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民宿众筹现状及投资发展趋势分析
10:46:00　　
来源：客栈群英汇　　作者：张森华
　　多元化住宿，即非标住宿，在政策支持、市场发展的大环境下，资本市场也开始关注到这一领域。民宿的众筹和投资究竟该怎么样来做呢？
　　从去年中旬开始，众筹帮助了非标住宿行业取得快速的发展。作为专注于新型生活空间的众筹平台，多彩投，主要从事民宿、酒店、公寓等领域的股权和收益权的众筹。
　　多元化住宿，即非标住宿，在政策支持、市场发展的大环境下，资本市场也开始关注到这一领域。从2015年金杜的宛若故里，到今年阿狼的久栖、心宿、瓦舍等，一些知名非标住宿品牌陆续拿到了投资。
　　一、民宿众筹现状分析
　　先寻找两个对比的行业对标。一个是长租公寓，目前已经拥有几十个品牌，在全国完成了布局，总的估值也非常高。另外一种是空间联合办公，在这两年也获得快速发展，很多品牌估值已达到十亿甚至五十亿的规模。
　　而民宿非标住宿板块，目前而言估值都较低。究其原因，我们还是要从产品本身的特质来进行分析。
　　目前，非标住宿的单体投资量都非常大，单间客房投资在50万左右都是十分常见的。而它的收益率非常低，在考虑折旧、摊销之后，一年只有百分之十几，投资回报周期可能至少在5-8年左右。
　　与此同时，现在很多项目都没有土地资产，没有建设用地，其资产很难获得溢价。这种产品的盈利模型，目前来说是不支持快速的扩张的。
　　目前大部分的项目，年化收益率在10-25%为主。对于项目方而言，这个收益而则是风险较大的，因为很多项目是没有资产的，土地是租赁关系，没有资产的增值，营收这部分收入是有限的。
　　要增收，则需要将吃和住结合进丰富的产品体系中，类似旅游线路打包、特色的礼品售卖、定制化服务，以及植入文创产品到非标住宿产品里，才能够做一个比较合理的产业模型。在这样一个产业模型下面，才可能获得更多的资金投入。
　　但众筹的投资人，对于百分之十几、二十的年化收益率是非常满意。
　　首先，小额投资，参与众筹本来就是一种中产的投资，中产阶级获得投资收益即可。
　　第二，众筹的投资人进行投资的出发点，多数也是对这种产品的喜欢。因为很多人想做民宿，真正来做的非常少，投资使其拥有参与感与情感上的投入。
　　第三，投资者有一些消费权益。民宿众筹的参与者，多为其精准用户，众筹的确对民宿而言有很大的推动作用。
　　二、民宿投资五大趋势
　　首先是投资规模的扩大。众筹单体民宿目前呈现井喷的状态，越来越的单体投资在一千万甚至更大规模的民宿不断涌现。我们认为，这种趋势意味着单体的精品民宿，在未来几年还将迎来快速的发展。
　　第二种趋势，则是品牌化的趋势。在消费升级大的浪潮下，将民宿品牌做成一种消费升级的品牌，则具有非常大的产业价值。所以上半年来，包括戈壁、携程在内的很多产业机构、投资机构纷纷进入到这个行业。我们认为品牌化的趋势已经显现，未来三年时间内，会有几家非常大的非标品牌诞生出来，可能估值在10-50亿左右都有可能。
　　第三种是产业集群，民宿集群。单体民宿的风险非常大，所以很多开发商的产业资本进入了这个行业。业主将整个区域租赁或购买下来，再招募民宿项目进来，联合其他业态做成产业集群的形式。我们认为，产业集群也是一种非常有前景方式，对大机构而言，千万不要去投单体的项目，但可以考虑集群。
　　第四种趋势，民宿相关互联网平台的发展。前两年，包括OTA、番茄来了等在内的合作方及渠道方，受到很多VC的关注。从去年开始，有很多民宿众筹平台、民宿新媒体推广平台，其实也都拿到了一些不错的融资。
　　最后一种趋势，则是城市民宿的发展。今天大部分的民宿还在乡村中，其实城市里的民宿，不管入住率还是财务模型，我们来看更具有规模发展的可能性。
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第一期话题：民宿众筹
快报民宿分享会来啦！ 记者 陈佳 马恩 喜欢民宿，想开民宿，急切想了解和民宿有关的政策，分享经验、心得。自从快报举办两岸民宿高峰论坛后，不少民宿成瘾者都迫不及待想获得答案。本周四下午，快报第一期民宿分享会将在中国茶叶博物馆龙井馆举行。本期话题关键词“民宿众筹”。如果您想参与，请向“浙江去哪玩”发送“民宿众筹”，填写相关信息。此次分享会仅限10人——经确认后，我们会一一通知。 本期主分享人：桑迪红 杭州海螺邦众创空间合伙人，即将开张的“兜兰小筑”众筹民宿合伙人 分享话题 1.为什么要做民宿众筹？ 2.以众筹方式做民宿有什么好处？ 3.众筹民宿在筹备期、运营期会遇到哪些问题？ 4.有什么方法可以避免这些问题？ 征集 1.下一期，你想得到民宿哪方面的分享？ 2.关于民宿，你是否也想把经验，分享给更多的人，欢迎你告诉我们。说不定，下一期主分享人就是你！ 3.作为民宿主人，如果你希望“快报民宿分享会”来到你家，请联系我们！ 请向“浙江去哪玩”发送“分享会”，填写相关信息。
[] [] [] []如今风靡的民宿众筹，为什么会是一个坑？
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如今风靡的民宿众筹，为什么会是一个坑？
在地产业，挖个坑就开始卖房的行为屡见不鲜、屡禁不止。以至于有人说，房地产是最能“空手套白狼”的行业。&但是，如果民宿圈看到这个评价，肯定会不屑地一笑。&毕竟地产商卖房前，还花钱挖了个地基，建了个漂亮售楼部。而民宿业，许多人只凭一个情怀梦想，就要去通过众筹募集资金。“我是一名设计师，我想开一家民宿，建一座属于自己内心深处的桃花源”“投入几万元，就能成为民宿股东，不仅可以每年几晚免费入住，还能享受年度利润分红……”&今年以来，类似这样的民宿众筹信息不断出现在微信群和朋友圈。不少众筹平台开始上线大量的民宿众筹项目，甚至出现了专门的的乡村旅游和民宿众筹网站。然而，这样的情怀故事有多大的落地可能？民宿众筹真的能兑现所谓的“承诺”吗？&笔者对此深深打了一个问号。至少有四个理由让人相信，民宿众筹很可能会是一个坑。1、民宿的火爆还能持续多久？无论是买“楼花”，还是众筹，人们之所以愿意参与“预售”，其实都是对这个行业的长线看好。&民宿也不例外，民宿众筹之所以风靡，根本原因就是民宿如今的火爆和主流舆论导向，让人们相信这个行业的红利期还要持续。然而真是这样吗？莫干山是民宿的标杆，它成功之后，民宿呈现星星燎原之势。 仅仅在长三角地区，德清、桐庐、松阳等地都把民宿当成重点产业来发展。再加上杭州、苏州、上海浦东等地近期开始的民宿试点，可以说，民宿的火热早已不是白热化能够形容。同时，之前民宿的佼佼者，都纷纷尝试连锁扩张道路。仅仅在莫干山地区，就有不下十余个民宿品牌走出德清县，到外地进行品牌输出。&然而大热之下，民宿整体数量的扩张，成熟品牌的连锁化，未来都将造成整个行业的大洗牌。虽然洗牌结局未知，但可以肯定，留给新入场者的门缝将越来越狭窄。其次，虽然民宿发展如火如荼，但不得忽视的一个现实是，现在的民宿和传统定义上的民宿已经大相径庭。即便保持了“非标准化”的标签，但民宿的精品酒店化趋势愈发明显。不能说这个趋势是个错误，但是在民宿的快速发展，尤其是连锁化发展中，传统民宿所强调的“主人文化”早已荡然无存。&问题是，失去了这一灵魂，面对讲究个性化体验的当代消费群体，民宿拿什么来支撑动辄数千元，远超五星级酒店的房价？2、做民宿真的就只是做建筑、做房间吗？随着人们对于休闲度假的需求越发旺盛，民宿作为生活方式的属性将进一步凸显。这就要求民宿必须具备相对完善的庄园化配套，满足游客的休闲体验，而不仅仅是住宿的功能。&但现在的大部分民宿，都是作为一个单体存在。室内个性温馨，室外冷清无趣。除了呆在屋里，出门简单转转，再也无事可做。&今年有数据显示，莫干山民宿的平均入住率下降了三成。这其中，很大一部分原因，就在于他们只有美得一塌糊涂的建筑和室内空间，而缺乏属于生活方式的休闲体验。用户住了一夜，新鲜感褪去，再也找不到留下的理由。问题还在于，连如今成熟的民宿都没有意识和精力去打造休闲配套，那么众筹的民宿是否又足够的意愿和能力呢？&至少，在目前近乎所有的民宿众筹中，我们没有看到这样的描述。3、民宿是一款合格的投资产品吗？虽然有情怀和其他因素，但都不影响民宿众筹的投资本质，否则，用这样的钱，消费者随意选择民宿去住就可以了。&做为任何一项投资，风险低、收益高都是理想的追求和衡量标准。遗憾的是，民宿恰恰是一项风险高、收益低、投资回报周期长的项目。&一方面，以往印象中的民房简单软装已成历史，现在主流的精品化民宿本身就是一项动辄数百万投入的重资产项目。再加上后期的运营维护成本，民宿远非我们印象中的“情怀项目”。&有数据统计，如今大理、丽江、莫干山等地的高端精品民宿，投资回报期多在8到10年；即便是在成本管控、营销推广一些方面做到极致，投资回报期也会在5年以上。另一方面，民宿打造牵扯到诸多环节，尤其是各种证件办理以及和当地村民交往，这其中存在诸多变数。尤其是这种大资金体量，多个合伙人、投资人的项目，一旦意见不合或者中途变卦，就很可能导致项目搁置，中间的投入往往不了了之。&第三，众筹的民宿大多为单体民宿，单体民宿独立引流能力有限，往往要依靠周边项目的人流。一旦外围环境变化，单体民宿就会陷入被动，并且毫无还手之力。4、一个好的设计师会是一个好的民宿老板娘吗？在民宿众筹的大军中，设计师、艺术从业者是绝对的主力。在资料介绍中，这些人往往经历高大上，情怀十足，描述的未来也足够诱惑。&投资界亲睐的一个规律是：选人，比选项目更重要。那么民宿众筹作为一项投资，一个好的设计师未来就一定会是位好老板吗？&作为设计师，民宿艺术范儿十足自然不在话下，但是对于民宿而言，设计仅仅是其中的一个环节，前期的市场调研定位，中期的运营管理、市场推广，远期的品牌化、休闲方式配套、乡村社区营造等等，更能决定一家民宿的存亡进退。&可以说，从选址开始，所有的情怀都已经没有太大价值，你就开始变为一个商人，需要从运营的角度做任何一个决定。而事实上，艺术家的时尚敏感性和商人的精明狼性之间，往往存在着截然不同的思维差异。各自的优势保证了他们在原有的领域成功，也都阻碍了跨界的可能。&这就是很难扭转的人性。虽然不乏在商业与艺术之间游刃有余的大师，但毕竟是极其少数。何况，这些人根本不会去做众筹。所以，无论对民宿众筹发起者，还是有民宿梦想的投资者，都友情提醒一句：“熊出没，注意”。千万不要在未来发出“熊出，没注意”的感慨。作者：安安
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TA的最新馆藏投资民宿众筹，靠谱吗
十一黄金周即将来临，旅游区的民宿众筹投资越来越火。“在世界上最美的地方，建一座桃花源”……类似的民宿众筹链接，不时出现在朋友圈或微信群里，两三千元就能买下几晚的住宿权益，“你就成了桃花源数万数十万岛主之一”。民宿众筹与投资房产搞短租完全不同，投资人并不买房，买的只是一小份虚拟经营份额，这份经营份额可以在一定条件下获利后变现。这种投资靠谱吗？利益空间有多大？风险又有多大？民宿众筹成“爆款”不是资本一时冲动齐敏（海南某国际旅行社出境部负责人）本来，OTA（Online Travel Agent 在线旅行社）网站掌握了民宿的刚需——流量资源，所以在销售环节中，民宿的“互联网依赖症”普遍存在。但民宿众筹，可以通过民宿主人讲述自己的故事，通过设计师诉说自己的理想来表达对社会、环境、生活和品质的理解，通过众筹平台甚至微信群、朋友圈寻找同类。这让原本淹没在互联网信息海洋里的民宿，不借助OTA网站，从“长尾”变成“爆款”，聚集一批具有相似价值观的粉丝。我觉得民宿众筹可能带来的，不只是项目曝光和资金导入的机会，还有可能是更多的柔性和隐性资源。认同民宿这种生活方式的人未必有时间和精力经营，但通过众筹这种方式，你会更容易找到认同你理念的那群人，也能够集聚更多单打独斗所没有的资源。比如，已有成功的案例表明，民宿运营者可以在具有相似价值观的粉丝中，遴选相对规模、拥有强抗风险能力和专业素养的一群人作为“股东”。在这些志同道合的合伙人中，可以有景观或民宿设计师、投资专家和企业并购专家或者酒店经营专业人士。还可以辅以产品众筹，比如“购买5000元的消费卡，获得8000元的使用额度，如果一直没有使用，两年后以6000元回购”。民宿众筹只是个开始。借股东、持卡人的口碑传播吸引客源，并与OTA等渠道互为补充，资金、点子、专业能力、品牌传播，甚至是办公场地，都有可能通过“互联网+”实现了汇聚。问题是，众筹来的资金、点子、专业能力这一系列优势究竟能不能转化成运营能力，值得商榷。所以，对于投资者而言，还是那句话：投资有风险，众筹需谨慎。小众的“情怀”难以引起资本狂欢子野（互联网众筹研究员）民宿众筹“小而美”，动用资金少而显得门槛低，这使其有别于其他的众筹模式。民宿众筹是“慢热”起来的，一方面是由于资本对民宿众筹的不确定性，虽然一些垂直平台获得了数额不小的融资，但平台数量并没有爆发，对资本而言，民宿众筹可能是个美好的故事，但能否持续却不确定。另一方面，虽然民宿众筹在近年有遍地开花的趋势，但真正成功的案例并不多。更重要的是，从属于酒店业，民宿的盈利周期比较长，不是所有小额投资人都能承受这个时间成本。从整个民宿众筹的大环境来看，相较于TMT（科技、媒体和通信）创业项目，民宿众筹项目的审核要求并不算太高，入场要求低，关键看平台上线的意愿和投资者是否买账。而随着民宿项目大规模涌入，劣币驱逐良币现象或会出现。那么在民宿众筹兴起的过程中，投资人的需求是什么？一是希望通过投资项目获得收益，使得闲散资本得到最大化利用；二是“情怀”，希望能满足现代人社交和消费的需求。这就意味着民宿众筹本质还是小众的，无法像其他细分领域一样引起资本的狂欢。但也恰恰因此，民宿众筹能够很好地圈住这部分有特定情怀的投资者，用户黏性强，从而不会出现大起大落的现象。民宿众筹和当年的咖啡馆众筹有些相似。但不管有怎样的情怀，本质还是开店，有固定的商业模式，“情怀”并不能决定盈利与否。当然，民宿众筹的变招远比众筹咖啡馆要多得多，比如现在众筹平台瞄准周边国家的民宿酒店市场，精准地向目前增长的境外游发力，等等，或许是未来的投资生长点。可实现投资、社交、消费三重功能郭亮（职业投资者）民宿众筹有其天然的优势和合理的逻辑。首先，民宿的体量普遍较小，投资总量可控。对于资本方来说，控制规模、适时变现，无疑是头等大事，而民宿恰恰提供了这样的操作空间。用众筹来孵化几个品牌，分摊风险，投石问路，借鸡下蛋，对运作民宿众筹的资本方、商家甚至自然投资人都是很好的策略，自然一拍即合。其次，民宿属于典型的休闲度假产品，用民宿做众筹有着广泛的市场参与人群。自由闲适人人向往，但有勇气放弃手头工作去追求的人很少。那么，投资一点小钱，参与一家民宿的兴建，就变成了曲线救国式的梦想成真。借助民宿众筹可以实现投资功能。参与民宿众筹可让自己的闲散资金进入资本市场，无论是股权分红，还是收益分红，都可实现理财收益。这是很多商家众筹民宿时的“承诺”。还有一种类似卖会员的众筹，说白了就是提前低价购买某间房的入住权，如果没有入住，可享受营业分红。最后，借助民宿众筹实现社交和消费双重功能。一方面参与一家民宿的规划、设计、运营，本身就是社交的延伸、人生的体验、经验的积累；另一方面，民宿众筹的结果就是让各参与人的每一次入住都变成社交，可谓妙不可言。对于很多人来说，这样产生的消费的确是一个愿打、一个愿挨。要运营好一家民宿，不单是资金的考量，也不是民宿主一己之考量，而是牵涉选址、定位、设计、规模、配套、营销、服务等在内的一系列错综复杂的问题。而且，随着民宿业竞争的加剧，那些靠一个故事、一个设计、一篇报道而偶然成功的民宿，将会越来越少。参与民宿众筹的两大风险徐正（民宿众筹投资人）民宿的火爆，并不是纯粹的市场行为。有些地方政府出台了很多优惠政策，比如返款、土地优惠等，这吸引大批的投资人蜂拥而至。但市场是有限的，有人挤了进来，就会有人出局。而当大批投资人进入民宿市场，最直观的后果是直线扩充了民宿的数量，但市场的消费能力却是有限的。任何投资都有风险，不能承担风险的人不适合投资民宿。2015年和2016年民宿板块的众筹确实热，但我还是建议完全不了解民宿架构、不清楚民宿客户群的人，最好别参与民宿众筹或投资。众筹很大程度上是对未来建成后的民宿住宿权益的预付，其次才是“投资”属性，喜欢、了解和看好民宿的人更合适。参与众筹的最大风险是什么？发起方资金不到位。由于精品民宿需要的投入少则两三百万，多则上千万，发起方承担的资本投入一般至少在七成，这绝不是一笔小投入。如果是几个人合伙发起项目，在民宿申请、建设等过程中，存在诸多变数。一旦有合伙人中途退出，就可能导致项目进行不下去，之前投入的资金也未必能追回。另外一个风险，是民宿项目建成后，发起者或其代理是否有足够的能力顺利经营下去，达到营收预期，这是更长久的考验。雄厚的资金实力当然是民宿运营的必要条件，但还要匹配多种能力。精品民宿本身就是一种动辄数百万元投入的重资产。另外民宿有一个相对较长的回本周期，两三年回本的项目是极少的特例。想要用少量资金，立刻从民宿众筹中赚钱，那多半会失望的。
瞭望东方周刊
2016年37期
瞭望东方周刊的其它新闻农庄众筹，有坑，慎入！
做一个农庄是许多人的梦想，但作为一个资金密集型行业，农庄有着颇高的门槛。
于是，许多觊觎者想出了捷径：资金不够，众筹来凑。畅想通过一套看似完美的商业计划书，不仅募集到资金，还能提前锁定消费群体，实现一箭双雕。
然而，面对模式不成熟、产业融合度强、投入门槛高、运营风险大的农庄，许多商界大佬都一筹不展。那么，毫无农庄经验、连资金都缺乏的众筹者，你又拿什么来赢得投资者信任?
天冷了，想吃火锅，又懒得出去，咋办呢？
首先邀请五个人。给第1个打电话：“顺路买点菜来，就差蔬菜了。”接着第2个：“顺路买点羊肉，就差肉了。”
然后第3个：“顺路买点冻豆腐各种丸子啥的，就差这个了。”之后第4个：“就差酒了。”最后第5个：“就差点火锅底料了”然后，挂电话烧水坐等。。。。。。
这是众筹界善用的一个洗脑故事。它想告诉我们：只要发散思维、开阔思路，通过整合资源，就能空手套白狼。
但是，这个看似逻辑严谨、结果完美的故事，其实有着诸多预设前提。
首先，这个组局者必须有相当的号召力，能够一个招呼让朋友愿意过来，并且愿意带东西过来；其次，信息不能透明，即这五个人之间不能有联系；第三，这五个人都要实在，每个人都要带足东西；第四，这种事只能出现一次，第二次再用，大家就不跟了。
诸多条件限制下，一旦某个环节稍显差错，就会满盘皆输。所以这种故事只能出现在故事中。就像“有个年轻人告诉比尔·盖茨，他是世界银行副总裁。同时告诉世界银行，他是比尔盖茨女婿，最后娶了盖茨女儿，又当上世界银行副总裁”一样。
如今，许多人想做农庄，但又担心实力不够。于是就想用众筹的模式整合资源，自己当“盟主”玩转农庄。但如同“火锅洗脑故事”一样，要想把农庄众筹形成闭环，现实中几乎是一件不可实现的难题。
道理很简单：你凭什么能够让大家相信你能做好农庄？你有一呼百应的号召力吗？你能封闭信息，让参与者不明就里吗？你能保证所有参与者都和你一样的思路吗？后期理念冲突怎么办？
没钱没经验，你凭什么让投资者相信你？
在众筹的庄主看来，通过众筹，一方面能够获得相关资源支持，另一方面能够解决资金问题，同时还能获取未来的客源，如此可为一箭多雕。
但问题在于，农庄是一个高度融合型的新兴行业，对于几乎所有人而言，都是一个完全陌生的领域。这个行业里，没有成熟模式可以借鉴、没有成型理论基础、没有完全对口人才供给，甚至连政策都尚不完全明朗。
所以，会有那么多功成名就的企业家，转型农庄后会遭遇滑铁卢。那么，初入农庄的新人，凭一个自己臆想的商业模式，就想让别人掏腰包支持你？
更何况，你想玩众筹，本身就意味着你自身资金不足。资金不足，侧面上也说明你在商业上的段位。那么多久经沙场的商界大佬经营农庄尚且一筹莫展，你凭什么能够异军突起、一战成名？
其次，农庄行业投入巨大、经营风险高、回报周期长，从资金回报率看，不能算一个特别好看的项目。
想通过众筹把参与者变成潜在顾客，其实就是一种一厢情愿的“团购”行为。站在顾客角度，如果不是承诺的条件特别优越，那么所享受的住宿几天、玩几次的权利，还不如直接掏钱去买。就算直接购买贵一点，起码没有任何风险。
同时，即便通过包装讲故事等形式，成功筹到了钱，后期的运营依旧是一个大问题。尽管合同上可以注明出资人不可参与运营。但在实际操作中，依然会有各种声音带来的压力。同时，前期为了众筹顺利出让的权益越多，后期面临的掣肘就越多，最终进退维谷。
为什么民宿容易众筹成功，农庄不行？
有些庄主不解：民宿众筹成功的案例那么多，为何农庄不行？其实农庄众筹不成功的原因，恰恰是民宿成功的理由。
首先，相对动辄数千万投入的农庄，民宿相对投入较低，单体民宿三五百万即可投入运营。其次，虽然民宿也是个新鲜业态，但是它可以理解为传统酒店的个性版、特色版、升级版。尤其在如今民宿精品酒店化的背景下，无论规划设计、运营、营销推广，都有成熟可借鉴的套路可循。
更重要的，一般民宿众筹的发起人，要么是资深的设计师，要么是一些圈层的核心玩家，他们自身的优势，恰恰是运营民宿的重要依托。他们不管通过众筹来筹钱还是筹资源，都是在一个主依托下寻找加分项，而非像农庄众筹那样“空手空脑套白狼”。
所以，无论是行业复杂度、资金密集度，还是发起人自身条件和运作初衷，都决定了民宿众筹可以顺利运营，而农庄众筹注定会面临重重大坑。
但需要说明的是，不能依靠众筹做农庄，并非指农庄不能做众筹。对于一个运营成熟的农庄，如果找出一片地，或者针对一个创新模式的项目进行众筹，那么不管对农庄还是投资者，依然是种值得鼓励的双赢举措。
作者：老徐
来源：参见庄主
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