回迁房的由来
回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。
如果回迁房，跟商品房都办理房产证了，那交易都一样。如果没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。但回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。
回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的
10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。回迁房作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名。
回迁房与商品房的区别
回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
云南治国律师事务所的欧国刚律师在接受腾讯房产访问时表示：
由于回迁房一般是有两种，一、业主手中有房产证的，按正常购买商品房处理；
二、业主手中持有回迁协议的，但尚未交付或虽已交付但未办理房产证的，此种情况因不能立即过户，至于什么时间开发商能满足办理商品房房产证的条件也不清楚，所以购房者要关注以下风险：
1、签约主体的合法，一般回迁协议上的回迁安置人是可以处置房产的所有权人，在签署回迁房购买协议时必须确定卖方是回迁协议上的被安置主体；
2、在签署购房协议时支付的是预付款还是定金还是全部房款？一般情况建议购房者最好签订定金合同，如果购房人需要交纳20%以上的预付款的，应尽量减少预付款的比例，可以设置“待开发商竣工验收后或者业主办理房产证后再行支付百分之几十的预付款”条款，还可以加上高额的违约金来保护自己，比如在业主办理房产证或者符合办理房产证的条件后3日内如不能对购房人办理房屋产权过户手续，延期一日缴纳房屋总价的0.5%作为延期履行违约金。当然如果觉得回迁房遥遥无期不一定能等待或者将来有可能违约，一定要增加对自己保护的条款，比如“截至日，若开发商仍未竣工交付或者业主尚未办理房产证的，该等预付款应由业主退还购房人，并加收人民银行同期贷款利率下的利息”。
3、尽量避免在签署协议时将房款全款付清，建议留一定的尾款，待成功办理房产证过户后付清；
4、由于双方签署协议时，房屋尚未具备过户条件，因此卖方往往会因为市场价格的变动，存在一房二卖的情况，在购房协议中必须约定好高于市场预期价格变动的违约金，防止卖方一房二卖，导致事实上的履约不能。
5、在过户时通常会产生一些税费，一般卖方比买方承担的税费要多，在此种情况下可以在协议上约定，过户产生的税费由买卖双方各自承担等条款，同时约定违约条款，避免卖方在过户时拒绝承担过户税费而导致不能顺利完成过户手续。
6、由于开发时间比较长，回迁安置房在签署购房协议后，可能会发生一些意外事件，导致卖方主体身份的变化，比如因为诉讼、继承等原因造成卖方的主体资格不合法或合法主体发生了变更，买方只能凭借购房协议请求卖方履行债权偿还义务，因此在购房时，最好能让卖方提供一定数额的履约担保。
如果在购房回迁房过程中产生纠纷要如何处理？
产生纠纷时应先看合同约定，然后以解决问题的方式谈判处理，谈判不成只能诉讼解决。对于回迁房的购置，一定要注意合同的完备。
回迁安置房购买是一项比较复杂的买卖法律关系，建议买卖双方都应该委托专业律师全程咨询或委托专业律师进行代理，避免日后给您造成巨大的经济损失和精神创伤。
律师资料区
欧国刚律师
云南治国律师事务所律师，擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
上海大邦律师事务所专职律师，专注民商领域，擅长房地产及公司法范筹的法律服务。
北京市中银（南京）律师事务财税法律事务部主任律师，注册税务师，浙江工商大学客座教授。
云南治国律师事务所副主任律师。擅长房产投资、合同纠纷及房产相关法务。
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回迁房没有房产证的房子如何买卖
回迁房没有房产证的房子如何买卖
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风险较大，建议慎重。
不知道下面这条知识能否帮助到您
相信很多购房者买房的过程中遇到过有房产证没有土地证的情况,那么,有房产证没有土地证的房子能进行买卖吗?
有房产证无土地证 房子能进行房屋买卖吗?
包括具体房屋地址、房价、交房时间、违约责任等等，这种买卖有风险。
没有房产证的建议不要买。
没有房产证的不是很安全，不建议购买。
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没房产证的回迁房能买吗？ 律师：交易行为无效且不受法律保护
如果詹女士执意要购买这套回迁房，又要注意什么问题？李律师提醒，买家首先要留心该回迁房是否已经获得房产证，在签订回迁房买卖协议时，要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。若该回迁房为夫妻共有，购房者应要求卖方的配偶在房屋买卖合同上签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割，因此尽量要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。记者赵雨欣
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