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　　【案情】　　2012年8月，李某向王某借款人民币100000元用于买房。当年9月李某在某房地产公司预购了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，约定房屋交付时间为日前。李某将该预售房向县房...
　　【案情】
　　2012年8月，李某向王某人民币100000元用于买房。当年9月李某在某房地产公司预购了一套三居室商品房，支付了180000元房屋首付款，约定房屋交付时间为日前。李某将该预售房向县房地产管理局申请办理了房屋预告登记。李某向王某的借款到期后，经多次协商，李某仍未及时向借款人王某归还借款。2013年12月，王某将李某诉至法院，案件经法院调解后进入法院程序。在执行过程中，申请人王某向法院反映，被执行人李某在某房地产公司预购了一套商品房。经执行法官到县房地产管理局调查核实，申请人反映的情况属实。
　　【分歧】
　　对该套预售商品房能否进行查封存在争议?
　　第一种意见认为，预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的商品房，因现阶段商品房尚未建成，且根据双方签订合同，只有当购房人付清了房款，预售房屋的才归购房人所有，目前商品房的权属处于不确定状态，所以不能对该房屋进行查封。
　　第二种意见认为，被执行人就预售的商品房办理了房屋预告登记，且对预售商品房有可，当李某向房地产公司支付完合同的对价后，被执行人可以依据合同及预告登记，获得预售商品房的所有权，所以能够对该套预售商品房可进行预查封，待李某正式获取所有权后，依法转为正式的查封。
　　【评析】
　　笔者赞成第二种意见。分析理由如下：
　　本案中，因为李某对该预购的商品房并不具有真正的所有权证书，而只是一种预告登记，法院能否根据王某的申请对李某购买的期房进行查封、拍卖等。如果不能对李某购买的期房进行查封拍卖，则申请人王某的无法得到保障，若一定要都等到李某对该房屋享有所有权后才可以查封，亦对申请人保障不公平。
　　根据《中华人民共和国》第二十条：&当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记&。房屋预告登记是指为保全关于不动产物权的而将此权利进行的登记。他将予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。依据双方签订的《(预售)》的约定，预售商品房的原始所有人为，房屋买受人应根据合同约定向房地地产开发公司支付价款，房产开发企业于房屋建成后按约定期间向房屋买受人交付房屋，转移所有权。关于预告登记的效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。由于预告登记权人并不是房产的所有者，所以人民法院不能直接查封预告转让登记的房产。但是，预告登记权人对预告转让登记的房产享有被物权化的请求权，无特殊情况，预告登记权人即为预告登记房产将来的所有人。根据我国民诉法的规定，&权利&也可以作为被查封的对象，实物中，如被申请人享有的债权可以作为被查封的对象。依理转让预告登记房产在预告登记权人为被执行人时，也可以进行预查封。因此，预告登记的不动产具有成为被查封对象的理论基础。
　　根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的第十五条第(三)项规定，对于&被执行人购买的&&商品房预告登记的房屋&，人民法院可以预查封的规定，即便买受人对房屋不具有所有权，只要办理了预告登记，人民法院仍可以对该房屋进行预查封。当房屋权属在预查封期间登记到预告登记权人名下时，预查封登记自动转为查封登记。预查封转为正式查封后，查封期限仍从预查封之日起开始计算。预告登记的房产在查封期间失效，则归房地产公司，执行法院应解除预查封。但是，可以根据商品房买卖合同的约定，可实际执行开发商应返还买受人的价款。通过对买受人的房屋进行预查封，可以督促被执行人尽快履行法律义务，若不履行，可能会导致多重的负面效果，购买的商品房被法院依法拍卖、银行不提供房屋贷款、交付的购房款被法院依法扣划等。综上，法院可以对李某购买的商品房进行预查封。
　　(作者单位：江西省石城县人民法院)
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土地被法院冻结，地上商品房通过什么程序办理预售。
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你好，不能办理预售许可证。土地被查封，其上正在修建的房屋也需要颁发停工通知，等相关问题被查清楚以后，根据土地被查封的原因和处理方式，决定房屋继续开工时间（或拆除时间），再说是否办理房屋预售许可证。
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【法规标题】最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
【颁布单位】最高人民法院　国土资源部　建设部
【发文字号】法发（2004）5号
【颁布时间】
【失效时间】
【法规来源】http://www./indus/file/.htm
最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知 最高人民法院　国土资源部　建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知
法发[2004]5号
各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：
　　为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：
　　一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。
　　国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。
　　二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。
　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。
　　人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。
　　三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。
　　国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。
　　四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。
　　五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。
　　在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。
　　六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。
　　七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。
　　如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。
　　八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。
　　九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。
　　十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。
　　分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。
　　十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
　　查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。
　　十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。
　　十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
　　十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
　　被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
　　十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
　　（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
　　（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
　　（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
　　十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。
　　十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
　　十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
　　十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
　　二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。
　　预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。
　　二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。
　　二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。
　　国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。
　　二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。
　　二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
　　对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。
　　二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。
　　二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。
　　二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。
　　国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
　　二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。
　　二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。
　　三十、本通知自日起实施。
中华人民共和国最高人民法院
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国建设部
二○○四年二月十日
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预售商品房法院查封后怎么办？
14:55:52　江苏商报
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&问：预售商品房法院查封后怎么办？
答：据南京市房产局相关负责人介绍，预售商品房法院司法查封待现房交付90天后，由法院对此商品房进行依法解封后，房地产开发商向买受人提供房屋权属登记申请书、测绘成果图、商品房买卖契约、买受人持身份证原件及复印件。到华侨路35号登记发证中心三楼10～11号收费窗
口，办理缴纳公用部分维修基金，然后凭交款凭证到登记发证中心二楼收件大厅4～11窗口直接办理产权登记。
&作者:王康 方市兴 特约编辑：广伟
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