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楼市二次调控下 买二手房应注意哪些事项
买二手房对积蓄不多的普通市民来说，是个不错的选择，房管家提醒广大市民，购房时需要注意以下事项：选择信誉度高的中介购房是件很烦琐的事，需要具备专业知识。一般来说，大多数人一生只购买一次住房，对购房程序、业务都不明白，所以要请专业房产中介替自己打理购房事宜。有多少钱买多大房买房之前先要搞清楚，购房款的来源途径，是动用自己的积蓄，还是向别人借钱，或是向银行贷款。有多少钱办多大事，充分了解自己的资金实力及偿还能力，才能清楚自己可以买什么价位、多大面积的房子。考虑交通是否便利 在买房时，交通是非常重要的考虑因素，交通便利可以给工作和生活带来方便，而这一点是购房者必须注意的。产权关系要理清 注意产权证上的产权人与卖房人是否同一人，或者卖房人是否有业主的授权，否则过户时会发生困难。同时要注意产权证的各项明细，确认产权的完整性，有没有抵押或共有人等。弄清二手房的底细 要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，与房子相关的费用有哪些，同时要细致了解各项费用的缴纳情况，避免出现欠费。观察房屋格局和结构 房屋格局是否合理直接影响到入住后的生活质量，如一些房子有多个房间但通风不足；同时还要注意房屋的承重结构，如梁、柱、墙是否有开裂的地方，如果是顶楼还要看是否有渗水的痕迹，因为这些关系到使用安全。装修情况看仔细 装修关系到日后居住的方便性和舒适性。很多人在买房时往往忽视管线布局等隐藏在墙壁内的部分，以后一旦发生问题，维修就成了大问题。还有一些房子看着装修不错，房间经改动后也合理，但却是凿开了承重墙后改建的，存在严重的安全隐患。对于一些新装修的房子，要问一下用了什么装修材料，是否会对健康产生危害。首选中心区靓房。不管政策如何改变，不管政策持续时间多长，位于市中心区域的房子，受刚性需求和区域地理位置优越等利好因素影响，房价尽管不涨，也不会下跌，不管是投资买房，还是自主购房，大家所看重的"保值、增值"功能在这里都会得到最大限度呈现。70~90平方米的大户型最合宜。限购令中规定"对购买经济适用房和90平方米以下的首套商品住房首付比例可为2成，首次购房但是建筑面积超过90平方米以上首付比例为3成"，对于资金储备并不充裕的首次置业者来说，首付两成，能节省更多资本去粉刷新房、添置新家居，手头会相对充裕些，这无疑是规避新政风险的不二选择。二手房购房知识独家代理---在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，对该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，对该物业进行各种推广手段。为了提高成交速度，与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议能避免混乱。有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。诚意金---目前在买方市场中，已有了一种新的发展趋势，即交"诚意金"。所谓"诚意金"，是指买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的"诚意金"，并签订一定期限。代理方收取"诚意金"后，会非常努力地发挥其"团体力量"，有针对性的尽快为买家寻找理想的房子。佣金---在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。居间中保---房地产经纪公司在二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。该业务的具体步骤是：中介公司为买卖双方合同的履行提供转付房款，房款首先交给中介，符合合同约定的条件，中介公司将买方的资金如数如期划给卖方，将卖 方的房屋产权如期办理过户手续和房屋交付手续，避免买卖双方的互不信任导致交易不成。
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编辑：冯少文3·30新政之后，深圳二手楼房价暴涨，交易中业主返价违约现象增多，由此引发诉讼潮。不少购房人选择诉请法庭判决继续交易，强制过户。但多名房产律师认为，判决生效之后，执行仍然存在诸多不确定因素。典型案例判决已经生效，不执行怎么办？梁平在今年3月取得了深圳市中级人民法院作出的终审判决，法院判决朱晓春应向他支付违约金4万元，同时判决继续履行合同，将涉案房产过户到他的名下。梁平现年28岁，大学毕业之后在深圳从事设计工作。去年2月，梁平和朱晓春签订了协议，约定以77.5万元的价格买下朱晓春位于龙岗龙城广场榭丽花园的一套房产，并支付了3万元定金。梁平告诉南都记者，随后朱晓春以各种理由不愿意配合去银行办理首期款监管等手续。他为此向朱晓春发出律师函，催促无用后，将朱晓春告上了法庭。此案在今年3月获得深圳市中院的终审判决，法院认定朱晓春不配合按约办理银行资金监管后续以及银行贷款申请，已经构成违约。一方面判处朱晓春支付违约金4万元，另一方面还判处继续履行合同，今年的4月30日是履约大限。不过梁平告诉南都记者，由于办理资金监管以及按揭手续，需要卖方配合，但判决生效之后，朱晓春仍拒绝配合。朱晓春向深圳市中院申请再审，主要理由是认为这次交易应该是一次性付款，而不是按揭贷款，同时认为梁平提交的贷款资料存在造假。今年5月，他的再审申请被法院驳回。梁平于5月初向龙岗区人民法院申请强制执行。不料，卖方竟主动提出到银行办理资金监管以及贷款手续，双方在5月到银行办理手续，梁平也提供了个人资料。不过由于签订的二手房买卖合同中，房屋面积、房产证号以及合同日期均进行留白，银行要求买卖方以及中介三方持有的合同均要将这些空白内容补齐。梁平告诉南都记者，留白是因为签合同时手头上没有房产证资料。现在，补齐资料的要求遭到了卖家的拒绝。银行告知梁平，如果资料不能补齐，只能撤单，做不了贷款。上周四下午，买卖双方以及中介一起来到了京基100的中国银行。朱晓春指责梁平是合同诈骗，并称梁平提供的贷款资料有问题导致无法继续办理贷款，只能撤单。梁平则反驳称，所有的资料均已经准备齐，只需要他配合补齐合同资料就行了。梁平告诉南都记者，龙岗法院执行庭的法官告诉他，类似情况，需要当事人配合办理按揭手续，还是需要他们和当事人进行协商解决，法院无法强制要求当事人配合。上周四的结果是，他们撤回了在银行的申请资料。下一步如何走，房子又将在何时才能收到，梁平也不知道。3猜您喜欢游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
株洲二手房交易资金监管和房屋登记流程表
　　株洲二手房交易资金监管和房屋登记流程表 　　电子合同签约　　一次性付款购房　　申请按揭(商业贷款、公积金贷款)　　资金监管　　登记受理　　缴纳税费　　审核并记载记簿　　缮证　　领证　　资金划拨到卖房结算账户　　办理抵押登记　　买卖双方要求解除买卖合同，如何申请解除资金监管？　　洽谈不拢想变更或解除合同怎么办呢？根据《办法》，若买卖双方协商一致，要求变更或解除《株洲市二手房买卖合同》的，持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过“系统”即可变更或撤销《株洲市二手房买卖合同》的信息。二手房屋已有签约记录未撤销的，需先申请解除原签约记录后，方可重新签约。　　二手房买卖双方申请房屋权属转移登记时，实行交易资金监管的，房屋权属登记机构应当查验监管银行或担保机构出具的缴款凭证。房屋权属登记机构待房屋转移登记办结后，将登记信息传至监管银行，监管银行应当在收到房屋交易转移登记办结信息后，在规定时间内将监管房价款划转至出卖人指定的收款账户中。　　同时，二手房屋所有权转移登记事项在记载于登记簿前，发生下列情形之一的，买卖双方可以到房屋权属登记机构申请解除资金监管：　　(一)买卖双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由买卖双方共同提出解除申请；　　(二)经人民法院判决或者仲裁机构裁定终止交易的，可由买受人单方提出解除申请。　　房屋交易不成功，交易资金如何退回？　　房屋登记机构确认不能受理房屋转移登记的，应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，将相关证明文件传至担保机构及监管银行，监管银行应当于2个工作日内将应付房价款退回买受人指定账户。　　买卖双方在申请解除资金监管时，应当提交下列证明文件：　　(一)申请书；　　(二)买方收款人存折；　　(三)申请人身份证明；　　(四)株洲市二手房屋买卖合同；　　(五)株洲市二手房屋交易资金监管收款凭证；　　(六)其他所需的材料。　　收款账户变更如何申请？　　二手房屋交易资金的结算账户，经资金监管银行核实无效的，收款人应向资金监管银行和担保机构申请账户变更，资金监管银行应当在当日内予以变更。　　申请收款账户变更时，应当提交下列证明文件：　　(一)变更收款账户申请书；　　(二)申请人身份证明；　　(三)收款人重新开立的存折；　　(四)株洲市二手房屋买卖合同；　　(五)其他所需的材料。　　株洲二手房交易资金监管撤销流程　　买卖双方协商一致，决定终止交易　　申请撤回登记　　审核确认，撤回申请，撤销资金监管　　通知银行划转监管资金　　银行划付监管资金至买方账户　　更多相关资讯，新浪乐居株洲房地产信息网：http://zz..cn/　　【新浪携手泰山公馆在株洲首次推出电商E金券 详情请点击：http://zz..cn/zhuanti/xlEjq/index.html】&　　[2]本文导航株洲监管机构当支付宝 买二手房就像逛淘宝株洲二手房交易资金监管和房屋登记流程表
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二手房买卖流程最新板(11)
答：询问客户的心里价位，一方面向客户讲解其房子的优劣势（尤其渲染其房屋劣势），另一方面适当提供雷同房屋的成交价格供其自行比较借鉴。如果客户的心理价位位势有所降低，员工可掌握的浮动范围不超过正负10％。
4.、我有房子想卖，需要怎么办手续，怎么收费？
答：请您携带房屋权属证明、房主身份证及经办人身份证原件先给您的房子评估一个市场价格供您参考，然后您可根据此价格确定您房屋的代卖价格，并签订独家代理协议，将房屋权属证明留存在我公司，一个代卖期是三个月，代卖期内不允许撤单，不成交不收费，成交后收取您成交价格1％的居间服务费。
5、.我有房子想出租，需要怎么办手续，怎么收费？
答：请携带房屋权属证明、房主身份证原件进行登记。如果您出租的房屋月租金在1000元以下，则我们免费为您发布信息；如果您出租的房屋月租金在1000元（含1000元）以上，我们除了为您发布信息之外，还为您寻找客户，带客户看房，成租后根据承租人的租期向您收取相应的服务佣金，并作为见证方协助您双方签署一份租赁合同。
6.、我有一套房子想卖，现自己已找好买方，想委托二十一世纪办手续，应该如何办理，怎么收费？
答：买卖双方约好时间到连锁店签订一份买卖置换合同。买卖双方带身份证、户口本、中介费，另外买方带房款或部分定金，卖房须带该房屋产权证或房本。资料准备齐全后交到二十一世纪后开始办理过户手续。服务费为200元/宗。
7.、你们的收费太高了，小中介才收600元，你们可以优惠一些吗？
答：收费是公司统一规定的，我们没有给予优惠的权利。我们在全市拥有20余家加盟店作为广阔的销售渠道和有一支训练有素的销售队伍一齐销售您的房子，
此外我们以网络操作平台做媒介，有购房需求的人只需登陆网站，足不出户就可以看到您要卖的房子。我们提供给您的是让您放心值得您信赖的阳光中介，操作流程透明清晰，绝对不会出现在小中介处出现的诸如吃差价的等情况。
8.、如果求租方未到期就不租了，该怎么办?
答：您可以在签订合同时约定如果求租方提前退租则预付租金或押金自动转为违约金不予退还。
9.、签完租赁合同是不是出了事你们就负责了？
答：如果有事双方可以协商，若协商不成一切按照合同约定执行，我们公司只是签订合同的见证方，可以帮助你们协商解决，但没有仲裁的权利和义务。
10、.我有套房子想卖，房主是我的××（亲属），他现在人在国外，该如何办手续？
答：首先要到当地大使馆或总领事馆办理委托XX人办理房屋相关事宜的委托公证手续，然后由受托人在本地公证处对此委托公证手续进行二次公证。之后就可以由受托人代为办理该房屋相关的受托事宜。
11.、我的房子想卖，但做贷款了，该如何办理手续？
答：首先您需要先向银行还清剩余的贷款额以撤出抵押，此房屋才可以上市交易。如果您有需要的话可以委托二十一世纪替您办理这项业务。
12、.买二手房能提取公积金吗？
答：如果您购买的是带有产权的私产房，付款方式是一次性付款或按揭贷款都可以提取公积金。
13.、我想在二十一世纪卖房子，但不想留存房本，该怎么办？
答：您可以采取一般代理的形式。
14.、什么房子是计租面积，什么房子是建筑面积？
答：公产和企业产标注的是计租面积，私产标注的是建筑面积。
15、.建筑面积和使用面积该如何换算？
答：建筑面积≈使用面积*1.33
16.、房本未到期，客户以没有客户看房为由要求撤房本。
答：坚持公司规定不予撤单，耐心帮助房主分析其房屋的优劣势，力争说服客户降低标价，以加速成交。
17、.既然买方贷款已经到帐，为什么不能拿钱还要过户？
答：过户时必须保证买方全款已付，贷款到帐只说明银行同意对借款人放贷，但钱被银行冻结，必须要等到他项权证返到银行后，才能放款。
18.、是外地人，能买公产房吗？如果买私产房能贷款吗？
答：可以办理
19、.我无固定工作能贷款吗？
答：银行会对借款人进行资信调查，并且需借款人所在单位开据还款证明。如果您没有固定的正式工作，银行无法对您放贷。
20.、当客户签完三方后，其中一方违约导致该房屋交易无法继续，双方要求退还中介费时，应这样向客户解释。
答：我公司所收取的费用是居间服务费只要合同签字便已生效，证明我们提供的信息已成交，所以服务费不退。（附：关于合同的解除与终止：在三方合同定立后，买卖双方任何一方出现违约情况导致此房屋交易无法继续，我公司居间服务费一律不退。违约方可以与另外两方终止合同，请注意措辞，不要同意双方解除合同。终止合同是表示一方要求不再履行合同，但我公司已完成房屋信息成交，居间服务费不退；解除合同则表示双方自愿解除此合同已恢复到合同定立之前，所以我方无权收取信息服务费。）
21、. 如果报完价，高于客户期望值，客户问到此价格二十一世纪是否可以收购该如何解释？
答：此价格为我们提供给您的代卖价格，如果您想让我们收购您的房屋，我们二十一世纪不做收购，不赚差价，阳光操作。
22.、当客户想出租的房屋恰巧是店内有客户需求登记的房屋或此房恰是买卖市场稀缺的房源时，如何说服客户将此房屋转为出售？
答：向客户渲染出租房屋手续的烦琐以及后期可能出现的风险。在其允许的前提下可为其房屋进行评估，价格适中不可偏低，同时向其介绍出售此房的利益所在。
23、. 我想买房，钱不够怎么办？
答：我们可以协助您采用贷款形式购房。您可以向银行申请办理个人按揭贷款。最多可贷到总房款的七成。此外，在所有手续办理完毕后，借款人及其配偶还可以一次性提取公积金卡内的金额。
24、.你们500元贷款服务费是怎么回事，为什么这么高？
答：一方面我们为您提供全程贷款服务，简化您个人必须的办理程序，我们将为您代为办理；最重要的一方面是我们为您贷款做居间担保是一项高风险的业务，如果您在还贷过程中出现问题或是无法再履行还款计划，我们公司将承担对您的房屋进行回购的风险。
25.当有客户电话咨询“我想买（卖）房，但离你们店太远，是否可告知较近加盟店的位置及联系电话，和在你们那登记一样吗？”
答：全市的所有二十一世纪加盟店都是联网的，所有信息都是一样的，无论您在哪里登记都可以。不过我们可以上门为您提供服务。
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