房改房管理：多少制度在沉睡_检察日报社多媒体数字报刊平台
第05版：廉政周刊
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一个小小房管员，3年间竟轻易“掉包”23套公房，案值近千万——
房改房管理：多少制度在沉睡
周杰　杜艳
生财有道张浩/漫画
&&&&上世纪住房制度改革后，房改房渐次退出历史舞台，但部分政府机关、企事业单位仍留有少量的房改房。这些仍属“公产权”的房产有直管公产房与接管房之分，都由各地房管所代为管理。其中，直管公产房的产权属政府，不能转让，由房管所收取代管费；而接管房，产权属企事业单位，房管所负责签订租赁合同、收取租金及物业管理费、进行房改房销售的初审工作。因此，房管所的房管员们无疑成了房改房销售方面的“专家”和“第一道把关人”。把关人一旦以权谋私、贪赃枉法，无疑要对房改房管理造成危害。&&&&&这里曝光的就是这样一个典型案例——它警示我们：对“资金、资产、资源”的严格管理监督，只有进行时！&&&&&&&&“这一年来，我们加强了对全区的房改房管理和房改房销售初审监管，制定了十多项相应的监督制约机制，各项工作更加细致、规范了，群众对我们很满意，这也多亏了检察院!”日前，江苏省无锡市滨湖区房管局的一位负责人对前来回访的滨湖区检察院检察官说道。&&&&&今年11月初，滨湖区检察院职务犯罪侦查部门组成案件回访工作组，对去年以来该院立案侦查并判决生效或作出不起诉处理的职务犯罪案件进行回访监督，而滨湖区房管局是此次回访的重点单位。&&&&&查阅该单位的工作台账，看到2013年12月以滨湖区房管局名义下发的《进一步规范滨湖区直管公房出售审批、租金调整、台账管理等规定》中关于“房改房销售工作责任人上门必须查证、每笔售房记录必须登记入册、每笔售房申请必须和底册清单完全一致”的明确要求时，案件回访工作组成员之一、滨湖区检察院派驻华庄检察室主任孙兵忍不住感慨道:“早这么做，何至于发生这么大的事儿!”&&&&&谈起发生在该单位的“大事儿”，回访组成员、滨湖区检察院反贪局侦查科科长朱林至今记忆犹新:“短短3年时间，张永良竟然贪污、诈骗23套房改房，用于一房多卖、抵押贷款，供自己挥霍。此案被害人众多，手段恶劣，造成经济损失近1000万元，社会影响极坏。还好，你们亡羊补牢，为时不晚。”&&&&多面赌徒&&缔造“福利分房”贪污诈骗案&&&&日，无锡市公安局滨湖分局蠡园开发区派出所接到报案:被害人过某通过邻居认识了滨湖区梁溪房管所的房管员张永良，张永良声称可以低买高卖房改房。过某在支付人民币14万元之后，张永良“人间蒸发”。&&&&&公安机关随即展开调查，发现张永良已去向不明。9月14日，公安机关以张永良涉嫌合同诈骗罪立案侦查，将其列为网上追逃对象。14天后，张永良在苏州市被抓获归案。&&&&&经初步审查，公安机关发现，属于梁溪房管所管理的9套房改房被张永良利用职权非法占据，属于贪污性质犯罪，便将此案移交滨湖区检察院。&&&&&朱林刚拿到案卷时，感到有点难以置信:购买房改房的人必须是原承租人，且必须符合购买政策，房管所都有承租人的底册清单，而且要通过那么多部门的审核、对比，张永良怎么可能得手?&&&&&朱林与孙兵一起详细翻阅了案件卷宗。通过深入调查，张永良贪污房改房的证据逐渐确凿。朱林和孙兵怀疑，被贪污的可能不仅仅是这9套房改房。&&&&&检察机关从这9套房改房的贪污线索着手，通过深入调查、多方取证，最终认定张永良贪污14套房改房、诈骗9套房改房的犯罪事实。&&&&58岁的张永良是无锡本地人，初中毕业后就在滨湖区梁溪房管所担任房管员。房管员的主要职责是与房改房承租人签订租赁契约，收取租金、物业管理费，进行房改房销售的初审工作。&&&&&在同事眼里，身材瘦小的张永良是一个有着二十多年房屋管理经验的老前辈，业务娴熟，为人热情，经他手结算的租金和管理费用从没出过错。在房改房租户眼中，平日里经常和老阿姨、老师傅一起聊家常的张永良更是个认真负责的热心人。在朋友眼中，张永良则有着不为人知的另一面，他是朋友眼中的“大哥”，神通广大，出手阔绰。&&&&&其实，张永良是个地道的赌鬼。常年流连赌坊，工资、奖金全部赔进去，对家庭不闻不问，妻子不得已和他离了婚，带着儿子走了。虽然如此，张永良还妄图通过“下一局”赚回来。甚至，在离婚后把妻儿住的房屋也抵押出去，换取赌资。平时，张永良有现金就住宾馆，没钱就蜷在单位过夜。&&&&&如何能快速赚钱翻本，成了他的心病。&&&&&多年来，张永良成功办理了多笔房改房购买交易。正常购买房改房的手续是:张永良通过初审后，将符合条件的购房人的《租赁协议》《购房申请表》《购房合同书》等购房材料送给房管所内勤审核，再送到区房屋产权监理所业务科核对盖章，然后原产权单位放弃房屋产权，之后产监处对房屋价值评估并将结果送到产权单位。再接着通过市房管局、市物业管理中心的核对确认后，交付购房款，就可以完成过户，领取房产证和土地证。&&&&&俗话说，靠山吃山，靠水吃水。张永良脑子里反复琢磨着这些程序，梳理着可以钻的漏洞。&&&&&张永良认为，房管所内勤以及滨湖区房管局出于对他的信任，不会打电话核对购房人的身份情况，也不会去现场核实。房改房年代久远，原产权单位的负责人员几经更迭，并不了解出售房改房的政策、程序。因此，张永良揣测他们多数会让自己代办手续。&&&&&最终，一张将“房屋变现”的流程图在张永良脑中成形了:先利用自己房管所工作人员的身份，谎称可以让购房人便宜买房，在购房人同意购买后，将购房人的各种证件和伪造的材料送到房管局核对，然后让产权单位放弃产权，最后将房屋过户。接着借口房子暂时拿不到，先稳住购房人，再拿着房产证到银行贷款。&&&&无人核对&&轻易实现“卖房”骗局&&&&张永良发现，“房屋底册清单”是他实现“计划”的关键环节。不管他算计得如何天衣无缝，只要对方单位核查“房屋底册”，一切就都露馅了。&&&&&所以，张永良在选好“下手”目标后，都会先打电话到房屋产权所属单位探对方口风，试探对方是否知道程序、是否需要核对底单。&&&&&孙兵回忆说，张永良也有被吓跑的时候。&&&&&2009年底，张永良打电话给无锡市某医院，谎称有人愿意购买房改房。“好啊，我们会积极配合你工作的。记得带原始单据和底单，我们要对照底单的。”对方的回答让他倒吸一口凉气，赶紧溜之大吉。&&&&&张永良并不死心，他又打电话到别的单位，发现很多单位的人员不仅不清楚房改房的销售手续，连核对承租人底册一事也毫不知情。&&&&&既然产权房所属单位不会核实购买房改房的人是不是实际的住户，那么就可以伪造租赁合同，用伪造的工龄来购买接管房，金蝉脱壳，钱就到手了。&&&&&2010年1月，张永良迈出了关键的一步。&&&&&张永良找到铁哥们儿杨某，说自己想买进一套便宜的房改房，可是没有合适的职工身份，想让杨洪凯代买。但是房屋租期未满，还有人入住，所以不能马上变卖，而是要抵押贷款，以后再变现，并许诺给杨某好处。杨某答应了。&&&&&购房人已经有了，那么房源呢?张永良知道承租房改房的往往都是经济比较困难、买不起房的老职工，或者是拆迁安置户，基本上都没有房屋购买力。&&&&&张永良盘算多时，瞄准了唐某租住的公有房。张永良曾经帮助这里的居民办理过2户优惠购房手续，手续和流程轻车熟路。而且在收租金时，他曾问过唐某是否要买房，因此了解唐某的态度:买不起房。&&&&&张永良打定主意后，偷偷潜回办公室，乘人不备取出空白的租赁合同并伪造了杨某的承租合同和评估材料，混同其他几套正常手续的房改房材料一起送去审核。房屋产权监理的评估窗口接到张永良递交的材料，看到是熟悉的老业务员，就仅审核了房屋计价。&&&&&水米入锅，一切顺利。张永良带着这些伪造材料，来到房子所属的某建筑公司。该公司的办理人员基于对他的信任，没有核对原承租人底册清单，就在张永良带来的材料上加盖了印章。&&&&&来到市房管局审批时，仍然顺风顺水。工作人员只是看看评估表、产权单位的确认盖章，以及申请人的买房资格，并没有核对房屋底册，没有比对承租人与购房人是否一致的备案登记。这让张永良不禁暗自窃喜，因为他知道，房管局是最后一道坎。这里的底册是全区房屋清单的汇总，详实具体，一旦核对，房屋卖不成，还会被单位发现。&&&&&最终，一切顺利，两证到手。张永良深深舒了一口气。&&&&接着，张永良就找来房产中介委托办理房屋抵押贷款。花2.5万元低价买来的房改房，转手就抵押了30万，刨去支付买房钱、银行利息、中介费、好处费和赌债，手头还剩下五六万，张永良顿时心情大好。为了“犒劳”自己，他带着剩下的“战果”又投入了赌场。&&&&&这是张永良第一次成功“得手”。“从那以后，我开始天天想搞钱!”张永良在提审时说。&&&&&为了有更多的“房产变现”，张永良开始四处打探可以“掉包”的房产。同事眼中的他，比平时更“乐于助人”了，内勤的审核工作，他主动请缨，有时甚至代劳了《购买公有住房申请表》和《出售公有住房估价表》的审核填写。同事请假、公休，他代替同事值班、收费。而这些，其实是张永良为下一次实施犯罪在进行“踩点”。&&&&疯狂“卖房”&&深陷多米诺骨牌效应&&&&第一次成功“得手”后，张永良又用同样的方法“变现”了13套自己手上管理的房产。不仅如此，他还盯上了其他房管所管理的房改房。他发现，一些产权单位连自己的房改房究竟属于哪个房管所管理都搞不清楚，更不要提了解房改房销售流程了。&&&&&张永良在梁溪房管所的内勤底册上看到，前述某建筑公司有几处房改房不是梁溪房管所管理，而是由西园里房管所管理的。&&&&&管他呢，反正自己给该建筑公司办理过几次房改房售房手续，而且也偷偷“得手”过一套房，熟人熟路，赌赌运气吧。&&&&&张永良把伪造的购房材料送去该建筑公司，很快被告知同意售卖并盖好了章。“卖掉”别区的房屋，也能顺利过关，这让疯狂“卖房”的张永良难以自拔，遂将该建筑公司4套公房“变现”。&&&&&就这样，张永良利用自己的房管员身份，共骗取了其他房管所的9套房改房。这些房产被抵押贷款后，被他继续用于赌博、挥霍。&&&&&直至2012年9月案发，张永良才停下了疯狂的脚步。&&&&&检察机关认为，张永良作为梁溪房管所房管员，利用职务之便，非法占有14套梁溪房管所管理的房改房，构成贪污罪。同时，张永良利用房管员身份，伪造房改房销售材料，骗取其他房管所管理的9套房改房，构成诈骗罪。日，无锡市滨湖区检察院以涉嫌贪污罪、诈骗罪对张永良提起公诉。&&&&&同年11月22日，法院以贪污罪、诈骗罪，数罪并罚，判处张永良有期徒刑二十年，剥夺政治权利五年，并处没收个人财产10万元，罚金10万元。玩忽职守致使张永良能够轻易贪污、诈骗房改房的3名国家工作人员，也受到了相应的刑事处罚。&&&&&针对滨湖区房管局对房改房管理、房改房销售初审监管方面疏于防范，缺乏有效监督制约机制等问题，滨湖区检察院发出《检察建议书》。不久，滨湖区房管局下发《进一步规范滨湖区直管公房出售审批、租金调整、台账管理等规定》的文件，明确了前述房改房销售工作“三必须”。&&&&&目前，无锡市政府对张永良通过伪造取得的“产权证”已予以撤销，并对受骗的买房人酌情赔偿。滨湖区检察院也已全力追回张永良几十万元“非法获利”，用于后期的补偿工作。免费找律师：400-888-8340
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卖了单位分的房改房后还能享受福利分房吗？
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还能享受福利分房
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享受福利分房。。。。。
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浅谈房改房纠纷中房地产登记行为
民行交叉问题的处理
作者：张学睿&&发布时间： 10:00:15一、背景&&&&上世纪八十年代我国进行了住房制度改革，而公有住房制度改革是其重中之重，城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房简称房改房。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”可见，在过去很长一段时间里，人民法院并不介入职工之间以及职工与单位之间因建房、分房、占房、腾房纠纷的审理和裁判，这类纠纷是通过有关部门解决的。二、案情&&&&蔡某原系华容县第六中学教师，1985年4月，蔡某在该校园内分的住房一套，并于1994年1月办理了部分私有产房产证，1997年起，华容县开始按照国家房改的有关政策实施房改，按照国务院房改精神，校园内的住房不参加房改，但享受有关优惠政策，1999年，蔡某按照当时的政策在华容县教育局集资修建的家属楼分得住房一套，并享受了房改优惠政策，但其在华容县第六中学校园内的房产证并未交出，华容县教育局亦未要求其交出，2002年，华容县教育局安排华容县第六中学教师陈某入住至今。2002年，蔡某亡故，2012年，其子以继承人的身份办理了华容县第六中学房改房单独所有的房屋权属证书。华容县教育局认为该房屋权属是其所有，遂以房产局和蔡某之子为被告请求撤销权属登记证书，并确认其房屋所有权。三、分歧&&&&&时过境迁，房改已基本完成其历史使命，但房改房引发的纠纷日益明显，尤其是按照房改政策规定学校内房产不参加房改引发的纠纷凸现上升趋势，对房改房引发的纠纷案件，人民法院是否应该受理有着两种不同意见：&&&&第一种意见是不应当受理。房改房是发生在职工所属单位与其职工之间(管理者与被管理者之间)的内部行为，双方不是平等的民事活动主体；带有因双方间的身份依附关系而形成的福利性质。因此，房改房又称之为福利房。实行住房房改以来，从中央到地方，房改房一直受政策和政府规范性文件调整，如何实施，如何开展，享受房改的对象，享受房改的面积……，都是在政府的职能、职权范围内展开。国家至今也没有制定一部法律来调整房改房。房改房所发生的争议及纠纷，应由有关行政部门或政府来处理。对此，最高人民法院于1992年发出的“关于房地产案件受理问题的通知”第三条就作出明确的规定，房改房所引发的纠纷立案受理，目前缺乏法律依据。&&&&第二种意见是法院应当受理。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》这一司法解释虽未废止，但因已经完成了历史使命而实际失去了意义。史进时迁，人民法院亦应与时俱进正确认识房改过程中出现的新问题，准确把握房改公房的性质，将房改公房引起的纠纷纳入司法调整的范围之内，对此类纠纷案件进行审理裁判，及时解决矛盾，才能为经济体制改革服务，保障社会的公平与正义。故房改房纠纷案件应当属于人民法院主管的范围，人民法院受理并裁判好此类案件，有利于人民安居乐业和国家长治久安。四、分析&&&&笔者倾向于第二种意见，但法院作为民事案件或者行政案件受理时，均会不同程度出现民行交叉的情况，房改房纠纷案件往往涉及房改房登记行为，应该慎重对待。房屋所有权登记涉及两个法律关系,&一个是作为登记基础的房屋所有权民事法律关系,属于民事案件的受案范围，&一个是行政机关对登记申请给予审查并核准登记的行政登记法律关系，属于行政诉讼的审查范围。因此，当已登记的房屋权属发生纠纷时，&作为非法律专业人士的当事人是提起民事诉讼诉请法院确认房屋的所有权归属，还是提起行政诉讼诉请撤销房屋登记行为还是并行提起两种诉讼？通常，当事人的行政诉讼请求都是撤销行政登记行为，其实这只是一个表面上的争议，实质争议仍是民事权利争议。而行政诉讼由于其自身的特性只能审查行政机关作出行政行为的合法性问题，无法解决民事争议。我国现行法律和司法解释并未对民行交叉案件的审理程序和法律适用作出明确的规定，怎样处理房改房纠纷案件中的民行交叉问题，应当贯彻下面三个原则：&&&&（一）释明原则。释明民事诉讼和行政诉讼两种不同诉讼的功能，促使原告明了并及时修正诉讼标的。虽然选择诉讼标的既是当事人的权利,也是当事人的义务，但由于对民事诉讼和行政诉讼的性质以及程序功能缺乏了解，房改房登记行为纠纷中，绝大多数原告起诉的目的，是要确认其对讼争不动产的合法民事权利，即不动产权属民事争议，然而相当部分所选择的诉讼标的却是提起行政诉讼，要求撤销行政登记行为，即当事人往往不能准确选择诉讼标的或明确其诉讼请求。当出现当事人未能准确选择诉讼标的或明确其诉讼请求情形时，为了使房改房登记行为纠纷能够一次性彻底解决,人民法院理应就房改房登记行为纠纷民事诉讼和行政诉讼的功能问题向原告释明,在此基础上帮助原告及时修正诉讼标的，寻求最佳诉讼救济方式,从而实现诉讼标的的融合。&&&&（二）民事优先原则。原告起诉房改房登记行为时，如果对作为基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，由于基础关系的定性决定着房屋登记行为的存废，在基础关系存在争议时，处理行政争议的时机不成熟，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条&规定&“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”在房地产登记中，登记机构对引起房地产权属变动的原因行为是一种形式审查，登记机构对房地产权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。所以，原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正，登记行为合法也并不意味着原因行为合法有效。如果原因行为无效或被撤销，即使已办理登记也将导致权属变动无效。可见，房地产权属的变动从根本上来说取决于引起权属变动的原因行为，房地产登记对原因行为不会产生实质影响。因此，在房改房登记行为案件中，当事人实际主要是对登记所涉及的民事法律关系有争议，只是由于该行为为登记机构所确认并基于登记而生效，导致登记行为被卷入到诉讼中，呈现民事与行政纠纷交织的状态。解决这一矛盾的根本在于确定原因行为的法律效力，如果原因行为的效力没有认定，即便提起行政诉讼，也不能解决问题。所以，应当确定民事诉讼优先的法律原则。&&&&（三）特别情况下行政优先原则。在实践中，很多案件的当事人往往认为房地产登记系国家机关作出的行政行为，是对不动产权属状况的最终有效确认，撤销登记行为才是最终解决权属争议的最有效、最直接的途径，故提起行政诉讼成为其首选。房地产的登记行为可能引发一个行政诉讼和一个或者多个民事争议，只有当行政登记机关的登记行为作为原因而导致产生民事纠纷的根源这一特别情况下，行政应当优先。在行政诉讼过程中仅应对登记机构的登记行为进行审查并作出判决。行政诉讼在判决时，亦不宜作出维持登记行为的判决，采取驳回诉讼请求等形式，应避免因行政判决的既判力制约民事诉讼对原因行为进行裁决后变更的可能性。&&&&&&&&第1页&&共1页编辑：胡四清&&&&文章出处：华容法院行政庭&&&&
友情链接：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。
　　■房改房概述
　　&房改房&也称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房
　　两个关键点：
　　【一】 首先，介绍一下什么是公房&&
　　公房产权归国家所有。包括两种，一种是直管公房，即是房管机关直接管理的公房;一种是自管公房，即是全民所有制的机关团体和企事业单位自行管理的公房。城镇成套公有住房除政府认为不宜出售外，均可以按照国家房改优惠政策向城镇职工出售。
　　(凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。)
　　【二】 其次，介绍一下什么是市场价、成本价和标准价&&
　　根据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价(优惠价)购买公房。
　　【1】.市场价&&职工以市场价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
　　【2】.成本价&&职工以成本价购买的住房，产权归个人所有(完全产权)，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。(一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买。)
　　成本价的构成：成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。
　　按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位的同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行再转让时，需补交土地使用权出让金后方能办理过户手续。
　　【3】.标准价&&职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。
　　【关键的时间点&&北京市在2003年北京市人民政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法的》规定，市民无须经单位同意就可自由地出售房改房，单位也不再有优先购买权。】
　　近几年国家提倡成本价购房，以成本价购买的单位住房，所有权属于职工个人，可以上市转让或继承，届时补交土地使用权出让金并按规定交纳相关税费即可。对职工已按标准价购买的住房，鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。
　　(一般在1995年以前房改的，基本上用标准价购买，在1998年之后已无标准价房改房)
　　■房改房政策
　　1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台前以&标准价&购买的住房，这类出售的公房拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。1999年《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》中对此有过解释&对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。&
　　根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，既然房主现在是你，你就是该房屋的合法产权人，与其他人无关。
　　房改房是参加房改的产权房,来源有的是单位的,有的是使用权的,在购买是若是产权的就要交土地出让金,这个多少根据原产权的百分比不同,若是使用权的就要按工龄去买取.福利房多半是产权房,是单位分配给个人的福利用房
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