专家支招：如何化解物业费纠纷 ――中新网
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专家支招：如何化解物业费纠纷
　　在日渐增多的物业服务纠纷中，出现最多的要数物业服务费用纠纷。由于物业公司和业主之间对于物业收费存在不同的认识，往往对某些具体的物管项目是否“该收费，收多少，怎么收”产生分歧。那么，究竟哪些是引发物业费用纠纷的根源？业主与物管公司在发生矛盾纠纷时，应该如何正确处理纠纷呢？记者就此采访了法律人士。
　　前期物业费怎么承担？
　　案例：王先生在2010年3月购买了A小区的一套商品房，王先生在交房6个月后才正式搬入新家。没想到搬进新房不久，王先生即收到小区物管公司开出的一张收费通知，要求其缴纳拖欠的500余元物业管理欠费。为此，王先生感到十分郁闷，自己刚搬进新房，之前并没有接受任何物管服务，为什么要补交入住前的物管费用？那么，王先生这样的想法是否合理呢？前期物业管理费用究竟应该由谁承担呢？
　　律师解答：据统计，物业费拖欠案件中前期物业管理的费用非常突出。所谓前期物业管理是指在商品房出售后至业主自主选聘物业服务企业之前，由开发商或开发商选聘的物业服务企业对物业实施的管理行为。根据国务院的《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》相关规定，房屋交付使用之前发生的物业服务费，由房开商承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。业主不得以其并非前期物业服务合同的当事人(签订合同未经其同意)而拒交物业费。物业公司也不能要求业主承担交房之前的物业费用。当然，如果业主觉得物业费用标准过高，可以向物价部门反映或与物业服务人协商。
　　低楼层业主能否不交电梯费？
　　案例：张女士是住在某花园小区电梯房1楼的住户，她入住之后，每月要向物管公司缴纳每平方米0.8元的电梯运行维护费。张女士认为自己住在1楼根本用不上电梯，所以自己不应该缴纳这笔费用。那么，张女士这种想法究竟是否正确呢？
　　律师解答：在实际生活中很多电梯房小区低楼层的业主都提出过类似的疑问，大多业主认为自己居住在低楼层，对电梯的使用率要远远低于高楼层住户，因此就算要缴纳电梯维护费，也要适当减少一些才行。但事实上，低楼层住户是否应当缴纳或者少缴纳电梯运行费用，涉及到物权法中的区分所有权和共有所有权概念。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。相应地，全体业主也对这些共有部分承担义务。电梯便是小区全体业主的共有设施，全体业主既有权利乘坐电梯，也有义务以缴纳费用的方式维护电梯。一楼的业主不能因为不使用电梯就单方面地拒交费用或少交费用，也不能要求高楼层的用户因为使用率高就多缴纳费用，否则就违背了全体业主对小区共有设施平等承担义务的法律要求。而且如果一楼住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反应，二楼、三楼住户也会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，其结果是电梯费无人交纳，电梯无法运行。
　　物业服务存在瑕疵可否拒交物管费？
　　案例：刘先生自2010年5月入住某小区后，认为物业服务公司的清洁卫生做得不好，楼道地面常有污物，而且单元楼的对讲系统经常出故障，屡次维修未能彻底解决。因此，刘先生以物业服务公司服务水准不合格为由从2010年10月起拒交物管费。受此影响，其他一些业主也纷纷效仿，最终导致该小区的物业管理陷入僵局。
　　律师解答：从我们日常的观念出发，所谓一分钱，一分货，只要物业公司服务不好，业主不交物业费完全是有理的。但想从法律角度分析，动辄以拒交物业费的做法来表达对物业服务的不满并不可取，而且未必合法，甚至可能形成业主违约的事实。业主和物业服务企业之间是一种服务合同的关系，物业服务企业服务不好的情况可以区分为重大违约和一般违约两种情形。物业服务企业完全不承担物业管理的主要职责，甚至有加害业主的行为，造成业主权利损害的，属于重大违约。在这种情况下，业主可以通过法律渠道追究其违约责任，包括停止支付物业服务费和赔偿违约金，甚至可以依法炒物业公司的鱿鱼，更换物业服务企业。在物业服务公司按合同要求履行了义务，但是履行的内容不完全符合物业服务合同的标准时，属于服务有瑕疵的一般违约行为。业主可以要求物管企业严格履行义务，达到服务标准，满足业主的合法需要。业主也可以根据其服务瑕疵大小，适当地减少物业费，但在其服务达到合同标准后，应当恢复约定的物业费水平。因此，动辄拒交物业费用的行为并不可取，甚至可能激化业主和物业企业之间的矛盾，使原本可以通过协商解决的问题陷入僵局。建议在订立合同时，业主最好将可不交或少交物业费的情况在合同中明确约定。
　　空置房如何交纳物管费？
　　案例：市民杨先生2009年初购买了某楼盘商品房一套，该楼盘于2010年6月交房，杨先生在收房时交纳了三个月的物业管理费。此后，由于种种原因，杨先生的房屋一直空置，虽然物管公司多次电话催缴物管费，但杨先生认为，既然房子没有人住，自然就不应交纳物管费。
　　律师解答：大多数新建小区入住率都不会达到百分之百，会出现不少空置房，这些业主往往会拒绝缴纳物业费或要求少缴纳。实际上，物业管理是对全体业主住宅进行维护、维修的服务，不因某一住户没入住就明显减少服务，目前的法律规定并不支持空置房可以少交或不交物业费，因此空置房也应由产权人全额支付物业费。在业主大会或业主委员会没有就空置房可以少交或不交物业费用达成一致并形成决议的情况下，空置房的业主依然要与其他业主一样平等承担义务，按时、全额地缴纳物业费用。如果拖欠不交或少交的，属于不合法地加重其他业主负担，侵犯其合法权益的行为。(以上问题由中豪律师集团(贵阳)事务所刘云飞律师解答)(记者 刘圆圆 赵琳)
【编辑:张慧鑫】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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Copyright &1999-. All Rights Reserved对因交纳物业费引发的物业纠纷案件的原因分析及对策
&&& 对因交纳物业费引发的物业纠纷案件的原因分析及对策
&&& 胡伟石亚玲
&&& 【学科分类】物权
&&& 【写作年份】2007年
&&& 【正文】
&&& 近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，通过对我庭2005年来受理的物业纠纷案件来看，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。可以说，当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。针对这一现象，我们通过对审理的物业费纠纷案件进行了研究分析，查找形成这一问题的原因，并对如何解决这一问题提出了自己的几点对策。
&&& 一、业主拖欠物业费的原因
&&& 通过对2005年以来审理的物业纠纷案件的分析，可将业主拖欠物业费的原因归纳为五大类：
&&& 一是房地产商遗留下来的房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；
&&& 二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗；
&&& 三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；
&&& 四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收缴；
&&& 五是一些业主恶意拖欠物业费。
&&& 二、物业费纠纷案件在审理上的特点
&&& 一是被告大多处于劣势地位，特别是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多举不出证据来对抗物业公司。
&&& 二是多小区未成立业主委员会，物业公司沿用的大多是前期物业合同，还有很大一部分是物业公司与业主间根本没有合同，只是物业公司提供了服务，业主获得了利益。
&&& 三是该类案件调解和撤诉的比例很高，还有很大一部分缺席审理的，对席并判决的案件很少。
&&& 四是欠费理由，是业主败诉的主要原因，业主的欠费理由集中在&暖气不热、地板裂缝、丢自行车&等问题。诉讼中，被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容：物业公司收费标准无依据；天花板、墙体裂缝，插座不能使用，而物业公司不能及时修理，地下室被盗；小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止&&。然而，在法庭上，业主这些看似理直气壮的理由，却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。在几个案件审理中，法庭列出的焦点问题大多包括三方面，首先，物业与业主是否构成物业管理服务合同；其次，业主是否欠费；最后，欠费的理由是否成立。前两个问题很容易查清，多是肯定回答，至于业主最终选择交费和调解的原因均在于对欠费理由无法举出证据来证实，这也是业主败诉的主要原因。
&&& 三、对物业纠纷案件上升，法院作为社会救济部门应如何应对
&&& 一是立案前审查物业管理公司是否具备国家规定的物业管理资质，对于无资质的物业公司告业主案不予立案；
&&& 二是审查双方有无物业服务合同；
&&& 三是审查物业管理公司是否履行了起诉前对欠费业主的告知义务，对于物业公司没有尽告知义务的案件将要求物业公司先履行告知义务；
&&& 四是根据《物业管理条例》第67条&违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉&提出：在业委会没有对欠费业主进行过催缴的情况下，要审查物业管理公司是否履行了催缴的义务，物业公司没有在起诉前向欠费业主催缴物业费的，法院将要求物业公司先行催缴；
&&& 五是审查物业管理公司提供的服务是否符合合同约定的标准。该项审查是提醒物业管理公司在起诉业主前应先审查自身的服务意识和服务质量是否到位
&&& 六是要加强法治宣传，物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位，以及政府部门对物业领域缺乏有效引导。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标；而政府部门的积极介入，以及相应法规政策的完善，才能最终对物业纠纷防患于未然。因此我们在审理，物业纠纷案件时，要对发现的问题即使进行总结，并相关部门发出司法建议。
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