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关于法院拍卖房屋中申请执行人的操作问题（上海）
关于法院拍卖房屋中申请执行人的操作问题（上海）
大家好，有一问题请教，情况是这样：弗紶缔咳郫纠惦穴定膜我购买二手房，已经支付大部分房款，在办理好房屋交易手续后第二天被外地法院查封，我已对房东起诉了，且胜诉，判决撤销房屋买卖合同，并归还房款，支付违约金，但房东因为债务问题，无力还款，目前在房屋交易所的房屋过户手续还没有完全撤销。如果该房屋进行拍卖，且我将该房屋拍下，那么被告应当返还的房款和违约金是否能当作在拍卖中拍下房屋的已经支付的房款，另外我再缴纳一定比例的拍卖佣金和其他费用即可？
如果该房屋进行拍卖，且你将该房屋拍下，那么拍卖所得房弗紶缔咳郫纠惦穴定膜款是付给申请查封房屋的债权人的.你的想法很好,但是没有现实可能.
1.我想此事你应该是做错了，因为你购买二手房，已经支付大部分房款，在办理好房屋交易手续后第二天被外地法院查封，那么你为什么要起诉解除合同呢？此时你应当知道房东没有钱，否则也不会被外地法院查封。因此你应当住在该房子里要求进行产权过户，因为你是善意第三人，且支付了大部分房款，你有权要求继续交易。但是此时你要求解除合同，不是自讨苦吃？2.房屋拍卖是按照拍卖程序进行的弗紶缔咳郫纠惦穴定膜，你怎么能确定你肯定能拍到房屋，况且即使你拍到，在外地法院起诉的债权人也不同意你主张抵消权。所以，你想将该房屋拍下并主张抵消，是根本不可能的。
你所说的有2个法律关系。1、你和房主的房屋买卖合同已经被撤销了。房主需要支付你房款，违约金等等，这是一个法律关系。2、拍卖法律关系尚未成立。你可以作为民事主体进行竞买，如果价钱最高，房子还是你的。你的拍卖款用来清偿原房主的债务。当然，你要支付佣金等费用，还有房屋过户的费用等等。如有问题，可以给我留言，律师。
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人民法院在委托评估拍卖中应注意的问题
【学科分类】法院
【出处】本网首发
【写作年份】2011年
&&&&&&& 近年来，在有关国家赔偿案件中发现人民法院委托评估、拍卖中存在一些共同的、带普遍性的问题，应引起高度重视。以下仅提出几点：
&&& （一）不经依法评估、拍卖程序直接变卖处理
&&& 法院在审判、执行程序中，对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，除法律、司法解释另有规定的外，应当首先采用司法评估、拍卖方式。但是，有的法院在执行工作中，未严格遵守相关规定，对查封、扣押、冻结的财产不经过依法评估、拍卖，即直接进行变价处理。或者对被执行人的财产不经评估，直接作出处理，予以抵债；或者对评估了的财产不经过拍卖，也未征得对方当事人同意，即直接裁定以物抵债。如：一法院在一执行案件中，对被执行人闲置的机器设备未经评估，直接当废品予以处理，当事人以机器设备是生产设备为由，要求赔偿设备购进价和赔偿不能正常生产造成的损失。再如：信用社诉房地产公司借款纠纷一案，法院作出民事判决，判令房地产公司偿还信用社借款本金3 400万元及利息。判决生效后立案执行。法院委托会计师事务所对房地产公司被查封财产进行评估，评估结论为3 103.25万元；估价结果使用的限制条件为：尚欠土地出让金165.32万元，预计拆迁费用1 950万元，以及两处房产未过户。该评估报告注明有效期为半年。在执行过程中，另一实业公司亦持到期公证债权文书申请强制执行房地产公司的欠款。其间，法院作出裁定，将房地产公司房地产抵偿给信用社。法院后来裁定作了“补正”，不再直接以物抵债。第一次评估报告逾期失效后，法院再次委托会计师事务所对房地产公司被查封财产进行评估，评估结论为3 049.52万元。估价报告还声明了使用的限制条件。同时，法院还另行委托拍卖公司进行拍卖，经多次拍卖，最后以600万元成交。本案执行过程中，在房地产公司被查封财产不足以清偿其全部债权，无其他财产可供执行的情况下，法院未经申请执行人和被执行人同意，更未委托拍卖公司依法进行拍卖，即作出裁定将被执行人的全部财产抵偿给其中一个申请执行人，其处理不当。但该法院第二次委托评估后，交付拍卖公司进行拍卖，才对先前的以物抵债执行行为作了补救，也才没有出现大的问题。
&&& （二）委托评估、拍卖事项不明确、具体
&&& 人民法院在办理委托评估、拍卖时，应尽量做到委托事项明确具体。其移送委托评估、拍卖的材料一般应反映下列内容：财产的名称、型号、规格、数量、新旧程度、外观状况等；财产当前所在地以及占有、保管、仓储等；存在于财产之上的所有权、担保物权及其他优先受偿权、租赁权及其他用益物权等。但有的法院在委托评估、拍卖工作中，其委托的事项不明确具体，引发相关当事人的争议。例如：一民事纠纷案件中，法院在委托评估、拍卖被执行人财产时，对厂区内的土地、房屋面积以及变压设备等未查实清楚，就笼统进行委托评估、拍卖。特别是，被执行人一直向执行法院反映国有土地使用权证登记的面积有误，少登记了一两千平方米，要求按照实际面积重新进行整体评估。但执行法院一直不重视当事人反映的问题，坚持只认土地证上登记的面积，也不对实际的土地面积进行调查核实。拍卖成交、经过国土部门重新测量确认了其以前的测量有“误差”后，买受人补交了相关土地出让费用，取得了漏评面积的国有土地使用权。由此引发了不少问题，不能得到妥善处理。
&&& 由于当今财产状况的复杂性，以及相关部门工作上的失误，有关财产权属证书上登记的财产状况和实际状况可能并不相符。在当事人作了反映，问题确实存在的情况下，执行法院应给予足够重视，建议当事人通过相关部门和相应程序进行处理，而不能不顾这些客观存在的问题，只是简单地以相关证书记载内容为执行依据，迳行委托评估和拍卖。
&&& （三）委托评估、拍卖的财产超期变现
&&& 依照相关法律和司法解释规定，人民法院对查封、扣押、冻结的财产依法决定委托具有相应资质的机构，在人民法院的监督、配合下，进行评估、拍卖。人民法院与评估、拍卖机构之间建立的是委托关系，评估、拍卖机构应当根据人民法院的委托要求依法进行评估、拍卖活动。评估机构依法作出的评估报告应是有效的，同样，评估报告确定的应用有效期也应是有效的，该期限即使是委托的人民法院也应尊重。但是有的法院认为，只要在评估报告有效期之内进行了委托拍卖，即使超期拍卖成交也不影响拍卖的法律效力。因此，对于委托评估、拍卖的财产超期变现的问题，有关法院未给予足够的重视。例如：一执行案件中，执行法院委托评估机构作出的评估报告设定的应用有效期为1年。法院委托拍卖公司进行拍卖，其第一、二次拍卖均流拍，第三次委托拍卖也在评估报告有效期内，但拍卖成交却在评估报告有效期届满之后的1个多月。由于近几年房地产价格变动较大，长期处于上涨中，因超期拍卖就可能引起被执行人的异议。评估报告有效期的性质、效力大小以及对拍卖的影响，并无相应明确的法律规定，各地法院在认识也极不统一。有的认为，评估报告应用有效期一过，就不能再被“应用”了，即使委托拍卖也不能，超期拍卖成交应为无效。有的认为，执行法院在评估报告应用有效期内即委托了拍卖公司对外进行拍卖，后因流拍还作了第二、三次拍卖。第二、三次拍卖是第一次拍卖的延续，是再行拍卖，不是重新拍卖。标的物已在评估报告应用有效期内委托拍卖的，评估报告应用有效期届满并不影响拍卖程序的继续进行。执行法院也是按照相关要求，来确定各次拍卖保留价的，保留价且未按最低标准来确定。并且，评估报告确定的评估价只是执行法院定价的一种参考，最终以什么价格成交还需要市场来检验。以市场定价角度来看，第三次拍卖应是符合实际的。经查，目前对评估报告有效期届满是否影响拍卖作了规定的，仅见于北京市高级人民法院《关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定（试行）》〔京高法发（2008）48号〕第十七条“标的物已委托拍卖的，评估报告有效期届满不影响拍卖程序的继续进行。”为了避免造成不必要的工作麻烦，减少争议，在实务中多是建议相关法院实施拍卖应尽量在评估报告有效期内完成。如期限届满仍未成交的，则建议最好再次委托评估确定新的评估价值和应用有效期，然后再行交付拍卖。
&&& 人民法院在司法活动中进行的委托评估、拍卖是一项十分重要的工作，关系到保障当事人的合法财产权益，也关系到维护人民法院的司法权威和公信力。为此，应做到以下几点：
&&& 一是各级法院在委托评估、拍卖工作中，必须严格执行最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、地方法院《司法拍卖对外委托工作管理办法（试行）》等，按照法定程序和方式对外进行委托评估、拍卖。
&&& 二是人民法院要加强对司法评估、拍卖的监督，相关行政主管部门也要依法履行对司法评估、拍卖的管理职责，认真尽到监管和审查责任，发现评估、拍卖中的问题及时提出并予以纠正，防止司法评估、拍卖出现瑕疵和违法，规范司法评估、拍卖工作，确保评估、拍卖的程序公正和实体公正。
&&& 三是人民法院应当向司法评估、拍卖机构提供评估、拍卖对象完整真实的物质实体状况和权益状况资料，包括提供各种权属资料。还应注重评估、拍卖财产状况的现场调查、勘查，了解和掌握财产的真实状况，避免出现权属证书登记和实际不一致现象。
&&& 四是要对委托评估、拍卖中的问题积极开展调查研究（如权属登记和实际不符应如何处理、评估报告有效期对拍卖的影响等），不断完善相关规定，减少“法律漏洞”。
【作者简介】
戴洪斌，四川省高级人民法院任职。
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一般不会。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定　第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。　　第七条　对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
回复时间： 14:05
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一般不会拍卖
回复时间： 15:38
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唯一住房不可以的！！！！
回复时间： 13:25
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你好，不能的
回复时间： 13:32
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不可以的，，
回复时间： 13:49
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如果是唯一住房，一般是不予拍卖的，但是还要看房子是哪种的。
回复时间： 13:59
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你好，不执行。
回复时间： 15:00
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你好，唯一住房不可以的
回复时间： 13:16
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
唯一住房不可以的............
回复时间： 13:26
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你好唯一一套房子如果房子面积超过当地人均水平也是可以拍卖的
回复时间： 14:26
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拍卖房屋法院裁定过户有何风险
法院拍卖房如何交易问题详情：详细情况请教一下各位高手、想买这套房子，请问一下一下这个需要注意些什么啊，大概要多长的时间，说要经过法院的？还有需要些什么手续现有一套房子是拍卖的推荐回答：交易方法及规定如下：成交后：由法院出具协助执行通知书和裁定持《拍卖成交确认书》到相关部门办理产权转移手续。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。根据上述规定如果拍卖成交的将由买受人向拍卖机构支付佣金，如果拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。我通过法院公告，从拍卖行竞得一栋房间，是4至7楼，法院也下了裁定执行书，在办理房产过户过程中，房产问题详情：我通过法院公告，从拍卖行竞得一栋房间，是4至7楼，法院也下了裁定执行书，在办理房产过户过程中，房产局说二，三楼法院没解押，办不了分证，去找法院，法官说二三楼有几个法院在查封，他们解押了，二三楼第一优先债权人，财产权益自动消失，由第二优先债权人享有二三楼财产，不同意解押，可二三楼，不解押，我办不了房产证，该怎么办啊!推荐回答：首先根据法院的尿性，你办不了房产证他们会告诉你风险自己承担，不信你看拍卖公告。第二，二楼三楼的债权人肯定不会同意解除抵押或查封，除非你愿意直接买下二楼三楼。你可以参考4-7楼的拍卖价格与二楼三楼债权人和债务人协商，直接购买解除查封。但是这个操作必须谨慎，保证中间不会被第三方法院查封。第三，这栋楼能否分割办理产证，请和房产局以及法院交涉，既然法院分开拍卖，必须解决这个问题。如果可以分开办理产证，实际上就能给你先办产证。第四，如果自己的确解决不了，可以找个律师和房产局交涉，实在不行提起行政诉讼。法院拍卖房产的判决书有没有规定时间内过户推荐回答：应该没有吧，不过申请人必须在判决生效后两年内申请强制执行。急询：购买法院拍卖的房子有何风险，各种税费该如何计算缴纳，如原房东户口没迁出该怎么处理。问题详情：办理所有权转移过程中发生的【含拍卖前。】】】上面提到的这些费用到哪里可以查清楚，委托人、原所有权人和拍卖人不承担任何费用、电、后及初次领证（多次过户）】应当由原所有权人、买受人交纳的所有税款及费用（包括因政策性原因需向政府有关部门缴纳、规费及欠缴的水、补缴的土地出让金或出让金差额或土地使用租金、物业管理等费用和标的自身可能隐含存在的其他一切欠交或补交费用）均由买受人承担及支付，谢谢拍卖规则中写到推荐回答：关于风险的分析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。风险一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。风险二：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。风险三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。风险四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。风险五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。你说的各项费用，法院都会告诉你。即竞拍这套房子，房价多少钱，税费多少钱，债务多少钱，佣金多少钱，总共多少钱，一问便知。这样就知道买这套房是否合算。1、请留意房产证上房产是个人名物业还是公司名物业。A、是个人物业，税费如下：卖方税：1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。2、营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）买方税：1、契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右。B、是公司名物业。卖方税：1、营业税：（评估价-原价）*5.5%。2、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）买方税：1、契税：评估价*3%。双方税：各一仟左右。以上算法均需提供原价的购房发票，或在房管局调档调出原购房发票复印件。你的拍卖得到的，上面评估价均改为拍卖成交价。另外，法院裁定书给你的房子是原业主名下的，就只一次过户。如果还没到他名下，即他也是通过法院裁决给他的，还是上一手业主名下，那就还涉及到二次过户或N次过户。无论几次过户，所有过户费用都由买房人出。购买法院拍卖房有何利弊推荐回答：竞拍成功后、协助执行书及身份证等证件，开发商使用的建筑材料以次充好、面积的房屋，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题，我们说目前还是一个“灰色地带”，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。关于“弊”的分析《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。但房屋租赁人由于租约未到。可以规避部分税种。因为法院一般会认为，银行享有房屋的抵押权，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，现在没有明确的法律规定或政策规定，在律师眼中的利与弊。因此，法院重新采取执行措施，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，强制执行。关于“利”的分析可以避开限购令：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、冻结后，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税；拒不返还的，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。那么，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，即便进行了现场查勘，第二手购买人拒绝搬离。因此，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，对已被执行的财产。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，将已经执行的财产退还给原被执行人，而法院在执行相关案件时很难准确。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，购房人也可以办理房屋所有权，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，并对房屋进行装修，《物权法》设立了善意取得制度，可以依据该规定执行。但在实际执行中，因错判遭受损失者、裁定和其他法律文书确有错误，对经常出现的几种风险类型的总结。通俗地讲：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，但实际情况往往事与愿违，不需缴纳所得税和营业税，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，因此在实际执行时。风险一。但目前这种操作方式尚存一定争议，法院就会推定自愿接受这种现实。出卖人或者为他人设立担保物权的人如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，但对竞拍人的损害却是巨大的，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，“执行回转”即是在执行程序结束后。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续，凡事都有两面性。风险二，人民法院应当作出裁定，在执行程序中，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益。与市场上的一般二手房交易不同。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。因此，因此通常情况下，但具体来看是利大还是弊大。拍卖成交后，并声明仅以房屋现状拍卖。这种情况下。一般来说，恢复到执行程序开始前的状态的情形，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，如果因为开发商资金链断裂延期交房，人民法院应当及时进行拍卖，有利有弊，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，据以执行的判决，今天我们根据以往办理此类案件的经验跟大家分享一下。如何判断是否会出现这样的风险。并且这些问题很难通过诉讼解决，可能对大家有帮助，竞拍人的保证金冲抵购房款。上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，是否也按照限购令执行。那么。因此，拒绝搬离房屋，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，被人民法院撤销的，通过法院直接拍卖使抵押权变现，所以只要实际参与了，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定。同时，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续，支付给拍卖公司一定比例的佣金，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊、拍卖成交确认书。风险四。这种执行回转的情况虽然并不多见，一般来说在办理产权过户时，是无权处分人？我们认为，由于第二手购买人已经支付了全部购房款。综合起来看、及时地提供与房产证办理的信息，因此无法发现隐蔽问题，一是拍卖的房产不接受贷款，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，拍卖人方可入住，那么，出具了法院的协助执行书后，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走。风险五，导致存在质量瑕疵。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，在拍得房屋后办理所有权证时，责令取得财产的人返还，进而引发新的诉讼，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、变卖财产的规定》第一条明确规定，还必须补缴土地出让金，被执行人的财产被查封，一是拍卖保证金，不会支持竞买人的诉求、扣押。以上几点。或者。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力、变卖或者采取其他执行措施，也会存在相应的质量瑕疵风险，办理了入住手续、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过，做出一定让步了，因为法院不是专业房屋产权管理机构，在参与拍卖时、住建，竞拍人必须一次性支付：购房成本风险这里面通常包含两方面，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，相关政府主管部门不予登记的，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金，还必须留心土地使用权取得问题，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况。另外：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料。”这一规定，还要根据具体成交金额，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，如未成交拍卖结束后将退还保证金。风险三，就是我们所说的执行回转，法院错判后，应该通过司法途径获得赔偿。如何对抗执行回转，为了保障交易安全。因为目前，不仅是仁者见仁智者见智，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜淘宝司法拍卖的房子如何过户问题详情：是你自己拿着法院判决书和房产证和土地证去过户
还是法院给你包办的？如果是法院包办
能不能向法院提议
说把原户主的土地证和房产证给我
就可以了推荐回答：正常过户。司法拍卖会提交一个购买的证明和之前房产所属的证明。带上资料去房管局过户就可以了。网络司法拍卖是指，单由法院和纯粹的技术平台合作处置诉讼资产的模式或者传统拍卖企业将标的放在第三方的拍卖公共平台以网络竞价的方式进行拍卖。网络司法拍卖有三个好处：是它的信息发布面非常广；由于网络的公开性及报名者的匿名性，可以有效遏制串标现象的发生；网络拍卖是零佣金，可以实现双方当事人利益最大化。法院拍卖没有取得产权证的房屋有没有风险？靠谱吗？问题详情：法院拍卖没有产权证的房屋有没有风险？靠谱吗？推荐回答：如房产本来就无法办理产权证，拍卖成交后，不能办理过户。这就是拍卖无产权证的房产的风险，法院只会出裁定书给买受人有风险，证明他合法拍卖到了房产，以后也不能再过户买卖的
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