人们买不起房子是因为房子价格太高，还是因为我们的工资太低？
题主不是经济学专业的，可能描述的不够清晰，题主的想法是在房地产行业，由于市场划分的比较粗糙，没有把商品房和住房分开，导致我们把买房当作投资，房子就成了投机品。房价越上涨，投机房地产行业的人越多。房子偏离其实际价值。形成泡沫，导致现在房价居高不下，我们的工资跟不上房价上涨的速度。
863 个回答
嗯，作为业内人士，我在这开个脑洞吧， ，其实在他的文章中已经说明了，目前党国如果继续选择不以美元为锚的放水，那么毫无疑问，人民币是要对外贬值的；如果不选择放水，要死守汇率，那么就只能收紧M2，这样子房价又保不住，党国确实是陷入了两难之中。那么在这种脆弱的平衡之中，有没有一种两全其美的办法的呢？其实是有的，如果地方政府（一二线城市）与地方国有企业，央企，或者一些关系良好的企业联手做局呢？也就是说这些拍地的企业与地方政府事先商量好，由这些企业当托，在招挂拍会上，拍出高价，然后地方政府再暗中返还的话，就可以同时满足以上两个条件了。（此处确实欠妥当，因为还有一种状况，比如财政部的信达，明显是在高层授意之下，对地方进行有选择的输血，参见后面的补充说明四-----起底信达：中国“地王”的幕后黑手之一）一方面，由于天价地王的拍出，拔高民众的预期，都认为将来房价还会上涨。这样子一来，1）持有房产的人因为有上涨的预期不会抛售，2）没有房子的人由于有上涨的预期恐慌性去买房。3）政府就可以轻易的把房价拉起来，却无需国家放太多的水。汇率也不会贬值的太过厉害，真是一举数得啊。再联想到前阵子，那些高价拍地企业的背景，尼玛，真是细思极恐啊，我赶紧去喝瓶82年的雪碧压压惊。。。。。另外，给出某个项目的房价构成图表吧，你们自己算算政府在其中收了多少钱。在补充一些图标吧，来自某财经的统计图标（2012年的数据）最重要一点来了看到没有，前面各种乱起八糟的税收大概是总共是11016亿元，后面银行房贷利息是8400亿元，土地出让金是28517亿元，这三项总共占了销售额的74%，那么扣除掉银行8400亿算出来事占比多少呢/%，看到吧，2012年全国总体项目算起来，政府拿到手的钱也超过6成了，要知道这个是12年的数据，而且还包含了广大三四五线城市的数据，土地平均出让价格比二线城市低是非常正常的，那么你说房价高是高在哪里呢？=================================================================补充一，这个价格是根据容积率折算后的楼面价，在这个价格里面，粗略的算的话，政府可以拿到的钱有第一项土地使用权取得费12679.36元/平方，第五项税金1116.81元/平方，事实上施工企业在施工过程中中也是要纳税的，但是这点相对这些都是小头，忽略计算了。所以地方政府总共拿到了6.81=13796.17元/平方 ，这个数值除以19907.49约等于69.301%也就是说，在一平方的房价里面政府至少可以拿到将近七成的收入。在这里，我在教你们看这个图表，看到第二项了没？第二项住宅开发成本3458.42,元/平方，这个价格当中建安成本是3006.38元/平方，这个城市的坐标是在某二线城市的大致建筑安装成本学过土建概预算的人（其实没学过也应该知道）都知道一个常识，各个地方的概预算定额是不一样的，每地方的人工，材料，机械费用的价格是不一样的，但是总体而言，同级别的城市价格都差别不会非常悬殊，因为什么呢？因为人是可以流动的，材料机械是可以运输的，如果某个地方价格高于均衡价格，那么人材机的供应者就会涌入这个城市，从而达到这个城市的均衡价格====================================================================补充二
仅仅凭借脑洞猜测，说服力还是稍显不足的，从我查找到的资料（评论区也有提到了）这篇文章里面提到“一位上市房企营销相关负责人对本报记者总结称，目前房企高价拿地的主要是两类企业，一是之前享受了房产红利的房企，未来还将在行业准备长远布局的企业，所
以如果想在这个行业长期立足卖面包，首先是手里得有面粉;二是拥有大量资金和低利率融资渠道的企业，比如资产雄厚的国企开发商，比如险资等等。在他看来，
因为目前大宗商品下跌，股市不振，人民币贬值等引起的资产荒已经成共识，大量闲置资金找不到稳定的去处，不动产作为大宗交易，又与现在国家去库存的政策基
调吻合，所以成为这些资金分散投资的不二选择，进可自己开发运营赚取高额利润，退则土地转让直接套现或者作为二次融资抵押物。”（原因之一）比较抢眼的信达地产（我后面会详细扒他）“被业界戏称为“钱袋子”的信达地产过去一年内在各地疯狂制造地王。2015年7月至今，这家隶属财政部的上市公司通过公开招拍挂新增10宗地块，其中7宗
是地王，分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王，以及上海的顾村地王。”同时还提到国企改革的背景一位业内人士认为，国企的高调拿地也与目前的国企改革有关，水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)都不断进入新城市，在热门城市拿地王，提高知名度，主要是为了把自身布局做大。对于国企而言，只有自身有了更大的规模，才能在国企改革中保住自己。这一点应该是确认无疑的，因为具有深厚财经帮背景的财新网（熟悉政治都知道，老王的派系嘛）大陆财新网发表胡舒立的文章《“地王”频现，应该怎样调控房地产？》。文章称，需要重视的一个现象是“地王”频现。据不完全统计，仅在5月，大陆便出现69宗“地王”，其中，56宗出现在二线城市，买家则以央企、为主。文章称，央企热衷“地王”，根本上是国企软预算约束的痼疾使然。但是，在本轮房地产行情中，又有特殊原因。在国企改革无可拖延的情势下，央企担心自己成为重组对象，拍到“地王”，能显著增加企业的土地储备账面价值和存货含金量，做大企业规模。文章说，国企、特别是央企接连制造“地王”是对房市调控政策的挑战和消解。这严重加剧了的失衡，使得一线城市和强二线城市房市越发火爆，而数量众多的三四线城市则被“虹吸”得气息奄奄。在这种形势下，全国完成房地产去库存的任务是根本不可能的。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------但是问题显然没有这么简单土地和房地产可以用来做抵押物融资。并且土地和房地产的融资规模要远远大于股票质押的融资规模。根据惠誉2015年的研报，中国的银行以房地产为抵押物的信贷资产总额自2008年末以来增加了400%，而其他类型抵押物的信贷资产总额只增加了
260%。中国的银行信贷资产总额中有40%是以房地产为抵押物的。同期，住宅房贷总额增加超过3倍，而以房地产为抵押物的企业贷款总额增加了几乎5倍。最新从银监会得到的数据是，2013年底中国最大的几个商业银行的房地产贷款，及以房地产为抵押品的贷款，对贷款总额的占比为38%。房地产和土地
作为抵押品在房地产信托等影子银行，信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据麦肯锡去年的债务研报《Debt and (not much)
deleveraging》，中国有接近一半的债务都与房地产有关。所以土地和房地产在中国是比股票更重要的融资抵押物，是最重要的。房地产和股票一样被作为抵押物质押物融资了，其价格风险其实不在供需，而在质押抵押融资的金融杠杆上。在中国，地方政府、企业（特别是国企和央企）、银行是做高中国房地产金融杠杆的主力。根据穆迪的最新数据，地方政府目前的债务总净额是28万亿
元。这些债务的融资抵押物相当大一部分是土地及相关不动产（高速公路，桥梁等）。所以地方政府很有必要做高其融资抵押物——土地的价格。因为如果土地价格
表现不好，28万亿元融资的抵押物盘子一旦平仓起来后果不堪设想。（当然要是表现太好也容易被骂）根据中央国债登记结算有限责任公司最新数据，城投债的31.0%为商业银行持有，24.8%为基金管理公司持有，21.4%为保险公司持有。商业银行，基金公司和保险公司中政府资本的比重非常大，也就是“国家队”。所以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府、商业银行、基金公司、保险公司，还有央企、国企以及相关特权企业手里。而央企国企以及相关特权企业的主要融资抵押物也是土地及其相关不动产（厂房，办公大楼等）。总而言之，地方政府和央企、国企以及相关特权企业是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是做高中国房地产金融杠杆的主力。如果土地和房地产价格一旦掉下来，最惨的就是地方政府、央企、国企以及相关特权企业，还有商业银行、基金公司、保险公司等“国家队”。因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企、国企才会疯狂的制造“地王”，地方政府、商业银行、基金公司、保险公司等则全力配合。(原因之三）吴裕彬表示，“地王”和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情，“地王”就是高杠杆的“妖股”，要给地方政府、企业（特别是国企和央
企）、银行等“国家队”解套。股灾模式正在房地产市场被完美的复制。28万亿（这只是地方政府的盘子，还没算央企国企的），主力的盘子很大，拉高的过程
若不刺激，这么大的盘子怎么出货？（因此这与我的脑洞猜测是吻合的，我一直认为在利益的一致的情况下，各方是有足够的动机勾结做局的）====================================================================补充三再来看一篇非常诡异的报道也是深圳地王的制造者，下面这篇文章里面满是G点啊，连浙银都被牵扯进来了===============================================================补充四起底信达：中国“地王”的幕后黑手之一去年以来，信达在土地市场挥金如土，造就“地王”无数。“我就是钱”一度是信达地产的代名词。而信达地产的拿地价格即使让同行也纷纷惊呼看不懂，一些人更直接表态他们的拿地价格“怎么测算都无法盈利”。那么信达究竟靠什么底气进行如此高的报价？A股上市公司信达地产，是2009年由信达有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的壳，在重组之后信达地产成为信达的地产发展平台。根据信达地产2015年年报显示的股权结构，信达地产由信达投资百分百控股，而信达投资隶属于信达有限公司。信达资产是建设银行最初为剥离，而设立的不良资产处置平台，其与东方、华融、长城并成为四大资产管理公司，业内俗称为四大AMC，是金融行业最著名的金融巨头。信达资产注册资本为251亿，公司性质为非银行金融机构。其67.84%的股份由中国财政部直接持有。信达地产的2015年财报显示，全年营业收入81.36。这一规模，相比第一位的万科，收入不足后者的4%。虽然规模不大，但是鉴于信达地产央企的血统，其在财务上的任性，是任何一家房企望尘莫及的。2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增长70.45%，主要通过增加短期、长期借款及发行债券增加外部融资，其中短期债务高达142.50亿元，同比增长93.25%，长期债务162.51亿元，同比增长54.47%。进入2016年，信达地产的债务规模继续大幅上升。在其今年初发债时，中诚信证券评估有限公司做的一份评估报告显示，截至2016
年3月末，信达地产的资产负债率和净负债率分别为83.96%和315.48%。财务杠杆在行业中亦处于较高水平，未来随着土地投资的增加以及项目开发的
继续，负债水平或将进一步上升。信达地产负债率的走高，原因很简单，就是买地。简单回顾一下信达地产在土地市场的机场令人印象深刻的表现，2015年11月，信达地产以总价72.99亿总价摘得上海新江湾地块，折合楼板价高达49152元/平方米楼面价，刷新成交记录。2015年12月，信达地产总价30亿元，楼板价2.7万元拿地深圳住宅地王。2016年，5月，信达地产以总价123亿元摘得杭州首幅总价超过百亿的地块。据悉，信达拿地的价格因为远远高于受托价格，导致本与其联合拿地的万科当场退出合作。（看到没，呵呵，本来和信达联手的万科，一看这个疯子，立马就呵呵了）1个月之后，信达地产再次以总价58亿元拿到了上海顾村地块，3.6万的楼板价再次刷新了当地的出让纪录。信达地产用钱制造了土地市场的一个又一个地王。有房地产企业负责财务人士表示，在整体货币宽松的环境下，央企背景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。此外，信达的资本运作的优势，也是其它房企所不及的。克而瑞研究中心发布的一份《170亿抢地王，信达地产的钱从哪来？》报告中称，除了银行贷款、股权质押，增发等常见的金融手段，基金是信达资产向信达地产“输血”的渠道。据不愿具名的房企负责人透露，信达地产急于在一二线市场扩张，今年其在土地市场的投资计划是100亿本金。根据土地出让的相关要求，竞买企业在竞买
土地时，1/3资金是开发商自有资金，换句话说，信达地产今年投资的规模实际可能高达300亿元。这个投资规模相比起在2015年年报中披露的80亿土地
投资额，提升近四倍。信达不断缔造地王的背后，是外界对于其不惜代价大举进军房地产业的不解。有房地产行业人士称，以信达在顾村的地块为例，无论怎么测算，都无法盈利。央企和一般的民营企业的思路不同，其应该不是为了单一的项目汇报。上述克尔瑞研究报告称，中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。在当前经济和市场背景下，中国信达最需要的实际是资产配置。从
2015年7月开始，离岸人民币汇率持续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的配置资产规避汇率风险是需要企业考虑的。而中国信达作为国
内四大AMC之一，属于典型的“不差钱”，资产配置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。有分析称，财政部有意输血，信达在财政部的授权和支持下，激进拿地，炒出大量的地王项目，然后仰仗着不可思议的低息利率来支撑著盈利模式。（高层有意输血，地方乐见其成）另一个炒高房价的佐证是，信达通常在拿地之后并不自己开发房地产，而是找另一家地产商做，由合作伙伴开发和销售，而信达仅作为出钱的大股东。也就是说，只管出钱炒高房价。当然啦，万一要是炒的价格过高，引起舆论反弹了，高层就立马出来降降温，谈谈话啦，一个唱黑脸炒房价，一个唱红脸表示不允许炒高房价，要出台限制措施云云，义正言辞的表示要约谈相关央企，给屁民点交代，实际上有用么？地王都已经搞出来了，钱是绝不可能退回去的，然后雷声大雨点小的了事了================================================================补充五，关于评论区有人预测房价未来行情的事情，我在这里谈几句首先要自己能够明白自己购房的动机是什么？因为政府非常恶心一点的做法就是将教育医疗等资源与户口进行绑定，而户口与房子绑定，假如你家小孩子要去上学了，但是即使你明知道将来房价会跌，你觉得你有选择吗？你能选择吗？再假如，你女朋友，丈母娘觉得你没房子就不能结婚，这时候，你又有选择吗？明知道前面是个坑，你捏着鼻子也得往下跳，那么好了，下面我进行讨论房价就必须将这些社会因素抛开，单纯从人口，经济等除社会方面外的因素进行讨论，否则的话，讨论就无法展开，也毫无意义。=====================================================================必须说明的是影响房价的因素是非常之多了，包括银行货币政策的松紧，国家宏观调控政策的出台（比如限购或者可能征收房产税之类的），资本从中国的流入与流出，而具体到每个城市上又包括这个城市的户籍政策，产业发展状况，城市规划情况，人口的流入与流出，房屋空置率情况等等非常之复杂，我细细想了下，还是难以一一进行描述，就暂时先停到这里了，因为如果我来谈论，必然也是泛泛而谈，不可能面面俱到了，而这当中要是某个因素没有如我所设定模型那样发生，结论当然也就难以成立了。===============================================================这个是我针对某项具体政策的讨论，我想这才对各位更加有帮助一点，也不至于跟撒胡椒面一样，什么都谈，又什么都谈不深入。谢谢
几个人邀请我回答这个问题，可把它讲清楚非常困难，因为这个问题至少可以分解成：中国收入分配有多不公平，城市集聚效应对低收入者增收的影响，福利、户籍、产业结构之间关系对中低收入者的影响，以及中国高房价的原因。把这些内容在一个问题下讲清楚，骗粉的边际收益太低，所以直接说结论吧：中国收入分配差距太大，中低收入者资产与人力资本回报都偏低，因此很难买起城市的房产；不过由于大城市具有极大的集聚效应，中低收入者来到大城市可以获得更高的收入，在性竞争下，中低收入者存在囚徒困境，存在来大城市套利的动机；产业结构的不合理，使得就业存在困境，使得政府倾向于限制人口流动，加上地方税收大头是增值税和土地出让金，因此政府福利支出对中低收入者存在福利歧视——户籍制度，所以中低收入者不会得到太多住房补贴；最后，由于房价和地租相关，地租本身就决定任何国家的低收入都很难在城市买房，中国由于种种原因使得房价偏离了市场均衡下的地租，这就更加恶化了中国中低收入者的购买力。简单的说就是：中国穷人更多、更穷，中国房价更高，中国穷人倾向于进城，中国大城市不欢迎穷人，而中国中收入者不得不买房。
不是我硬要装逼，但我得说，几乎所有的高票答案，都让人失望，完全没有答到要点 。平常一个个喷香港的青年蠢，其实你们不比他们强到哪儿去。尤其是玄某某的答案，洗地洗得有点过（当然也可能是不方便说明白），硬是把高房价的锅推给资本家。可他所在的政党，本身就是最大最无耻的资本家 。答案本身很简单，看一国或一地的平均房价收入比就行。如果房价收入比不高你买不起房子，就是你工资太低，反之就是房价过高。为什么买不起房子？一.土地一级市场的供应垄断按本国宪法，郭嘉有两个地主，一曰政权，二曰村集体。但实际上呢，土地招挂拍有几个卖家？就一个。不然小产权房这玩意怎么出来的？村集体的土地能直接入市么？二.土地财政和地方债务偿还对出让金的依赖这部分收入大约三四万亿，不用上缴中央（分税制改革后大部分税收中央拿走），是很多地方gov的衣食父母。配合第一条，他们完全有充足的动机和能力来操控地价。至于房子捆绑户口福利什么的，那是常见套路了，没啥新意。如果房价下跌，地就卖不掉了，而地方政府高度依赖土地出让金偿还，如果真发生房价下跌的情况，那接下来就是地方政府普遍性违约和债务危机，四万亿期间地方政府胡乱花掉的钱，终究是要国民买单的，但评论里很多人压根不知道这一点。=================================================评论里有人说土地收入基本上都拿去补偿拆线户了，还说看过重庆的财政报表，这可真是呵呵。第一，有没有把土地增值税契税等收入算进去？这部分收入和土地出让金不同，是延期收的，这就不是地方的收入了？第二，除了拆迁，地方政府还会进行土地收储，收储土地的浮盈考虑了没有？别以为看了个现金收入支出的总账，就真的以为人家没赚钱。就像给地产公司估值，如果只看利润表不看土地储备，那就是傻逼了。另外，她提到了重庆，那我补充一下：为了避免突破18亿亩的红线，重庆会通过土地置换（偏远地区的土地复耕，再征用城郊的土地）的形式获取用地指标，俗称地票（可以交易）。从中国经营报的报到来看，这些地票都以较低的价格流入了重庆八大投集团（彼时重庆地票的交易单位比较大，流动性很差，这和成都不一样）。这部分收益不要忘了，同时也提醒下，不是所有的资金流动都走财政的帐，别忘了地方政府的分身：城投集团。=====================================================三.资源过度集中这个和硅谷，东京，伦敦的高房价是一个原理。资源集中带来人口集聚，人口集聚带来房产需求，资源的集中有市场自发形成的因素（参考相关产业集聚理论），也有行政钦点的因素。这点其它人已经解释过，所以我原本是不打算说的，可评论区一群不友善词汇在这瞎咧咧，我在这里放大点，免得不友善词汇们看不见。四.人民币长期看走贬，而保汇率和保房价又是矛盾的，于是乎在M2供应增速下滑的情况下，国企地王强拿地王抬升一二线房价，当然，这是以牺牲外地年轻人为代价的。当然，很多时候呢，地王本身是个操纵地价的局：五.过去三十年以来，按收入法计算()，劳动者报酬占GDP的比重日益下滑，这对年轻人是相当不利的，因为年轻人没什么资本要素收入；同时基尼系数大幅增加，这对普通人是极其不利的。最后提供一组数据吧，假定你以6万一平的价格买了新房，这6万里：1.建安成本，两三千到四千（砖混结构低于这个数，框架框剪结构高些，杨丹尘的回答里有现成的例子）。评论区一个小朋友连什么是建安成本都不知道也敢胡咧咧啊，感情是把拆迁成本和土地出让金算进去了吧？2.土地出让金，土地增值税，企业所得税，契税等进入gov荷包的钱应该在3万6以上（60%以上，由于建安成本全国差别不大，地价越高，最终进入gov荷包的钱占比越高，评论里有个现成的例子）。3.财务费用，看开发商资质，越是靠近权贵，规模越大，财务成本越低，参见财报。4.管理费用，销售费用，参见各大上市公司报表。最后开发商真正拿到的税后利润，不会超过1万。成本大头是土地出让金，税费和财务费用，评论里有地产从业人士调侃自己行当是给gov和银行打工的，真不是和你开玩笑。 兄弟，你的图我拿来用用，谢谢。这房子的售价大约二万，gov拿走了70%左右，那售价六万的新房gov拿走了多少，你们自己想吧。这房子的售价大约二万，gov拿走了70%左右，那售价六万的新房gov拿走了多少，你们自己想吧。和我想的一样，评论区的某些人认为，gov收了这么多钱，不都是花了，你享受着政府主导的经济成果有啥不满意的云云。我只能说，这是凯恩斯主义时期的观点。花了钱就行？贪腐三公之类的老梗我不想提，我就问问，你知道投资的边际效应是递减的么？那些过剩的产能，那些压根就没什么车跑的高速公路是怎么来的？银行信贷是不是资源？利率双轨制下地方gov和国企拿着基本接近基本利率的资金，结果利息都给不出，这么低的投资效率真的没问题？这种无效投资，泡沫时期的日本就搞了很多，有些现在还是累赘。目前的总负债，168万亿，占GDP的比重约249%债务组成：本国家庭部门的债务率很低，而企业部门的债务，会随着时间慢慢转移到政府部门和银行等金融部门（这几年银行的不良率和关注类贷款的比率逐年升高），这些债务将来怎么办？参考九十年代剥离四大行不良债务的历史吧，这些钱，终究要由国民负担的，通胀税也是税。而国内最大的这些开发商，万科（原本是陈家地盘，现在换了R2做靠山了），保利（叶/邓），龙湖（邓），招商（招商系比较复杂，大佬应该是秦），金地，华润（陈），中信（王）等等，表面上姓党，实际上姓赵。我对一线房价的看法就一个，党国会想尽一切办法死守一线的房价（能不能守住另当别论），否则一旦一线房价崩溃，RMB资产会彻底丧失吸引力，最后的结果就是房价和汇率的螺旋式崩盘，债务危机爆发和资金的加速外逃。届时党国的命运会比日本悲惨的多。然后，我尝试着回顾一下历史，从货币角度论证一下（下面的内容是我2011年写的，搬过来）房价，毕竟高房价首先是个货币现象。第一个阶段，房价普涨的阶段：与美联储不同，中国的央行属于政府部门，不是自负盈亏的单位.所以在其资产负债表上没有“所有人权益”这一项,故资产与负债等同。由于外汇增长过快，央行的资产负债表在十年内增长了大约700%.外汇资产增长得过快有什么副作用呢?就像上面说的,中国人民银行在资产负债表上是两边等同的.为了对冲这部分外汇资产,央行不得不增发人民币基础货币对冲.这部分新增的货币,称之为外汇占款.尽管央行可以质押证券之类的公开市场操作来暂时减少基础货币的供应量,但是这十年来,基础货币的供应量还是从2000年的三万多亿增加到2007年的是十三万亿.而M2的供应量，取决于基础货币和货币乘数，有兴趣话,请把各个年份的M2记下来,再根据年份用excel做个图表出来把各年的M2连接起来.你会看到M2这条曲线的斜率从05年开始突然抬头。而房价开始飙升和股市暴涨也发生在这一年。图是我7年前画的，有些问题，懒得改了。图是我7年前画的，有些问题，懒得改了。第二个阶段，泡沫暂时被逐步控制：从2007年开始，央行开始收紧货币政策，连续增加商业银行存款准备金率（准备金率和货币乘数成反比），一年内次数高达十几次以上。最终把股市和房市的泡沫压了下来。我记得从2007年年底开始，深圳的房价阴跌了整整一年。第三个阶段年年末，四万亿春药刺激：08年下半年，雷曼破产后危机开始扩散到中国，沿海地区出现了上千万规模的民工返乡潮，为了保增长，十月底出台四万亿政策，由于本国货币政策是要配合财政政策的，结果货币政策在09年来了个180度的转向，从收紧变为彻底的宽松，当年银行新增的信贷和M2就接近和超过了10万亿。当然，从09年开始，房价也再次开始了全国性的狂飙第四个阶段2011年年末-现在，四万亿后遗症显现，普涨阶段结束，资金开始逃离中国，扎推一线抱团取暖：2011年年末到2012年是一个非常重要的转折点：1.从2012年开始，中国16-60岁的劳动力人口开始减少，比很多专家预计的要早了好几年。但人口向一二线流动的趋势依旧强烈。2.四万亿春药的效果消退，后遗症开始爆发，你们可以去看看三一重工等工程机械行业企业的财务报表，2011年四季度-2012年一季度财报显著恶化，应收账款激增。其他传统行业类似。李稻葵所说的政府搞刺激导致产能过剩，在这些企业的报表上得到了完美的体现。3.从2011年年底开始，资金开始从国内跑路。由于本国资本与金融账户不开放，可大致推出下列的约等式：资金流出=经常账户盈余 + FDI －海外投资 －新增外汇占款 + 新增外汇存款 －新增外汇贷款上述数据可以在央行和外管局查到，都是公开数据。在这种情况下，资金开始抛弃人口流入减少的三四线城市和传统行业，进入一线抱团。而最近这几年以来，资金出逃的迹象越来越明显，央行的资产负债表已近掩盖不了这一趋势了：这给党国出了一个难题：你是要保房价呢，还是要保汇率呢？要保房价，得维持货币供应量，但现在资金出逃，冲击到外汇占款和基础货币供应了，只能从别的渠道发行基础货币，而由于之前我国的基础货币基本来源于外汇占款，有美元背书，所以汇率始终能保持保持稳定---当然，发行基础货币从法律角度来说不需要美元背书，但如果你从别的渠道发行这个基础货币，那汇率自然会跌。从现在的结果来看，党国还是优先选择了保房价，从2014年开始，新增的基础货币，越来越多地不再以外汇占款为发行来源。rmb的离岸汇率也贬值至6.6。同时，我也注意到，从今年二季度开始，M2的增长率开始收缩，同时有财政部背景的央企开始不计代价拿地王。我认为，这传达出的信号就是党国要在M2走缓的情况下，死守一线房价了。再科普一下，关于地王的做局：，千万别以为当托是没有回报的。
（作为**上市地产公司负责一线城市投融业务的“老炮儿”，我想自己还是有一些发言权的。任正非曾说要让“在一线听得到炮火的人指挥战争”，而我个人也恰恰喜欢对正在经历的事情“指手画脚”，说上几句。）
楼上杨磊同学已经讲了很多，这里我更多是提出不同意见的补充和修正。首先，关于“用房价收入比”评判一地房价的问题。
房价收入比是个国际通行指标，主要用来判断资产价格的合理性，在我们这些普通消费者看来，看似直观通俗，但确忽视了一点，那就是国际上对房价收入比的计算数据来源，包括收入
住房面积 交易价格等在内采用的均是中位数，同时对于住房统计口径也有差异。（针对这个，大家可以搜索任志强的一篇文章“房价收入比的无奈”）。所以由于数据采集的原因这个指标现阶段看来只是看着比较唬人。
其次，房价收入比不能简单看数值的大小。会因为城市不同，城市内部消费者之间的差异而有显著变化。
什么意思呢，以北京为例，很多北京原住民生活很舒适，只是做一些简单的工作，上班就为“图一乐”，这些人收入很低（备注：没有贬低的成分，因为各地都有这样的原住民现象存在），却居住在城市核心位置，同时家里住房普遍在三套以上，有些人拆迁后分到的房子更多，我打车的时候遇到过一些北京司机拿来炒股的钱就有大几十万。这些人的收入低，但是持有房价的价格高，同时银行杠杆率也很低。
再来切换一组镜头，同样是在北京，那些“高级北漂----30-40岁，中高收入家庭”，却又是另一番景象，他们愿意使用高杠杆去投资房产。所以“房价收入比”这一指标只能部分反映现实，但并不能有效回答。
无论是购地还是买房，两者同作为重大资产投资，房价收入比更适合作为一项参考指标来看。另外还需参考其他宏观经济指标，包括城市群影响，人口迁入迁出情况（未来的房价涨跌除了货币影响长期还是要看人口流向和家庭分裂情况），房地产市场基础供需（比如这轮合肥的低库存，直接导致房价上窜），居民住房保有率、户均面积等等。
而且在这几轮房价暴涨下来我们发现，或许房价收入比越大的城市越值得投资。（后面我会讲具体原因，当然对于诸如M2之类的指标因为其内涵以及结构组成发生了较大变化，也应该更深入去分析才能得到正确的结论，这里就不赘述了。）土地一级市场的垄断是否催生高房价？
在全国涨声一片的时候，我们发现重庆这个城市的表现要优于绝大多数城市，一些在这里投资房产的人会嫌房价涨幅太慢与城市等级不匹配，所以政府的一级垄断并不以为必然高房价，更多与主政者有关，但目前囿于经济疲软、土地财政等影响，各地政府有足够的动力坐抬地价。资源集中的深层次内涵
资源集中是社会经济发展的必然，推荐大家看本书叫做《美国城市史》，里面关于美国城市的发展讲了很多，包括“为什么逐水而居、逐路而居、航运和铁路对于城市形成以及人口集聚的影响”。之后大家就不难明白为什么这轮房价的上涨主要集中在城市群当中，集中4个一线城市以及那些强二线城市，其他城市库存问题依旧很突出。对比东京、首尔我们会发现未来人口和资源会持续向大都市圈聚集，未来活跃房地产的交易也会集中在大都市圈。后期即便疏导也是属于都市圈内部的流转。未来这些城市的房价将持续向上。货币超发、人民币贬值
全国经济疲软、货币超发、人民币贬….
在资金避险情绪下，我们发现一二季度民间投资活跃度持续降低、民间投资依旧存在融资难的问题，而且由于频发的债务违约，可见的将来，民营投资或将持续回落。在全球货币大放水的情况下，我们发现包括中国在内的很多国家依旧面临的是通缩，一方面一季度天量信贷，一方面是中国经济二季度通胀见顶，CPI回落。我们看到超发的资金都投向了大类资产。最近很多的金融公司（包括公募、私募、基金公司、融资租赁公司）纷纷找上门要给我们做融资，每家都号称手握几百亿，多数放贷的利率都是基准或是下浮，更有些金融机构愿意做长线股权投资（这些资金多从保险和银行存款而来），资金回报率的要求不足10%，这在去年和前年是不敢想象的。市场上更有一些央企从国开行拿资金，资金利率不足1%。这才是真正的洪水猛兽。所以回到楼主的题目，楼主还觉着现在的房价高吗？我们看到大幅增加的非存款类金融机构的流动性，推高了M2但是却没有进入实体经济，M2增速过高推动市场投机性行为和金融脱实向虚发展，尤其是2015年7月之后M1和M2的背离，进一步带来资产价格大幅上升，M2范畴内不属于M1的居民定期存款，由于居民购房等资产购置行为，短期内快速向企业活期存款转移。所以从现在政府的导向以及政策杠杆来看。房价并不贵。很多强二线城市的房价上行刚到中段。可见的未来，核心城市房价必然继续上涨。甚至可能翻番。出让金返还，为什么是件好事？
勾地、一级整理、收益返还等等是做投资工作的必修课，为什么我要说这是件好事呢。以天津为例，我们会发现，15年之前，天津的涨幅是不明显的，之前的天津土地市场是不够公开透明的，很多都是底价勾地或者一级公司自挂自摘，相对低价的土地供应对应的自然是平稳的房价。15年政府突然回过神来，发现好像不应该这么搞，地价需要抬上去才匹配天津的城市地位，然后我们看到了这一轮房价迅速便上来了，而且直追北京。另外关于地王，大家不要认为里面有多少猫腻，有人做局之类的。这些地王只是货币的出水口，首先这轮高溢价的，其中70~90%的资金都是由金融机构提供的，杠杆率使用非常足，而对于收益返还这件事，更多是在企业参与一级整理阶段，政府约定回报的合理回报，这些都有条文可查，直接的收益返还在这轮遭到爆炒的城市内只是极少数。上下官员都不愿意因为这点事情丢掉乌纱帽，而且在土地财政主导的当下，政府更希望企业支付高溢价。当然，这些地王项目的开发很多都是赔钱的，但这个标的，在后期融资上账等等方面的好处是非常大的。拿我经手的一个项目来讲，地价款 10亿，到现在经过几轮融资，累计上账已经30多亿。关于成本和利润？
开发商利润向制造业回归是不争的事实，在全国经济下行，三四线库存高企的情况下，大家对未来的判断高度趋同，挤破头都想回归安全边际高的城市，（4个一线，其他都市圈内的城市以及其他强二线城市）所以宁愿造地王，也不愿意去弄什么城镇化，这其中有资金偏好的因素，背后更是企业及银行对于这些城市房地产未来发展的信心。这些城市投资的项目都有很高的资产属性，所以对应的建造成本其实并不低，很多都在1万/平以上。很多一线城市的项目（除土地外）全成本甚至在2-3万/平。...........................................................................................................................（第二更，7月24日夜）保汇率与保房价之间，政府“弃汇保房”是大概率事件
为什么我认为弃汇保房是大概率事件！选择保汇率稳定，就意味着央行需要收紧货币政策，提利率，同时保持外汇储备和防止资本流失。货币——开弓没有回头箭，天量信贷带来的货币放水已是不争的事实，但对于实体经济的带动却不明显，国外的“脱”了，国内的“涝”了。统计局为了数据的好看急着完善GDP的统计口径。但民间投资缺结结实实的暴露了问题，不同于含着金汤勺的国企，民企这些屌丝宝宝处境艰难，心里很苦。（1到5月，全国民间投资增长仅3.9%，低于固定资产投资5.7个百分点。两者之间的缺口继续扩大，民企投资的下降，导致政府将重心一方面继续放在居民加杠杆上，另一方面又重新转移到国企间的整合做强上去，而实际情况是隐形的政策门槛等导致经营成本居高不下，民间违约事件的高发更使得实体企业融资愈发艰难，政企合作的PPP项目由于缺乏明确的政策扶持和诸多地方隐形门槛，又导致民企很难进入。）
超发的货币去了哪里呢？M2的高增速已经让广义货币六年间增长一倍，这么大量的资金肯定排洪口，同时我们又看到通胀或已在二季度见顶，CPI重回1时代，很明显钱都流入了大类资产，所以资产价格的上涨是必然的。所以有相当量的资金进了房地产市场（火爆的楼市和层出不穷的地王，谁让安全垫比较厚的的城市就那么多呢，所以全国的去库存其实才刚刚起步...） 资本流失，跑的不只是李嘉诚-----由于货币超发，对应的在汇率若不变，就会大幅降低出口企业的竞争力。同时，人民币汇率的稳定将使得企业有更足够的动力去通过国内信贷将资金投向国外（给大家看最新的两组数据：前五月中资企业的海外并购规模达到1190亿元，高于2015年的1068亿元，更是14年同期的两倍。而民营经济由于国内投资不足，很多资本流向和海外，商务部数据显示我国非金融类对外直接投资增速从15年的14.7%大幅提高到了16年1-4月的71.8%，而且投资数量和金额均超过国企，民间对外投资成了对外投资的主力军，随着人民币国际化，中国加入SDR，人民币国际化，放开跨境资本流动也是必然趋势，所以我们看到跑的不只是李嘉诚）以史为鉴，我们看什么---从日本经验来看，收紧货币政策，房地产市场与股票市场大概率将迎来大跌，刚刚蹒跚起步的去库存将被直接拍到在底商。接踵而至的或是企业、居民
政府的资产缩水，银行坏账率飙升，国外国内一脱一涝间让经济更加脆弱。
综合来看，保汇率必然使国内经济承受异乎寻常的压力和代价。捅破汇率保房价或许是这届政府必须做的决定。在保持人民币缓慢贬值（或许年底贬值到7）的同时辅以预期管理。一方面通过相对宽松的货政，促进增长，另一方面很有可能通过实施更多的财政政策，鼓励企业拿出兜里的钱“实业报国”。-------------------------------------------------------------------------------------------------------- （三季度又是投资工作高负荷的季节，后期争取多抽时间就大家感兴趣的问题抛出我的观点。下次更新将集中挑选大家近期留言中问到的一些问题做回答。关于购房问题的咨询，可以私信留言）...............................................................................................................................................................（第三更 近期非常多的朋友向我咨询投资京津冀房产的事情，这里把我的一些观点附上，希望对大家有所启发,相关图表附于本人专栏“知地有声”内。对于之前没有问答到的一些问题只能陆续更新了，见谅）
2016年，房地产成功接力黄金，成为中国家庭抵抗资产全面缩水的“硬通货”。购房人和房企全面进入恐慌式“抢房、抢地”阶段。这半年所到之处随处可见彻夜排队的购房人和纷至沓来的地王。我所亲历的部分城市一度出现倒卖房票的黄牛。新成交土地价格甚至数倍于同期在售房价。楼市的高温还能持续多久？
历史的车辙——按照房地产周期规律，我国大约3年左右为一个短周期（其中包括不超过12个月的 下降区间与不超过26个月的上升区间）。从2015年3月一线城市房间普涨算起，这轮价格的连续上涨已经超过17个月，按照楼市周期运行规律可见的一年内或将迎来价格的全面下调。即将到来的价格调整是这轮楼市的“高位盘整”还是房地产在多年单边上行后迎来的大跌？资产泡沫会否就此捅破，这些众多购房者心中普遍的疑虑。
这里我结合最近的经济和楼市运行情况，从纷繁的线索里梳理出一些头绪，帮助大家更加理性的看待这个市场和投资置业。
凡事均有一个规律可循，地产也不例外。从中国房地产的发展来看，短周期波动一般是三年左右，由于我国房地产市场起步晚，长周期还不够完整，目前来看我国仍旧处在第一个长周期之中的单边上升期。但已初步呈现总量放缓，区域结构分化的特征。
首先放眼我国房地产的长周期，虽然已经度过了飞速上涨的黄金期，但是后市发展仍旧可期。对比美国和日本多年经济发展的规律可以看到，中国GDP目前6%以上的增长幅度属于中速发展期，经济尚未到经济增长停滞不前的境地。此外对比我国出生人口的年龄结构和家庭结构来看：2014年底15-19岁人口比例约为22%，意味着未来五年首置人口比例将高于年20.6%的首置人口比例。且首改年龄比例处于稳中上升的趋势。因此未来五年整体置业人口将处在高位，改善型需求或进一步扩大。同时由于家庭分裂的原因，家庭户数的增加将衍生出新的住房需求。同时在2016年受到开放二胎影响，未来出生人口数将上升。长远看房地产置业需求的人口支撑是存在的。所以不同于日本面临的经济、人口双重困境，中国人口增长和经济还是较为良性的增长。从城镇化率看，截止2015年我国户籍人口城镇化率不到40%，按照国家新型城镇化规划，2020年要达到45%的户籍人口城镇化率，因此每年或继续有1100万的新增城镇常住人口。此外，在2014年末我国流动人口达到2.53万亿，其中农转非为主力，再次是城市之间的人口流动（这部分每年平均保持在800万左右的增速）。根据流动人口的数据统计在现居住地居住时间3年内的会占到55%，超过5年及以上的占37%。且这部分人半数以上会计划常住，由此将派生更多的住房需求。
同时在城镇化过程中，按照人口分布规律，在一线城市城市化率达到70%以上的时候，人口会持续向城市圈集中，中小型城市甚至出现负增长，房地产市场的成交同样活跃在城市圈范围内。目前三大经济圈的人口聚集已经初步显现。长三角人口占到全国总人口的11.6%，京津冀8.11%，成渝经济圈3.24%。但同时我们仍要认识到目前三大城市圈的人口占比与美、日的大城市群人口25%-30%的占比还有很大距离。
所以综合上述可以看到不同于日本，中国的经济基本面以及人口因素，城市发展，房地产整体失陷可能性不大。 风口上的猪——经历了去年股市的大清洗，广大中产阶级发扬百足之虫的精神转战楼市。所到之处，均以摧枯拉朽之势，迅速把趋于价格洼地填平，成交价格屡创新高。股市5000点的阴云依旧横亘在心头，楼市呢？2016年7月，廊坊燕郊主要楼盘售价全数突破两万大关，燕郊城区内天洋城二手房价格摸高到27000元/平。
三河界内大厂楼盘价格紧随其后，路劲国际城项目15年12月开盘，高层9000元/平，首开即罄。16年5月，叠拼15000元/平，再开再罄。9月高层意向价16000元/平。
永清荣盛花语城和华夏森林新都价格从8000元/平一路上涨至14000元/平。同样的疯狂也在天津上演，天津环城四区中的东丽区津滨大道板块，8月24日融创以19000元/平米的价格将两宗地收入囊中，而去年12月30日融创在同区域的拿地价格是9035元/平.目前对外报价高层含精装价格在25000元/平。同比去年同期价格上涨幅度达到10000元/平。
天津、廊坊楼市如此，北京各区县的房价是否意味着已经飞上天了？实则不然。给大家放一张房山的价格走势图，就会发现发现房山的房价是与大家的感觉不符的。那么同样的价格大家是选择房山窦店
阎村还是选择燕郊或是天津东丽？在这个事情上资金已经率先表态。那么同样的价格大家是选择房山窦店
阎村还是选择燕郊或是天津东丽？在这个事情上资金已经率先表态。
众所周知这一轮行情的起点是货币大水，现在一年期存贷款利率分别为1.5%和4.35%。均处于历史最低水平（预计后续下调的可能性很低）。但是考虑到未来利率政策市场化，金融机构实际执行的利率仍有下调空间。
再看大型存款类金融机构的存款准备金率，目前存准金率为17%，尚处于历史较高水平，后续有较大的下降空间。结合国内房地产市场的短周期规律，不难发现利率走向和楼市呈现明显的反周期关系。楼市从2015年3月开始已经持续了14个月，预计后期还有两到三个季度价格缓慢上升，17年二季度以后大概率会高位震荡，持续宽松的货币环境一度拉长了上行的时间周期。7月份贷款增长4600亿元，其中个人中长期贷款增长了4700亿元，个人短期贷款少了一点点，但是企业贷款负增长二十几亿元。居民新增放贷代替了企业部门的新增贷款需求，成为拉动新增贷款的唯一决定性力量。
政策和信贷闸口的放松使得资金争相涌入环京和天津的楼市。
以廊坊北三县为例，目前外地人限购一套，基准利率不下浮。但是当地楼盘及银行对于购房人的征信以及还款能力的审核极为宽松，调查发现，这些区域的信贷投放非常大大量外地人涌入以家里老人的名义购房。甚至有一些家庭首付款的来源也是银行消费贷。这样多数家庭在未来几年仅需负担少量的月供即可以撬动动辄百万的房产。银行成了最大的地主和房主。银行的风险持续攀升。同理，不限购天津只需首付两成，贷款利率85折。我们看到天津的房价很多涨幅都在70%以上，武清区域环京的部分楼盘的涨幅接近3倍。类似股市，这一轮催生高房价的依旧是杠杆，只是这次高杠杆背后高危的不是个人而是银行。
面对高烧不退的楼市，计划投资房产的朋友要理性看待。格外注意接下来如何在高位快速变现退出。这些房产虽然远期有支撑，但短期已经过度消费，风险极高。比如现在高烧中的大厂
永清等区域，虽然新房价格屡创新高，但二手房变现非常困难。由于房地产独特的预售制度，导致房屋再次上市交易至少需要两到三年的时间，期间如果自有资金投入过多，后期需要承担非常大的资金压力。
如何选择合适的项目和正确使用资金杠杆就变得非常考验。
基于这轮行情有银行做背书以及经济增速放缓，长期宽松的货币政策等背景及对房地产支撑因素的趋同判断，我们看到融创等大牌开发商敢于大举负债高价拿地。购房人可以选择参考品牌房地产公司的布局来投资房产，因为当下这些企业对于未来的判断比以往要付出更多。同时这些土地的变现周期显然要更长。
因为放在后面很多人就不看了，我把一个简化的经济学模型先在这里讨论一下。先说大前提，中国的资产价格是有泡沫的。所以不要再来带着道德的正义感来质问我：中国的房价你敢说没泡沫吗？我们讨论的不是有没有泡沫，我们讨论的是会不会继续涨下去。要讨论这个问题，先要讨论资产价格泡沫如何维持。先说一个非常简单的模型。我们假设资本项下的兑换完全自由，没有资本流通限制。假设合理的物价水平是一块钱人民币可以买两袋大米，同时一块人民币可以兑换一块美元。这时候，央行突然为了某种目的，给全国人民每个人多发了一倍资产，比如你有100元人民币资产，央行就无偿的再给你100元。那么这时候，一块钱人民币的购买力应该对应一袋大米，因为人民币购买力被稀释了一倍。那么一块钱人民币这时候应该兑换多少美元呢？显而易见，美国人并没有多印钱，这时候一块人民币应该兑换0.5块美元。这个简单的例子就是想说明，当今天人民币价格出现泡沫的时候，我们有三种可能的处理方法。通过提高生产力，来提高人民币的购买力。假设人民币贬值了一倍，但是因为生产力提高，大米的价值也贬值了一倍，那么人民币的购买力就不变。维持资产价格，人民币贬值。也就是我们说的，大米价格维持一块/袋的泡沫价格，人民币贬值为1RMB兑换0.5$。维持人民币汇率，刺穿资产价格泡沫。就不解释了，参考2。当然，上述的例子，是一个极端简单的例子，在这个例子里我们假设的了美元的绝对价值没有发生任何变化，人民币兑换完全无摩擦。事实上，因为蒙代尔不可能三角和各种历史原因，中国选择的是独立的财政政策和货币政策，而牺牲了资本的自由流动。所以同志们如果不使用各种非法手段，一年合法兑换的美元资产只有五万。换句话说，对于绝大多数老百姓来说，你是被困在人民币市场这个赌场里的，你想从这个赌场里cash out跑路的途径首先就被限制住了，这是我们谈普通老百姓资产配置的一个重要前提，就是你基本上只能配置人民币资产。再说我们如何维持现有的泡沫。我们才去的是方法1和方法2结合的办法。方法1就是电视里每天说的，一方面出清过剩产能、推动境外产生输出、鼓励发展高新科技产业，目的是希望通过提高生产力来支撑价格泡沫。但是短时间内看来，宏观经济下行至少要维持五年的时间，方法1中的任何一部分都是需要时间的，能不能成功，我持短期悲观长期中性的态度。方法2则是允许人民币缓慢的贬值。有人在评论里说缓慢贬值只能造成贬值预期不确定性同时造成更大幅度的贬值。我想说的是，这么说的人完全没有考虑到实操层面，市场包括央行在内是没有一个明确的贬值预期的，何况剧烈的所谓一步贬值副作用良多。所以只能通过在外汇市场不断博弈的过程来确定市场对人民币的一个均衡价格。说这么多，其实就是想告诉大家两件事。第一，房地产作为人民币资产，尤其是北上广深的房地产，的确是有泡沫的，特别是去年的这波大涨。这也是为什么回复里我都不建议大家在这个高点急着去买房，可是适当观望一下。但是这不代表这个泡沫一定会破，也不代表泡沫一定永远是泡沫（参见1）。第二，我下面所讨论的问题的前提是，大多数人只能配置人民币资产为主，且大多数人无法去赌博到底人民币资产价格泡沫是不是会被刺穿。前者因为中国短时间内不可能开放资本项下自由兑换，后者因为如果中国经济通过方法1回到了上升周期，资产价格重新变得相对合理而没有出现崩盘，那么所有没有买房的普通老百姓面对的可能就是一辈子买不起房。这份国运，一般人是没有选择余地，只能去跟随，或者说被裹挟的。-------------------------------------添加了无数解释的分割线----------------------------------------------------知乎上讨论房价的问题实在是太多了。对比英美法对比纽约东京对比日本泡沫，谈供需谈政府谈切身经历，我也简单说说我的几个看法。首先说我的观点。房地产黄金十年结束了，全国普涨的局面是不太可能了。未来的白银十年，房产价格上涨会主要集中在人口流入的一二线城市。北京的房子也贵，也不贵。刚需者和投资者买房的角度和定位都是完全不一样的。去年因为工作关系，我和国内大量地产公司的董事长、投资总监级别的高层发生了不少联系。这其中包括龙湖、金科、恒大等全国性的地产公司，也包括星河湾、泛海等专注高端楼盘的地产公司，还包括时代、奥园、新华联等资产规模在200-300亿元的区域型中型地产公司。大家对于房地产格局的基本走向判断是一致的。未来，三四线城市的房产升值空间相对比较小，而人口持续净流入的核心一二线城市的升值还远没有结束。关于涨跌的理论大家都看多了，我重点谈几个常见的关于一二线城市地产的误区吧：房价可能会崩，买房是不是一个错误的选择。这个观点的谬误就在于，绝大多数中国人都只能或者几乎只能配置人民币资产。而不动产作为人民币资产中最重要的一环，如果一二线城市的房价都崩盘了，那么人民币这一篮子资产已经是一篮子烂苹果了。你到底持有的是一篮子苹果中的哪个并不重要了，反倒是不动产相比于股票之类的资产至少还保留了使用价值。换句话说，如果你觉得我国吃枣药丸，那早点出国。如果你没有能力移民或者大规模转移资产，那么一二线房子在你的资产配置里一定是一个优质资产。整天去考虑你无法摆脱的系统性风险是无聊的且没有必要的。北京的房子相比于东京、纽约，已经太贵了，这个扭曲的价格一定会得到纠正。我们假设北京的房子绝对值是偏贵的有泡沫的，从经济学的角度来说，过高的资产价格和人民币较高的汇率不能同时保持。目前来看，要么资产价格下降，要么人民币贬值。而从政府和央行控制金融系统性风险的角度来看，我们最后处理这个不可能问题的方法是人民币贬值和通过挤压金融系统杠杆水平来缓和的挤出一些泡沫。因为资产价格尤其是不动产价格的剧烈下跌产生的连带效应是任何一个国家的金融系统都承受不起的。当然，在一个理想的资本流动无障碍的模型里，人民币贬值最终会导致资本外流，最终人民币计价资产一样会下跌。但是在实际国情里，尽管考虑到大量的地下资本流动渠道，我们的资本管制一样是非常严格的。更何况北京的资产价格不仅仅是是依靠热钱来托底，而是依赖政府对于土地规划和供给的严格管控。只要这种计划经济式的调控不改变，相比于可能的缓和的漫长的贬值过程，即使你能把资产换成美元，结果也很可能是在你躲开贬值之前，你就先因为一线城市房价的上涨穷死了。因为在一线地产的问题上，主要矛盾是境内资产配置的供需关系。一个月才挣八千块钱，一万年也买不起北京的房子，北京的房子太贵了。这是个巨大的误区。当我几天前在我家楼下理发店里看着两个其貌不扬的东北大妈操着一口二人转味道十足的普通话讨论自己准备买泛海10万元的新盘的时候，我就更加坚定了这个想法：未来北京四环以内的房子，其实都不是给普通白领们居住的了。能买得起北京“城区”以内房子的，是来自于全国的有资产配置需求的土豪们，是来自北京本地的能卖一套老房子或者多年前就买了房现在来置换新房的改善性需求住户们。他们不在乎或者凑的出五百万以上的首付。外地进京年入十万二十万的普通白领们，未来给你们的住处是通州、大兴、燕郊、固安。相应的，北京的大量产业也会外迁，你不用总担心你要花两个小时才能上班了，因为以前在三环的创业公司未来会去三河去亦庄。回到我们的第一个假设，即中国的经济环境可以平稳过渡，那么抛开你现在五环是城外的概念，别再觉得六环有多远。当京津冀一体化，市政府搬到通州，新机场修在固安，当北京人以前觉得远在天边的保定都纳入这个城市群核心规划的时候，当我告诉你这个城市带还要涌入几千万人口的时候，你设想一下，三环是什么地方？三环就是以前的紫禁城。上海的南汇、金山、青浦，以前是什么地方？十年前我去浦东金桥，我心想这是什么鸟不拉屎的地方？现在上海群众告诉我，金桥远吗繁华吗？十年前五角场是一片荒芜。上海的群众们告诉我，五角场现在是什么地方？现在在北京生活的群众们，你们能想象，15年前，东大桥就是东边繁华景象的终点，蓝岛就是朝阳区最大的shopping mall吗？中国房价，就是农村扶贫人口进县城，县城进省城，省城去一二线。一二线的新移民买刚需房，有刚需房的人买改善房，有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价之所以还会涨，是因为从金字塔的角度看，所有的人都是这份资产的接盘侠，这里是避风港。从这个角度上讲，如果今天大兴的房子买3万一平，你告诉我，十年以后，三环的房子买15万一平，贵吗？今天北京三环的好楼盘7万一平，十年翻一倍，年化复合增长率只有7%，扣除2%的通胀，实际增长率5%，高吗？更不用说上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率，提倡小户型，未来很多年轻人要去买70平米以下的房子，人口密度要向香港看起。总有一天，也许130平米的户型都是豪宅，如果这样，价值又该怎么算？如果你认为中国的经济药丸，早点换钱跑。可是欧洲也好，美国也好，且不说能不能去，我觉得这世界今天都是在赌命，压根没有永不沉没的一片净土。如果你跑不了，或者对中国经济的平稳过渡有信心，那么毫无疑问，一二线核心城市的住宅不贵，早点上车，资产早点保值。对于缺乏投资常识的散户们来说，北上广的房子，还是比股票靠谱些。如果你问我，我们有可能变成日本吗？我觉得今天中国最高明的宏观经济学家都没法回答这个问题。在我眼里这件事就是flip a coin。可是作为一个跑不掉走不了的普通人，你到底是揣着钱去等也许二十年后房价暴跌去抄底，还是老老实实的被裹挟在这个时代里买一套房？我们常人，是赌不起这份国运的。以上。PS：两件事第一，下面有多位同学向我表示十年前五角场不是一片荒芜。好的，我在这里一并道歉，原答案我也不修改了，就放着，五角场不是一片荒芜。我在这里表达的意思是，我第一次去五角场是2003年，然后2005年，再后来06年到复旦上学，07-08年离开，之后几乎每年又都会回去。如果你们真的了解五角场周边而不只是去某座商厦的话，你们应该记得，五角场周围被多少洗头房包裹着，有没有多少人那时候没事儿去五角场逛街的。五角场乃至杨浦区在上海以前是个什么地位，有没有上只角的上海人十年前愿意去五角场买房的。五角场的环境改变，是从万达广场修起来开始的，再后来才有了越来越完善的商业设施，才变成了杨浦的一个中心商区。后续又有同学指出05年开始修小巨蛋的时候五角场就是杨浦的中心之一了，这个例子不如闸北。那么可能我的观察bias比较大，不然也不会有这么多人指出问题了。再次道歉。第二，我在这里探讨的问题是北京和核心一二线城市的房价为什么这么贵，以后会不会更贵。我不鼓吹任何没有能力的人非要背着三十年房贷在这里买房。如果你有几千万自有资产，你的配置空间很大，也不一定非要在北京买几套房才安全。换句话说我不是来给穷人也不是来给富人提供投资建议的。但是如果你一定要生活在北京，如果你不想住到燕郊，想住在三环、四环，那我觉得你应该早买房，因为除非中国经济整体崩盘，否则这些地方的房价会一直涨下去。而且增速理论上比绝大多数人的工资要快。以北京的不动产价格为锚，你的工资是缩水的。所以赶早不赶晚。仅此而已。房价这个问题，说起来就有很多戾气。因为买不起房的人看到有人吹房价还会涨，觉得市场全是这帮人扰乱的，都该杀。买了房的人要是看到有人说房价会跌，想起自己的贷款就心烦，都该杀。我不是来跟戾气战斗的。我只是陈述一个事实，一二线核心城市的市区住宅是带有全国性的投资品属性的。别老把眼睛盯在身边挣八千一万的人身上，这个价格是政府和有钱人共同合作的结果，也是人民币一揽子资产共同作用的结果。有人说都是这帮投机分子整天抬高房价，那你知道为什么国家揣着三万亿外汇储备就不得不买美国国债吗？因为中国人傻，送钱给美国人用？不是的，这是大类资产配置的必然结果。我就解释到这儿，不想评论区吵架，也不想因为一点小事就拉黑。买得起买不起，想买不想买，都是个人意志。我在文中也说了，路不是只有憋死在这里一条。你有几百万，也可以琢磨移民，只要你愿意付出成本，就像你生活在北京一样。ps：我很奇怪为什么总有人来跟我谈道德问题。我说过房价涨成这样我很高兴我很赞同我很欣赏我觉得这特别好了吗？你可以对这个社会有很多不满，也许你能选择，也许你不能选择，但是你活在一个大环境里，那就做一个最大化自己利益的理智人，光谈情怀了理想模型有意义吗？这篇回答里我只说了我认为最大化利益的想法，当然可以不认同，有理有据的反对就是了，我欢迎专业人士从专业角度来指点迷津。但是别来拿道德质问我，我不喜欢高房价，如果道德质问就能解决高房价的话，麻烦你们告诉我，我一起质问。另外看清我说的大前提，我从来都不认为中国理所应当的能解决泡沫问题，日本是一种可能，但不是唯一的可能，你愿不愿意去赌这个可能才是我想说的。以上。PS2：很多人在评论里提到，房地产是因为印钞印多了，是因为人口流入，这种因素是可持续的吗？我来解释一下我的看法。再次重申，不明确定义的问题都是耍流氓。我最终讨论的是一二线核心城市的房地产价格，开头就说了，房地产普涨的时代已经过去了。就好比股市，从2000点涨到5000点鸡犬升天的时代已经过去了。现在我们要讨论的是一二线城市这个版块的问题。长话短说：房地产的普涨年代，人口的因素是主要因素。这个因素的拐点大概是2010年。从2010年开始，中国的劳动年龄人口达到了峰值，农村转移人口也达到了峰值。2010年的农业人口转移是1200万，之后就逐年下降，到2015年这个数字已经是负值了。2010年全国的房地产投资增速33%，也是峰值，之后逐年下降。换句话说就是没有多少额外的农村人口进城了。但是农民工的城镇化还没有结束，大量的农民工在打工的县城、省城是没有固定资产的。所以每年才有一个农民工年终的回乡潮。这也就是我说，农村人口所谓的进城买房，就是未来这部分农民工会到县城、三四线城市来购置固定资产，然后转变成城市户籍。这个过程还在持续。包括如果注意看新闻联播和焦点访谈，今年有多期节目谈到了一些贫困农村的居民被政府直接转移到城市里来居住，然后就地从事服务业。但是整体的趋势来说，对于地产行业整体的人口红利已经结束了。一二线城市后来的涨幅，和未来的涨幅，是货币现象。我们国家一直处于M2增速超过GDP增速的状态里，在这个印钞票的过程中，贫富人口名义财富的分配是不均衡的。富人拿得多，穷人拿得少。而我们和美国、日本巨大的差别在于，在于各地区之间的公共福利分配极度不均衡。换句话说，不管你是在美国还是在日本还是在中国，年轻人要有发财梦，要有出人头地的机会，你都想去北上广想去东京想去纽约。但是在美国日本，你回了小城市，基本的公共福利是有的。街道可能更整洁、交通一样便利、基础医疗一样发达。在中国，从北上广深回到一个小县城，你一定会在生活环境上产生巨大的落差。外地人看点疑难杂症，只能到北京来挤到协和医院、儿童医院去，就是一个最好的表现。所以未来一二线城市的房价涨幅的基础，归根结底就是三个部分。第一个是北京本地居民的置换需求。本来住在四环的，房价涨了，现在房子卖了，再凑一点，就可以去更好的地段买房子，或者换一个面积更大的房子。包括一些早期房子价格便宜的时候已经有多套房的投资客。这些人的置换能力是非常强的。你攒十年工资攒不出来三五百万首付，这些人卖掉手里原来的房子就可以。第二个是为了享受北京的社会福利和发展机会进城的非北京居民。第三个是因为货币增长而掌握了更多财富的富人。第三部分人来说，他们大量的现金需要找到投资渠道。对于一般人来说，除了股票、理财、海外资产，核心城市的投资品是非常好的资产配置之一。你要考虑北京的房价，是要考虑全国的富人在进行资产配置。而不是仅仅北京本地的工薪阶层。在上述三部分人面前，北京本地年入二三十万的工薪阶层的购买力是很低的。综上，一二线核心城市的地产价格上涨，是一个全国房地产市场已经整体企稳下的内部结构调整。至少在未来十年都是这样，因为未来十年内，国家发展核心城市带的意图已经很明显。地区之间的社会福利差距不可能发生根本性的变化。结合起来我才说，农村去县城接盘，县城可能会去省城，省城来一二线，一二线和投资客去核心区域。最后，那么这个货币增速效应会不会一直维持呢？这个话题可以单独展开一张。从国务院刚刚进行的债务问题吹风会上来看。中国作为一个高储蓄率，企业部门和政府部门负债相对较高，且实行社会主义经济制度的国家，银行系统承载债务压力和广义政府（政府，地方政府融资平台，国有企业，国有银行）之间左兜掏右兜的能力，和欧洲这种低储蓄率且实行资本主义经济制度的环境是很不同的。在维持6.5平均增速的未来五年，和更长的可能进入5%左右经济增速的未来，中性至少不是紧缩的货币政策整体上会维持，贫富差距在实际上还会拉大。再回到最开始我谈的，大多数中国人是没有用脚投票移民的选项的。如果你生活在北上广，你愿意赌十年以后这些因素逆转房价下跌然后再买房吗？这不现实。所以依然是早买早好。如果你有巨额财产需要进行资产配置，当然不需要都拿来买房子，但是核心城市的优质房，绝对是一个很长时间内依然存在高回报率的资产。PS3：很多人问我是不是租房更划算。这个问题很简单。如果你在一个房地产价格总体来说已经很稳定的城市，租房是更划算的。因为固定资产的投资品属性已经几乎丧失了，买了也不升值，那干脆不要让它占用你的现金流，你本来要花三十万首付去买房子，可是租房子一个月三千，可以租100个月房子，那么第一个月你就可以用29.7万元投资，然后产生比房子更高的收益。但是在北上广，因为房价整体的涨幅是大于绝大多数普通人在其他的投资中能获得的收益的。所以从投资角度来说，你租房，虽然是现金流上更自由了，但是在投资升值的角度付出了过高的成本。因为假如房价涨了10%，而同时段内你的投资收益之后7%，那么以房地产为锚，你的资产缩水了3%。这也就是为什么很多留言说到了在北京背30年房贷的问题。你付出现金流上的牺牲，是因为北京的房子被认为在投资价值上对你做出了补偿。以上。
我认为“房价高”和“收入低”完全是两码事，我可以把这个问题讲极端一点：买不起lv的包是因为“包价格高”还是因为“收入低”？。包有很多种，几万、几十万的奢侈品牌，几块，几十块的地摊货，差价巨大。全国只有一个北京，一个上海，一个深圳。这些城市的人口密度已经非常高了，但还在不断增长。试想，如果一个大学毕业生凭自己几年的努力工作，就能买得起一线城市的房子，那北上广深将会连成一片，全中国都一样了。回到问题本身，中国房价再怎么掩饰、解释，整体来说确实还是高了。我认为一个很大的原因是，政府没有主动去承担一个责任：没有给普通老百姓提供舒适的、、价格合理的、有长期保障的租房制度。如果中国相仿德国，有健全的租房制度，房价再高又能关普通大众啥事，有钱的人互相炒房去，房价虚高没人去做接盘侠，能买得起就买，买不起就租，区别不大，房价自然就回到正常水平了。但话说回来，你见过地主天天想着如何帮佃农致富的吗？地主只会想何如拴住佃农，让他努力干活。
如果没有税，商品房的建筑成本可以在500-800元/平米（多层），/元高层。你看到的房子其实不是房子，而是包装成房子的税制品。它是必需品，但卖方制定游戏规则。知乎上的大V讲故事、装逼还可以，一谈到专业问题就露出马脚了。知乎上装逼吹水的不少，明白人没几个。本人7年地产从业经历房产的价格含4块，土地，税费，建安，利润，现在普遍房开利润在5-15%，建安中也暗含隐性的税费成本，纯建筑成本其实非常低，所以我们经常看到有些地方房价元/平米。一个东西的价格受供需关系影响，这就是为什么同是大城市，杭州这5年的价格基本没上涨，上海却一直在涨。因为杭州供应量需要消化3年，上海只要3个月新房就消化完毕了。（杭州价格上涨是今年年初的事，15年年底其实日子过得非常苦。营销做的最凶狠就是杭州，15年年底一般开发商都没拿地的意愿。）在旧社会，你和地主说租金太贵了。他和他的狗腿会用一百种解释告诉你租金已经多便宜了，爱租不租。时代一直都没变。（这个问题提出才短短几天已经获得638个答案，期待这届政府主导的经济转型可以顺利，政府不再依赖地产，评论说房价合理的，举个例子，卖掉上海一个普通地段小区，可以买下一个浦东机场的市值，还有多。还感觉合理吗？）
一线城市而论，城市中心区住宅的入住率相当高，怎么能说“人们买不起房子”？其实真相是你们买不起房子，而不是大家都买不起房子。具体而言，就是依靠工资收入的普通劳动者买不起房子。就连平均月薪2万的知乎侠，完全依靠工资收入，也是买不起市中心的房子的。靠工资收入买不起房子，就对了。要知道，一线城市中心的房产，一部分是属于原住民和原来机关企事业单位的福利分房，这部分人现在已经是市中心房产与土地的供给者了。而实际上的新增购买者，主要就是外来购房者。其中一部分是外来投资购房，而更多的是外来工作者在家族资助下购房。但结果都是一样的，那就是一线城市的房产成为大城市从中小城市汲取资源的抽水机。比如说，中小城市的老两口本来应该在当地消费的，结果节衣缩食用于给子女在一线城市购房，于是当地的消费就萎缩了；中小城市的资本家本来应该在当地扩大投资的，结果跑去一线城市购房，于是当地的投资就萎缩了。这是显性的。还有隐性的啊，比如说许多人经常抱怨华北、东北、西北的投资环境差，但是你知道有些贪官污吏为了在一线城市购房，刮起地皮来也是很拼的。贪污腐败一辈子，最后全部贡献给一线城市的楼市了。所以，中小城市消费萎缩，投资萎缩，社会经济发展环境也不行，年轻人找不到工作，只能打破头去一线城市。而大量劳动者之间的竞争，自然会把工资压低到勉强维持生计的地步。比如说，前几天大新闻的主角，人民大学硕士雷洋，在国务院国资委下属事业单位上班，工作几年在昌平买了房子，上班坐地铁，往返加起来大概要三个小时，就算不加班，每天通勤加工作时间已经达到11小时了。从理论上来说，高学历、铁饭碗、有房产，已经是北京活的相当成功的外来年轻人了。而更多的普通的外来年轻人，只能在燕郊这样的地方租房，往返要四五个小时，还要加班，实际工作时间已经超过了珠三角流水线上的产业工人。这说明什么呢？说明老板只要在单位旁边给这些劳动者租个房子，就能让他们每天多干好几个小时的活，因为挤地铁的劳动强度，并不比许多工作要低。而一线城市的劳动力，已经廉价到老板觉得付个房租去买四五个小时的劳动时间都是不划算的了。结果嘛，劳动者为了生存，竞相更努力的工作并索要更低的工资。然后，劳动者们耳边经常就回荡起这么一句话：“今天工作不努力，明天努力找工作”。但是，你要知道，就拿最喜欢悬挂这个口号的美容美发行业来讲，普通的小工，日均工作时间也是在10小时以上的，远远高于法定工时。大家都觉得今天努力工作，明天就能买得起房。实际上，他们越是这样做，对于资本家而言，就越是说明一线城市的投资环境优越，能以很低的工资雇佣到大批优质的廉价劳动力。并且，为了维持廉价劳动力的供给，地方政府会很贴心的“用地铁引导城市发展”：新通车一条线路，意味着更多的区域被纳入日常通勤范围，同时也意味着更多的廉价劳动力的输入。投资环境那么好的地方，房价怎么能不涨呢？所以，大家不要抱怨开车堵，地铁挤，堵在路上和挤在地铁里的，都是来跟你抢饭碗的。比如说，北京地铁据传要修到燕郊，消息传来，很多跨省打工仔很开心嘛，纷纷表示，这样一来，早上能够多睡一小时了。图样图森破。地铁修到燕郊，意味着晚上燕郊族们只有多加班一个小时，才能把因为新地铁通车而新搬到三河、大厂来的外来务工人员PK下去。结果，就是作为整体的劳动者，今天越是努力工作，明天越是买不起房子。因为劳动者们工作越积极，造成的产业后备军就越庞大，劳动力相对于资本就越不值钱，劳动者相对于资本家就越没有谈判能力。这就叫做，无产阶级在为自己生产锁链。当然，我不是说把劳资双方对立起来。我没有任何这个意思。事实上，劳动者不要总是觉得自己起早贪黑接受剥削而资产阶级拿着你们的剩余价值在市中心轻轻松松买房子就很爽了。要知道，对人家来说，北上广深那只能算三线城市，他们为了给孩子在他们眼里的一二线城市买房子也很拼啊。所以，不要觉得有些有权有钱的成天粗茶淡饭就是在作秀给你们看了，别人家里也没有余粮啊。
你想买的房是哪里的房？我们这建设新农村所盖的万人社区的小区房600至1000一平。县城的房从都有。市里面的房价在。省会9000至一万多，首都的房价就不说了，不太了解，听说挺贵。不知你所说的房价是哪的？
就是收入太低！请问大阪在日本算是几线城市？40多年的房子，但看起来并不会像国内一样破败，因为业主每月都要缴纳修缮费，然后楼房隔几年会翻新一次。可以看看这两栋74年的楼盘内部40多年的房子，但看起来并不会像国内一样破败，因为业主每月都要缴纳修缮费，然后楼房隔几年会翻新一次。可以看看这两栋74年的楼盘内部至于说地段的，我给出的房子都在城东区和东成区，大家感受下位置，地图标记处为心斋桥商业街。至于说地段的，我给出的房子都在城东区和东成区，大家感受下位置，地图标记处为心斋桥商业街。再来看看日本各行业年收入再来看看日本各行业年收入也就是说，平均来看，日本的一个电车乘务员不吃不喝，在大阪市中心地段买一套50平米的两居室，需要多少年呢？1年。而像农民、记者、高中老师这些群体，吃喝照常，基本也能1年买房。也就是说，平均来看，日本的一个电车乘务员不吃不喝，在大阪市中心地段买一套50平米的两居室，需要多少年呢？1年。而像农民、记者、高中老师这些群体，吃喝照常，基本也能1年买房。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录}