张先生前几日在链家网上给我们留言说，他购买了一套房屋，签了合同，交了定金和首付，但是办理过户的过程中，发现该房屋在他们签署房屋买卖合同之前就已经被法院查封了，目前根本无法办理过户手续。张先生也给小链抛出了个问题，怎样避免在二手房交易过程中可能遇到的查封问题。
今天，小链就借张先生的这个案例给大家提个醒，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。
那我们能做什么来避免发生此类风险呢？
首先是核实，要查验房屋的房产证是否在房主手中，并查验房主的相关证件，确认该房屋是否存在显性的抵押。第二步，就是订金和首付款在保证符合国家标准的前提下，不宜过多支付给卖方。第三步就是一定要做资金监管，确保你的资金安全。做到以上几点，基本上就能控制查封风险的发生了。
如果您在链家购买的房屋，链家经纪人会给您做好上述风控，如果还是发生了风险，链家将启动亿元保单的先行垫付机制，垫付您的损失。我们将风险转嫁到我们自己身上，因为我们知道“家”对您意义。
今天的小链课堂就给大家讲这么多，希望大家能够在签约前或签约时最好能约房主一起到大连市房地产交易中心去查询一下房屋现在的状态。确保交易安全。已被法院查封的房子，谁在买卖
世界上有一种房子，是不能过户的，那就是被法院查封的房子。而在慈溪桥头镇河沿村，一套被查封的房子却过户了，而且还过户了两次。
这套房子是去年10月16日起被查封的，法院裁定查封2年。但这几天，空置的房子突然开始装修，新来的房东还拿出了一本新的权证，说这房子是今年9月花了80多万买来的。
而这，已是房子第二次易主。最先发现这个情况的，是村子里的罗先生。
这套房子是罗先生发小沈某的，房子一共有两间，占地面积98.52平方米。
两年前，沈某向罗先生借了40万元。去年9月，生意失败的沈某突然失踪。罗先生起诉到法院，沈某父亲愿意替儿还债，并承诺卖房还款。可去年11月左右，沈某父亲也失了踪，罗先生只好向法院申请强制执行，查封了沈父的房子。
“法院查封的房子，还能过户？”一时间，小村里议论纷纷。罗先生一调查，发现疑点重重。
被查封的房子卖了两次
法院和律师都惊呆了
两位买主不愿多说
在慈溪市国土局档案室，罗先生看到了房子的两次易主的信息：
第一次是日，沈某父亲将房子过户给宋某。第二次是今年9月23日，宋某又过户给了目前正在装修的何某。
除了过户信息，档案里还保留了另一条记录：2013年10月，此房曾被慈溪法院查封。
得知这事，当年处理案件的法官和律师，都惊呆了。
被查封的房子，是怎么过户的？
第一次买下这套房的宋某，是沈某原公司的老板。
记者在电话里问宋某：“沈某家人都不在，过户怎么弄的？”
宋某说：“这有什么难的，我把他们叫过来的。”
记者：“这套房子当时是查封的，法院说过户无效，你怎么看？”
宋某：“你是哪里的？”
听说是记者，那头挂断了电话。
何某是今年9月以80多万的价格向宋某购房。对于买房的事，他不愿多谈，只说自己买房程序合法，和沈某一家无关。
罗先生感慨，如果不是近期何某装修房子，房子卖了两次的事，作为债权人的他还被蒙在鼓里。
慈溪法院的工作人员告诉记者，房子被查封，一般是法院发协助通知书及相关法律文书到国土部门的窗口，国土部门在电脑软件上操作查封，然后再给法院一个回执。房子是否处于查封状态，在国土局的软件上是可以看到的。被查封的房决不允许过户。
慈溪市国土局：
计算机新旧系统转换时出错
使工作人员看不到查封记录
罗先生分析，第二次过户应该是正常转让，关键问题在第一次过户。
于是，他和律师来到了办理房产过户的慈溪市行政服务中心国土窗口。看到材料，工作人员也惊呆了，表示向上级汇报。
窗口负责人杨渊博在电话中解释说，被查封的房子能过户，以前从没发生过，应该是电脑的软件系统出了错，过户时没发现。
记者采访时，慈溪市国土局的解释，也是软件系统出错。
“罗先生反映后，我们才发现了这个问题。慈溪市国土资源局根据省国土厅要求，于2014年初进行了土地登记新老系统的转换，在系统转换期间，因软件设计缺陷导致该宗地查封登记失效，使相关工作人员看不出法院对该宗土地的查封记录，致使该宗地在办理变更登记时登记系统未提示该宗地已被查封的信息。”慈溪市国土局的办公室负责人说。
而根据杨渊博的描述，出错时间，就在新旧系统转换的时间，大约是去年年底到今年2月这段时间，“查封是按照土地证号查封，第二次过户，土地证号已经更改，主要还是第一次过户的问题。”
除了罗先生的房子，杨渊博说，他们还在逐一核对数据，目前还发现了另外一宗被查封房子过户的事，不过因到了解封时间，影响不大。
软件公司：
不可能出错
更像是后台有人改数据
记者在慈溪市公共资源交易网上查询到，(编号:BM13113)慈溪市国土资源局土地登记信息动态监管查询系统开发项目采购结果公告显示，日，武大吉奥信息技术有限公司中标，价格是399800元。
记者以软件购买商的身份设法联系上了该软件公司。工作人员说，慈溪国土局的系统，确实是他们公司做的，他们做这一行业（国土软件）已十多年了。从技术、软件来说，他们在国内也算是权威。
记者问，房子查封后，如果系统出错，会不会出现看不到房子被查封的状态？
工作人员说：“所有的数据都会展现。如果出现你说的看不到（查封状态）的问题，那就属于重大事故。我们从来没发生过。”
“公司在全国做了几百家的系统，为什么别人没出错？如果是系统出了问题，应该是很多户出错。单单一户出错的说法就站不住脚了。而且慈溪2009年就开始合作了，一直没有问题。”他一再强调，系统经得起第三方测评，系统不可能仅出现一个错误。
这位工作人员说，出现这样的情况，很可能是后台有人修改了数据库。
他告诉记者，项目实施完了，数据库是留在国土局里，一般系统的维护、修改，都是局里自己在做。 “（慈溪的）系统很早就验收了，我们把数据库的数据进行检查，如果发现逻辑错误，也会列出给局里，然后让他们修改。我们人都不在慈溪，是不直接去操作这个数据库的变更。”
记者随后又咨询了几家软件公司。他们的说法差别不大：新旧系统转换，数据库都会同步转换，并不会更改数据库，“按照一般的流程，转完都会让对方单位确认，会逐一打出清单来确认，就算系统出错，也不会影响数据库，最多会在编程上出现问题。”
但对于后台人为操作的说法，国土局却予以否认：“我们的审批，都有经办人，每次操作都是有记录的，我们做了调查，排除人为操作的情况。”
慈溪国土局：
软件公司同意先拿出40万元
软件公司：不知情，也没出过钱
在和慈溪国土局的沟通中，罗先生多次提出，要求房子的所有权尽快变更回来，继续查封。
不过，杨渊博说，变更回来需要走一段法律程序，时间无法确定，可能性也不大。
罗先生最近一次联系慈溪国土局，杨渊博说，国土局商讨了一个处理方案，是由软件公司出资40万，押给慈溪法院，如果房子能恢复到沈某父亲名下，此事作罢，如果不能恢复，这40万就赔偿给罗先生。
昨天，记者联系杨渊博。他也提到，新旧系统都是同一家公司做的，损失由软件公司造成，软件公司也愿意承担赔偿。
不过，软件公司表示，对此完全不知情，也没出过钱，“我们的软件，是百分百没问题的。正常来说，如果是软件问题，国土局应该走法律程序。而不是让我们公司来出资赔偿。我们也不会承认我们软件出错，如果这样的话，我们全国那么多项目，赔都赔死了……”
这位工作人员说，近期关于这一情况，他们曾配合慈溪国土局进行调查，而结果是软件没有问题。
原房东还欠一个人十万元
此人女婿恰在慈溪国土局工作
“被法院查封的房子，能过户已经很不正常了，既然能过户，房子为什么不能恢复呢？难道国土局打算将错就错？”罗先生觉得事情没那么简单。这时候，他得到了一条线索：沈某家曾向一罗姓村民借钱，而这个罗姓村民恰好是杨渊博的岳父。
杨渊博也向记者承认村民们的说法，“岳父也是沈某家的受害者，钱尚未还。”
岳父是债权人，女婿又是慈溪行政服务中心的国土窗口负责人，这让罗先生产生了某种联想。
根据软件公司的说法，在排除软件系统问题的情况下，还有一个可能就是有人修改了后台数据库。而后台修改权限，仅在少数几个管理员手中。而罗先生回忆，杨渊博曾经告诉过他，单位系统的管理人员没几个人，自己就是管理员之一。
“查封的房子能过户，后台能不能看出是谁修改的？”记者追问软件公司，工作人员说，这个目前看不到。现在国土局也在和我们商讨，要对土地登记系统进行完善，以后要对工作操作日志记录详细，现在的还是太简单了。
但慈溪国土局办公室的负责人表示，对于系统的操作，他们那每个人都有账户，没有分得那么细，不过每个人的权限不一样，“杨渊博自己也不操作，但管理员账号是有的。”
究竟谁在说谎呢？
本文来源：浙江在线-钱江晚报
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈买卖合同签订后房子被法院查封了
作者：刘清华林盟
　　东快讯（记者刘清华通讯员林盟）宁德宋先生买了一套二手房，在准备办理产权证时，却发现该房子因卖主欠钱被法院查封了。这种买卖合同还有效吗？近日，宁德市县法院审结了这样一起案件。　　日，宋先生向阮某购买了一套位于周宁县的房屋，房屋总价为60万元。8月14日，双方签订购房合同，宋先生依合同约定先后向阮某支付了49万元房款，并向周宁县住建局申请办理过户登记，缴纳相关税费，周宁县住建局出具了受理承诺单，宋先生一家人搬进新房。　　不料，宋先生在递交材料办理产权证时，被告知无法过户。经过向当地法院了解才得知，该房屋因阮某欠别人的钱已于日被周宁县法院司法查封了。　　周宁法院经审查，据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，判决支持宋先生的诉讼请求。法院认为，本案讼争房屋虽因另案被司法查封，但因宋先生已经支付大部分房屋价款，并已实际占有该房屋，且已向法院支付了剩余11万元购房款，故对宋先生继续履行合同的诉求予以支持。宋先生可待判决生效后，申请解除房屋冻结。
（责任编辑：HN666）
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