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商业区住房投资该注意些什么？
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收益与风险并存，商住房是目前市场上一款备受青睐的投资产品。但投资时又需要注意什么，且看王宁老师作何解答。
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商业区住房投资该注意些什么？
收益与风险并存，商住房是目前市场上一款备受青睐的投资产品。但投资时又需要注意什么，且看王宁老师作何解答。
李女士：国基路文化路美景美境在认筹，收据上写着新密美景市房地产旅游有限公司，交过订金，跟美景是一个开发商吗?2、里面有安置房，物业怎样?
王宁：美景美境这个项目可以考虑，美景这个品牌不错，用哪个项目公司的名字对于业主意义不大，但这个项目不是纯改善性住房，是刚需兼改善。2、这个项目里有安置房，但是分开管理。
网友：别墅和高层之间建有护栏，这几天高层的业主在维权，要求拆护栏。
王宁：产品不一样，价格不一样，待遇肯定不一样，建议有些业主不要兴风作浪。
李先生：孩子4岁了，看了金运外滩怎样中，广告说可以上华中附小。
王宁：这个项目最大的优势：学校不错(华中师范学校的附属小和中学)，挨着运河。提醒：首先要有充足回旋余地的时间，一定要保证在孩子入学之前可以交房，并且所配套的学校能够入学。
陈先生：金博大C座的商业区住房可以投资吗?
王宁：1、土地使用年限的问题，商业地产使用年限本来就不长，50年产权，接手之后我的土地使用年限是抛去之前所剩下的还是重新开始算50年。2、产权。原有的产权再重新装，新开发商和原有的开发商之间的关系，这些需要详细了解，避免以后的纠纷。3、如果当住宅，没有独立的院子，楼内很多办公司使用，居住舒适度不好。
4、如果投资要看价格，但要考虑到金博大的租金和10年前没法比，辉煌期已经过去，唯一的优势就是价格便宜。
网友：民安西上开发商如何
从之前开发的项目还看开发商还是不错的，这个项目可以考虑。
【责任编辑：空白】
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很多人都不明白商住两用房是什么意思，是普通住宅还是商业地产。商住两用房与普通住宅又有何不同呢?商住房能够落户吗?买商住房怎么贷款呢?这些问题今天小编就为大家详细解读，看看商住房到底是什么意思。定义商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。商住两用房的优势1.小户型较多，以40-80平米为主，总价低2.人防和消防等建设标准较高3.对限购的城市来说，商住两用房不限购4.有LOFT户型，如买30平米相当于买60平米LOFT户型：一般是层高在5米左右的小户型，面积在30-50平米。由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销售面积的近两倍。而且高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。商住房的缺陷1.首付高，贷款利率高购买商住两用房贷款比列≥45%;贷款期限≤10年;贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍;住房公积金仅可提取。不可用于贷款。2.生活成本相对较高物业管理费为商业标准，高于普通住宅;为商业用水和商业用电;出于商用安全考虑，不少商住用户项目全部/部分禁用燃气。3.土地使用权限较短住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。4.落户问题不论是冠以何种名称的房屋，确定其到底能不能落户，只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房，其土地使用年限必定是70年，就可以落户口。其他则不能落户口。5.居住密度相对较大普通住宅一层2-4户，商住用户一层可达6-20户。注意事项1.明确未来使用费的缴纳依据购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。2.所选项目是否有配建非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园，学校、医疗机构以及相应的养老服务等。3.首选商住分区现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。
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皖ICP备B2-号 增值电信业务经营许可证皖B2-想买40年商住房！看这里买之前一定要考虑这些|房产|购房_新浪新闻
　　文章来源：翼龙贷理财
　　这几天，中介的电话已经把小翼周围的人都打遍了，“您要不要考虑一下我们的房子，精装修直接拎包即住，房价1.5万一平米，比周围便宜几千！”真有这种好事？比周围价格低还精装修？有这等好事儿，还不赶紧去抢？等一下，天底下没有免费的午餐，这其中的小九九，小翼今天就给大家好好唠一唠。 其实，遇到这样的房子，十有八九都是40年期限的公寓，有的叫LOFT，有的叫SOHO。这是一种过渡产品。我们都知道一般的房子的产权是70年，这种40年产权的产品自诞生以来就备受争议，不过价格也确实会比周边的房子普遍低出不少，极具诱惑力。
　　商住“三宝”：价低、面积大、不限购 首先，由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高（容积率越高则一块地上盖得房子越多），所以开发商自然成本价就比较低，售价也会相应低出不少。 其次，对于这种房子，开发商往往偷面积，调高4.5米，同时隔成2层，不少美其名曰“买一层赠一层”，房本面积60平，实际居住面积可能达到120平，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。 最后，也是直接将不少年轻人买房拒之门外的大招——限购、限贷。试想在北京如果没有北京户口，只有交够5年社保才能买房，在上海不仅要交够5年社保，还要是已婚人士！对于咱们这种无户口、不够社保的单身人士，40年产权房向你敞开大门，不仅总价合适、而且购买以后还能满足过渡型居住功能，同时又兼具一定的投资功能，如果地段靠近地铁，出租甚至比住宅更抢手，而这种公寓不少还是精装修的，省去了投资者折腾的麻烦。何乐而不为呢？ 总之，商住房的优点确实不少，但是相比于它的优点，缺点也是显而易见的。
　　缺点一：产权40年
　　商住房最为人诟病的就是40年产权，那40年之后呢？据小翼了解，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。不过房屋中介认为，40年产权属于商业性质，年限到期需要补交土地出让金，具体是多少呢？还未知。
　　缺点二：水电物业费比纯住宅高 “买得起，可是住不起。”有不少人担心商住房的水电费高昂，负担不起，这里小翼要告诉大家，担忧不是没有道理，商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然，也不乏个别开发商能搞定当地政府，搞了个“民水民电”，但是这种情况是少数。 所以，纠结这一点的朋友最好提前和开发商的售楼人员沟通清楚，并且将这些条款如能在购房合同中明确，以便杜绝一些开发商为达销售目的不负责任的胡乱承诺。
　　缺点三：上不了户口 如果买房是为了落户，一定要谨慎考虑商住房，因为这种本来就属于商业住宅两用房，并不能落户，只能暂时有个“小窝”，想要落户还是要购买70年大产权的纯住宅房产，即使开发商和售楼人员保证可以上户口，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。 缺点四：投资升值慢
　　至于想买房投资的土豪们，这种房子的升值空间，在小翼看来并不大。以小翼原来租住的商住房为例，房东大人原价40万元购买的40平一室房，眼看周围房子都涨到2.5万元一平方米了，这个房子价格依旧岿然不动，不过租金还算比较客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年可就是100万啊，1.5倍的投资回报率也算不错。 缺点五：首付比例高，只能商贷，用不了公积金 需要注意的是，商业房产的首付比例最低为50%；并且不能使用公积金贷款，只能走纯商业贷款，商业用房的贷款最高年限为10年。这无形中也会给购房者带来一定压力。 缺点六：居住体验差 商业住宅一般是高层建筑，一层十几二十户的再正常不过了，如果物业恰巧不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验都会大打折扣。
　　最后，建议各位投资人，如果是单身或小两口刚结婚，恰巧限购、手头暂时不宽裕，可以买一套作为过渡住房；但如果是投资，那就综合考虑地段、租金回报率、小区物业、居住环境等综合因素，根据自己的需求慎重选择。
责任编辑：刘春杰
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