彩生活：社区服务的最后一公里
来源：网易科技作者：栏目：发表于： 14:40:05
以社区服务为中心
&由对物的管理转向对人的服务，&这是彩生活服务集团唐学斌的核心观点。但是，他也表示，对人的服务，不代表包办一切。
唐学斌向本报记者介绍，目前彩生活管理服务的项目中，90%以上并不由花样年开发。与此同时，它在不断地扩张、寻求并购机会，以期持续吸纳进新的物业管理公司，融合到彩生活的社区服务平台之上。
在此过程中，传统的物业管理所面临的矛盾无法避免。对彩生活来讲，无论是花样年开发的物业，还是其他开发商开发的物业，都面临同样问题，&太多业主认为，物业公司应该包打天下，但是业主不了解实际情况，有些事情确实不是物业公司所能解决的。&唐学斌举例说，楼顶漏水，很多业主会怪物业为何一直修不好，但很多时候漏水是建筑质量问题，这部分的责任应在开发商而非物业。
彩生活从而首先建立解决问题的程序。出现问题后，会去找开发商沟通协调，依章办事。例如很多物业合同对开发商有质量约束；例如用于维修的质量保证金要经过物业同意才能支付，来保证及时到位的维修。但一些老项目年久失修，开发商已不见踪影，这种情况比较难办。
唐学斌认为，物业管理行业发展的最好方法是进行整合，在业内出现大品牌。他介绍，彩生活正在走这样一条路，成为行业内的整合者，提供专业优质的物业服务。
唐学斌坦言，目前在物业管理领域内，彩生活还没有竞争对手。因为一般大型物业公司为开发商所属，&他们的战略是房地产的战略，以服务房地产开发为中心。而我们将社区服务作为战略目标，开发商反而是为我们提供基础产品。&
从整个行业状况来看，物管行业走的是微利路线，只是房地产销售的工具，开发商只把物业管理做卖点。而花样年集团主席潘军指出，房地产真正的未来在社区，社区消费才是真正的刚性消费。
基于此，花样年集团早就开始了从重资产向轻资产的转型。潘军表示，花样年未来的战略是从房地产延伸到社区服务，&房子只能卖一次，社区可以服务做70年&。
公开资料显示，截至今年6月，彩生活目前管理服务项目已达500多个，管理服务面积超过6000万平方米。
在国内物业管理行业95%亏损的背景下，彩生活却已实现赢利，并提交了上市申请。
今年6月，花样年完成了一笔700万美元的融资。潘军称，该笔资金将主要用于物管平台彩生活业务的运营，以及提供光纤到户的投资。
唐学斌说，彩生活上市寻求更大的发展，主要基于两点考虑：首先是产业升级的需求。构建一个真正的电商平台。与传统物业公司不同，彩生活采用科技化的方式，用技术、设备替代人工。其次，公司扩张和并购也需要资金。
未来，在潘军的设想中，彩生活是打造一个整体的社区服务平台，在这个平台上，小区住户可以使用APP等工具实现大部分的社区消费。潘军非常看好社区消费和社区增值服务的潜力。他预计到2020年，人们的社区消费会翻番，会带来上万亿的市场。
彩生活还将致力于社区金融，推出小额贷款业务。6月23日，由花样年集团全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司开业。未来，金融向民资开放，潘军希望能拥有一家消费信贷公司。对于花样年来说，传统的房地产业务空间已经不大，行业价值在降低。未来花样年将向以金融为杠杆、以服务为平台的金融控股集团转型。
潘军将彩生活的社区互联网平台、社区配送系统与马云的菜鸟网络相比，&未来在社区层面，我们将和菜鸟网络竞争，&他说。
数据显示，中国目前有500亿平米的存量物业，且以每年十几亿平方米的速度在增长。此外，国内物业管理市场高度分散，除了几大地产商有自己相当规模的物业公司外，其他众多物业公司规模都很小，为彩生活的资源整合提供了条件。&从资源的角度看，规模太小产生不了价值，很可能入不敷出，只有整合才能产生价值。&唐学斌认为。
潘军说，美国的服务业产值占GDP的70%，80%的就业在服务，中国服务业产值仅占GDP的30%，未来太有想象空间了。而挖掘社区服务的商业潜力，在中国亦大有可为。
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&& &&& 刘生敏：关于彩生活物业管理模式的思考
发 声— 物 业 人 —点击上方蓝色字体关注关于彩生活物业管理模式的思考文/刘生敏本文已经作者授权发布日，深圳花样年旗下的物业运营商彩生活正式招股，于6月30日在香港挂牌上市。深圳彩生活物业的高调上市，与国内多数物业服务企业所面临的收费难、涨价难、物业交接难、可持续发展难等困境，形成鲜明对比。也有业内专家表示，深圳彩生活物业管理模式为国内物业服务行业的发展探索出一条新的道路。? 深圳彩生活物业管理模式要点据彩生活公开招股书和彩生活服务集团总裁唐学斌的介绍，深圳彩生活物业管理模式被中原地产研究中心概括为“更低的物业费、更省心的服务和更便利的生活方式”。主要技术手段是彩之云APP、彩支付、彩空间 (互联网、高科技、线上线下社区体验)。百度介绍彩生活物业管理模式是：1、机械化、科技化的管理；2、B2F商业模式创新：B2F，即Business to Family，这是彩生活的创新商业模式；3、彩之云(即彩生活社区服务平台)。从业务范围来看，深圳彩生活的支柱产业包括物业服务、工程服务、社区增值服务。其中物业服务和工程服务可以说是物业行业的传统产业，社区增值服务是深圳彩生活的主要亮点。互联网、物联网、APP等高科技的运用是彩生活物业管理模式实现的重要工具。从物业行业的经营管理范围来看，社区增值服务其实也谈不上新的创新，但是借助高科技实现低成本的复制与扩张，并真正落地，这是深圳彩生活物业管理模式得到资本市场认同的关键。? 深圳彩生活物业管理模式的不足之处笔者从事业主大会和物业管理研究与业委会实务运作近20年，对物业管理本质有深入的研究与思考。对深圳彩生活物业管理模式也是长期关注。据我所知，最早开展社区增值服务和高科技运用的企业其实还有很多，包括深圳长城物业、广西银湾物业以及万科物业等。其中广西银湾物业在社区增值服务、物业公司收购和互联网运用等方面实际上投入是很大的，也产生相当大影响。但是所有这些物业公司的尝试都没有解决物业管理行业的本质定位，没有理清物业管理的基本概念。简单评价就是，这些物业管理模式的探索仅仅出于“头痛医头脚痛医脚”的阶段。总结起来，这些物业管理模式都是站在物业服务企业的角度，怎样实现物业服务企业的利润最大化，没有解决物业服务企业面临的根本问题。1、社区增值服务或者技术革新，无外乎两个目的，一个是增加物业公司的收入，另外一个就是减少物业公司的成本支出，简称就是“增收节支”或者“开源节流”。2、这些模式创新没有把握物业行业面临的根本矛盾。目前物业行业面临的根本矛盾是，业主对物业服务不断增长的需求与物业服务企业普遍缺失的服务意识之间的矛盾。或者简单讲，就是业主与物业服务企业之间的矛盾。深圳彩生活物业管理模式对于解决业主与物业服务企业之间的矛盾，很可能没有大的帮助，甚至可能火上浇油，适得其反。3、这些模式创新没有把握住物业管理的本质属性。我们认为，物业管理的本质属性可以概括为：物业管理的主体是业主，业主管理物业的权力机构是业主大会，业委会是业主大会的执行机构，物业服务企业或者其他管理人是业主大会聘请的专业服务机构，物业管理是业主作为不动产产权人的职责和义务。物业服务企业如果仅仅停留在物业公司的立场，是不可能解决物业行业面临的问题的。4、深圳彩生活物业管理模式有可能短期内解决小区物业费涨价难题，但是最终会加重小区矛盾，特别是小区社区资源利益的争夺很可能激起小区的更大矛盾。我们认为，只有根据《物权法》的规定，还权于业主，方可以回归小区和谐，维护业主、物业服务企业和各方利益。? 上海业主主导型物业管理模式要点在深圳彩生活物业管理模式探索的这些年中，我们在上海进行了“业主主导型物业管理模式”的探索与实践，发现和总结出了一套行之有效、操作简单的“业主主导型物业管理模式”；南京和谐社区论坛首届秘书长许庆实将之概括为“业主主导，专业服务，和谐共生，科学发展”。我们认为，这个概括是准确的。实践证明，业主主导型物业管理模式从根本上解决了物业管理行业的根本矛盾，实现了小区的可持续和谐发展。业主主导型物业管理模式的操作要点是：1、小区银行账户单列，由业委会和物业公司共同用印实现共管；2、小区财务独立核算，实现年度审计；3、物业费打破闷包，实现“部分包干、部分按实结算”，对于按照人头可以包干的综合服务费、保安费、保洁费等实行包干制；对于无法包干不好划分界限的绿化养护费、设施设备运行维护维修保养费等实现按实际结算，并完全公开透明，直至全面实现酬金制；4、物业公司实现竞争上岗，物业费实现市场竞价产生；5、物业公司缴纳履约保证金，违约扣除履约保证金；6、业委会有权聘请专业第三方机构全程介入监管；7、业主大会组织机构健全，职责分明。上述业主主导型物业管理模式在多个住宅小区实践之后，目前正在向办公楼推广。不久前，我们又对这种业主主导型物业管理模式的“升级”进行了纵深探讨。这种新版物业管现模式构想的操作要点如下：第一，物业费和小区公共收入存入小区业主大会账户，彻底实现小区财务独立核算，专款专用，让物业费真正做到“取之于民、用之于民”。第二，小区实行酬金制，物业公司只收取一定比例或者固定金额的酬金。具体酬金比例或金额通过市场报价竞争确定。酬金由业委会按月审批后从业主大会帐户划转物业公司账户。第三，实现业委会工作与物业服务工作的一体化管理。业委会日常事务纳入物业管理处时日常事务之中。业主大会、业委会活动经费完全纳入年度物业服务费收支预算，经过业主大会统一审批后实施。业委会专职工作人员与物业管理处工作人员实行同工同酬。彻底解决业委会做业主工作难、无人无钱等诸多难题。第四，业委会工作和物业服务工作标准化，实现全面ISO9001质量管理体系，逐步实现无纸化、网络化物业管理。业主全面参与小区管理，实行业主全员参与管现和物业管理人员的专业管理的协调发展。第五，重点解决业委会两大难题：1、业主工作难做；2、物业公司不配合。四大绝招：1、物业费收入业主大会账户；2、业委会工作和物业服务工作一体化，业委会工作人员津贴纳入年度预算；3、实行“业主大会＝股东大会、业委会＝董事会、物业公司＝职业经理人”管理模式；4、按照上市公司要求信息公开。? 深圳彩生活物业管理模式与上海新版业主主导型物业管理模式对比从深圳彩生活的物业服务内容和上海新版业主主导型物业管理模式看，两者有极大相似性，但是两者的发展方向完全不同。(一)盈利指标不同根据彩生活招股书显示，彩生活旗下的一种名为“酬金制物业管理”的业务，过去三年的毛利率分别是100％、100％、98．2％。这是不可想像的。酬金比例达到100％实际上是很不可思议的。业主主导型物业管理模式提出实行酬金制，但是酬金比例控制在物业服务费的10％左右。同时，小区物业服务费和公共收益纳入业主大会账户，酬金由业委会按月向物业公司划转，从根本上保证物业服务费在小区专款专用。(二)决策主体不同彩生活作为一种企业经营模式，在物业管理行业是做了长期准备的，但是彩生活与其他物业公司一样，没有摆正物业公司的位置，实际上只是一个企业的单方设想，完全忽视了《物权法》确立的小区业主是物业管理主体的地位。彩生活物业管理模式仅仅是高科技增加企业利润的途径，没有解决目前物业管理行业面临的根本问题，就是业主和物业服务企业之间的关系。业主主导型物业管理模式明确提出，将突出业主的物业管理主体地位，在小区确立“业主大会＝股东大会、业委会＝董事会、物业公司＝职业经理人”的新型物业管理模式，从根本上解决小区目前面临的物业费涨价难、收费难、物业交接难等问题。业主主导型物业管理模式提出将业委会工作和物业服务工作实行一体化管理，将业委会日常事务纳入物业服务的范围，解决业委会面临的业主工作难做、物业公司不配合业委会工作这两个突出的问题。(三)公共收益归属不同尽管两者都是注重社区资源的开发，但是两者开发的利益所得归属不同。从彩生活招股书可以看到，彩生活实际上已经把社区资源开发利用的成果主要归属物业公司了。这也是造成彩生活利润率虚高的原因。业主主导型物业管理模式明确社区资源的经营成果主要归全体业主，物业公司作为经营管理方除按照合同约定酬金或者利润比例获取报酬外，一切收益纳入小区业主大会账户。这样就从根本上明确了社区资源的产权。(四)管理模式不同深圳彩生活的物业管理模式实际上仅仅是高科技和电子商务在小区的运用，简单讲，仅仅是物业公司多了一个赢利的渠道。但是业主主导型物业管理模式提出了小区全新的管理模式，比如小区银行账户单列，户名是业主大会，物业服务费和小区公共收益全部纳入业主大会账户，物业公司仅仅按照合同约定收取酬金，并且酬金经过业委会按月审批后转到物业公司账户。这样的管理模式理顺了小区管理主体责任和各方关系，为小区长期和谐创造了条件。(五)社会推广不同从目前了解的情况看，彩生活物业管理平台尚未向彩生活管理小区以外推广，只在彩生活管理区域实施。业主主导型物业管理模式明确提出将建立开放性平台，向所有物业公司推荐使用。(六)标准化目的不同深圳彩生活物业已经上市，但是企业服务标准仅仅是彩生活内部标准，没有向社会公开。业主主导型物业管理模式提出，将来注册成功后将组织编写业委会工作标准和物业服务标准，并公开出版发行，引领行业发展。显然，后者将会极大促进物业行业的规范化发展。正如复旦大学管理学院博导张文贤教授所提出的那样，业委会工作和物业服务工作应该标准化，建立一套类似五星级酒店服务的行业标准；这是张文贤教授自己作为小区业委会委员，亲身实践后发出的呼吁。深圳彩生活物业已经在香港成功上市，我们期待更多更好的物业管理模式在实践中不断完善，为物业行业的发展走出一条新路，为社区和谐做出更大贡献。来源：《住宅与房地产》2014年第8期上———— REVIEW ———— | | |
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|││││││编辑：赵翌序本文已经作者授权发布商业公号转载请提前联系我们否则视为侵权转载咨询微信：301242编辑微信：zhaoyixu512投稿微信：alawer2000— END —点击下方“阅读原文”查看《物业管理微信平台征稿函》↓↓↓
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