。
法律依据：
&&&&1、《城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。
&&&&2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
&&&&3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
&&&&（二）开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因
&&&&&1、土地使用权手续不合法。
&&&&商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有土地使用权证，可以自定价格出售的产权房。开发商只有以出让方式取得国有土地使用权，进行房地产开发的商品房，才能办理权属证书。
&&&&例如“小产权房”无法办理权属证书。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
&&&&2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务，如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务，土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。
&&&&3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建，私自违反规划，加大容积率，因其中有巨大的利益诱惑，开发商往往不遗余力，政府职能部门监管也存在进一步加强的问题，在违反规划的问题未处理完之前，购房人无法办理权属证书。
&&&&4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如未能取得《房屋建筑工程峻工验收备案表》等，无法将开发商提供的资料报产权登记机关备案。
&&&&5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押，未办理注销抵押登记的手续（封闭抵押贷款）等
&&&&（六）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号) 第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》相矛盾。
&&&&《城市房地产开发经营管理条例》自一九九八年七月二十日公布施行，属于行政法规，其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律，法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律，结合审判实践，制定的司法解释，于2003年6月1日起施行。
&&&&根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社，2003年6月第一版）第232页“本条司法解释（法释[2003]7号第十八条）所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定（略）。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定（略）。
&&&&法释[2003]7号第十八条相比《条例》第三十三条，只增加了第一款中的第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。最高人民法院结合审判实践，增加了该条款，突破了《条例》的规定，为开发商留下了充分的空间，以致于几乎所有的开发商在商品房买卖合同中均不按《条例》第三十三的规定，而是任意延长协助办理权属证书的期限，恶意损害购房人的合法权益。
&&&&很多法律专家经过深入分析，也没有搞清楚最高人民法院突破《条例》的现实思考基于什么样的出发点！
[部分地方法院判决摘要]
&&&&[诉讼请求] 购房人要求开发商承担办理权属证书的义务。
&&&&[一审判决理由] 关于原告主张要求被告履行办理房屋权属证书义务一节，被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故本院不予处理。
&&&&[二审判决理由] 二审予以维持。深圳安居型商品房调查：8个全在关外 最远近东莞（全文）
核心提示：今年将是深圳安居型商品房大发展的元年，在过去两年间，深圳公开出让了8个安居型商品房用地。其中，有3个在今年上半年就会公开发售，价格最高不过7900元/m2。但当我们实地探寻这8个安居型商品房时，我们的结论却是：这8个安居房，全部在关外，有6个要么又偏又远。
安居型商品房调查之综述
安居型商品房调查之综述
今年将是深圳安居型商品房大发展的元年，在过去两年间，深圳第一确立了安居商品房和公共租赁房双头并进的思路，其次公开出让了8个安居型商品房用地。其中，有3个在今年上半年就会公开发售，价格最高不过7900元/m2。
但当我们实地探寻这8个安居型商品房时，我们的结论却是：这8个安居房，全部在关外，有6个要么又偏又远，最远的都快到了东莞；要么非常缺乏生活配套，有的甚至没有道路。对于夹心层而言，住在这些安居房里，能令他们的生活成本更低吗？
在微博上，甚至有网友讥讽这些安居房，等于“安静地居住”。
深圳的8个安居房全部在关外。
2011年4月，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》出台，将这种深圳独创的安居型商品房明确下来，前两年间纯安居型商品房用地出让达到8块。其中有3个项目今年第二季度就将入市，分别是中海布吉的阅景馨园、富通福永的（、、）以及卓越的西乡安居家园项目。
从上周六开始到本周三下午，南都记者分头去寻找8块传说中的安居型商品房用地，从实地探访情况看，这些地块多数要么偏远、要么生活配套匮乏，不具备居住条件。究竟深圳会有多少“夹心层”愿意选择在这里生活？用意为保障的安居房，是否最后会沦为一块鸡肋？
三个安居房二季度发售
本周三，深圳市公布《关于落实我市2012年保障性安居工程任务的实施方案》，8个安居型商品房中最早出让的3个———卓越西乡项目、（、、）和富通永福苑都将在今年第二季度发售，这3个项目总供应量大约4000套，全部精装修发售。其中，富通永福苑有可能最早发售，共504套，户型为两房65平方米、三房85平方米，限价为6467元/平方米；首个出让的安居房地块卓越西乡项目，共701套，户型为75平方米两房、88平方米三房，限价为7380元/平方米，6月前封顶；预计在5-6月发售的中海阅景馨园2800多套，为65平方米两房、85平方米三房，限价为7900元/平方米。
近两年内，深圳通过土地出让形式，共有8块安居型商品房用地成功出让，卓越西乡项目是最早的一块，在2010年10月就已经出让，随后两块用地中海布吉项目和富通福永项目都是在去年5月的同一天出让。
最大的一次安居型商品房用地出让则是出现在去年7月，总共有5块土地同时出让，分别位于坪地、观澜和公明，这些地块一出让就都已经规定了动工、竣工时间。就南都记者现场探访情况来看，这些地块基本上都已按期动工，但多数还是处于刚平整完或者桩基阶段，预计在近一两年内能够陆续供应。
在这些安居型商品房用地中，基本上都是住宅、商业和部分配套并存，比如会配套建设有幼儿园。户型则多是按照出让公告中对安居型商品房的要求，据各项目发展商介绍，基本是65平方米的两房到85平方米的三房，全部带精装修发售。而原出让时限定的最高价格则是项目销售的最高均价，按照《暂行办法》要求，安居型商品房最高销售价格按不超过其市场评估价70%的标准拟定。
寻找安居房的路途无比波折。
限制条件多只卖给深户
由于具有保障房性质，安居型商品房虽然面向市场销售，但是限制条件却很多，按照参与保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫的总结是：众多条件可归结为三点，首先是要有深圳户籍，二是没有住房，三是有工作，交了社保。
不过，目前关于安居型商品房深圳政府还只出台了一个《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，从住建局相关业务处介绍的情况来看，目前政府正在做安居型商品房的轮购和配售规则的制定，这个规则还正在征集意见，很多细则目前还尚未确定，只能预计今年内能够正式公布。
珍宝还是鸡肋？
陈蔼贫介绍，安居型商品房建设的初衷，是解决深圳广大“夹心层”的住房困难问题，因此放宽了收入等条件。这样的安居型商品房看起来离普通市民很近，但实际又很远，花大量的时间成本，去居住在一个偏远的安居型商品房里，能够让“夹心层”达到安居的目的吗？仅找到它们都是如此困难，未来让居住于此的市民如何安居乐业？
不少在建安居型商品房的发展商也向南都记者坦言，地理区位偏僻是销售的一大难点。惠明盛公司计划在周边公共交通相对发达的低山村站开辟一个到达项目现场的楼巴。未来公共交通能够便利吗？面对记者的提问，发展商也无底气地说，政府应该会考虑这里建了保障房而规划公共交通吧。
这也许就是为什么安居型商品房配套都会建设商业、幼儿园的原因，周边根本谈不上有任何生活配套，村落、农民房、厂房等等，这些构成了不少安居型商品房的所处环境。近一点的地方连其他商品房都没有，更别说医院、教育以及其他了。
希望申请安居型商品房的刘先生，目前一直租住在梅林的廉租房里，了解到这些安居型商品房的情况后，他坚决地只打算申请中海布吉项目和卓越西乡项目，“如果这两个项目我买不到，坪地、观澜那些其他的项目是绝对不会考虑的，我宁肯继续租房住。”他坚定地告诉记者，“白送给我可能都不会去住，要考虑到去那么远，居住的时间成本太高。”
当然安居型商品房项目不可能会白送给市民来居住，这也正是研究保障房的深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺所担忧的问题，他在接受南都记者采访时表示，他认为目前安居型商品房选址在坪地、观澜这些偏僻地方，教育、医疗等配套资源极为匮乏，“根本就不会有几个人去购买。”他认为这可能导致未来这些安居型商品房出现空置，造成保障房资源的浪费。
●名词解释安居型商品房
和经济适用房主要由政府建设，公共租赁住房只租不售，廉租房只针对户籍低保的模式不同，安居型商品房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。安居型商品房主要覆盖的是夹心层和人才，即中等偏低收入家庭，其性质为商品房。来源：《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》
●官方回应
骗购安居房最高将处20万元罚款
今年是深圳安居房入市的元年，自本报此前关于（、、）的报道出街，吸引了很多市民的关注。南都记者搜集了网上问题提交给了深圳市住建局，昨日，该局相关负责人给予了回应。
问：安居型商品房的申请表在哪里下载？具体申请渠道和申请时间是怎样的？
答：还没确定，住建局近期正会同有关部门制定《安居型商品房轮候及配售规则》，目前进入征求意见阶段，届时，相关信息（包括申请时间、渠道、条件、方式、房源情况和有关申请表等）会及时向社会和市民发布公告。
问：如何分配户型？根据家庭成员数还是户主工龄长短进行打分制来排名选房？
答：《规则》还未公布，如何分配户型还不能确定，分配上我们有两套方案，一个通过打分，一个通过抽签，但还没有最终确定。
问：申请过程能否公开？
答：安居型商品房轮候及配售将采取多方面措施，以保证整个过程的公开、公平、公正。
问：首批安居房只有3个，但是满足条件的人很多，如何保证选房的公平性？
答：首批具体有多少套现在还不确定，安居型商品房还在建设当中。针对保证公平性，我们会制定非常好的措施和方案来让整个过程确保公开公平公正。一是提高透明度。多渠道公开安居型商品房相关信息，特别对申请人的资产、收入、房产等信息向社会公示；二是严格审查程序。借鉴我市第二次经济适用房配售过程中采取的“三级审核、三次公示”审核模式，以及“九查九核”审查程序，多部门联手核查申请人资产情况，最大限度地预防弄虚作假行为。三是加大违法成本。通过及时修订《深圳市保障性住房条例》，提高骗购违法违规成本。对骗购人最高可处20万元罚款、终身不再受理其购买保障性住房或者购房补贴申请。四是设立专业机构。市政府正在借鉴上海等地经验，研究设立“深圳市居民资产核查中心”，集中审核申请家庭的经济资产状况。
问：目前有开发商售楼处已经开始登记，政府方面什么时候开始申请和审核？
答：开发商售楼处已经开始登记可能只是个预登记，政府什么时候开始申请和登记要等到整个安居型商品房房源可以进行销售时，相应的规则也出台后，才开始可以申请和审核。
问：申请后如何保证申请进度的公开性？
答：到时候可以通过网上申请，随时更新申请资料，也可以随时查到排名的进度，这个也是会公开的。
问：购买安居型商品房，能够按揭吗？待遇和其他商品房一样吗？
答：需按照《安居型商品房轮候及配售规则》、销售合同规定和有关政策执行。具体细则届时会发布公告。目前看是可以按揭的，首付和其他商品房也类似，具体会由当时的政策来规定，比如是付两成还是三成。
问：请问申购条件中有条是在深圳不能有房产，那么在其他城市有房产的可以申请吗？
答：按照目前的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，在其他城市有房产可以申请。
●记者亲历
历尽波折，寻找传说中的安居房
在去实地探访这些安居型商品房地块时，我们并没有想到这个任务的完成是如此的艰难。事后才知道，这8个安居型商品房，除了中海阅景馨园与卓越西乡项目交通比较便利外，其他6个项目要么非常远，比如在坪地、公明、福永，要么是非常偏，配套极度匮乏，比如在观澜的3个项目，没有什么交通、生活配套。
南都记者探寻惠明盛地产在坪地的（、、）项目，费尽周折联系到开发商，对方负责人一听就连劝记者不要自己去。“你自己去肯定找不到，我跟你说都说不清楚，只能我们把你带过去。”周二下午，记者从福田坐1个多小时的地铁到龙岗中心城，与惠明盛负责人康先生会合上北通道，前行约十多分钟从一个红绿灯口右转进入一个村落，左拐右拐才到工地。
这还不是最难找的，我们前去寻找公明和观澜的4个项目，更加波折。
&&&&南都记者先后两次驱车前往公明和观澜，皆用了整整一个白天时间。第一次出发之前，记者参照深圳市土地房产交易中心网站和其它地产网站提供的地址，简单做出记录后驾车出发。本以为有了开工迹象，且规模巨大的地块会相对好找，但意想不到的事情却频频发生。
从南山出发，走南光高速花费30分钟左右抵达公明，接着转机荷高速和梅观高速抵达观澜，四块地似乎蒸发了似的。福田地产在公明的安居房因没有工程牌和开工迹象，仅是荒山边的平地一块，让记者驾车直接忽略；招商地产在观澜的地块，地图上的道路连当地“土著”都不清楚。我们瞬时感觉心如冰窖，给普通老百姓购买安居房的地，仿佛遁形一般，连专业记者都找不到，又怎么让老百姓容易找到？
第二次，记者总结教训做足准备：前后花了三个小时确定安居房在地图上的大概位置，再通过车载导航定位。可即便这样，还是有意外发生，最让人崩溃的非招商地块莫属。地图显示，招商地块靠近观澜茜坑水库，可茜坑水库可以找到，但当地人不知道有地产项目在建，让人又陷入迷茫。好在一个保安点醒：在茜坑村的南边的高坡上，有一大块空地，可能是。我们最后发现了那块空地，看到一石碑上书“奠基”二字。顿时难掩兴奋，以为找到了，但向当地人询问之后却发现只是村里的统建搂。但同时，我们又得到情报：沿着眼前的黄土路前行，还有动工地块。我们弃车步行，一路翻山越岭之后，终于在一个高坡俯瞰到一片动工地块，最后才确认是安居房地块。
随后的两块地———森之润和新生辉地块———同样遥远偏僻。记者了解到，森之润公司的地被长安汽车城看中，提出地块置换，在当地政府的协调下成行，于是挖好的坑又被埋上，安居房项目让路给了当地“纳税大户”，搬到了汽车城后方的偏僻之所。新生辉的地块位于梅观高速旁，也是在村子里被记者误打误撞地找到。在我们准备离开的时候却赫然发现路牌上写着：“您将离开深圳，欢迎在到深圳来”。那时才明白自己已处于莞深交界，不由得感慨万千。整个过程，都让人无比感叹：在这些地方建出的安居房，让那些翘首以待安居房的深圳市民怎么住呢？又如何安居？
●网友心声
地段太偏，网友讥讽安居房=“安静地居住”
周三下午，南都记者“@左左娟”在经过一整天找地后，筋疲力尽地发微博称“啥都不说了，这是今天踩点深圳市待建安居型商品房的最后一站。虽然@何嘉益大头仔做了详细的资料查询，且有车载导航，我俩还是为了四块地找了一天，个个都在旮旯里，隐藏在村屋和厂房深处，有的连路都没修通，更何况公共交通。如何安居？”
该条微博一出，针对大部分安居房选址太过偏远，周边无生活配套的现象，网友们在微博与网络上进行了互动与讨论。其中，网友“@冰寒点博”对安居房的嘲讽成为讨论热点，他在微博上评论说：“安居房———安静地居住：不在旮旯里怎能安静？不隐藏在深处何以安静？如果随随便便就让你给找到了，还能安静居住吗？”有网友则开玩笑说，这可以作为“安居房”为何选址那么偏远的“官方解释”了。也有网友认为，真的在这旮旯安居了，最好是留下几块菜地，自力更生。但是也有网友则质疑这样的安居型商品房，究竟能够起到多大程度的保障作用。
地段偏远、配套匮乏可能导致安居房空置
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺
南都：你之前研究过保障房？
邓志旺：是的，我们研究的是坪山新区的人才公寓。也是保障房中的一种，不过按照规划，安居型商品房这种类型将来才是保障房的重点。根据深圳“十二五”规划，保障房将建设24万套，其中安居型商品房将有17.6万套，占了73%左右。虽然安居型商品房建设总量很清晰，但也会有很多不可控因素，比如具体项目的建设进度等。
南都：安居型商品房是深圳独创的概念，创新在哪里？
邓志旺：主要有三点，首先是建设规模比较大，希望尽量实现对户籍人口应保尽保。其次，是在城市更新中也要求捆绑建设一些保障房，其中就包括有安居型商品房。第三是通过企业参与，能够加快安居型商品房的建设进度。深圳的安居型商品房本质是面对夹心层，以及专业人才，深圳希望能够通过这种方式，吸引更多的人才留下。
南都：它对城市会有什么样的积极意义？
邓志旺：最重要的是，安居型商品房定位很清晰，针对夹心层、人才，对于深圳来说，有利于吸引年轻人来工作、创业，降低他们的生活成本，从而提高城市的活力和竞争力。另一方面，对于普通深圳户籍居民来说是一个很大的福利，价格比较低，更多的居民能够买得起，能够规避深圳房价快速上涨的风险，让老百姓有盼头，整个城市的生活幸福度会上升。
南都：这种房屋目前有没有暴露出什么问题？有什么建议改进吗？
邓志旺：安居型商品房突出的问题是保障的人群比较窄。因为是保障房，所以安居型商品房的申请条件中最关键的就是户籍，甚至是要求全家人的户籍都在深圳。这个条件一限制，符合的人就少了。按照深圳“十二五”规划，户籍人口300万70%以上要有房，还剩下30%大概八九十万的人口，其中包括有小孩、刚来深圳的人，除掉这些人，还剩五六十万，按照一般三口之家来计算，估计也就是二三十万个家庭，基本上都能覆盖到。
但严峻的问题出现在安居型商品房的选址上，集中在坪地、光明、观澜这些偏远区域，那么，距离这些地方太远、符合条件的居民，就可能不愿来买；而这些区域周边本来户籍人口就不多，不少居民还都已经有了住房。这样一来，虽然建设安居型商品房的初衷很好，但结果可能反而会出现空置，最后造成保障房资源的浪费。
保障房配套差也是另一个很大的问题，很多包括安居型商品房在内的保障房，什么配套都没有，交通、学校、医疗都无法满足人们居住的需要。都是先建成房子，再希望政府配套能够跟进，其实这是通过倒逼机制去迫使政府来增加生活配套。我研究了香港的保障房后发现，他们都是按照轨道交通来布局的，先开轨道交通，然后建设保障房，再建商品房。这样，和保障房配套的轨道交通、商业、教育都是同步进行的，这个经验很值得深圳学习。
安居型商品房调查之现场探查
布吉（、、）
今年5-6月就能卖
限价：均价7900元/m&2（含装修）
地址：龙岗布吉布澜路与东西干道交会处
土地出让日期：日
开发商：中海地产
土地面积：约4.87万平方米
建筑面积：约20.44万平方米
地价：7.08亿元
有无动工：已动工
开盘时间：5月底6月初
可售套数：2800多套
有无装修：带装修
项目户型：65平方米两房、85平方米三房
路线图：福田区上步路1021号———北环大道———南坪快速———布龙路———布澜路。
○现场探访
靠近地铁，在所有安居房中交通最便利
中海阅景馨园在地铁龙岗线大芬站和丹竹头站的中间位置，从地铁站出来步行约七八分钟就可以看到。项目去年7月拿地，当时住宅部分的楼面地价为2121元/平方米，经过“定地价、竞房价”，最后中海地产以房价7900元/平方米的报价竞得。
南都记者踩盘看到，在山坡上的阅景馨园，4栋楼都已出地面，最高的一栋已有十几层。现场施工人员说，去年已经开工，目前在建销售中心，虽然尚未开放，不过工地门口已经竖立了一块牌子，显示了项目咨询电话。记者拨打后，对方表示是中海另一个项目的销售电话，但可负责登记符合阅景馨园购买条件的购房者。中海地产相关负责人介绍，阅景馨园最高35层，包括65平方米两房和85平方米三房，目前户型图还未公布，均价7900元/平方米。照此计算，一套65平方米的两房售51.35万元，首付三成约15.41万元。这个均价比周边在售新楼盘低了一大截，仅一路之隔的（、、）在售精装小户均价约2万元/平方米，（、、）在售三房1.9-2.1万元/平方米，比周边二手房也低了元/平方米。
周边配套：阅景馨园交通比较便利，乘地铁龙岗线到东门7站。项目周边有多个公交站，门口就有一个康桥（、、）站，有10条公交线路，旁边还有布澜路口、国际名城等公交站。周边生活配套不错，沿地铁线有宝徕门诊部、华润万家超市等。
○开发商声音
已有不少市民咨询
中海地产相关负责人介绍，阅景馨园共2500多套，项目地处布吉，是所有安居型商品房交通最佳的一个，价格则不到周边楼盘房价一半，因此自咨询电话开通以来，已有不少市民咨询。不过目前项目要怎么销售还在等政府通知，按照工程进度，预计在5月底6月初会发售，全部带有精装修。
福永富通（、、）
或是首个公开发售的安居房
限价：均价6467元/m&2（含装修）
地址：宝安区福永街道宝安大道与下十围路交会处
出让日期：日
开发商：富通地产
土地面积：1.35万平方米
建筑面积：4.34万平方米
地价：6000万元
动工情况：已动工，预计今年5月1日封顶
开盘时间：5月
可售套数：504套
有无装修：带装修
户型：二房65平方米，三房85平方米
路线图：地铁1号线到“机场东”站———步行20分钟左右。
○现场探访
步行20分钟可到地铁机场东站
记者在项目现场看到，永福苑楼体已出地面9层高。项目相关负责人罗春苗介绍，楼盘在2011年9月动工，今年4月初可达到预售条件。该地块开发为A、B两座，从工程设计图上看，两座设计成两个错开摆列的L式长条形。
由于靠近机场有限高，永福苑建筑最高为43.7米，每座15层，4梯18户。户型设计方面，分别有两房65平方米，三房85平方米，前者共476套、后者仅有28套。现场管项目的工程师拿出平面图对记者讲解，他强调项目的户型都十分方正，每间房子采光良好，并面向荔枝山。
虽然每层有多达18户，但走廊设计为长条形的外围通道，有一面可以完全赏景，所以，住在里面也不会觉得拥挤。记者了解到，项目还带约500元/平方米左右的精装修，按均价6467元/平方米来计算，买一套65平方米的房子，按首付三成12.6万元，利率8.5折计算，月供仅有2106元。
另外，项目还自带商业面积700平方米，社区服务站、社区健康服务中心以及社区警务室。在项目的工地外围，下十围路的路两边有停很多货车，看得出这一带物流业比较发达。项目周边没有商品房，只有村子和农民房，记者到达项目的时间是中午12点，看不见路上有行人，车辆也较少。罗春苗介绍，在项目对面的荔枝林小山之后，是万科的金色领域，去年的售价在1.4万元/平方米，比永福苑高出一倍多。
周边配套：距地铁1号线机场东站2公里之内，西北为（、、），东北600米的半径范围内拥有银行、小学、超市等较多的配套设施。项目楼下有“机场北”公交站。另外，走几百米也能到村贸易市场。
○开发商声音
希望尽早销售回笼资金
富通地产副总裁张广定在现场对记者表示：“按工期，我们4月初工程进度就达到可预售的条件了，但目前政府还未告诉我们有哪些人来买？有多少人？我们心里很没底。”他透露，公司现金流比较紧张，希望能尽早销售该楼盘回收现金，不然会影响到公司旗下的其它房地产项目。
西乡卓越西乡安居家园
深圳首个安居房6月前封顶
限价：均价7380元/m&2（含装修）
地址：宝安中心区宝安大道与航城大道交叉口
土地出让日期：日
开发商：卓越地产
土地面积：24008.78平方米
建筑面积：8.3万平方米
地价：1.469亿
有无动工：动工，快封顶
开盘时间：未定
可售套数：701套
项目户型：75平方米的两房、88平方米的三房
路线图：记者搭乘地铁一号线罗宝线的固戍站———宝安大道往北，步行5分钟就到。
○现场探访
坐地铁1号线13站到世界之窗
记者搭乘地铁至固戍站，宝安大道E出口出来，远望即能见到有三座高铁架的施工现场。步行约5分钟，横过马路抵达项目。记者看到项目周边有“华丰工业园”，其以“华丰工业园”命名的公交站也在项目边。因为靠近华丰工业园，又相邻宝安大道和航城大道，所以，项目周边人气和车流都比较旺。如此看来，出行交通设施还算便利。
在项目现场，施工正在紧张进行，楼体已出地面最多的有10层左右。卓越集团负责该项目的经理马百忠告诉记者，项目正式动工在2011年8月，4-6月封顶。
项目住宅有5.8万平方米，另包括4000平方米的商业、1600平方米的幼儿园、社区服务站和社区健康中心。马百忠说，因为项目肩负着首个“限地价、限房价”的民生意义，所以比较讲究，楼盘2梯4户，一共13个单元，仅电梯都有26部。因为限高，每栋都是15层。户型方正，实用率达到85%，带1000元/平方米的装修。从这些指标看，项目的宜居程度不亚于商品房。按7380元/平方米计算，75平方米的两房，首付三成16.6万元，利率8.5折，按揭20年，月供2774元。
据悉，中信有上百万平方米的大项目离它不远，周边还有（、、），现售价1.6万元/平方米。
周边配套：项目交通便利，有“华丰工业园”公交站、地铁固戍站，坐地铁13站到世界之窗。基地东北方地块规划为工业用地，东南为市政公共用地，西北方将建学校。项目对面有南航住宅地块，周边有华丰工业园、汽车城、三围村，1公里左右有一家大超市。
○开发商声音
有不少难题，想申请预售
因为是首个安居房，卓越遇到的难题不少。“机场限高”是第一个，因为出让约定未标清：建筑不超过海拔48.7米，还是建筑本身高度不超过48.7米。结果楼体规划过高，最终确定是海拔概念，楼盘设计由12栋17层高改为13栋15层，加重了建造成本。另外，按当初约定，地价一次性支付，不能预售，一定要卖现楼，更加重现金压力。马百忠称，公司正向政府申请“预售”。他说，政府之后推出的地块，出让条件明显优惠，不仅不需一次性付款，还可以预售，地价也优惠不少。
NO.4坪地惠明盛（、、）力争10月卖，4月开放售楼处
限价：均价5998元/m&2（含装修）
地址：龙岗坪地坪西龙岭南路
土地出让日期：日
开发商：深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司
土地面积：约3.52万平方米
建筑面积：约10.55万平方米
地价：6784万元
有无动工：已动工
开盘时间：10月
可售套数：1500多套
项目户型：65-85平方米
路线图：机荷高速转北通道———往高桥产业园方向前行至第1个红绿灯口右转———前行左向300米。
○现场探访
没开发商带路很难找到
连发展商也坦言这个地方很难找到，如果自己有车的话从北通道过来比较好找到，无车人士从深惠路来则比较偏远一点，需要经过一大片农民房和工厂，才看到这个项目。项目去年7月由惠明盛竞得，按照这个价格，最小单位65平方米，只要近39万元，首付3成不到12万元，贷款27万，利率8.5折，按揭20年，月供1933元。
自去年底开工至今，楼盘主体刚出地面，规划有8栋。据介绍，香林世纪华府在澳头新村里，村里以五六层的农民房和工厂为主，周边没有商品房，项目配套还不太齐全，内部会建一个幼儿园。
沿着深惠路两旁则可以看到（、、），目前二手房单价在1万元以上。开发商负责人介绍，香林世纪华府将力争今年10月入市，预计在4月中旬就会开放营销中心供符合条件的购房者咨询。考虑到位置比较偏僻，将会开通来往巴士接送购房者。
○开发商声音
位置虽偏但可省辆车钱
该项目位置偏僻，惠明盛有关负责人也是艰难到达，只能利用更多的标识来引导购房者以便找到这里。不过他们认为位置虽偏，但是价格也非常便宜，“买房省下来的钱可以买一辆车，一个家庭可以选择一个几万的小车，从北通道进出还是非常方便的。”
NO.5观澜招商锦绣观园正在打桩基，楼下规划有公交车站
限价：均价7898元/m&2（含装修）
地址：宝安观澜茜坑水库南侧
土地出让日期：日
开发商：招商地产
土地面积：4.95万平方米
建筑面积：15.8万平方米
地价：约2.5亿元
有无动工：打桩基
开盘时间：待定
可售套数：2300套
项目户型：65平方米两房、85平方米三房
路线图：机荷高速———观澜大道———茜坑路———无名小路到茜坑水库东南侧。
○现场探访
进去的路都找不到
去年7月20日，招商地产竞得锦绣观园地块，块地东临华观快速路、北临茜坑水库，但因为华观快速路尚且在建，记者在茜坑村里几经周折才找到。最初问了好几个村民，都不知道附近有保障房在建，后来有人指出一在建地，写着“奠基”二字的石牌着实让人激动了一番，结果却是茜坑村委统建房。
南都记者弃车步行，走了十多分钟才看到大片裸露的土坡，当地村民称是周边建房子挖地基运过来的，朝北正是招商地产的安居房项目锦绣观园。尚处桩基施工，依山傍水库，将来会有不少住户可享水库景观。
锦绣观园限价7898元/平方米，按此计算，65平方米单位价格近52万，首付不到15.5万元，按揭20年，利息8.5折，月供约2600元。项目周边全是厂房和村民自建房，距离较近的，同是招商开发的澜园，最高曾卖到1.3万元/平方米，目前二手房价也都在1.1万元/平方米以上。
○开发商声音
配有一个九班幼儿园
锦绣观园将主要由7栋28层高层及其它低层配套建筑组成，设计总户数约2300户，其中户型以65平方米两房和85平方米三房两种组成，前者占比较大；此外将配套3000平方米商业和2700平方米九班幼儿园，用地南侧布置用地4000平方米的公交站，可以提供25个公交停车位。
观澜森之润爱心家园疑因长安汽车城项目已被置换
限价：均价5231元/m&2（含装修）
地址：长安汽车城附近
土地出让日期：日
开发商：深圳市森之润投资有限公司
土地面积：10970平方米
建筑面积：38300平方米
地价：3081万元
有无动工：已开工
开盘时间：未知
可售套数：待定
项目户型：待定
路线图：梅观高速———观光路出口下高速———桂花路。
○现场探访
明年7月竣工
转上观光路向东行驶，附近便可看到远处现代化的大型厂房正在施工，前面的地块则被圈起来。进门处立了大门和工程牌，上书几个大字：爱心家园，想政府所想，建广厦千万间。工程牌表明，项目开发商为森之润投资发展有限公司。
就在记者欢欣鼓舞之际，一位附近商店的老板称，地块之前确实是安居型商品房用地，去年底也挖好了坑，但最近却不知什么原因又被重新埋上，据说跟旁边的长安汽车城（金属顶棚的大型厂房）有关。
记者随即到了长安汽车城园区，在门卫处得知，之前看过的森之润地块确实出现了变动：早些时候长安汽车城因为看中了森之润的安居房地块，提出拿园区附近的另一块相同面积的地置换，最终在当地政府的协调下成行，因此出现了坑挖好了又被埋的情况。但他们拒绝了记者探访新地块的请求，只表示已经施工。
按照工程牌显示，该楼盘由一栋18层和27层的高层组成，计划将于日竣工。
NO.7观澜新生辉茗语华庭再走就到东莞了
限价：均价5336元/m&2（含装修）
地址：宝安观澜梅观高速至东莞出口处东南侧
土地出让日期：日
开发商：深圳市新生辉投资有限公司
土地面积：33185平方米
建筑面积：116100平方米
地价：8899万元
有无动工：已完成桩基施工
开盘时间：2013年
可售套数：约1800套
项目户型：待定
路线图：梅观高速至接近东莞地界———泗黎路———高坳水库东。
○现场探访
快到东莞了
沿梅观高速一路北行至东莞方向，直到看到“您将离开深圳市，欢迎再次光临”的路牌，才发现高速东南有大块在建工地。绕回观澜街道，再沿泗黎路往梅观高速方向行走，方才到达工地，由围墙上悬挂的工程概况牌可见，这里正是新生辉的安居房项目，名为“茗语华庭”，显示开、竣工日期分别为日、日。
工地里5台塔吊机正在工作，现场施工人员称已完成桩基工程，正在开建停车位。据规划显示，该项目将有7栋32层，含1200个停车位，另配建幼儿园、商业广场和肉菜市场。目前，项目周边都是厂房和村民自建房，最近的公交站也相距六七分钟车程。
该楼盘最高限价5336元/平方米，还带装修，而距离较近的在售商品房只有（、、），目前别墅单价4万元，洋房在二手市场上便宜的有8000多元/平方米。
截至发稿，记者尚未联系到开发商。该公司网站显示，新生辉投资成立于2002年8月，是一家投资于地产开发建设、电力工程规划设计及安装的企业，曾在宝安区投资建设宝晖商务酒店，并承建（、、）、泰华俊庭、泰华豪园等工程。
NO.8公明福田地产安居房项目最便宜的安居房还没有施工
限价：均价4918元/m2（含装修）
地址：光明新区公明南环大道北侧，松白公路西侧
土地出让日期：日
开发商：福田房地产有限公司
土地面积：约4.3万平方米
建筑面积：约15万平方米
地价：约1.8亿元
有无动工：已完成地块平整工作
开盘时间：待定
可售套数：未知
项目户型：待定
路线图：南光高速———松白公路———南环大道。
○现场探访
已经开始准备通电
日，福田地产以1.8亿元买下了公明的一个安居房地块，且规定未来房屋的最高限价为4918元/平方米。南都记者针对公明和观澜的安居房地块前后共进行了两次探访，其中福田房地产的地块均为第一站抵达。由于靠近主干道松白公路，因此该地块相对好找。周边以工业厂房居多，但也拥有一定的商场和超市，也有公交车在附近出现，公明医院也在地块不远处。
现场来看，没有丝毫的施工迹象，甚至没有工棚、围栏和工程牌，所以第一次南都记者很轻易地开车驶过和错过。第二次仔细核实地图位置和询问了周边人群，才确认其的安居型地块的属性。据现场一位身着“粤电力”服装的人员介绍称，他作为该工地提供电力设备的工作人员，昨天才到这里。项目的施工方对于通电催得很急，预计很快就要开工。
安居型商品房调查之透视
除了深圳独创的安居型商品房，深圳今年还将向社会提供其他类型的保障房，根据上周末颁布的《深圳市住房建设规划2012年度实施计划》，总量结构上，2012年度新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，而年内计划入市供应的将会达到2万套。
区位布局考虑新开发区和轨道交通
按照深圳住房建设的“十二五”（）规划，关于保障房的建设任务是24万套，其中包括17.6万套安居型商品房和6.4万套公共租赁住房。本周三上午，深圳召开2012年度保障性安居工程工作会议，明确今年的保障房目标为：新增安排筹集4万套、开工3.5万套、竣工1万套、供应2万套。当天深圳有10个保障房项目集中开工，预计总共约可提供1.9万套房子，相当于完成今年年度开工任务的54%.
按照今年年度实施计划，从区位布局上来说，实施计划表示将结合今年前海深港现代服务业合作区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区等新型功能区的开发建设，以区域内的保障性住房需求为导向，来统筹布局新型功能区内产业园区及其周边范围的保障性住房建设。同时亦会结合轨道交通三期工程建设，在轨道交通上盖和沿线合理安排建设保障性住房，持续推进对低收入家庭的居住保障。
未来以安居型商品房和公共租赁房为主
参与保障房政策制定的深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫介绍，目前深圳对于住房困难的对象，采用实物配置和合理补贴两种方式，即租补售体系，“用9个字概括其特点是广覆盖、多渠道、分层次”。其中实物配置包括廉租房、经济适用房、公共租赁房、安居型商品房四种。
按照深圳城市发展情况，廉租房是覆盖双特困户家庭，目前在深圳来说基本已经不再建设，改发放货币补贴。而经济适用房也由于广东省政府印发的《广东省住房保障制度改革创新方案》，深圳将暂停新建经济适用住房。
除廉租房和经济适用房被摈弃之外，未来深圳保障房建设将以安居型商品房和公共租赁房为主，以一租一补来实现“应保尽保”的保障房目标。陈蔼贫介绍，公共租赁房属于广覆盖，条件相对宽松。而安居型商品房则主要是针对户籍人口，尤其是“夹心层”。
作为深圳在全国首创的保障性住房系统中的新形式，安居型商品房将成为未来深圳保障性住房的主要构成部分。深圳住建局相关业务处负责人表示，深圳将逐步建立起安居型商品房配售体系，目前细则还在制定当中，力争今年年内确定下来。
住房保障不是只建房子，而要考虑居住者生活
王海斌资深保障房研究者
从2010年开始，各地政府在开始将保障房建设提上日程，我们看到，保障房的出现已在缓冲商品房高价带来的压力。但仔细研究，我们却能看出，地方政府仅仅在该领域做出应付的姿态，该卖地的卖地，该挖坑的挖坑，但整个建设都是点式，而非系统的。
首要问题在于选址。城市里最好的地段都被出售给开发商建商品房了，留给保障房的地块都是在偏远地带，这也是没办法的事。但目前政府处理保障房的方式太过简单：仅仅是在地上盖房，处理的是房子和土地的关系。而我们的近邻香港是怎么做的？虽然也在郊区选址，但在建设之前都先有整个区域的规划方案出来，哪里有学校，哪里有医院，商场在哪，怎么铺设路网等等，房屋只是整个系统中的一个方面，这才是从受保障方如何生活的角度来考虑问题。而内地仅仅是为满足“今年500万套，明年600万套”的量上的概念，这是毫无意义的。
其次申请的门槛也有问题，就是保障谁的问题。中国国情跟新加坡不同，人均收入分为显性收入和隐性收入，且不同城市的收入水平不同，差异很大。由于标准不一，保障标准的上限下限也不一。更何况有关部门的监管不力，查税面临障碍，就更别提申请、购买的门槛了。
最后，房屋的设计建造上也有很大的提升空间。我们不止一次考察过香港的保障房，说句难听的，香港有些保障房做得比内地的商品房还精致和舒适。在数量上，香港10年间仅提供了22万套保障房，而中国一年就要求建造1000多万套。在具体产品打造上，香港的保障房户型设计精细，55平方米可以做成三房，特别是一些扶梯针对老年人的贴心设计让人惊讶，这在内地很难看到。
至于解决办法，我认为需要从根源去扭转保障房之于整个社会的意义。它不是抑制房价的机器，也不是为了完成套数任务，更不是简单地在地上建个房子那么简单。保障房建设类似新区规划，是个系统工程，需要政府规划先行，整合各方资源，而非一手丢给开发商代建了事。完成这个系统性工程，需要有专门的部门负责，香港就专门成立了房屋委员会专职保障房建设，而内地如此大的建设量甚至没有专职人员。我呼吁各地政府成立类似房屋委员会这样的保障房建设专职部门，全身心投入。
安居商品房和深圳其它类型的保障房之间的区别
廉租房更多的是针对深圳双特困户，即保障收入最底层的市民，保障最低生活标准、提供社会保障性质的住房。廉租房是只租不售的，出租给这批最低收入者，退出则由住房保障管理部门做出收回决定。不过按照深圳城市发展水平来说，未来廉租房形式的保障将会逐渐取消，改为发放住房补贴。
经济适用房
是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，申请也需要有深圳市户籍，退出则由深圳市住房保障部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回，不过这种形式的保障住房已经被广东省明文规定将暂停新建。
公共租赁住房
公共租赁住房，是政府为解决既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”住房困难而出台的一项措施。本着广覆盖的目标，公共租赁住房面对的群体更加大，申请条件也相对轻松，但仍然需要本市户籍，不过针对人才还会有相对放松，抛开了户籍的限制。不过这种公共租赁住房不可以买卖，退出的话需由主管部门收回住房，并办理相关手续。
一、深圳安居房申请条件
购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时符合以下条件：
1.申请人、共同申请人均具有本市户籍；
2.申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上；
3.申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房；
4.申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。
申请人为年满35周岁的单身居民，符合前款规定条件，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。
申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购。
二、深圳安居房申请流程
安居型商品房按照下列程序进行申购：
1.申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》，并提交规定材料。
2.市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。
3&.审核合格的，由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。
4.公示期满无异议或者异议不成立的，按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候，轮候信息应当公开。
5.轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后，市住房保障部门向申请人出具审核合格意见，并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。
6.申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同；买卖合同签订10日内，由建设单位送市住房保障部门备案。
7.建设单位办理安居型商品房初始登记后，协助申请人办理政策性住房（绿皮）房地产证。
逾期未选房、未签合同的，按规定重新轮候，轮候在后的申请人依次递补。
各类人才提出申请的，还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。
来源：《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》
(本文来源：南方都市报
作者：朱文策 王莎莎 左娟 张锐宣 何嘉益 实习生 曹伟)
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