2014规范农村建房政策解读
2014规范农村建房政策解读
　　1、《资兴市农村村民建房管理暂行办法》的适用范围是什么?
　　适用于《资兴市城市总体规划》确定的市中心城区建设用地范围以外的农村村民在集体土地上建房。
　　2、我市农村村民建房的基本要求是什么?
　　农村村民建房须按照&有规划覆盖、有审批程序、有标准图集、有绿化美化、有检查验收、有奖惩措施&的&六有&基本要求进行规范管理，坚持先规划后审批，先审批后建设，没有编制规划的，不得对建设项目进行审批;没有依法取得建设审批手续的，一律不得建设。
　　3、我市农村村民建房的基本原则是什么?
　　(1) 农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地，原则上应在原宅基地内安排;原宅基地无法安排的，应充分利用村内原有宅基地、空闲地等非耕地安排农村村民建房。从严控制占用耕地，严禁占用基本农田，农村村民住宅建设应当有规划、有计划地逐步向集镇和中心村集中。异地新建住宅的，实行建新拆旧承诺制。
　　(2)农村村民新建住房原则上以村为单位选择相近的风格造型样板房，确保一定范围内建房风格基本一致，对外观立面、房屋色彩、房屋层数、楼层标高及排水、排污设施等提出明确要求。有条件的地方，鼓励公寓式建房。
　　4、村民建房理事会的职责?
　　各村成立村民建房理事会，成员由5&7人组成。村民建房理事会根据各村自定的村规民约把好村民建房第一关，并负责对批准后建房户在建房过程中是否按规划要求和设计图纸进行施工等方面的情况进行日常监督。建房户须向村民建房理事会递交建房责任承诺书。
　　5、农村村民申请建房的条件是什么?
　　(1)达到法定结婚年龄且已分户无宅基地的;
　　(2)符合分户条件且现有宅基地面积低于分户后本办法规定限额标准的;
　　(3)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需扩建的;
　　(4)现有房屋属旧房、危房需拆建的;
　　(5)因国家、集体建设需迁建的;
　　(6)因灾毁住房需重建的;
　　(7)法律、法规规定的其他情形。
　　6、哪些情形，农村村民建房申请不予批准?
　　(1)占用基本农田的;
　　(2)占用公路用地的(省道15米、县道10米、乡道5米以内);
　　(3)占用电力通道用地的(1-10千伏5米，35-110千伏10米，134-330千伏15米)
　　(4)东江湖沿岸建房的;(海拔286米高程以下)
　　(5)选址位于没有治理过的地质灾害隐患点的(省、市、县确定的地质灾害隐患点);
　　(6)不符合土地利用总体规划和村镇规划的;
　　(7)户口不在本集体经济组织内的;
　　(8)出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的;
　　(9)超过规定面积的;
　　(10)存在权属纠纷，在纠纷没有解决之前的;
　　(11)原住房虽因征地而拆除，但按征购方式进行了补偿安置的;
　　( 12)法律、法规规定的其他情形。
　　7、我市农村村民建房用地标准是怎么规定的?
　　(1)在城镇规划区建房的：使用耕地的，不超过110平方米;使用荒山荒地，不超过180平方米;使用其他土地的，不超过150平方米。
　　(2)在城镇规划区以外建房的：使用耕地的，不超过130平方米;使用荒山荒地，不超过210平方米;使用其他土地的，不超过180平方米。
　　8、我市农村村民在原宅基地和未利用地上建房的办理程序是什么?
　　(1)提出申请：建房申请人持经本村民小组2/3以上农户签字(村民小组组长和四邻必须签字同意)的报告，向所在地村民建房理事会提出建房申请。
　　(2)村组会评：村民建房理事会和村委会应当在7个工作日内召开联席会议进行讨论，经讨论通过后，将申请建房户的现有住房面积、户籍关系、用地理由、占地类型、用地面积、规划情况、四至界线、权属是否有争议等基本情况在申请人所在的村民小组张榜公示。公示5日无异议的，申请人到所在村委会领取并填写农村村民建房全程管理表，不选用通用标准设计图纸的还须提交房屋建筑设计施工图，村委会签署意见盖章后上报所在乡镇人民政府(街道办事处)
　　(3)乡镇人民政府(街道办事处)审核：乡镇人民政府(街道办事处)接村委会上报的农村村民建房审批申请表后，应当在7个工作日内安排乡镇(街道)村镇规划建设管理所和国土资源管理所工作人员现场勘察。审查申请人是否符合建房条件、查实拟建房地址是否符合土地利用总体规划、村庄规划，是否符合公路、水利、林业、电力等部门的要求。对符合条件的，经办人员签署意见后，一并将申报材料上报乡镇(街道)分管领导。对不符合条件的，由村镇规划建设管理所和国土资源管理所向申请人和村委会出具书面答复。乡镇人民政府(街道办事处)根据申报材料召开会议研究，经会议研究同意建房的，乡镇人民政府(街道办事处)负责人应签署同意意见，对不同意建房的，由乡镇人民政府(街道办事处)书面答复申请人和村委会。
　　(4)发放证书：经乡镇人民政府(街道办事处)同意建房的，乡镇(街道)村镇规划建设管理所和国土资源管理所应当在7个工作日内通知申请人领取《乡村建设规划许可证(副本)》、《建设用地批准书》，并领取通用标准设计图纸。
　　(5)张榜公布：农村宅基地经依法批准，由乡镇人民政府(街道办事处)将审批结果通知申请人所属的村民小组，村民小组应在接到通知之日起3日内，将审批结果张榜公布，公布期限为5天。
　　(6)放线及施工：建房户应在开工前7日向乡镇(街道)村镇规划建设管理所和国土资源管理所申请放线，方可开工建设。放线时，乡镇(街道)村镇规划建设管理所要组织施工人员对房型效果图和设计图进行现场培训和指导，加强对农村村民建房过程中的建筑质量安全监督工作管理和日常检查。
　　(7)竣工验收及登记发证：农村村民在建房屋竣工后，应向乡镇人民政府(街道办事处)申请竣工验收，乡镇人民政府(街道办事处)，应当在7个工作日内安排乡镇(街道)相关领导、村镇规划建设管理所和国土资源管理所工作人员、村委会、村民建房理事会等人员进行实地验收。对按照批准核发的《乡村建设规划许可证(副本)》的要求施工的，验收合格后核发《乡村建设规划许可证(正本)》和《集体土地使用证》，验收不合格的不得发放《乡村建设规划许可证(正本)》和《集体土地使用证》。乡镇人民政府(街道办事处)应将验收和核发《集体土地使用证》的资料报市国土资源局备案。
　　9、我市农村村民建房涉及占用耕地、林地、园地等农用地的，办理程序是什么?
　　由乡镇人民政府(街道办事处)对申请人所提交的资料进行初审，并对符合建房要求的用地出具初审意见报国土资源局审核，国土资源局审核合格后，由建房户缴纳相关税费，生成序列号，再发放《建设用地批准书》。
　　10、农村违规建房怎么处理?
　　(1)违反本办法规定，单位或者个人在乡镇、村庄规划区内未取得或未按照《乡村建设规划许可证(副本)》和《建设用地批准书》的规定进行建设的均属于违法建设，由乡镇人民政府(街道办事处)发出责令停止建设通知书，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在十五日内采取改正措施，消除对规划实施的影响;对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，乡镇人民政府(街道办事处)可以责令自行拆除或者依法强制拆除。
　　(2)制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，违反治安管理规定的，由市公安部门依法予以处罚;构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
　　11、村庄整治规划编制工作要完成哪 &五图一书&?
　　村庄规划图、现状图、规划总平面图、道路和公共服务设施图、村民住宅设计图集、规划说明书。
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本文已影响人关于规范农村建房管理的建议
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关于规范农村建房管理的建议　作者：县政协委员
刘军　发布时间:　更新时间:　点击:14639次　字体：&
&&& 近年来，随着农村经济的持续发展和农民收入的不断提高，农村建房户数逐年上升，农民建房积极性日趋高涨。看到农村日新月异、欣欣向荣的同时，我们也面临着十分突出的土地供需矛盾。带着这些问题，2013年底，我们几个政协委员到关峡、武阳、李熙桥、红岩、黄土矿、唐家坊、瓦屋塘等乡镇进行了调研，结果发现，农村建房方面存在的问题的确不少，不可忽视，亟需认真面对。&&& 一、农村建房存在的主要问题&&& 1、建设无规划，布局不合理。目前，农民建房还是承袭传统方式，家家户户搞单干，想建哪里就建哪里，想怎么建就怎么建，往往只考虑个人利益，随心所欲，对供电、供水、交通、通讯、商贸、集会、排污、消防、文化、教育等公共利益考虑过少。更有甚者，有些人挤占道路、河道及公共用地建房。结果，村里新房多了，村民方便却少了，生活条件好了，幸福指数却降低了，远离了社会主义新农村的目标。究其原因，与建设无规划有关，我县村庄建设规划还刚刚起步，目前已制定了村庄规划的仅仅只有几个村，规划先行、按规划建设方面还有很长的路要走。&&& 2、建房无许可，做法不合法。这几年，我县农村每年新建房子数以千计，但正儿八经办理审批手续的很少，有些地方还不到三分之一。农民建房，特别是占用耕地建房走正道审批很艰辛，不批先建代价低，俗话说：世上本无路，走的人多了，也就成了路。于是便走出了“不批先建、造成‘事实婚姻’、情愿接受处罚”的便捷路子，最终达到非法占用耕地的目的，这种现象呈示范带动态势、严重失控趋势。&&& 3、施工无监管，安全质量无保障。农民建房基本上是自身为主、投资投工，往往找亲戚朋友帮忙，请的师傅也不过有点实践经历而已，严格说来，在专业技术方面，是个地地道道的门外汉。在施工过程中，既无图纸，又无监管，凭经验，跟着感觉走，难免不出安全和质量方面的乱子，这方面已有不少痛心的教训和例子。&&& 4、管理有缺失，规范用地难保证。一是政策层面的缺失。1999年以来，农民责任田延包了30年，时至今日，到期只剩十几年光景，因政策和家庭人口的增减充满变数，许多责任田业主，特别是占了好码头的业主就有了“先下手为强”的心理，占到了就拥有了，由此就有了对责任田不负责任的想法和做法，这已是大家心照不宣的公开秘密。对违法占用耕地建房处罚不力,也是一个政策缺失。违法占用耕地建房，处罚额只有38元/m2,一栋房子罚下来也不过三、四千块钱，不及政府补贴的一半，不但没有约束力，反而有了诱惑力。二是管理层面有缺失。按国家规定，农民宅基地供给实行“一户一宅”政策，确因需要占用耕地建房的，一是要把旧宅基地退还给集体所有，二是要垦出新田以保障耕地总额平衡，即坚守18亿亩耕地红线，三是新宅占地不得超过130 m2。但实际操作起来，旧宅作为“祖业”，还是自己的。开垦的新田根本就不能耕种，不是田而是土。至于面积，新房周边搞点厨房小屋、牛棚猪圈、菜地、水池，可能就是审批面积的数倍了。&&& 5、履职无担当，严格执法成泡影。严格土地管理，直接与村干部、国土、公路、交通、住建、水务等单位和个人工作有关系，也与他们各自的难处、好处有联系。农民非法占用耕地建房，村干部碍于面子，不及时报告、不制止，甚至为其说情开脱。乡干部难以第一时间发现，即使发现了也没有执法权，好像没有多少办法应对。国土等执法部门对其按章进行了处罚，也算是尽了职守，也能自圆其说。于是乎，地照占、楼照起，没有人有更好的办法，没有人该承担具体责任，“国土执罚”成了国土执法的代名词。&&& 二、强化农村建房管理的建议为改变这种状况，竭力保护我们赖以生存的有限耕地，保障耕地可持续利用，促进人与自然的和谐共存，我建议：&&& 1、加强宣传教育，提高农民爱惜耕地的自觉性。广泛宣传《土地管理法》，增强干部群众对国土法律法规的认知度和敬畏心。“广厦千间，夜眠八尺”，广大农民群众要抵制铺张浪费，贪图奢靡的不良风气，节约有限的耕地，切实担负起珍惜、爱护责任田的责任与义务。&&& 2、编制村庄规划，增强新农村建设的科学性。本着因地制宜、分类指导、立足现实、从长计议的原则，合理规划农民生产生活用地。根据农村经济发展和城镇化建设的需求，科学规划农村居民点的数量和规模，有计划、有步骤、有重点地逐步推进农宅集居化建设，全面规划好村庄基础设施、公益设施、生产生活设施，并严格按规划建设，确保规划的严肃性和连续性。&&& 3、强化日常监管，维护国土法规的严肃性。一是严格按法规办事，严格宅基地审批手续，既要满足群众的刚性要求，又要约束他们盲目攀比、铺张浪费的不良行为。把好审批关，杜绝违法占地行为的发生。二是要把审批后的工作跟踪落实好，把该退的旧宅基地退给集体，把该垦的土地垦成良田，把不能超的红线坚决守住。三是加大执法力度，对挑战法规的不法行为，不能任其自然、熟视无睹，要找准时机打点“歼灭战”，可由政府办牵头，组织国土、住建、公路、交通等相关部门，对全县农村建房进行全面清理，该办手续的要办，该补手续的要补，该处罚的要罚，对强占的该拆的要拆，扎实做好违法用地的查处工作，维护政府的尊严和法律的威严。&&& 4、调整用活政策，提高惠农政策的有效性。用足用活农村危旧房改造等惠农政策，符合条件的可以享受，不合条件的坚决不能享受，凡未经批准占用耕地建房的，一律不得享受政府危房改造资金。&&& 5、健全管理机制，激活综合管理的协调性。涉及农村建房管理部门，要依据国家法规，结合我县实际，制定刚性强、可操作的《农村建房管理办法》，进一步明确和细化审批程序、费用标准、流转管理、处罚措施等，让老百姓心知肚明、家喻户晓。建立县、乡、村、组四级监管网络，明确各自工作职责，落实监管责任。一是充分发挥村级组织作用，完善村规民约，村民建房要接受全体村民的监督。建立村级信息员制度，确保职能部门在第一时间掌握非法用地方面的信息，并迅速加以处置。二是强化乡镇监管责任，实行属地管理责任制，农村建房情况应纳入县委、县政府对乡镇年终绩效文明考核内容。三是强化各职能部门的责任意识，对失土有责的干部职工要严格问责，国土、住建、公路、交通等部门要通力合作，加强对农村建房工作的监督、检查、指导，并形成制度，营造上下联动、纵横配合、齐抓共管的良好氛围。
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为进一步规范农村住房建设秩序，日前，《赣州市人民政府关于加强农村住房建设管理的实施意见》出台，我市将从加强镇村规划管理、严格农村住房建设审批程序、规范农村住房建设行为等六方面，加强农村住房建设管理，有效预防和整治农村住房建设中的违法违规行为，推进和谐秀美乡村建设。　　《实施意见》要求科学编制并严格执行镇村规划，明确乡（镇）人民政府是乡（镇）总体规划、控制性详细规划和村庄规划的编制主体，引导农民依规划建房，不按乡（镇）规划、村庄规划选址的，不得办理规划审批手续；严把用地审批关，明确不准突破年度新增建设用地计划审批建房，严格执行耕地保护政策和“一户一宅”制度。　　根据《实施意见》，农村住房建设要严格控制宅基地面积，占用耕地的每户不得超过120平方米；占用原有宅基地或村内空闲地的，每户不得超过180平方米；因地形条件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每户不得超过240平方米。农村住房层数不得超过3层，总建筑面积不得超过300平方米。新建农村住房建筑风格要突出体现赣南客家民居特色，建设经济实用、安全美观、环保节能、功能完善的新型农民住宅，努力实现“有、有新村、有新貌”。同时，每个行政村要落实一名村级技术指导员，负责农村住房建设日常监管并落实风貌管控要求。要加强镇村规划建设管理人员的业务知识培训、农村建筑个体工匠的技能培训。要求新建房户对拆旧建新、退回老宅基地、用地面积、建筑面积和建筑风貌等内容以书面形式作出承诺。　　同时，我市将建立完善农村住房建设管理共同责任机制、农村住房违法建设举报制度、农村住房违法建设三级巡查机制和市、县两级督查制度。深入开展“两违”集中整治，加快推进农村房屋确权登记发证工作，健全镇村规划建设管理机构和队伍，严格农村住房违法建设管控责任追究，明确了农村住房建设管理工作列入县（市、区）人民政府、乡（镇）人民政府新农村建设和新型城镇化考核评价体系。
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