住宅小区存在哪些物业管理难题？
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住宅小区存在哪些物业管理难题？
来源：东南商报
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楼道堆满杂物，影响楼道整洁和消防安全;建筑垃圾没有及时清运，影响小区整体环境;&僵尸车&长久堆放，影响小区环境不说，还有安全隐患&&这是每个住宅小区几乎都会遇到的难题。
为提高物业服务水平质量、增强居民获得感，我市即日起将开展物业服务质量提升行动，在市中心城区有物业的小区开展物业清理、物业清障、物业修补等&四清一修&行动。
小区整洁不但事关小区品质，更直接影响着居民居住的舒适度，因此，在行动中需要居民们支持和理解。
小区存在哪些物业管理难题?
现实中，各大小区物业都存在着哪些管理难题呢?据各区县市物业负责人反映，&僵尸车&、建筑垃圾清运、楼道及公共区域堆放杂物等管理难题在小区中较为突出。
海曙区物管中心相关负责人表示，建筑垃圾原则上由业主负责清理，但是也存在业主不处理的情况，最终只能由物业掏钱请人清理。建筑垃圾在清运上存在堆放点位不多和垃圾清运车过少等原因，导致集中收集后无法及时外运。
也有一些区域的物管中心表示，清理居民楼道杂物后，一些居民拒缴物业费了。&一些居民舍不得扔掉家中的旧物，将它们堆放到了楼道中，时间一长越堆越多，不少还是纸箱、木头柜子等易燃物品，不但影响楼道畅通，还会带来消防安全隐患。&奉化物管中心相关负责人诉苦。&尝试沟通多次后，业主仍没清理掉，最终物业将它们清理掉了，但是居民却和物业闹起来矛盾，拒绝缴纳物业费。&
针对小区内的&僵尸车&，北仑区物管中心的负责人表示：&机动车能按照车牌找到车主，但自行车和电瓶车被遗弃后很难再找到主人，只能长年堆放在小区角落，锈迹斑斑，影响小区环境。作为物业，只能将这些车辆移到小区一角，无权处理这些车辆。&
此外，也有一些物业负责人称，小区车辆停放无序、侵占绿化带，高空抛物安全隐患等管理难题。
对付&僵尸&自行车 这些小区有办法
对小区楼道内，落满了灰尘、憋了轮胎、甚至没有了车座的&僵尸&自行车，该如何处理?我市的一些小区已经做出了有益的探索，回收废旧自行车，给有需要的居民使用。
西门街道柳庄社区两年前就着手探索&僵尸&自行车处理难问题。柳庄社区居委会负责人表示：&两年前，我们在走访时发现，小区楼道口和自行车车库里有多辆废旧自行车，大部分修一修还能骑的，堆在角落影响楼道卫生，不如再度利用，给有需要的居民使用。&
于是，社区居委会在楼道张贴&设立公益自行车民意征求&公告。&这个想法得到了居民的一致认可，回收到了20多辆废旧车，热心居民还捐赠了8辆自行车。&在社区志愿者的帮助下，这些破旧自行车被修整了一番，恢复了使用功能。居民带上身份证到居委会办卡就能免费租借。
如今，这些公益自行车仍在继续发挥作用。&随着公益自行车的增多，我们还尝试将一部分自行车赠送给真正需要的贫困家庭使用，让他们成为自行车的新主人，在他们的爱护下，继续发挥作用。&柳庄社区居委会相关负责人补偿道。
据了解，我市的望春街道西成社区，也曾改造楼道口的&僵尸自行车&，打造社区公益自行车的项目。
海曙白云庄社区和高新区九五花园，也进行了相关探索。白云庄社区每隔一段时间，收集废旧车辆，将每辆车都拍照留存，再张贴告示，通知各车主在期限内自行处理。没有处理的，将由物业出面进行处理。
高新区九五花园的小区业委会决议，在一定期限内，各车主给自愿丢弃的非机动车登记，逾期未登记的，将委托物业公司在公安机关的监管下集中清理，统存放到地下室，存放时间一年。存放期满后仍无业主认领，将由物业公司进行处理。
物业&四清一修&行动范围有哪些?四清一修&行动范围:海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区、奉化区和国家高新区已实施物业管理的住宅小区
主要内容:物业清理、物业清洁、物业清点、物业清障和物业修补。
物业清理，是对楼道及公共区域内堆放的各类杂物进行集中清理，做到楼道无堵塞;对于装修建筑垃圾、大件垃圾属于业主清理范围、但物业服务企业无法确定责任人的，由物业服务企业负责清理工作;可以确定责任人的，由物业服务企业督促业主限期清理。对于小区内各类&僵尸车&，实行先劝阻再发公告并报相关部门和人员进行清理。
物业清洗，是对小区内垃圾房、箱(桶)、垃圾车的定期清洗清洁，要求做到楼门内干净整洁、墙面、玻璃无污秽，道路整洁。
物业清点，指对小区内的违章搭建、破坏绿化、消防设施损坏、消防通道堵塞、车辆乱停乱放等违法违规现象进行检查和清点，并报告相关部门。
物业清障，是指做好各类设备设施检查工作，确保体育健身设施正常运行及设备维护，无被挪用或侵占现象，新建居住建筑及居住区设有轮椅通道、扶手、缘石坡道等无障碍设施，管理、使用情况良好，另外确保路面硬化、平整，排水设施完善，无明显坑洼积水。
物业修补，是指根据物业服务合同约定，物业企业对房屋及其配套设施、设备和相关场地的维修、养护和管理工作，对于楼道灯不亮、路面开裂、管道损坏、指示牌破损、消防监控设施瘫痪等情形，进行维修和修补工作。&辖区物业主管部门要开通维修资金和保修金使用绿色通道，让物业维修资金在修补中及时发挥作用。&市物管中心相关负责人表示。(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
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下载：40积分　　２０世纪９０年代起，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市 化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展。物业管理区域从单一的住宅小 区扩展到商务大厦、办公大楼、学校、医院、工业园区、城中村等各类型建筑物；服 务内容也从最初的清扫保洁、门卫值岗、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修 管理、车辆停放、园艺绿化、家政服务、环境秩序、社区活动、特约服务和会所服务 等。
　　这一发展历程表明：物业管理自&出生&起，始终担负着城市基层管理的主要职 责，是社会管理的重要组成部分。
　　社会管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展阶段，常规的 管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化 的管理模式正是城市管理体制创新的内在要求。
　　１ 引言
　　１．１ 住宅小区
　　城市居民的居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一定的人口和用地规模， 并以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市干道所分割成自然界限所包围的相对 的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模划分为规模居住区、居住小区、 住宅组团三级。
　　一个完整的居住区由若干小区组成。同样，一个完整的居住小区由若干居住组团 组成。每一个级别均需配套建设相应数量、级别的公共服务设施。对达到一定规模且 基础设施比较齐全的居住区称为住宅小区，其人数规模为１０００&１５０００。
　　一个完整的住宅小区必须既有成片住宅、公共建筑配套的公共设施、生活服务设 施、商业网点和室外绿化带等生活得物质环境，又有人际关系和社会道德的社会环境， 还有经济环境。因此，从社会和经济，物质和精神两方面考察一个住宅小区时，它应 具备以下功能：
　　１）居住功能。这是住宅小区最基本的功能，它为人类提供了休息的场所和环境。
　　２）服务功能。这要求了住宅小区的配套设施必须要满足居民各种生活的需求， 能为居民提供多项目、多层次的服务，具有完善和多样的服务功能。包括：文化教育 服务、商业、餐饮服务、娱乐服务、公共服务等等。
　　３） 经济功能。住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。主要 是指住宅的商品化和管理的市场化。包括住宅在售、购、租方面已商品化以及住宅小 区实施专业化、市场化的物业管理，这些都是有偿的，并促使居民将逐渐加大对居住 消费。
　　４）社会功能。居民的活动是社会活动，在住宅小区里聚集各种社会实体，如警 务室、各种商业网点、文化教育、邮局、银行等等，这些都是以住宅小区为依托，为 居民服务，发挥各自功能，从而形成了一个相互影响和相互制约的社会网络。
　　住宅小区相对于一般单体住宅或单栋住宅楼来说，更注重物业的整体性、相关性。 所以住宅小区必须具有以下特点：
　　（１）房屋结构整体化、配套设施系统化、相对封闭独立
　　住宅小区最大的特点是由多座单体楼宇构成一个小区房屋系统，每栋楼宇楼上楼 下的建筑构成一个整体，小区内给排水、电气、燃气管网互相相通构成一个网络系统， 小区内所有设备设施都是为小区居民居住和生活便利而设计、构建的，小区不包括社 会物质生产等城市其他功能，这样便于管理与服务，便于提高城镇居民的居住条件和 水平。小区相对封闭独立，居民集中居住，统一管理。
　　（２）人口密度高、结构复杂
　　住宅小区内建筑密度大，形成了住宅小区人口密度高，人口结构复杂的特点，小 区居民以家庭形式单位居住在小区内，人口结构以年龄划分，可以涵盖各个年龄阶段 的人口，经济收入、文化程度、职业都各不相同。
　　（３）房屋产权多元化、共用设备设施社会化
　　住房制度改革后，房屋的产权结构发生了变化，房屋产权由单一产权变化为多元 化产权，设备设施的所有权也随之发生变化，由单位、政府所有变化为居民共同拥有。
　　（４）统一规划建设，配套设施齐全，使用功能多样化
　　由于城市化的提高和居住消费要求的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化， 由分散的、功能单一的传统方式，转向集中化、综合化、现代化发展。住宅已不是仅 为人类提供生活休息、避风挡雨的场所，而且还能进行学习、休闲娱乐、购物、饮食 等活动的场所。
　　１．２ 住宅小区物业管理
　　住宅小区物业管理是指住宅小区业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业，按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。其工作主要包括管理、经营与 服务三方面。概括起来讲，主要包括如下基本内容：
　　ａ．住宅小区内的建筑物以及配套的设备设施的维护与修缮管理。
　　ｂ．其他方面的管理。包括：装修管理、清洁卫生管理、绿化管理、秩序管理、 消防管理、车辆道路管理。
　　ｃ．开展多种形式的便民有偿服务。
　　按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委 托性的特约服务三大类。
　　常规性的公共服务是指物业管理中的公共性的管理和服务工作，是物业公司为居 民提供的最基础性的管理和服务，目的是确保物业的完好与完整使用，保证正常的生 活工作秩序和净化、美化生活工作环境。内容包括：建筑主体的管理、环境卫生管理、 绿化管理服务、治安秩序维护、消防管理、车辆道路管理。
　　专项服务是指为提高居民的工作、生活条件和质量，面向广大小区内居民，为满 足部分居民的某种特定需要而提供的服务。主要分为以下几大类：日常生活类，例如 家政服务；商业服务类；文教类；中介服务类、社会福利类。
　　委托性的特约服务是指为了满足居民的个别需求受其委托而提供的服务，这是对 专项服务的补充与完善。
　　１．３ 物业管理与社会管理的关系
　　物业管理作为现阶段在我国推行的一种具有方向性的小区管理模式，是受物业的 所有人委托，依靠有关法律和管理标准，按照合同契约，运用现代科学的管理理论和 先进的维修养护技术，以经济手段对物业及其配套设施实行的专业性管理。
　　其目的是要通过物业服务公司统一专业化管理使物业发挥最大的使用效益和经济 效益。小区引入物业管理后，已经变单纯房屋维修管理为向居民提供全方位的公共服 务、专项服务、特约服务，并有效发挥了住宅小区的服务功能及部分的资源整合功能。
　　由于住宅小区的本质要求及功能的复杂性、多样性，对小区的管理决不是能仅仅 停留在发挥小区服务功能这一层面上。除了小区公共服务以外，住宅小区管理还包括 小区人口、环境、经济、政治、文化、医疗卫生、治安、教育等多方面的内容，可见 住宅小区管理是一项系统、综合的社会管理活动，是政府社会管理工作重要组成部分。
　　住宅小区就好像一个社会的缩影，小区居民（社会成员）构成非常复杂，不同单 位、不同职业、不同收入水平的购房者居住在同一个小区，他们在小区中的身份已完 全由一个&单位人&转化为&社会人&，在生活中形成了各种各样的社会关系，小区 居民有各自独立的利益要求和价值取向不同，他们之间缺乏沟通，也难以形成认同和 共识，必然会产生这样那样的矛盾与纠纷。
　　然而，我国现行的社会管理体制，主要通过&条条&来实施社会管理，而随着社 会的快速发展，基层政府管理社会的任务越来越重，其相应职责不一定完全到位。
　　按照我国社会管理体制改革的内在要求，作为直接为住宅小区提供管理与服务的 物业公司，在小区管理中无疑扮演着重要的角色，譬如协调居民纠纷、向政府反映居 民意见和要求以及协助基层政府完成部分社会管理工作等等管理与服务工作。
　　因此，通过物业管理模式，可以将社会管理中分散的管理职能集中起来，实施统 一有效的管理，由物业公司承担或协助政府完成对小区的内部宣传教育、安全防火、 治安、环境、卫生、文化等工作，填补了政府对小区的管理不足，完善和发展了社会 管理功能。
　　住宅小区的建设和管理直接关系到党的民主政治建设和基层政权建设，建设和管 理好住宅小区，保持小区稳定，就能为整个社会创造安定环境，促进社会有序健康发 展。
　　因此，社会管理与物业管理的关系是一个整体与局部的关系，表明为物业管理作 为社会管理的子系统，而在社会管理这个统一的整体中包括文化教育、医疗卫生、治 安管理、市政设备设施管理、计划生育管理、物业管理等等。物业管理是社会管理重 要的组成部分，必须服从社会管理，接受社会管理的指导。
　　物业管理和社会管理互为作用和影响。物业管理是社会管理的基础，直接影响着 社会管理实施的成效，社会管理也为物业管理的正常开展创造条件和提供保障。
　　２ 住宅小区物业管理的社会功能
　　２．１ 服务功能
　　简而言之，小区服务泛指为小区居民提供的所有服务，具体地来说，它主要是指 为小区居民的基本日常生活服务，解决的是生活便利问题。随着城市建设飞速发展， 人们对生活的要求也逐渐地提高，在住宅小区物业管理上，物业服务公司除了提供合 同上所要求的常规性的公共服务外，还根据小区居民客观的生活需求、人员结构的复 杂等情况提供多种类、多层次的专项服务和特约服务。
　　总体来说，可以从以下几方面归纳上述所提及到的几项服务内容：从文体方面来 说，有开办阅览室，提供报刊阅览；提供体育场地、设施；提供娱乐活动场地等等， 从日常生活来说，有在小区内开办便利店、超市、家电维修、家政服务；提供订餐、 订票、收发邮件等服务；从教育方面来说，有开办幼儿午托服务；家教服务等等。
　　２．２ 管理功能
　　物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，而管理工作是物业管理工 作中的一项重要内容，也是一项基础性工作，管理质量的优劣直接反映了物业管理水 平的高低。
　　由于居民各来自于不同单位，形成一定的社会关系，因此住宅物业管理功能的特 点更多地体现在社会化性质，自然物业管理工作成为社会管理的重要组成部分。
　　随着住房商品化，物业服务公司取代了政府、单位成为为住宅小区提供专业化的 维修养护的管理者，更好地保障居民住房的安全与质量维修工作得到落实，还依照与 业主所签订的服务合同要求，协助政府治安管理部门维护好小区内的治安秩序，做好 小区内流动人员的登记管理，做好小区内清洁卫生，为居民创造稳定与舒适的生活环 境。除了上述几项日常管理工作外，物业服务公司还对住房产权的权属、居民信息、 图纸资料进行集中登记、存档和统一管理，以便为相关资料查阅提供便利，也为政府 组织人口管理工作提供了便利。
　　２．３ 协调功能
　　由于住宅小区的本质要求，小区内居民来自不同属的单位，从事不同的职业，各 自的价值观取向、利益要求也不同，大家共同生活在同一个小区范围内，或多或少会 产生一定的矛盾，而居民作为&社会人&必定会与小区外部形成一定的社会关系，也 会因为利益要求的不同，产生这样或那样的矛盾和纠纷，因小区管理工作性质的要求， 物业公司与政府、相关社会机构、业主委员会形成一定的联系。作为小区管理的实际 执行者，刚好以协调者的身份出现在这样的纠纷关系中，统一协调居民之间、居民与 政府、居民与开发商之间所产生的纠纷与矛盾，使它们建立起一种友好的社会关系， 以有效地实现物业管理、社会管理的管理目标。
　　物业管理的协调功能包括内部协调和外部协调，内部协调即是协调居民之间的活 动和关系，例如业主的家庭装修、宠物饲养的影响等等活动；外部协调则是协调物业 管理、居民与社会各个有关方面的活动和关系，包括协调与街道办、社区工作站、行 政主管部门、派出所、卫生部门、水电燃气部门等社会机构。
　　２．４ 宣传引导功能
　　现阶段政府在提出构建和谐社会的目标，住宅小区作为整个城市社会的基础，是 社会的细胞，小区的安全稳定直接影响构建和谐社会工作的推进，因此，物业管理成 为推进和谐社会的重要力量。
　　小区内良好公共秩序的建立与居民行为道德规范的加强需要居民广泛的参与，但 由于居民人员结构的复杂，邻里之间缺乏沟通与了解，自治意识较差，往往对于开展 物业管理工作存在着一定的障碍，因而要通过宣传的方式，来引导居民自觉地规范自 身行为，增强自治与道德意识，建立良好的公共秩序。
　　为了强化宣传引导作用，达到有效地宣传引导的目标，物业公司采取多种形式、 全方位的宣传方式来加强宣传引导力度，而每个小区的实际情况各不相同，所采取的 形式也各不一样，一般情况下，物业公司在住宅小区的大门和各栋楼宇大堂设置宣传 栏和公告栏，以及逐户派发宣传单，另外，在条件允许的情况下，譬如会邀请派出所、 消防局等相关部门到小区对居民进行相关工作的宣传，以提高居民的认识。宣传的内 容涉及到政府新颁布的政策法规、道德行为、业主公约等等。
　　因此，小区内的和谐社会的建设、社会主义精神文明建设成功与否在于物业管理 的宣传引导工作的是否得以实施，关系到相关政策是否落实到每个居民。
　　３ 住宅小区物业管理的社会作用
　　物业管理作为中国市场经济体制下的新兴产物，从它产生到至今，在社会生活当 中发挥着极其重要的作用，尤其是住宅小区的物业管理，作用尤为明显，从居民的日 常生活到社会经济建设等方面都发挥重要作用，主要体现在以下几个方面：
　　（一）有效延长住宅使用年限，促进房屋的保值增值
　　在传统的房管体制下，由于资金的不足，工作量大等因素，政府、单位对房屋维 修工作不到位，缩短房屋的使用寿命，影响了居民居住。物业管理的出现改变这类情 况的出现，并达到一定的社会效益和经济效益。主要体现在：
　　一方面，物业公司对房屋进行专业化的维修、养护，可延长房屋的使用寿命，避 免其有形的价值损耗，起到保值作用；
　　另一方面，物业公司的管理和服务活动，不仅可维持良好的生活环境，而且及时 对小区内公共设备设施进行改造更新可避免因社会的发展导致滞后，而产生的功能损 耗和价值减损，减少无形损耗，这就使物业产生了增值作用。尤其在现今房地产业飞 速发展，作为房地产售后管理，物业管理对房屋的保值增值的作用越来越明显。
　　（二）为居民营造安全、舒适、文明、和谐的居住环境
　　居民生活水平提高的重要标志就是居住环境的改善。物业管理能够为业主和非业 主使用人创造一个舒适安全、和谐文明的生活与工作环境。通过实施物业管理，对住 宅小区配套设备设施进行维修、养护，保证设备设施正常运行，安排秩序维护员在小 区或楼宇入口有值班站岗并昼夜巡视，减少小区治安违法犯罪案发率，保证整个小区 有个良好的治安环境，提供各种便民便利的服务和对环境清洁绿化进行管理，通过宣 传业主公约，规范业主之间行为，这些工作都是有利于为居民营造一个安全、舒适、 文明、和谐的居住环境。实践也表明，一个良好的居住环境有利于居民的心情、工作 等有一定的调节促进作用。
　　（三）树立城市形象，完善城市功能
　　舒适、安全、整洁、宁静、优雅的居住环境是城市化特征之一，是一个城市居民 生活水平提高的前提条件。现代化的城市住宅小区需要高质量的管理服务，运作良好 的设备设施，有助于生活水平的提高；称心如意的居住环境，有助于人际关系的调和。 一些有关住宅社会学研究表明，良好的生活工作环境不仅能减少烦恼、焦虑、矛盾、 摩擦，乃至某些危害社会的不轨行为，还会形成互助、互谅的社会风气，促进人们的 身心健康，促使人们积极上进。这一切是社会稳定、经济增长和城市发展所必须具备 的前提条件。
　　物业管理的目的正是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作和生 活环境，并且其服务内容、标准还应随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。
　　人们生活水平的改善、生活内容的充实和丰满，无论从物质上还是精神上都离不 开工作和生活环境的优化和美化。高质量的物业管理不仅是单纯的技术性保养和事务 性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代化城市风貌， 又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以小区为中心的&微型社会&；既可充 分发挥物业的功能，又能在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创 造相互尊重、和乐共处的群居关系。
　　因此，高质量的物业管理既可以改变城市风貌、改善人们的工作和生活环境，又 能提高人们的精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功能起积 极推动作用。
　　（四）提供广泛的就业机遇
　　物业管理是一个提供商品化劳务的行业，物业管理面广量大，涉及多种专业，就 业门槛相对较低，为些年纪较大、学历较低的人能提供广泛的就业机遇。随着物业管 理业发展的同时，与之相应的专业化公司应运而生，例如：装饰装修业、家政服务、 园林绿化、安防等这些行业也能吸纳大量的劳动力。这样不但解决了社会就业难的问 题，还有利于社会维稳。
　　（五）有利于促进社会稳定
　　随着社会的不断发展，住宅小区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管 理的基础性工作。维护小区稳定、加强小区精神文明建设成为全社会精神文明建设的 重要工作。通过对住宅小区实施物业管理，对于维护小区环境和秩序具有积极作用， 规范小区建设与物业管理各主体之间的关系。整合资源，可以推进物业管理与小区建 设的协调发展，形成推进小区建设的整体合力，这既有利于为居民创造良好的居住环 境，也有利于维护小区安定。
　　实践证明，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止 可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。作者：陈其华浅谈住宅小区物业管理现状及趋势
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更新时间： 09:25
一、 住宅小区物业管理行业现状分析&　　（一）政策法规滞后，物管行业举步维艰。&　　目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行业的健康发展。&　　（二）行业人才匮乏，企业竞争实力不足。&　　随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应高质量物业管理服务的要求。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。多数员工文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。&　　（三）业主缺乏认识，物管费用难以收缴。&　　物业服务企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生，还有的业主根本不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误认为有没有物业管理是一样，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司本就没有执法权；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见……，由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业服务公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业服务公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。&　　（四）媒体负面报道，物业纠纷矛盾增多。&　　很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，在物业管理这样一个公权与私权、局部与整体、公民责任与业主权利的矛盾集中地，媒体和公众似乎还找不到一个合适的语境。作为民生住宅行业，房屋的物业管理一直是媒体所追逐的对象，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，不仅使得社区纠纷的主因被歪曲，也使化解其纠纷的方向被误导，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。致使物业管理在社会大众中的形象大打折扣，从而导致物业管理的建设和发展举步维艰。&　　二、住宅小区物业管理现状对策建议&　　（一）建立健全法律法规体系。&　　对目前争议较多的以及处在真空地带的问题，及时出台相应政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾方面做出具体规定，以化解各方矛盾，完善物业管理配套政策，明确各方的责、权、利。政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康发展，对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，积极研究制定物业管理实施细则，明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管理企业 是实际操作真正做到有法可依，违法必究。&　　（二）培养人才抓好队伍建设。&　　公司的成败，关键是人才培养。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。物业公司不光注重引才，注重用才，更应注重育才。企业应加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业员工的自身素质，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。&　　（三）加强业主有偿消费意识。&　　人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，要通过开展形式多样、丰富多彩的教育活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，帮助业主正确认识物业管理、理解物业管理、关心物业管理、支持物业管理，加快物业管理的健康发展，使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理解，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，积极加强物业公司与业主之间的有效沟通与联系，促进双方的相互认识，拉近之间的距离，使业主对物业公司产生信任的感觉，逐步转变业主对物业管理的不合理偏见。引导业主树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务的对等统一，应当使业主认识到实施物业管理既可以提高城市管理水平，又可以给业主创造一个良好的居住环境，能更好地发挥住宅的“享受”功能，“发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，提高物业的使用寿命，逐渐树立业主正确的物业有偿消费观念和物业消费意识。&　　（四）加大宣传构建和谐物管。&　　现代社会的宣传效应不能忽视，物业管理企业应加强通过与媒体的合作，改变过去报纸、电台对物业管理单一批评为主的现象，而应该除了对一些物业管理公司不负责任的做法曝光批评之外，还应大量宣传报道物业管理所起的作用，及给人民安居乐业带来的好处。并努力提高物业管理企业的服务质量和服务标准，完善服务理念，以提供优质服务得到广大业主的认可，广泛宣传物业良好的精神面貌，鼓励加强物业管理行业的政策宣传工作，引导业主明白消费，通过多种形式和渠道加强与业主的深入沟通和交流，加强住宅小区的精神文明建设和社区文化建设，提高业主与物业管理企业之间的联系和相互认识，让广大业主了解物管、理解物管，进而支持物管。采取措施并加大力度逐渐树立企业管理的良好形象和品牌形象。舆论导向应站在促进物业管理行业健康成长的高度，负责任地对行业内发生的各种事件进行客观、公正地分析和报道。&　　（五）创建转型集成物业服务。&　　目前众多物业服务公司采用“一体化”管理格局，设有属于自己的若干专业的分公司和部门，它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司不成规模，成本较高，这些使物业公司经营运作较为困难。一些物业行业的专业服务商专业化程度较高，物业公司将自己的某些业务交与专业服务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。&　　鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理是一个有着广阔的市场和发展前景的产业，只有不断研究解决管理中出现的新情况、新问题，并提出可行性的解决措施，才能使物业管理健康、快速发展。物业管理作为其后续产业，必将随之不断成熟。成熟的物业管理市场，是由成熟的房地产市场、成熟的开发商、成熟的客户（业主）以及成熟的物业服务企业来共同实现的。但是目前如何做好物业管理行业还需要各方面做进一步的探讨和研究。
信息来源：
责任编辑：市房产局
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