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――四川省成都高新技术产业开发区人民法院()
原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司与被告成都亚新置业股份有限公司成都市不锈钢器皿厂 成都市制刀厂斯伦贝谢中国公司租赁合同纠纷案
成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）高新民初字第348号
原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二份公司。住所地：成都市锦江区桂王桥西街25号。
法定代表人许嘉敏，该公司经理。
委托代理人叶亚南，四川协众律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人张明军，四川协众律师事务所律师。一般授权代理人。
被告成都亚新置业股份有限公司。住所地：成都高新区新加坡工业园区新园大道七号。
法定代表人赵国贤，该公司董事长。
委托代理人李凡，男，汉族，日出生，被告成都亚新置业股份有限公司办公室主任。身份证号码：(略)。特别授权代理人。
被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂。住所地：成都市武侯区九如村37号。
法定代表人赵平，该厂厂长。
委托代理人任勇，男，汉族，日出生，被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂职员。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
第三人斯伦贝谢中国公司。住所地：北京市机场路丽都广场丽都商业大厦六层。
法定代表人李平，该公司总裁。
委托代理人辜宁，女，汉族，日出生，住(略)。身份证号码：(略)。特别授权代理人。
委托代理人赵迎涛，女，汉族，日出生，该公司成都基地的职员。身份证号码：(略)。一般授权代理人。
原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司（以下简称锦江直管公房公司）诉被告成都亚新置业股份有限公司（以下简称亚新公司）、被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂（以下简称制刀厂）、第三人斯伦贝谢中国公司租赁合同纠纷一案，本院于日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员徐永红独任审判，于日、4月8日公开开庭进行了审理，原告锦江直管公房公司的委托代理人张明军，被告亚新公司的委托代理人李凡、被告制刀厂的委托代理人任勇、第三人斯伦贝谢中国公司的委托代理人辜宁、赵迎涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦江直管公房公司诉称，位于成都市新园大道7号、面积为650平方米的非住宅房屋是成都市锦江区房产管理局所有的公房，该公房具体界址以成都市锦江区房产管理局与被告亚新公司、制刀厂于日协议确认的界址为准。成都市房产管理局已将该公房交由原告管理。被告亚新公司和被告制刀厂承租该公房，于日与原告签订《公有非住宅租赁合同》，租赁期限自日至日。二被告长期拖欠租金，在原告多次催促下，于日向原告出具还款承诺，承诺在日前一次性向原告缴清2008年1月至12月的全年租金39 000元，如不按时履行还款承诺，则按公房管理的有关政策处理。被告在出具承诺后，仍然拖欠租金，目前拖欠了2008年全年租金。因二被告与原告的租赁合同已经于日到期，双方未续签合同，故原告要求二被告立即腾空房屋交付给原告。但二被告置之不理，并将房屋交给第三人占有使用，侵犯了原告的合法权益。据此，请求人民法院判决：一、被告亚新公司、被告制刀厂和第三人斯伦贝谢中国公司立即腾空位于成都市高新区新加坡工业园区新园大道7号的房屋，并将房屋交付给原告，腾退标准为墙体、地面、门窗保持完好，水电、照明、电话线路保持完好，固定设施保持完好，可移动设施搬走；二、判决被告亚新公司、被告制刀厂立即向原告支付拖欠的2008年租金39 000元，缴纳拖欠租金总额30%的违约金11 700元；三、诉讼费由被告亚新公司、被告制刀厂和第三人斯伦贝谢中国公司承担。
被告亚新公司、被告制刀厂辩称，一、腾空房屋是侵权诉讼范围，不是本案的审理范围；二、拖欠租金是事实，但违约金太高，申请法院调整。被告未支付租金是原告更改了主体，被告要求原告提供书面通知，但原告一直未提交，所以被告未缴纳租金。
第三人斯伦贝谢中国公司陈述称，第三人自2002年起与被告亚新公司签订了租赁合同，一直合法使用该公房。
原告锦江直管公房公司为证明自己的主张，提交了以下证明材料：
1、《拆迁直管公房产权偿还协议》[锦房拆（2001-15）号]复印件1份2页；
2、《拆迁偿还直管公房移交表》复印件1份1页；
3、本院（2001）高新民初字第64号、135号《民事判决书》复印件1份20页；
4、《协议书》复印件1份1页、《协议书》附件复印件1份4页；
以上证据1、2、4原告提交原件当庭质证。以上证据1、2、3、4证明成都市锦江区房产管理局对争议标的房屋的权属。
5、《授权管理说明》复印件1份1页；
以上证据原告提交原件当庭质证，证明原告享有合法诉权。
6、《公有非住宅租赁合同》复印件1份2页；
7、《还款承诺》复印件1页。
以上证据原告提交原件当庭质证，证明原被告之间的租赁合同关系。
8、照片彩色复印件1张。
证明被告和第三人占用争议标的房屋的事实。
二被告质证后认为，原告的证据不能证明其享有争议标的房屋的所有权，原告不是本案适格主体，原告是代锦江房管局行使权利。
第三人质证后无异议。
本院经审查，原告提交的证据来源合法，内容客观真实，与本案具有必要的关联性，均予以采信。
被告亚新公司提交了以下证据材料：
《成都高新区新加坡工业园土地拨付合同》复印件1份10页。该证据被告亚新公司提交原件当庭质证，证明被告亚新公司对本案涉及土地中的15亩享有使用权。
原告和第三人质证后均无异议。
对被告亚新公司提交的证据本院经审查予以采信。
第三人斯伦贝谢中国公司提交了以下证据材料：
1、《成都高新区新加坡工业园土地拨付合同》复印件1份10页；
2、第三人斯伦贝谢中国公司与被告亚新公司于日签订的《租赁合同》复印件1份10页；
3、第三人斯伦贝谢中国公司与被告亚新公司于日签订的《租赁合同》复印件1份13页；
4、《斯伦贝谢中国公司和成都亚新置业股份有限公司关于斯伦贝谢中国公司成都油田服务基地租赁合同的补充协议》复印件1份2页。
以上证据1、2、3第三人斯伦贝谢中国公司提交原件当庭质证，证明其使用争议标的房屋有合同依据。证据4证明斯伦贝谢中国公司已经解除了对本案争议标的房屋的承租关系，将上述房屋及相关土地退还被告亚新公司。
原告质证后无异议，主张该证据证明被告无权转租。
二被告质证后无异议，主张该证据证明在转租时原被告之间尚无转租的约定。
对第三人斯伦贝谢中国公司提交的证据本院经审查予以采信。
综合原被告和第三人的陈述答辩意见及各自提交的证据材料，本院经审理查明以下事实：
日，成都市锦江区房产管理局因为和平街房管所管理的33户直管公房的拆迁安置，与成都电力局签订的《拆迁直管公房产权偿还协议》[锦房拆（2001-15）号]和《拆迁偿还直管公房移交表》，通过拆迁取得位于高新区新加坡工业园区新园大道七号内非住宅房屋680平方米的所有权。
该房屋因与被告亚新公司自有房屋界址不清晰，日，成都市锦江区房产管理局作为甲方，被告亚新公司、被告制刀厂作为乙方，就该680平方米非住宅房屋的面积和界址达成《协议书》（2008-09）。该《协议书》载明：双方确定成都市锦江区房产管理局在高新区新加坡工业园区新园大道七号内享有的非住宅房屋的面积是650平方米；该650平方米非住宅房屋，系成都市电业局经成规建定（98）145号、拆许字（98）096号等文件批准，拆迁锦江区和平街、双栅子街71-109号直管公房，带佃（承租人为成都市制刀厂）偿还成都市锦江区房产管理局的非住宅房屋（锦房拆2001-15号拆迁直管公房产权偿还协议）。由于偿还房屋与成都亚新置业股份有限公司（成都市制刀厂）自有房屋的界址不清楚，现双方就该房屋界址达成协议，制作2008-09《协议书》的附件《新园大道7号房屋界址划分图》1份,约定双方按上述《新园大道7号房屋界址划分图》确认的界址办理房屋分户产权证。
日，原告锦江直管公房公司二分公司与被告亚新公司、被告制刀厂签订《公有非住宅租赁合同》，约定上述非住宅房屋由二被告承租，月租金3 250元，租金缴纳时限为每月25日前，租赁期限从日起至日止。双方还约定：租赁期满承租人需要继续租赁公有非住宅，应提前半个月向出租人申请，经审查同意后办理续租手续；承租人拖欠或拒付房租者，应缴纳租金总额30%的违约金；承租人擅自转租、转让或变相转租、转让公有非住宅者，除追缴非法所得外，还应终止租赁合同，收回房屋，不予退还保证金等等。日，成都市锦江区房产管理局出具《授权管理说明》，载明：成都市锦江区房产管理局对本案争议标的房屋享有所有权，成都市锦江区房产管理局将上述房屋的使用、管理权利全部交予成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司，成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司有权以自己的名义行使对该房屋的管理权，包括将房屋进行对外租赁、收取租金、签订或者解除租赁合同、制止侵权行为以及与该房屋有关的其他权利。
被告亚新公司、被告制刀厂因未按照《公有非住宅租赁合同》约定按期支付2008年度的租金，被告亚新公司、被告制刀厂于日向成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司出具《还款承诺》，载明：“在日前一次性向贵单位缴清2008年1月至12月的全年租金：39 000元”。因二被告至今未按承诺付清租金，原告因此以自己名义提起诉讼。
另查明，被告亚新公司于日取得包含本案争议标的房屋所在地块在内的15亩土地的土地使用权，使用权年限为50年。该地块位于新加坡工业园新园大道7号，地块编号为267-15。日，被告亚新公司与第三人斯伦贝谢中国公司签订《斯伦贝谢中国公司油藏评价成都基地租赁合同》，将上述编号为267-15地块及相关设施出租给第三人斯伦贝谢中国公司，租赁期限自日起至日止，年租金37.5万元，每年8月31日前支付；被告亚新公司应确保其用于出租的“房产”的权利。日，被告亚新公司与第三人斯伦贝谢中国公司再次签订《斯伦贝谢中国公司成都油田服务基地租赁合同》，约定斯伦贝谢中国公司继续租用上述编号为267-15地块及相关设施，租约自生效之日（日）起到日，有效期为十五年，前五年的年租金41.25万元，每年4月30日前支付；被告亚新公司应确保其用于出租的“房产”的权利。租赁合同签订后，第三人斯伦贝谢中国公司均按时按约定数额向被告亚新公司付清了租金。日，第三人斯伦贝谢中国公司与被告亚新公司重新签订《斯伦贝谢中国公司和成都亚新置业股份有限公司关于斯伦贝谢中国公司成都油田服务基地租赁合同的补充协议》，约定第三人斯伦贝谢中国公司将本案争议标的房屋650平方米及所在的土地退还给被告亚新公司，原租赁合同的租金按相应比例进行缩减。第三人斯伦贝谢中国公司尚未搬出争议标的房屋。
上述争议标的房屋至今尚未办理房屋所有权登记。
另查明，原告锦江直管公房公司和被告亚新公司、被告制刀厂均当庭承认双方自日起即形成事实租赁关系，双方于日签订《非公有住宅租赁合同》。日起至日期间的租金，双方认可按3 250元M月计算。被告亚新公司和被告制刀厂承认共计欠原告锦江直管公房公司2008年1月至12月全年租金39 000元。
就上述争议标的650平方米房屋在交付时的状态，原被告之间无移交清单，原告要求争议标的房屋腾退标准为墙体、地面、门窗保持完好，水电、照明、电话线路保持完好，固定设施保持完好，可移动设施搬走，被告主张争议标的房屋在交付给被告使用时厂房的地面有一半是泥巴地、墙面是水泥初抹，被告对灯光、线路、道路均有投入和改造。原被告双方均未提供证据证明自己的主张。
本院认为，上述争议标的房屋虽然未办理房屋所有权登记手续，但有证据证明其所有权属于成都市锦江区房产管理局，原告锦江直管公房公司已取得成都市锦江区房产管理局的授权，有权出租本案争议标的房屋并收取租金。原被告签订的《公有非住宅租赁合同》是双方真实自愿的意思表示，不违背法律法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人和社会公共利益，合法有效，原被告均应按照合同全面履行自己的义务。双方的《公有非住宅租赁合同》已经于日到期自然终止，被告亚新公司和被告制刀厂均未提出主张和相应证据证明自己按照《公有非住宅租赁合同》的约定在租赁期满前半个月向原告提出续租申请，故双方的租赁关系已经解除，被告应及时腾退争议标的房屋。双方就争议标的房屋在交付时的状态无移交清单，本案中双方均未提交证据证明争议标的房屋的水电等附属设施的权属，故被告亚新公司、被告制刀厂、第三人斯伦贝谢中国公司腾退房屋时应保持墙体、地面、门窗完好，保持水电、照明、电话线路完好，保持固定设施完好，搬走可移动设施。就墙体、地面、门窗、水电、照明、电话线路及其他固定设施的权属或是否属于承租人添附、如何折价补偿等问题，原被告及第三人可另行协商或诉讼解决。欠付的租金39 000元，被告亚新公司和被告制刀厂应支付。关于延付租金的违约金问题，根据双方于日签订的《非公有住宅租赁合同》，其中13 000元应按照《非公有住宅租赁合同》确定的30%的比例支付违约金3 900元；日至日期间的租金26 000元，因双方当时未签订合同，也未约定违约金，故，原告要求按照双方于日签订的《非公有住宅租赁合同》确定违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告成都亚新置业股份有限公司、被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂、第三人斯伦贝谢中国公司在本判决生效后十五日内将位于成都高新区新加坡工业园区新园大道七号内非住宅房屋650平方米腾空交付给原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司[该房屋的四至及界址详见成都市锦江区房产管理局与被告成都亚新置业股份有限公司、被告成都市不锈钢器皿厂 成都市制刀厂于日签订的《协议书》（2008-09）及附件《新园大道7号房屋界址划分图》]，腾退标准为墙体、地面、门窗保持完好，水电、照明、电话线路保持完好，固定设施保持完好，搬走可移动设施；
二、被告成都亚新置业股份有限公司、被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂在本判决生效后十日内支付42 900元给原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司；
三、驳回原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费388元，由原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司承担88元，被告成都亚新置业股份有限公司、被告成都市不锈钢器皿厂
成都市制刀厂承担300元（此款已由原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司预交，二被告在履行上述第二项判决义务时一并支付给原告成都锦江直管公房经营管理有限公司二分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员
代理审判员
二ＯＯ九年四月十日
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