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2016年重庆市某房地产开发项目可行性研究报告(p82).doc 83页
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2016年重庆市某房地产开发项目可行性研究报告(p82)
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重庆市某某房地产开发有限公司
重庆市某房地产开发项目
可行性研究报告
重庆某某公司
二OO八年六月四日
一、项目总论
1.1.1 项目名称
研究工作依据
项目建设规模和内容
1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
1.2.2项目建设进度
1.2.3投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1重庆投资环境
2.1.2 2006年政策环境
2.1.3重庆市房地产市场状况分析
2.2.区域发展及前景预测
2.2.1区域环境
2.2.2历史沿革
2.2.3区域配套
2.2.4 未来规划
2.3区域市场分析
2.3.1区域市场界定
2.3.2区域市场分析
2.3.3市场需求特征：
2.3.4区域优劣分析
2.3.5典型物业调查
典型物业调查
楼盘要素统计
2.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望
三、项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1交通条件
3.1.2地形、地势
3.1.3项目位置
3.1.4水电气保障
3.1.5规划限制条件
3.2项目SWOT分析
四、市场定位及项目评估
4.1项目定位
4.2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5.1有关工程计划说明
5.2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6.1项目总投资估算
6.2资金筹措
6.2.1资金来源
6.2.2项目筹资方案
6.2.3借款偿还计划
七、销售及经营收益测定
7.1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7.4销售利润
7、5现金流量分析
八、财务与敏感性分析
8.1赢利能力分析
8.1.1财务净现值：
8.1.2财务内部收益率：
8.1.3投资净利润率：
8.2项目不确定性分析
8.2.1盈亏平衡分析
8.2.2敏感性分析
售价变动敏感性分析
开发成本变动敏感性分析
8.3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
9.1拟建方案的结论性意见
9.2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
一、项目总论
1.1.1 项目名称
本项目总体工程命名为：重庆市“某某·玉皇冠”工程， “某某·玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12㎡,用地性质为住宅用地。
重庆市某某房地产开发有限公司
研究工作依据
国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；
《房地产开发项目经济评价方法》，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；
重庆市城市总体规划（2004年—2020年）
《重庆市城市规划管理条例》
南岸区政府提供项目基础资料
其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料
重庆市2005年统计年鉴(重庆市统计局网站)
重庆市房地产信用网()
报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。
项目建设规模和内容
项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。
规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人， 总建筑规模：约60342㎡(含地下面积)
建筑设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。
“某某·玉皇冠”建设工程主要经济技术指标
总占地面积 6753.12㎡ 总建筑面积： 60342.40平方米
容积率： 8.05 建筑覆盖率： 24.38%
绿地率: 25.12% 停车位： 150个
建筑占地面积： 1646㎡
其中 住宅建筑面积： 53618.30平方米
架空层 724.10 平方米
车库建面积 6000.00平方米
1.2可行性研究结论
1.2.1市场分析
去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增
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重庆“慈母山项目”可行性研究报告-报告
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重庆“慈母山项目”可行性研究报告-报告
重庆“慈母山项目”可行性研究报告-报告
重庆“慈母山项目”可行性研究报告________________________________________&&&&&
重庆“慈母山项目”可行性研究报告
一、项目情况1、立项情况项目来源该地块属于历史遗留问题，地块所属区域已经列入“中央商务区南部开发区”范畴，理论上应由重庆市地产集团统一调整指标并出让。但目前地块的实际出让权在重庆市国土资源管理公司手中，正在将移交未移交的节点，我司可以通过重庆市国土资源管理公司以较低的价格获得地块的开发权。重庆市国土资源管理公司承诺解决所有地块的法律、规划、大市政配套问题，将熟地出让给我司，按此承诺我司在该项目前期应不存在法律或政策风险。理论上我司也可在土地出让权移交到重庆市地产集团后再从地产集团手中获得土地，但该做法将会导致土地成本的上升。合作模式可与德国基金合作开发，可提供15%的资金，占50-60%的股份，有对方提供85%的开发资金，资金成本为10%/年。这种合作模式资金成本不高，且项目能够绝对控股，从实际操作的角度上也有利于提高声望，高调的进入重庆市面对政府和消费者，非常有利的做法。
2、地块条件l位置：鸡冠石镇慈母山，地块形状为大坡度山地。紧邻弹子石组团，目前已经被列入“中央商务区南部开发区”范畴。地块上现有一温泉度假项目和一具有200年历史的法国教堂；l道路：距离现市中心渝中区车程17.5公里，25分钟可达，有两种行车路线：一种走外环、一种走南滨路；但抵达地块的道路只有一条，为普通城市道路，双向两车道。公路沿线景观不佳，多为破落的小镇、临建等；l景观：地块不直接临江，在天气不好时很难看到江景，但多数视线直接可以看到“污水处理厂”；l区域环境：本地块无论是现状还是在规划中都存在着比较多的轻型工业厂区；重庆市最大的污水处理厂：该厂已经开始动工建设，预计2004年12月以前可以投入使用。根据我们从环保局了解的信息，该厂绿化环境良好，无噪音、无污染、由于风向的缘故可能会有存在异味对地块构成影响。但由于该厂位于本地块与长江江岸线之间，与我们仅有600米左右的距离，对未来客户的心理影响不可低估；涂山公墓：在到达本地块的必经之路上，距离不到5分钟车程。位置十分显眼，且墓碑数量众多。根据从重庆市地产集团了解的规划信息，涂山公墓一定不会被拆迁，将被长时间的保留；l附属条件：作为条件，我司在开发时必须负责修缮位于我地块上的法国教堂；
3、规划指标本项目地块由于仍在重庆市国土资源管理公司名下，尚为调整到重庆市地产集团手中，因此规划指标不是非常明确，指标可根据我司意图进行调整。目前比较明确的指标仅有：土地面积：850亩土地价格：不低于30万元/亩
二、重庆市市场情况及住宅情况1、重庆市住宅市场基本情况扫描重庆市概况重庆市主城区由九个区构成，其中以渝中区、江北区、南岸区、渝北区、九龙坡区、沙坪坝区六大主要城区构成重庆市房地产发展的中心区域。六个区域隔江而立，呈现组团型发展的格局，构成了重庆房地产发展最重要的特色。根据重庆市规划局的介绍，重庆市未来的发展规划将继续维持现有的组团形式，分别发展建立组团各自的区域中心，实现整个重庆市各区域全面的发展。由外环高速实现对各城区的串联。以下是一组重庆市房地产的数字：表一：重庆市住宅市场供需情况表投资额（亿元） 施工面积（万平米） 开工面积（万平米） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 销售额（亿元） .29 622.08 490.79 52.86 9.38 738.41 635.04 71.92 7.55 .41 111.19.29 .77 78.15 110.11 15.45.04 476.51 293.77 177.87 164.08 23.78同比增长% 26.79 -16.92 -1.27 44.45 21.30 51.85环比增长% 71.92 -78.57 -45.17 127.60 49.01 53.82(以上数字摘自重庆置业顾问公司《报告——2003年第三期》)
表二：重庆市2003年二季度住宅市场平均价格变化表（单位：元/平方米）渝中区：3274元，较上季度上涨465元 解放碑：4798元，上涨920元两路口：2561元，上涨236元上清寺：2681元，上涨71元大坪：2292元，上涨171元江北区：2235元，较上季度上涨93元 观音桥：2158元，上涨23元五里店：2350元，上涨140元红黄路以南：2245元，上涨164元南岸区：2508元，较上季度上涨430元 南坪东路：2257元，上涨275元南坪西路：2730元，上涨335元南坪南路：2396元上涨403元经济开发区：2603元，上涨598元沙坪坝区：2355元，较上季度上涨68元 小龙坎：2195元，上涨61元步行街、陈家湾：2462元，上涨99元南部新城：2156元，上涨23元沙南街：2383元，上涨105元九龙坡区：2164元，较上季度上涨10元 杨家坪：2094元，上涨20元西郊路：1985元，上涨10元谢家湾：2386元，上涨12元石坪桥：2572元，下降628元渝北区：2296元，较上季度上涨15元 新牌坊：2622元，上涨39元松树桥：1969元，上涨37元红黄路以北：2232元，上涨35元两路：1278元(以上数字摘自重庆市国土房屋管理局和立业恒正置业顾问工作室《重庆市》)以上数字可以看出：l重庆市房地产无论是投资还是销售都在面临一个迅速增长的高峰期；l住宅的平均在2500元/平方米以下，约在2300元左右，价格绝对值低；l所有区域的价格都在全线上升；l年销售面积和销售额以飞速增长；高档住宅由于产品市场细分尚不完全，所以有不少项目都是多层、高层、低密度的联排TOWNHOUSE、独栋别墅一起开发，小而全的格局明显。典型项目包括：天骄•美茵河谷、帝景名苑、金科•天籁城；真正能够称的上纯粹的低密度社区，按照我们调研的情况仅有：•香樟林（江北区）、比华利豪园（江北区）、中安•翡翠湖（北碚区）。（详细情况下文见重点住宅项目调查）南岸区由于本项目所处的“鸡冠石镇慈母山温泉”正在南岸区，因此有必要在此对南岸区的房地产市场发展情况进行比较详细的介绍：2003年上半年南岸区工销售商品房58.68万平方米，其中住宅46.68万平方米；完成销售金额23.62亿元，其中住宅8.12亿元；提供土地22宗，土地面积1944.15亩，占全市土地供应量的30%；现有楼盘76个，总建筑面积885.34万平方米；在售楼盘70个，其中2002年开盘13个，总建筑面积181.52万平方米；2003年开盘10个，总建筑面积129.69万平方米，新开盘项目中总建筑面积在10万平方米以上的4个，其他一般在5万平方米以下；住宅价格情况在“表二：重庆市2003年二季度住宅市场平均价格变化表”已经有描述；
2、重点住宅项目调查表三：重点住宅调查表（价格：元/套内面积平方米）项目名称 产品类型 区域 开发商 特点锦绣山庄 总占地20.1万平方米，建筑面积9.1万平方米，总户数433户，绿化率72%1993年开始开发建设，现在已经售完，实现价格在元/平方米；产品带有明显的时代烙印建筑设计：胡周黄事务所 渝北区 华新国际 第一代豪宅典范，现在已没落，客户多为重庆老的生意人，导致目前小区缺乏文化品位龙湖•香樟林共109套，在龙湖花园内部，社区高度成熟，全部别墅沿湖而建，独栋别墅设置了亲水设施。销售1年3个月完成；小区内引进香樟树增加特色销售价格元/平方米 江北区 龙湖置业 被重庆业内人士称为别墅的典范作品会所设置了网球、多功能、会议厅、酒吧天骄•美茵河谷德国风情小镇，总占地1000亩，其中400亩公共绿地（由城市快速路分隔开），一期A组团推出330套已一个月内全部卖完，预计10月份推出B组团价格在3200元/平方米 九龙坡区与沙坪坝区交汇处 协信集团 整个社区有高层、多层、联排、独栋组成，地处三区交界处，可吸引不同区域客户；引进区外知名小学共建、在内区营造湖景帝景名苑 该项目有也是小而全的典范，在不大的区域内产品类型齐全，别墅约100套最先推出目前已经销售完毕，仅剩余一套，2002年10月交楼，目前推出的是最后一期高层住宅，销售价格3500元/平方米 南岸区 帝景置业 小区被称为提高南岸区产品档次的项目金科•天籁城220亩800户，户型为3+1格局，80-260平方米，价格为平层3600元/平方米，跃层为3200元/平方米，总建筑面积14.2万平方米 渝北区 重庆金科 金科•中华坊300亩109套，全部为三层联排别墅，220平方米左右一套，送50平方米前院；建筑特色为仿传统中国民居；销售价格：5500元/平方米 渝北区 重庆金科 香港华艺与深圳大学设计院设计融桥半岛 总占地约3000亩，总建筑面积350万平方米，未来居住人口达10万人。一期“风临洲”占地24万平方米，总建筑面积36万平方米，主力产品为“4+1”“5+1”，主力面积120-130，销售价格在2700元/平方米左右 南岸区 融桥长江 南岸区南滨路沿线推出的第一个大型社区项目；公路、配套均为开发商自行筹建开发商为福建印尼华侨比华利豪园 共217套别墅，面积267-471平方米不等，价格约10000元/平方米 江北区新牌坊片区 和记黄埔 4800平方米会所、贝尔高林景观设计、WCWP建筑设计公司中安•翡翠湖 一期300亩共163套，其中联体别墅110套（价格210-260平方米，70-120万元/套）独栋50套（240-430平方米、单价元/平方米）据说销售率已经达到70%左右，客户有部分大学教授 北碚区 重庆中安 贝尔高林景观设计、加拿大科伦设计公司、温泉入护、自建内湖景观
3、购房者消费特点分析l综述：总体来说，重庆市购房者还未完全细分，没有形成固定的高档客户群体。几个大致的消费群体如下：低档阶层：主要包括：工人、刚毕业的大中专年轻人，企业普通职员，普遍收入在1500元/月左右；中间阶层：主要包括各类民营企业部门经理、大中学教师、业绩良好企业的普通职员，普遍收入在元/月左右；高收入阶层：企业高级经理人、重庆老一代的商人、高级教师、公务员（灰色收入），普遍收入在7000/月以上；l江景房：虽然重庆本身为两江交汇之所，江景资源比较丰富，但重庆市本地消费者对于江景房的概念比较认可，通常江景房比没有江景房贵200-300元/平米左右，约占总房价的10%左右；l绿化水景：重庆目前新建设的高档小区一般都做绿化，但绿化质量普遍不高，缺乏良好的规划。但客户对于绿化的营造相当认同，尤其有内湖景观的小区受到消费者追捧，以高档社区“龙湖•香樟林”、“中安•翡翠湖”为例，它们都营造出了良好的内湖景观；l温泉：重庆温泉资源比较丰富，客户也对温泉相当认可。南岸区南滨路沿线第一个成熟小区项目“海棠晓月”完全依靠其温泉资源树立了高档社区的形象，知名度极大提升，该项目的温泉资源是距离市中心最近的温泉。随后“融桥半岛”、“中安•翡翠湖”都提高了对温泉的开发，都号称能够实现温泉到户，以此吸引消费者；l外墙：由于重庆地区的潮湿盆地天气，且经常会出现酸雨天气，因此在选用外墙材料时忌用涂料，一般采用贴瓷砖或高级面砖的形式；l朝向：重庆消费者对户型朝向敏感性差，东南西北不分，通常在购房时南向和北向房的价格没有差别；但对西晒相当避讳；l户型面积：重庆市居民对于住宅的需求面积比较大，一般的住宅项目的主力户型为三房两厅，面积在120-140左右，且该区域面积热销；l阳台：重庆人喜欢大且多的阳台，据介绍有项目以大面积的阳台为卖点，有些阳台大到可以打麻将；l期房与内部认购：重庆人对期房的购买和内部认购比较追捧，尤其是好的房子，愿意在期房阶段介入；l品牌忠诚度：重庆人消费喜欢追求时尚、品牌，在购置房产时亦然；以重庆市著名开发商龙湖置业为例，龙湖推出的项目，不论高、中、低档，何种产品类型都会出现抢购现象，包括重庆的房地产业内人士也会抢购龙湖的项目。从另一个侧面也反映出重庆市房地产市场并不成熟。这种品牌忠诚度是基于对工程质量、物业管理服务水平、开发商实力的信心和认可，据该公司人员介绍该公司开发的项目由一半以上是由现有业主介绍的亲戚朋友购买的，以至于该公司的销售政策中没有安排销售人员佣金政策；
4、未来竞争情况预测在重庆市房地产喜人的发展态势中，仍然有热点区域，由于政府政策的支持，基础设施建设到位，被开发商和广大市民看好，预计将会成为未来两三年发展的重中之重：江北区、渝北区：由于“锦绣山庄”（重庆最早的大型别墅区）、“龙湖•香樟林”（被市场人士认为毫宅典范），加上新近即将建成的“金科•天籁城”、“金科•中华坊”，该区域已隐隐形成了重庆市比较集中高尚社区。在此区域进行开发显然会节约开发商的区域炒作成本，更容易获得客户的认同。同时该区域是重庆市少见的平原区域，地势平坦，多水景资源，同时临近机场和新建的火车站，自然条件良好。目前该区域已经被众多的开发商一致看好，大举在该区域圈地，根据不完全统计超过1000亩的大盘如下：龙湖置业（1800亩）、中体产业（2000亩）、棕榈泉（1800亩）、世纪金源（1500亩）、鲁能集团（3000亩）、渝海实业（1200亩）和黄；预计这些开发商多是刚刚完成圈地行为，短时间内还不会形成激烈的竞争。南岸区南滨路沿线：由于南滨路一二期的建设已经完成，沿线的土地已经被开发商瓜分完毕，其中比较知名的是“融桥半岛”和“阳光100”，前者已经率先入市，后者预计在今年12月正式亮相。由此掀开南滨路房产大战的序幕。由于南岸区传统上消费能力不强，开发上将不遗余力的争夺渝中区甚至其他区域的客户，将会一定程度上影响到其他区域的竞争格局。由于这些开发商获得土地的成本近似，开发周期近似，且景观基本相同导致产品也趋向同质（多为高层江景房），可以判断该区域的竞争将极其惨烈，明后两年将是争夺的重点时间段。谁能尽快确立自身的品牌优势将是成败的关键。中央商务区（CBD）中央商务区仍然处在概念性设计的阶段，短期内很难有实质性动作。且主要的发展也可能集中在江北城和渝中区的商业物业，作为居住功能组团的弹子石片区成为市场热点更是不易。下文对本区域的规划和发展情况会有更详细的介绍。
三、政策及规划情况
1、城市经济及基础设施建设政策经济发展趋势lGDP：2000年重庆的GDP增长速度为8.5%，2002年10%，大批2003年8月截止为11.1%，高于全国2%；增长势头良好；l财政收入：预计2003年重庆市全年的财政收入将超过200亿元人民币，2005年将达到300亿元，2007年达到450亿元；完全有能力支持城市的快速发展；l投资：固定资产达到1000亿元，月份增长32%，全年估计将达到1300亿元；固定资产投资增长迅速；城市发展l重庆现有人口3100万人，其中城市人口1100万、农村人口2000万；20年后将实现逆转：城市人口将达到2000万人、农村1100万人；交通及基础设施建设l高速公路的建设大约在400公里左右，达到0.13公里/人，政府将在8年内完成建设1600公里；l高速公路建设的总投资将达到700亿元（其中国家贷款100亿元；银行贷款500亿元；另外100亿元由外商投资完成）l高等级公路（二、三级公路）将在未来5年完成投资200-300亿元，建设5000公里左右；l机场将比现在的规模扩建5倍，实际的吞吐量将达到2002年的4倍，达到1500万人次；房地产业的发展设想l房地产业的投资在总投资的比重较大，占30%左右，属于龙头产业；l人均占有30平方米面积属于房地产发展的正常规律，2001年重庆市的这一指标为16平方米/人；l总之，重庆市的房地产业是一个有发展，有潜力的市场；以上数据节选自《重庆市市情报告会纪要》（主持人：重庆市常务副市长黄奇帆，）
2、中央商务区（CBD）规划情况重庆市政府对中央商务区（CBD）的思路性规划工作已经基本完成，但有关部门对最终的规划指标调整方案仍在不段完善，因此这里对重庆市CBD的描述尚缺少准确的数据，以下根据对重庆市规划局、重庆市地产集团、重庆市国土资源管理公司的调研总结出的几条要点：l重庆市中央商务区由渝中区的朝天门片区、江北区的江北城片区、南岸区的弹子石片区共同组成。其中朝天门片区为商贸区（传统的重庆市的商业集中区域）；江北城片区为商务区，为整个CBD的金融商务中心；弹子石片区为功能配套区，为CBD提供居住、文化、娱乐设施配套。l整个CBD的建设由重庆市政府统筹，缺少独立全面的中间管理机构（CBD管委会），具体的执行运作工作由重庆市政府委托重庆市地产集团、重庆市城建集团完成，其中主要工作由重庆市地产集团完成。预计整个CBD将在2008年初步建设完成；l由于三个区域跨江而立，重庆市政府将建设两条江底隧道将三个片区的道路连接起来，实现便捷的道路交通。目前重庆市政府已基本批准建设江底隧道的思路，具体的执行方案仍处在论证阶段。预计整个隧道在2008年以前完成，建成后由解放碑到弹子石片区的车程仅为7分钟；l整个CBD建设力度最大当属江北城片区：市规划局已经完成了对该片区的规划方案的招投标工作，确定了中标方案；对旧城区大规模的拆迁工作已经开始启动，预计今明两年的拆迁量将达到200万平米；该片区将建设成为重庆市的“陆家嘴”，成为标志性的CBD主区域；
3、弹子石片区规划情况弹子石组团为CBD的居住功能组团，本项目所在的地块——鸡冠石镇慈母山温泉就位于该组团东南角。现状l为南岸区传统的偏僻区域，近期尚无开发成功的商业住宅项目，应该说是尚未开发的处女地；l在一般的重庆市地图上很难看到该片区的全貌，普通重庆市民对该区域认知程度不高，尤其是对鸡冠石镇；l区域位于现已建成的南滨路末端，南滨路进入该片区前段截止；l慈母山温泉是目前该片区内发现的唯一温泉项目，知名度大于鸡冠石镇；l目前区内准备建设重庆市最大的污水处理加工厂，项目已经开始启动建设；l从解放碑驱车前往约25分钟，17.5公里；开发策略l由于与CBD其他片区的建设发展相对脱节，弹子石片区短期（3-5年）内的发展必须依靠自身各项系统的建设和完善，难以从其他区域的发展中获益；l整个区域的开发目前主要由重庆市地产集团负责，开发的思路主要是沿江岸线由西向东开发，开发前期工作的重点是南滨路三期的建设工作及公路沿线的旧居住区的拆迁工作；l整个区域的改造开发预计投资25亿元人民币，其中滨江路的总体建设10多亿元；l片区的东南角由于有重庆市最大的污水处理厂，所以在进行规划时被布置了一些隔离型的小型工业，将该厂与居住隔离开来；同时涂山公墓肯定不会进行拆迁；地产集团认为该区域不适合人居，因此考虑布置核心区域的拆迁户向该区域安置；道路建设l南滨路三期的总长约3公里，2003年10月开工，预计于2004年10月竣工。该道路将成为区域内第一个景观人文大道，双向六车道的城市主干道，其间加入1.2公里的立体步行街、及水景等元素；除交通外，该大道还肩负着改善区内居住环境的重要使命；l在南滨路三期完成后，自2004年10月开始进行四期的建设工作，由于该道路所经地块主要是美心集团所处地块；目前重庆市政府正在与美心集团协商，由该集团负责进行南滨路四期的建设工作，长度约4公里（根据南滨路建设公司提供的数据，南滨路每公里的造价约1亿元），并负责投资3000万元进行其他区内道路的建设；l南滨路到达慈母山地块很可能是五期，甚至六期，目前这些还没有被列入执行时间表，根据建设进度的判断，最快应在2006年上半年；l区内另外一条主干道“盘龙大道”将在2004年年内建设完成，市政管网将同步铺设到位；l目前抵达“慈母山项目”地块的道路状况在短期内不会有所改善；土地供应l根据地产集团介绍：弹子石片区开发完成后，可供建设的土地共有16000亩，其中已经被开发商圈定的土地仅有美心集团约3000亩，其余都是可供应土地；地产集团欢迎开发商在早期介入、了解、及进行实质性谈判；l美心集团地块处于整个组团的西北部；该土地是在一两年前由美心集团与重庆市政府达成的意向性协议，尚未通过地产集团办理产权出让手续。地产集团对此不以为然，并有收回该集团土地的意图，目前有关正在与美心集团进行协商；l根据对美心集团土地成本的初步估算，应不高于15万元/亩；该集团对外宣称欲打造“美心别墅城”，规模预计在1500栋左右，该计划据了解尚未进行实施，方案存在调整的可能性；从对弹子石片区规划情况的判断，该片区近期最具开发潜力的地块应该是南滨路三期沿线的地块及美心集团已圈的地块，其他地块未来存在升值空间，但近期内介入开发都存在着一定的难度。
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