开发商拿已售房做抵押贷款
　　王先生向记者出示商品房买卖合同和相关凭证。
◎此举导致王先生无法办理按揭贷款,面临违约　◎律师指出开发商涉嫌一房两卖,违反法律规定　　“银行批不下贷款,我就违约了,要承担一定的违约金。”安丘的王先生向本报反映,去年5月份,他在潍城区奥博家苑小区买了一套房子,当他准备用房子贷款时,银行告知该小区的开发商已用他的房子办理贷款。王先生要想贷款买房,开发商必须先还清贷款。对此,律师表示开发商此举是违法行为。已售房产被开发商抵押　　6月24日上午9时,记者在潍城区奥博家苑小区见到了来潍打工的安丘市民王先生。他告诉记者,2011年5月,他在该小区购买了一套81.86平方米的房子,首付款、维修基金、备案费共交了69208元,剩余的16万元房款将通过银行按揭贷款交付。　　去年8月,该小区售楼处通知王先生到指定的和平路小商品城附近的一家建设银行办理银行抵押贷款,由于当时王先生手续带得不全,就没有办理。当他第二天再去办理时,银行方面告知已不放贷款了。　　今年3月份,售楼处又通知王先生到永安路与北宫西街交叉口附近的潍坊银行办理按揭贷款,担保金已交了3个多月,按揭贷款却一直没有办理下来。眼看婚期临近,王先生于6月18日到潍坊银行咨询时,银行方面告知开发商将王先生的房子抵押给了银行,如果王先生想办理银行按揭贷款,必须由开发商先将钱还清。　　“开发商已经将房子卖出去了,怎么还能用卖出的房子向银行做抵押贷款呢?”王先生说,银行批不下贷款,他也就没有能力购买房子,从而构成违约,要承担一定的违约金。于是,王先生多次到售楼处反映,工作人员都以按揭贷款马上就能办理下来为由推脱。业主无法贷款面临违约　　记者从王先生的购房合同中看到,交房日期为日,买受人未能按合同规定时间付款或因买受人其他原因造成不能如期交房的,出卖人可据实予以延期。出卖人未能按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。　　王先生告诉记者,与他同一时间买房子的人都已办理了银行按揭贷款,新房钥匙也都拿到手了。由于开发商用已出售的房子做抵押,致使王先生的按揭贷款没有办理下来,并不是自己的责任,违约金就不应该由自己垫付,房子延期交房也不应该是自己的问题。　　该小区3号楼3单元701室的刘先生告诉记者,自己购房款通过银行按揭贷款。不过与王先生不同的是,他已于今年的3月份,到银行办理了按揭贷款,新房钥匙也已经拿到手了。　　“购房时,曾签订了一份购房合同,交房日期是日,而开发商通知我到银行办理按揭贷款时,开发商又更换了一份合同,交房日期是今年的3月31日。我当时感觉不对劲,问开发商的工作人员时,对方说不换合同办不下贷款,也就交不了房子。”刘先生说,无奈之下,他便用开发商所谓的新合同办理了按揭贷款。“新的购房合同交房日期推迟了近一年,延期交房的违约金到底该怎么算,开发商到现在都没个说法。”刘先生说,据他了解,像王先生这样情况的还有10多户。开发商行为涉嫌欺诈　　当日上午11时许,记者来到了开发商奥博家苑小区项目管理部。一名姓吴的负责人表示,小区建设时,开发商用该小区房产向银行办理了贷款,至今尚有一部分贷款未还清,部分商品房仍被银行冻结。只有开发商还清贷款,银行才能为购房业主办理按揭贷款。目前,开发商已着手办理此事,预计不出一周,王先生就可以到银行办理按揭贷款。对于更改购房合同交房日期一事,对方表示:“你也不用管什么原因了,无论新的合同改成什么日期,延期交房的违约金,我们都会按照老合同规定的支付业主违约金。像王先生这种情况的有10多户,我们将按照所交首付款的数额支付一定的违约金。”　　记者就此采访了山东王杨律师事务所的王建华律师,王律师表示:“开发商如在卖房之前到银行办理了抵押,再将抵押的房子卖给业主,开发商属于欺诈行为。如果开发商在卖房之后,再将房子向银行抵押贷款,是一房两卖的行为,也违反了法律的规定。开发商将购房日期更改,是强迫交易的行为。开发商故意更改交房时间,将减少违约金,有点耍滑头的嫌疑。开发商应按照老合同的规定,向业主支付延期交房的违约金。”　　　　　　文/图　本报记者　张少华
　　　　　
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成都市场上存在一类项目，相应商品房已经办理分户产权至开发商名下后被开发商抵押给银行进行融资，但开发商又继续将相应房屋对外销售。但是如果你买了过后，开发商并没有还银行钱，你就根本办不下来贷款，也无法办理房产证。如李先生交完首付后，便向银行提交了贷款资料，但好几个月后贷款也没办下来。开发商说他要的房子被抵押了，签不了合同。而李先生要求退还首付款，开发商也不予理会。本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师为您详细解答。
开发商抵押房产给银行 购房者买现房无法过户
于小姐买的房子，可交了首付款之后，开发商却迟迟不交付房子。上门去问，开发商给出的答复就是“再等等，房子肯定会给你的。”事后一了解，原来，开发商在卖房子之前，已把房子抵押给银行了。
中国法学会客座教授
成都市律师协会房地产专业委员会主任
北京安博（成都）律师事务所管理委会主任
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问题一：开发商可以将已经抵押给银行的商品房对外销售吗？
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为依据《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存”以及《房屋登记办法》第三十四条“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”之规定，已经办理了抵押登记的房屋是可以对外销售的，但是应当取得抵押权人的书面同意或者将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务以注销抵押权，才不会影响后续贷款、房产证等的办理。
问题二、购房者买到已经抵押的商品房，能正常办理贷款吗？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为依据《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，同一房屋上可以先后设定若干个抵押权。因此，购房者购买到已经抵押的房屋，从法律上讲是可以再次办理抵押贷款的。
但是，基于再次办理的抵押权不是第一顺序的抵押权以及在先的抵押担保债务可能会对之后的抵押担保债务产生不良影响，通常情况下银行对第二次抵押的商品房会采取非常谨慎的态度。因此，购房者买到已经抵押的商品房，如果未注销之前的抵押担保登记，银行往往不同意办理顺序在之后的抵押登记，进而向购房者办理贷款。
问题三、购房者买到已经抵押的商品房，能正常拿到房产证吗？
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为问题一中已经述及，已经抵押的房屋可以对外销售。但是，如果购房者要取得房产证，首先应解除在先的抵押登记，房管部门才可以办理所有权转移登记手续。因此，购房者若要取得所购买商品房的房产证，开发商应当先清偿该商品房所担保的债务，然后申请房管部门注销商品房抵押登记，此时购房者才可以办理并取得所购商品房的房产证。在商品房存在抵押登记的情况下，房管部门不会为商品房办理产权过户登记手续。
Editor 编辑余秋红
Designer 设计艾成浩
责任编辑：余秋红 JN1435买了一处房产被开发商抵押给银行，对个人有什么影响？该怎么办？来自:
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