李方坤与百荣投资控股集团有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书关联公司：关联律所：相关法条：上诉人（原审原告）李方坤，女，1983年9月5日出生。委托代理人方成龙，律师。被上诉人（原审被告），住所地北京市东城区永定门外大&#x号。法定代表人蒋柏荣，董事长。被上诉人（原审被告），住所地北京市东城区永定门外大&#x号1、2、3号楼，&#x号楼。法定代表人蒋柏荣，董事长。上列二被上诉人之共同委托代理人张磊，男，1982年1月26日出生。被上诉人（原审被告）刘春妹，女，1974年4月10日出生。上诉人李方坤因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第07242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李方坤之委托代理人方成龙，被上诉人、之共同委托代理人张磊到庭参加诉讼，被上诉人刘春妹经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。2014年6月，李方坤起诉至原审法院称：我与（下称百荣投资公司）于2005年5月6日签订了编号为NO：AF4A15-00006号《百荣世贸商城商铺租赁合同》，百荣投资公司提供百荣世贸商城×层×-179号商铺（下称诉争商铺）。我一直依约履行合同，但2012年6月4日，（下称百荣商城管理公司）违法将解除合同通知张贴到我承租的铺位门上，要求解除前述两份合同，让我立即停止营业、将铺位恢复原状。我明确表示不同意解除合同，并曾起诉要求确认百荣商城管理公司发出的解除通知无效，法院判决支持了我的诉讼请求。之后，我提出违约赔偿之诉，经一审、二审判决，解决了我6个月左右的经济损失问题，但关于采取补救措施、继续履行合同及其他经济损失问题，需要另案解决。在赔偿之诉二审期间，我得知（下称百荣商城市场公司）与刘春妹签署了事关诉争商铺的租赁合同，百荣商城市场公司与刘春妹出具伪证，欺骗法院，使得法院做出错误表述和判断，而且冒充是百荣商城管理公司出租，明显违反法律的禁止性和效力性规定，根据相关法律规定，该租赁合同应属无效。现我起诉要求：1、判决确认百荣商城市场公司与刘春妹签署的租赁合同无效（即关涉百荣投资公司与我签署的NO：AF4A15-00006号《百荣世贸商城商铺租赁合同》的×层×-179商铺租赁合同），立即腾退相关商铺给我，百荣投资公司、百荣商城市场公司、刘春妹互负连带责任；2、判决百荣投资公司立即采取补救措施，继续履行NO：AF4A15-00006号《百荣世贸商城商铺租赁合同》，百荣商城市场公司与刘春妹共负连带责任。百荣投资公司、百荣商城市场公司辩称：李方坤与我们所签订的租赁合同经人民法院生效判决确认已经于2012年6月6日解除，不存在继续履行的可能性。百荣商城市场公司受百荣投资公司委托对商铺进行出租管理，与刘春妹签订租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且该合同与李方坤无关，李方坤无权对该合同的效力提出任何主张。故不同意李方坤的诉讼请求。刘春妹未出庭应诉。原审法院经审理确认：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案刘春妹经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。相关生效判决已经确认，因百荣投资公司认可其公司于2012年6月6日晚开始拆除诉争商铺，此行为导致李方坤无法继续使用诉争商铺，租赁合同的目的已无法实现，双方已丧失继续履行租赁合同的基础性和可能性，故双方之间的租赁合同于2012年6月6日解除。因双方之间的合同已经解除，现李方坤要求继续履行该合同，法院无法支持。因百荣商城市场公司与刘春妹所签订的租赁合同系在李方坤所签的合同解除之后，且李方坤不能证明该合同存在法律规定的无效情形，故李方坤要求确认该合同无效的请求，法院不予支持。李方坤要求刘春妹腾退商铺交给李方坤的请求，法院亦不予支持。据此，原审法院于2014年8月18日判决：驳回李方坤的全部诉讼请求。判决后，李方坤不服，上诉至本院称：李方坤不同意解除租赁合同，没有行使解除权，百荣投资公司又没有权利提出解除合同，法院没有权利主动判决解除合同，也从没有生效判决解除租赁合同，原审法院故意违法解释，实属不该；百荣商城市场公司明知与李方坤的租赁合同没有到期，其公司仍然与刘春妹签订租赁合同，明显属于恶意串通，损害了李方坤的合法权益，故要求撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。百荣投资公司、百荣商城市场公司同意原判。刘春妹未上诉。经审理查明：2010年5月6日，李方坤（乙方）与百荣投资公司（甲方）签订《百荣世贸商城商铺租赁合同》（合同编号：NO：AF4A15-00006号），合同约定：李方坤承租百荣一期诉争商铺经营裤装，商铺面积为17.12平方米；租赁期限自2010年5月1日起至2025年5月1日止；乙方在同等条件下，自2010年5月1日起享有所承租商铺15年的优先租赁权；甲方同意乙方享有银卡会员资格并已交纳会员费1万元&#x年11月25日，百荣投资公司向李方坤开具交款通知单，通知其交纳2012年5月1日至2013年4月30日诉争商铺的租金43142.40元及综合管理费9244.80元&#x年12月8日，案外人李秀竹替李方坤支付了上述两笔款项。2012年6月4日，百荣投资公司向李方坤发出《解除合同通知》，以李方坤存在严重违反合同约定的行为为由，要求解除双方所签订的租赁合同&#x年6月6日，李方坤向百荣商城管理公司送达了《坚决不同意解除合同的告知书》。2012年7月，李方坤诉至原审法院，要求确认百荣投资公司于2012年6月4日向其发出的解除合同通知无效&#x年8月，原审法院作出（2012）东民初字第07816号民事判决，判决：确认&#x年6月4日向李方坤发出的《解除合同通知》不发生法律效力。上述判决后，百荣投资公司不服上诉至本院。在本院审理中，百荣投资公司申请撤回上诉，本院于2012年9月18日作出民事裁定书，裁定：准许撤回上诉，双方均按原审判决执行。经查，李方坤曾就其承租的诉争商铺被百荣商城管理公司故意毁坏一事向北京市公安局东城分局（下称东城分局）报案&#x年4月11日，东城分局作出京公（东）不立字（2013）000001号不予立案通知书。李方坤不服申请复议&#x年4月30日，东城分局作出京公（东）刑复字（2013）003号复议决定书，决定维持原不予立案决定。李方坤亦不服该决定，并申请复核&#x年5月13日，北京市公安局以该案事实不清为由，作出京公（刑）核字（2013）009号复核决定书，决定撤销京公（东）不立字（2013）000001号不立案决定。现关于李方坤所控告的上述问题，公安机关仍在处理中。2013年6月，李方坤曾以百荣投资公司为被告起诉至原审法院，要求百荣投资公司退还诉争商铺租金47148.48元、会员费10000元及利息7680元、电费2000元，并赔偿店铺装修损&#x元、物品损&#x元、净利润损&#x万元及租金溢价损&#x万元。在该案审理中，经原审法院现场勘验，李方坤原经营商铺的位置目前商铺号为×区029；百荣投资公司提交了百荣商城市场公司与×区029号商铺承租人刘春妹签订的该商铺的租赁合同，合同有效期为2013年9月28日至2014年9月27日，约定刘春妹在同等条件下自2012年9月28日起享有所承租商铺5年的优先租赁权，租金单价9.5元／平方米／天，综合管理费按2元／平方米／天收取。李方坤不认可该商铺租赁合同的真实性。经原审法院向刘春妹核实，刘春妹认可百荣投资公司所提交的租赁合同的真实性。原审法院经审理认为：李方坤与百荣投资公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现百荣投资公司提交的证据不足以证明其享有合同解除权，故百荣投资公司应承担相应的违约赔偿责任。现李方坤要求百荣投资公司退还&#x年6月6日后已经交纳的租金及会员费的诉讼请求，于法有据，予以支持。李方坤要求百荣投资公司退还会员费利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。百荣投资公司应退还李方坤诉争商铺内电费的余额，由于百荣投资公司不能提交诉争商铺被拆除时电表内电费的余额，故将根据百荣投资公司所提交的电表充值记录并综合李方坤商铺使用情况酌定百荣投资公司应退还李方坤电费的金额。鉴于李方坤就其摊位被百荣商城管理公司故意毁坏一事已向东城分局提出控告，且北京市公安局于2013年5月13日撤销了京公（东）不立字（2013）000001号不立案决定，现公安机关正在处理中。故李方坤所主张店铺内物品损失及装修损失应通过公安机关处理或待刑事处理完毕后另行诉讼解决。李方坤要求百荣投资公司赔偿其“租金溢价”损失，首先，该要求缺乏法律依据，其次，所谓“租金溢价”是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，故与其所要求的商铺净利润损失存在竞合的问题，其不应重复主张。关于李方坤要求百荣投资公司赔偿净利润损失的诉讼请求，百荣投资公司的违约行为确对李方坤造成一定的经济损失，但鉴于李方坤租赁商铺进行经营属于市场行为，其利润受各种因素影响，不具有客观准确性及可预期性。且虽然百荣投资公司存在违约行为，但李方坤亦负有在对方违约后采取积极措施防止损失扩大的义务，故李方坤在百荣投资公司解除租赁合同后，应积极寻找适当商铺以防止损失的扩大，在其另行租赁商铺进行经营后，即不再产生利润损失。故将综合以上因素酌情考虑百荣投资公司违法解除合同的行为应赔偿李方坤损失的金额。据此，原审法院于2014年2月24日做出（2013）东民初字第08373号民事判决书，判决：一、于判决生效后七日内退还李方坤商铺租金及物业管理费共计人民币四万七千一百四十八元四角八分；二、于判决生效后七日内退还李方坤会员费人民币一万元整；三、于判决生效后七日内退还李方坤电费人民币五百元整；四、于判决生效后七日内赔偿李方坤相应损失人民币十万八千五百五十元四角；五、驳回李方坤的其他诉讼请求。判决后，李方坤不服上诉至本院。本院经审理后认为：在双方争议未解决之时，未经李方坤同意百荣投资公司即擅自于2012年6月6日晚开始拆除诉争商铺，该行为已对李方坤构成违约，其公司应承担相应的违约赔偿责任。同时，因百荣投资公司认可其公司于2012年6月6日晚开始拆除诉争商铺，此行为导致李方坤无法继续使用诉争商铺，租赁合同的目的已无法实现，双方已丧失继续履行租赁合同的基础性和可能性，故双方之间的租赁合同于2012年6月6日解除。原审法院判决百荣投资公司将2012年6月6日之后李方坤已交纳的租金及已交纳的1万元会员费予以退还，并无不当。关于李方坤主张退还电费问题，虽李方坤对百荣投资公司提交的涉案商铺购电信息不予认可，但其并未提交相反证据予以否认，亦未就其主张的退还2000元电费提交证据予以证明，故原审法院参考百荣投资公司提交的购电信息、李方坤实际使用涉案商铺时间等情况，酌情确定百荣投资公司退还李方坤电费500元，并无不妥。关于李方坤主张装饰装修及物品损失问题，因李方坤已就百荣投资公司故意损坏财产问题已经刑事立案，现仍在处理中，故李方坤可将上述损失通过公安部门处理或待刑事案件处理完毕后另行诉讼解决，现本案暂不予处理。关于李方坤主张租金溢价损失问题，首先，该项诉讼请求，缺乏法律依据，其次，所谓“租金溢价”是指其在相同位置经营需要多支出的成本，属于其经营成本增加、利润降低的范畴，故与其所要求的商铺净利润损失存在竞合的问题，李方坤不应重复主张。关于李方坤要求百荣投资公司赔偿净利润损失的问题，原审法院考虑百荣投资公司的违约情形、李方坤另行寻找替代房屋租赁等情形，酌情判决百荣投资公司赔偿李方坤损&#x.40元，并无不当。李方坤主张的过高部分，缺乏事实或法律依据，不予支持。据此，本院于2014年4月22日作出（2014）二中民终字第04691号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审终审判决后，李方坤仍不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审理后于2014年10月20日作出（2014）高民申字第4238号民事裁定书，裁定：驳回李方坤的再审申请。原审审理中，李方坤提出证据保全申请，要求保全：1、对NO：AF4A15-00006号《百荣世贸商城商铺租赁合同》租赁交易交涉变更等（时间段2005年6月29日至今）档案证据进行保全；2、对2012年6月4日至2012年6月10日&#x年9月15日至2012年9月29日诉争商铺的监控录像进行保全；3、对于打砸抢相关商铺所毁坏和获取的相关财物进行证据保全；4、对刘春妹自2012年8月左右与百荣商城市场公司所有的相关租赁交易凭证、进场费凭证、交易发票、银行转账记录、开业的录音录像摄像等音像资料、开业的照片、开业的礼单等进行保全。经询，百荣投资公司、百荣商城市场公司表示，对于李方坤要求保全的证据1，双方持有的合同档案材料是一致的，且相关内容已经法院确认；对于李方坤要求保全的证据2，录像一般只保存三个月，因时间原因早已清除；对于李方坤要求保全的证据3，在双方之前诉讼中，承办法官已经到现场对相关财物情况进行了拍照确认，且通知李方坤将物品取走，其拒绝领取；对于李方坤要求保全的证据4，刘春妹与百荣商城市场公司之间仅有一份合同，且与李方坤所提交的一致。经询，李方坤亦认可在双方之前诉讼中，承办法官已经到现场对相关财物情况进行了拍照确认，且就李方坤财物损失问题，公安机关尚在处理当中。本院审理中，李方坤为证明其与百荣投资公司租赁合同未解除，提交了原审法院（2012）东民初字第07816号案件开庭笔录、询问笔录、强制执行申请及执行笔录、本院（2012）二中民终字第13115号案件开庭笔录、（2014）二中民终字第04691号案件开庭笔录。百荣投资公司、百荣商城市场公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。另，李方坤为证明刘春妹并未实际承租×层×区029号商铺、刘春妹与百荣商城市场公司签订的租赁合同虚假，提交案外人周丕华及刘春妹的工商经营场所证明。百荣投资公司、百荣商城市场公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，称周丕华为刘春妹的丈夫，刘春妹一家在×层×区029号商铺经营，无论以谁名义取得个体工商户，都是一个主体。上述事实，有各方当事人陈述，《百荣世贸商城商铺租赁合同》、补充协议书、原审法院（2012）东民初字第07816号民事判决书、本院（2012）二中民终字第13115号民事裁定书、原审法院（2013）东民初字第08373号民事判决书、本院（2014）二中民终字第04691号民事判决书、北京市高级人民法院（2014）高民申字第4238号民事裁定书、京公（东）不立字（2013）000001号不予立案通知书、京公（东）刑复字（2013）003号复议决定书、京公（刑）核字（2013）009号复核决定书、百荣商城市场公司与刘春妹所签订的租赁合同等证据在案佐证。本院认为：本案中，刘春妹经原审法院及本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃答辩和质证的权利。对于李方坤主张继续履行其与百荣投资公司的租赁合同一节，首先，2013年6月，原审法院立案受理的李方坤与百荣投资公司租赁合同纠纷一案，李方坤的诉讼请求为要求百荣投资公司退还诉争商铺已交过的租金、会员费、利息电费，并赔偿装修损失、物品损失、净利润损失及租金溢价损失，虽然李方坤没有明确提出解除租赁合同的诉讼请求，但其诉讼请求中并无继续履行租赁合同的内容，且净利润损失及租金溢价损失的诉讼请求显然是建立于租赁合同解除的基础之上。该案的一、二审判决理由中均认为解除了李方坤与百荣投资公司租赁合同，判决均是在解除李方坤与百荣投资公司租赁合同基础上作出。该案二审判决已经生效，据此，双方租赁合同已经解除。其次，由于诉争商铺于2012年6月6日被拆除，新建商铺与诉争商铺在面积等方面已与诉争商铺不同，且百荣商城市场公司已将包括原诉争商铺面积范围的×层×区029号商铺出租给刘春妹，客观上李方坤不存在也不能继续承租使用诉争商铺。综上，李秀竹要求继续履行其与百荣投资公司的租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。对于李方坤主张刘春妹与百荣商城市场公司恶意串通、虚假签订租赁合同，该租赁合同应属无效一节，因李方坤与百荣投资公司租赁合同已经解除，且李方坤并未就此提交充分证据证明刘春妹与百荣商城市场公司存在恶意串通的事实，故李方坤的该项主张，依据不足，本院亦不予支持。应当指出，百荣商城管理公司强行拆除诉争商铺，解除租赁合同存在明显过错，其应当承担的法律责任，李方坤&#x年6月起诉的租赁合同纠纷中已经主张。该案件已经过一、二审审理后作出了终审判决，如李方坤不服该案判决，应通过法定程序继续主张权利。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由李方坤负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由李方坤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　肖荣远审　判　员　　王宗魁代理审判员　　刘苑薇二〇一四年十二月十五日书　记　员　　雷　洋邀请赢奖 收益排行榜排名用户名收益(元)1181****5252?1170302186****0023?522303132****6936?117904182****1831?85805188****4341?7050置顶反馈APP微信全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备固定电话：400-871-6266地址：北京市海淀区知春路63号中国卫星通信大厦B座23层京公网安备 95号}