对于业委会作出的决定，业主、物管公司、房管局可否对抗不执行？
原告重庆市某小区业主委员会（以下简称业委会）诉称：日，原告依法成立后，即函告被告重庆A物业管理公司（以下简称A公司）签订新的《物业管理合同》，但被告拒不与原告签订合同，以维持其前期物业合同中的低质高价的服务。同年7月17日、7月25日、7月30日被告三次公告将于日停止服务并撤场。日下午，重庆市某区房管局、某街道、居委会、被告、原告五方开会决定于8月20日前被告按规定移交后停止服务并撤场。日，被告向原告移交了水、电缴费卡及电梯资料后，拒绝移交物管用房及建筑资料。后在某区有关领导和人员参与的全体会议上，原告多次要求被告移交物管资料和物管用房，被告均予以拒绝。由于日至14日，被告单方停止服务并撤场，造成物业内一片混乱，原告在征求广大业主意见后，与新的物管公司签订了《物业服务合同》。为此，原告提起诉讼，请求：1、确认被告停止对某小区的服务，并撤出小区；2、向原告继续移交剩余的物业资料和物管用房；3、强制被告限期撤场；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、业主委员会产生的程序违法，所以原告的主体不适格；2、被告在7月底8月初退出该小区的原因在于原告在小区内告知各业主不交物管费或按0.33元/平方米支付物管费，其行为是违法的；3、8月底前，即8月13日与原告交接时，被告收到区房管局通知，要求被告继续在小区服务，并暂停业委员会工作，要求其整改；4、被告征求各业主意见，有三分之二以上的业主同意被告方继续物业服务，双方形成事实合同关系；5、原告于日起诉，在同月的28日才征求业主意见，其程序违法；6、被告方曾拟物业合同方案给原告，原告收到并签字。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。
重庆市某区人民法院公开审理查明：日，被告与重庆某房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定某房地产开发有限公司将其开发的丽苑大厦A、C幢委托被告实行物业管理，期限从2001年8月至2005年8月；同时对双方的权利义务，管理立项、服务质量、服务费用等进行了约定。日，重庆市某区房屋管理局发出公示，将选举产生的丽苑大厦C幢业主委员会及任职情况予以公示。次日，原告向被告去函，要求被告在10日内拟订好新的物业服务方案，约定时间与业主委员会座谈签订合同事宜。由于双方未能就合同内容达成一致意见，日，原告发出《暂缓缴纳物业服务费告业主书》，提出从7月份起，暂缓缴纳物管费或者按0.3元/平方米缴纳，待签订新的服务合同后，再行补收，同时向社会公开招聘物管公司。日，被告向某小区C幢全体业主发出紧急告示，提出由于部分业主欠费情况比较突出，出现了一些对管理服务工作不配合甚至违反物管法规定的行为，导致被告的管理服务工作无法正常进行，因此决定到日止，若部分业主仍不能缴清欠费，并达成协议，被告将于8月7日终止物业管理服务。日，被告以《关于停止垫付某小区C幢电费的函》向区供电局发文，提出由于大部分业主长期无理拒交物管、水、电费，使得被告已无力也无责任再为业主垫付，并请求将3个电表户名更改为业委会。同月25日，被告向某小区C幢全体业主发出紧急通知，告知全体业主，被告将于8月7日停止服务并撤场，同时宣布从7月份起不再为业主垫付水、电费。同时请尚欠6月前物管费及水、电费的业主前来交费。同月30日，被告以备忘录的形式告知某小区C幢业委会、提出被告按相关规定多次向广大业主公示，将于日停止服务，已无义务再为业主垫付水、电费。由于至今尚有部分业主未交费，被告将已收到的部分水、电费上缴水、电部门，由于欠款，水、电部门拒收，鉴于被告即将撤场，作为小区业委会，为了广大业主的共同利益，应在日前将全部费用收齐后交到水、电部门，如有未交清相关费用造成的一切后果一概与被告无关。同日，被告又向某小区C幢业委会致函，提出由于收到的水、电费及物管费不足应缴总额的40%，被告无义务也不能再做垫付。为了不影响全体业主尤其是已缴费业主的正常生活，被告于7月30日向业务会移交已收到的水、电费缴费卡，但业委会拒绝接收。同时特别提醒：被告将于8月7日起停止环境清扫等一切服务。日，被告向原告移交了电梯等相关资料，水、电费缴费卡及2004年7月份各业主的水、电、气指数明细表。
日，被告向某区房管局报告，认为原告完全背离业委会的宗旨，以及物管法规定关于其权利义务的规定，背离了三分之二以上业主的权益。照此下去，其必会给该幢楼房的正常秩序带来破坏性影响，很多业主已对此感到不满与忧虑。因此提出申诉，要求房管局按有关管理权限对该业委会的违法违规行为进行惩戒或予以整顿。日，某房管局给某地区房管所发出《关于限期整顿某小区业主委员会工作的通知》。该通知指出，鉴于该业主委员会的严重错误行为已对物业管理工作造成了严重影响，经局研究，责令你所对该业委会进行整顿，同时取消该业委会的备案登记，在该整顿结果达到要求的情况下重新备案。原告收到通知后向重庆市地房局提起行政复议，某区房管局未按规定时间提交作出该具体行政行为的证据，依据其他有关材料，重庆市地房局于日撤销了重庆市某房屋管理局的通知。在重庆市某区房管局发出通知后，某区某地区房管所与日给被告发出通知，指出根据日某区房屋管理局的通知精神，请被告在日前恢复对该小区的物业管理，待业委会整顿完毕后，再由业主大会决定物业管理公司的选聘问题。被告收到通知后，于日恢复对某小区的物业服务。在此期间之后，重庆市某区人民政府、重庆市某区某街道办事处、某区房屋管理局物业管理处、某街道居委会、原告及被告等几次开会，就被告退出某小区的物业管理进行协商，但因分歧较大，未达成一致意见，被告一直在该小区进行物业管理。
重庆市某区人民法院根据上述事实和证据认为：本案争议的焦点在于，物管公司在作出终止物业服务的决定，并实际向业主委员履行了部分终止物业服务范围内的事项后，又拒绝撤离，并继续在小区内进行物管服务，这时，业主委员会要求物管公司继续履行终止物业服务的决定并撤离小区，是否应按物管条例规定，必须经小区内三分之二的业主同意。根据国务院颁布的《物业管理条例》的规定，业主大会对选聘或者解聘物业管理企业，必须经全体业主三分之二的表决权通过。从这里的规定看，只规定了业主选聘、解聘物管公司的程序要求，对物管企业决定对小区是否进行物业服务或是否提前解除、终止合同，没有进行规定。就物业服务合同的法律性质来看，应为委托法律关系。即一个小区的业主，通过业主大会形成决议，将小区的物业管理服务委托给具有资质的物业管理企业进行物业管理服务活动。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”的规定，物业管理企业有权提前解决或中止合同。这里需要提出的是，由于作为特别法的物管条例中没有规定物管企业提前解除或终止合同的程序要求，可见作为受托人的物业管理企业根据合同法的规定，提前解除或终止合同就具有合法性。基于上述理由，被告在做出提前终止物业服务后，又不按规定履行交接，实属不当。
本案审理中，被告提出业委会因产生程序违法，而不具备适格主体资格的问题。根据有关规定，未经法定程序成立，业主委员会不得作为物业管理纠纷案件的诉讼主体。被告在庭审中提交了重庆市某区房地产管理局《关于限期整顿某小区业主委员会工作的通知》，在该通知中取消了该业委会的备案登记。但原告就该通知提起行政复议后，重庆市地房局撤销了该通知，因此，被告所提出的原告主体不适格的理由不成立。
由于被告在做出中止继续对某小区进行物业服务的决定，原告已同意被告停止服务，双方并已实际进行了交接后，被告即丧失了继续在某小区进行物业管理服务的基础。因此，原告要求被告限期撤出的请求理由正当。重庆市某区人民法院依照《物业管理条例》第二十九条的规定，作出如下判决：
一、被告重庆A物业管理公司立即停止对某小区C幢的物业管理服务，并限在判决失效后一个月内撤离某小区。
二、由被告物业管理公司向原告某区某小区业主委员会移交某小区的房屋建设的规划图、竣工总平面图、设备竣工图、配套设施、地下管网竣工图、物业质量保证文件与物业使用证明文件，设施、设备安装使用和维修保养的技术资料等。
三、由被告物业管理公司向原告移交物业管理用房。
&&& [法律评析]
1、关于业主委员会的法律性质
2、关于物业管理用房
本案反映的是业主委员会与物业管理企业之间矛盾的一个方面，这在当前具有一定的普遍性。结合本案例，笔者想讲一讲以下两个方面的问题。
一、关于业主委员会的法律性质
业主委员会的法律性质如何，涉及了其行为后果的归属以及法律责任的承担问题，对业主委员会法律性质的不同回答，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律效果，在实践中有着非常重要的意义。根据各地不同做法，对于业主委员会的法律性质，主要有两种不同的意见：
&&& 1、社团法人
此种意见认为，业主委员会是社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立行使民主权利，承担民主责任，也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，可根据自己的独立意志独立行动。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其结果不能直接归于各个业主。
2、非法人组织
在这种观点中，一般也并不认同业主委员会是社会团体的一种。其理由为虽然各地的物业管理法规都规定了业主委员会有稳定的组织性，但是这种登记一般是由房地产行政管理部门作出，即此登记为行政登记而非民事登记。
实际上，条例并没有明确规定业主委员会的法律性质，但是通过法律解释，尤其是通过对业主委员会的职责的分析，可以判断业主委员会的法律性质应当属于非法人组织。业主委员会虽然在选举之日起30日内到房地产行政部门备案，但是这件备案并不意味着业主委员会的主体资格的确定。涉及诉讼纠纷事务时，应由全体业主授权于业主委员会，由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动。也即是说，在民事诉讼中，诉讼权利本身并不归于业主委员会，其必须得到业主的明确授权，作为被委托人参加到诉讼中，行使诉讼的权利，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。业主委员会是经过当地房地主管部门的登记，并接受其指导、监督和管理的组织，是一个常设的进行物业自治管理的业主自治机构。
二、关于物业管理用房
《物业管理条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。该物业管理用房是专门用于物业管理企业进行物业管理活动的，因此是由物业管理服务企业占有和使用的，但这些用房的所有权完全应该归谁，在《物业管理条例》出台以前，存在着很大的争议。《物业管理条例》将物业管理用房的所有权人明确规定为业主，那么根据《民法通则》第72条规定这些房屋就应当由业主占有、使用、受益和处分。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权，不是民法上的单一所有权，而是一种特殊的所有权，即建筑物的区分所有权。因此，业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、受益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使所有权。
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房管局物业管理处在查处小区环境卫生中，其管理企业公司不按时完成养护，房管局有没有处罚权
09-05-27 &匿名提问
政府物业管理主管部门。联合居委会、街道、业主代表、政府物业管理主管部门来召开业主大会，选举业主委员会。一、如何召集首届业主大会？业主大会有哪些职权？住宅区在如住率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满二的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会；开发建设单位应协助召集业主大会。职权是：1、选举、罢免业主委员会的组成人员；2、监督业主委员会的工作；3、听取和审查业主委员会的工作报告；4、决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5、修改业主公约；6、改变和撤消业主委员会不适当的决定；7、批准业主委员会章程。二、业主委员会委员是如何产生的？他具备的条件是什么？    业主委员会委员是通过住宅区全体业主大会，按照住宅主管部门规定的选举程序和记票方式，民主投票选举产生。他们具备的条件是：必须是年满十八岁住宅区内业主，应当具有热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士。三、业主委员会筹备工作怎样进行？1、由开发建设单位或委托的物业管理单位以书面的形式向区建设局物业科报告开始筹建业主委员会。2、开发商召集成立筹备工作小组，并将筹备组名单公布。筹备工作组可由开发商代表1名、物业管理公司代表2名、业主代表2名三方共5人组成。3、筹备工作小组要订出工作计划，定期开会讨论筹备工作中的一些具体问题。会议一定要做好签到、会议记录，并将这些作为原始资料保存，以便查考。4、宣传发动工作一定要认真细致、广泛、明白，有一定的时间 。讲清楚成立业主委员会的目的、意义；业主委员会的权利义务、职责；候选人的条件和如何产生候选人及进行选举形式等问题。5、候选人的产生：候选人必须是业主本人，为了体现公平、民主，原则一份合同（一证）超过一人时，只能有一个人能当选候选人；其次候选人应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士，同时也应该有一定文化程度的人，最关键一点是有公益心，不能是出于私利而参与。
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第一章 总 则第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作，可参照本办法执行。第三条 本办法所称物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等，以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门，主要职责是：(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章，制定配套办法；(三)审查和管理物业管理企业的资质，颁发《物业管理资质证书》；(四)培训物业管理专业人员，颁发《物业管理岗位资格证书》；(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处，按照各自的职责，对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划，规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。第二章 物业管理委员会第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。第九条 管委会的权利:(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人，维护房地产产权人、使用人的合法权益；(二)制定管委会章程；(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同；(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。第十条 管委会的义务:(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实；(二)协助物业管理企业落实各项管理工作；(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的，由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其选聘或解聘物业管理企业。第三章 物业管理企业第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担住宅小区的物业管理。第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:(一)房屋的维修养护；(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁；(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定)；(六)安全、保卫；(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第十五条 物业管理企业的权利:(一)根据有关规定，结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法；(二)依据物业管理合同和物业管理办法，对住宅小区实施管理；(三)依据有关规定收取物业管理费用；(四)制止违反住宅小区规定的行为，对造成的损害有权要求赔偿；(五)要求管委会协助管理；(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务；(七)开展多种经营，以其收益补充小区管理经费。第十六条 物业管理企业的义务:(一)全面履行物业管理合同，依法经营；(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定；(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。第四章 产权人和使用人公约第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的，对全体房地产产权人和使用人有约束力的，有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本，管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。公约应当符合法律、法规和有关规定。第二十条 房地产产权人和使用人入住小区，须与物业管理企业签订入住公约，入住公约应包括以下内容:(一)住宅小区名称，户主及居住地点、面积；(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容；(三)房地产产权人和使用人的权利、义务；(四)住宅小区管理费用；(五)违反入住公约的责任。第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:(一)不得改变房屋结构、外貌和用途，进行违章凿、拆、搭、建；(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。(三)不得践踏、占用绿地；(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施；(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等；(六)不得随意停放车辆；(七)不得排放有毒、有害物质；(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。第五章 物业管理经费第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2％提取物业管理公共设施维修基金，一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费，综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目，应公开收费的基本价格，执行价格由双方议定。第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况，每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况，并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理，经营收入用于补充物业管理费用。第六章 奖 惩第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，每年进行一次物业管理优秀小区评选活动，对物业管理成绩突出的小区，由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的，物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状，赔偿损失。第三十条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向管委会投诉；管委会有权予以制止并要求其限期改正，对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的；(二)管理制度不健全，管理混乱的；(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；(四)擅自改变房地产和公用设施用途的；(五)其他不履行物业管理合同行为的。第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，并加收3％的滞纳金，逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴，连续半年拒缴的，物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的，区、县物业管理主管部门责令其限期交纳，并加收3％滞纳金，限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的，区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查；限期内仍不办理的，由市物业管理主管部门对其处以元罚款，并责令停止住宅小区的物业管理。第三十四条 市或区、县物业管理主管部门，对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业，依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失；对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起，15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。第七章 附则第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十七条 本办法自发布之日起施行。
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政府物业管理主管部门。联合居委会、街道、业主代表、政府物业管理主管部门来召开业主大会，选举业主委员会。一、如何召集首届业主大会？业主大会有哪些职权？住宅区在如住率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满二的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅主管部门应在接到告知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委员会；开发建设单位应协助召集业主大会。职权是：1、选举、罢免业主委员会的组成人员；2、监督业主委员会的工作；3、听取和审查业主委员会的工作报告；4、决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5、修改业主公约；6、改变和撤消业主委员会不适当的决定；7、批准业主委员会章程。二、业主委员会委员是如何产生的？他具备的条件是什么？   业主委员会委员是通过住宅区全体业主大会，按照住宅主管部门规定的选举程序和记票方式，民主投票选举产生。他们具备的条件是：必须是年满十八岁住宅区内业主，应当具有热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士。三、业主委员会筹备工作怎样进行？1、由开发建设单位或委托的物业管理单位以书面的形式向区建设局物业科报告开始筹建业主委员会。2、开发商召集成立筹备工作小组，并将筹备组名单公布。筹备工作组可由开发商代表1名、物业管理公司代表2名、业主代表2名三方共5人组成。3、筹备工作小组要订出工作计划，定期开会讨论筹备工作中的一些具体问题。会议一定要做好签到、会议记录，并将这些作为原始资料保存，以便查考。4、宣传发动工作一定要认真细致、广泛、明白，有一定的时间 。讲清楚成立业主委员会的目的、意义；业主委员会的权利义务、职责；候选人的条件和如何产生候选人及进行选举形式等问题。5、候选人的产生：候选人必须是业主本人，为了体现公平、民主，原则一份合同（一证）超过一人时，只能有一个人能当选候选人；其次候选人应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要的工作时间的人士，同时也应该有一定文化程度的人，最关键一点是有公益心，不能是出于私利而参与。 第一章 总 则第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理，保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作，可参照本办法执行。第三条 本办法所称物业管理，是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等，以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门，主要职责是：(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章；(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章，制定配套办法；(三)审查和管理物业管理企业的资质，颁发《物业管理资质证书》；(四)培训物业管理专业人员，颁发《物业管理岗位资格证书》；(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处，按照各自的职责，对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，依照本办法作出规划，逐步实行物业管理。第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划，规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。第二章 物业管理委员会第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。第九条 管委会的权利:(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人，维护房地产产权人、使用人的合法权益；(二)制定管委会章程；(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同；(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。第十条 管委会的义务:(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实；(二)协助物业管理企业落实各项管理工作；(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的，由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其选聘或解聘物业管理企业。第三章 物业管理企业第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担住宅小区的物业管理。第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:(一)房屋的维修养护；(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁；(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定)；(六)安全、保卫；(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第十五条 物业管理企业的权利:(一)根据有关规定，结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法；(二)依据物业管理合同和物业管理办法，对住宅小区实施管理；(三)依据有关规定收取物业管理费用；(四)制止违反住宅小区规定的行为，对造成的损害有权要求赔偿；(五)要求管委会协助管理；(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务；(七)开展多种经营，以其收益补充小区管理经费。第十六条 物业管理企业的义务:(一)全面履行物业管理合同，依法经营；(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督；(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定；(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。第四章 产权人和使用人公约第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的，对全体房地产产权人和使用人有约束力的，有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本，管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。公约应当符合法律、法规和有关规定。第二十条 房地产产权人和使用人入住小区，须与物业管理企业签订入住公约，入住公约应包括以下内容:(一)住宅小区名称，户主及居住地点、面积；(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容；(三)房地产产权人和使用人的权利、义务；(四)住宅小区管理费用；(五)违反入住公约的责任。第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施，交纳有关费用，自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换，有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:(一)不得改变房屋结构、外貌和用途，进行违章凿、拆、搭、建；(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。(三)不得践踏、占用绿地；(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施；(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等；(六)不得随意停放车辆；(七)不得排放有毒、有害物质；(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。第五章 物业管理经费第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2％提取物业管理公共设施维修基金，一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费，综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目，应公开收费的基本价格，执行价格由双方议定。第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况，每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况，并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理，经营收入用于补充物业管理费用。第六章 奖 惩第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，每年进行一次物业管理优秀小区评选活动，对物业管理成绩突出的小区，由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的，物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状，赔偿损失。第三十条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权向管委会投诉；管委会有权予以制止并要求其限期改正，对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同：(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的；(二)管理制度不健全，管理混乱的；(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；(四)擅自改变房地产和公用设施用途的；(五)其他不履行物业管理合同行为的。第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的，物业管理企业可要求其限期交纳，并加收3％的滞纳金，逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴，连续半年拒缴的，物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的，区、县物业管理主管部门责令其限期交纳，并加收3％滞纳金，限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的，区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查；限期内仍不办理的，由市物业管理主管部门对其处以元罚款，并责令停止住宅小区的物业管理。第三十四条 市或区、县物业管理主管部门，对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业，依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失；对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起，15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。第七章 附则第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。第三十七条 本办法自发布之日起施行。
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