[转载]物权法案例解析第五组
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24.相邻关系 相邻权
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文章来源：法律界
【案情简介】
原告：周社生
被告：周夏生
被告：周振宇
原告周社生与被告周夏生系亲兄弟关系，被告周振宇系被告周夏生之子。被告周夏生与原告周社生共住一栋老屋。后原、被告双方在各自老屋地基上折旧建新，此后两家不再共垛；被告周夏生的新屋在左边（出大门）靠近机耕路口，原告周社生的新屋在右边。按照习惯，原告周社生方的通行通车必须从被告周夏生的新屋禾坪前经过。2008年12月19日，原告周社生在相邻空间内建化粪池，遭被告周夏生方阻拦，由此双方发生争吵，被告周夏生、周振宇即用砖、水泥板块堵塞禾坪前通行道，为此原告周社生诉至本院，要求依法处理。
【裁判要点】
根据《中华人民共和国物权法》第八十七条，《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、被告周夏生、周振宇保障原告周社生在被告周夏生、周振宇房屋禾坪前护坡内线至其禾坪3米内的道路畅通，原、被告均表示同意； 二、原告周社生自愿于2009年3月26日下午6时前将其房屋左侧挖的化粪池坑填好； 三、案件受理费100元，减半收取50元，由原告周社生承担。
【争议焦点】
原告建化粪池是否影响了被告的相邻权？被告此时又建围墙故意阻碍原告通行，违背了相邻关系的什么原则？
【法律评析】
也许案件本身也不复杂，争议标的也很简单，需要一个有权威的调解方，来依据法的基本公平正义之原则，尊重双方当事人的利益，构建一种双方都能接受的方案，重回一种社会稳定和谐之秩序。事情也就暂时解决了。
还是崇尚法律之上吧！本案涉及到几个常见的法律问题，相邻关系，相邻权，以及相邻关系处理应该遵循的基本原则。
法律百科解释相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。其实还是不很明确，相邻关系就是一种对所有权人和使用权人行使权利给予一定约束的法律关系，由于不动产的特征，所以导致物理上有链接关系的权利主体之间行使对该不动产的权利时的一种限制和节制，以利于对方也能行驶一定权能。
而相邻权就是相邻关系里面的权利内容，它是指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。它包括相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。
基于原告和被告房屋的相邻，两方自然已经形成法律上相邻关系两方，相互之间都享有相邻权，所以在事件中，原告在相邻空间里建化粪池已经损害了被告的相邻权，所以被告有权要求原告排除此妨害，这是被告在行使相邻权。但是，问题就在于，被告提出的要求，原告没有排除此妨害，所以被告采用报复的手段，在原告的必经之路上堆砌围墙，从而也设置障碍，在相邻关系上采用侵犯对方权益的方法，很显然也没有尊重相邻关系的处理原则。
我国民法规定，相邻各方在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。本案的当事人两方为亲兄弟，那么在处理相邻关系时，更应该讲求团结互助，在权利受到损害时，应该请求合理的途径解决。而不应该是报复，那样只能激化矛盾。
法院最后在处理该案的时候，也是采用调解结案，且诉讼费减半，由原告承担，其实也是遵循了法律规定的处理相邻关系的原则。
【法律风险提示与防范】
法律界网站提示：相邻关系在生活中非常普遍，大家在处理相邻关系时应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的问题，不然给邻方造成妨碍或损失的，就应当承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失的责任。同时，相邻关系的形成往往是基于一定历史的地缘关系，所以各方为长期的生活便利考虑，更应该注意处理相邻关系的原则。
【法条链接】
《民法通则》
第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《物权法》
第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
　　第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
　　第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
　　第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
　　第八十八条
不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
　　第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
　　第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
　　第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
　　第九十二条
不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
25、二千平米房屋被拆，土地被占，三年中拆迁款、补偿款分文未得，谁在作祟？
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注：本文人名为虚构
案情介绍：当事人赵开诚于1985年11月向蒲州村村委会购得土地1650平方米，并于1986年初培土建房，总占地面积为 1571.43平方米，其中有产权登记的为 950.05平方米(一层建筑面积为 350平方米，二三层以及地下室建筑面积为 600.05平方米)。原告在98年以前还建造了 691.98平方米的违章建筑，在98年之后还建造了部分生产用房。赵的私有房产建成后一直用于经营花木、盆景、用具等，并申领了从九七年至拆迁时的营业执照。2003年，某开发公司获得温州有关部门的批准并取得《房屋拆迁许可证》，对新城中心区4号地块进行拆迁，赵的房屋被列入拆迁的范围（山下后巷24弄1－12号）。开发商在未与赵签定补偿安置协议的情况下，就擅自拆除了赵的所有房屋并直到三年后也未予补偿，遂起纠纷。
尊敬的审判长、审判员：
北京市雄志律师事务所接受当事人
赵开诚先生的委托，指派本人代理其与温州市某房地产开发有限公司房屋拆迁纠纷的一审诉讼。现根据庭审举证、质证和法庭辩论的情况，就本案在事实认定和法律适用方面的相关问题，特发表如下代理意见。
一、被告是合法的拆迁人，原告是合法的被拆迁人，被告理应对原告依法及时、合理、妥善进行安置补偿，原告有权选择拆迁补偿的方式。
原告系温州市鹿城区杨府山山下后巷24弄－8号私有房屋的房主，原告自建房以来一直占有、管理、使用该房屋，并于 1999年6月11日依法领取了房屋产权证，证号为温房权证龙湾区字第04046号。2003年，被告取得温州有关部门的批准并取得《房屋拆迁许可证》，对新城中心区4号地块进行拆迁，原告的房屋被列入拆迁的范围（山下后巷24弄1－12号）。因原告与被告就部分违章建筑的面积、营业用房面积以及花木赔偿等问题不能很快达成一致意见，原告为了支持被告按期开发，不迨误工期，毅然在没有得到任何补偿的情况下在被告规定的期限内腾空所有房屋。故此根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第四条的规定，“……本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”被告系合法的拆迁人，原告系合法的被拆迁人，被告应依法对原告及时、合理、妥善地予以安置补偿。然而，被告在拆除原告房屋之后，却对原告安置补偿的请求以种种理由一拖再拖，现在，被告的商品房已经开始对外预售，原告却没有拿到一分钱的安置补偿款。被告的行为既不合法，也不合理。《条例》第13条规定，“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议”，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第四十六条规定，“被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。……”，被告在领取《房屋拆迁许可证》（ 2003年5月23日）至今已三年有余，仍然没有对原告的产权调换请求实际给予解决，被告只管卖自己的房，赚自己的钱，却不管原告是否有房去经营，是否有钱可赚，其行为是置被拆迁人的利益于不顾，置法律规定于不顾。
另外，根据《条例》第23条，“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换……被拆迁人可以选择拆迁补偿方式”，另外被告专门就被拆迁的新城中心区4号地块作出的《新城中心区4号地块房屋拆迁安置补偿有关规定》（以下称《有关规定》）第（一）项对合法产权的住宅房安置规定道：“住宅、营业房在4号地块相应区位就地安置”。故此，原告主张对自己的被拆迁房屋进行产权调换，并在4号地块相应区位就地安置是合法合理的正当请求，法庭应予以支持。
二、原告符合营业用房安置条件，营业用房的面积为有合法产权的房屋一层的建筑面积，即
350平方米。
首先，根据《有关规定》规定的营业房安置条件为“1、产权性质为私房的被拆迁户，以优惠价2200元╱平方米给予安置新营业房，但必须具备下列三个条件：⑴持有房屋所有权证；⑵持有工商部门在 1998年11月30日前批准并至今有效的商业营业执照；⑶商业营业执照负责人必须是私房所有人的房主或其家庭成员并具有当地常住正式户口。”本案中，我当事人具有被拆营业用房的房产证，证号为温房权证龙湾区字第04046号（见证据6）；我当事人持有温州市龙湾区工商行政管理局颁发的从 1997年2月5日至今有效的合法营业执照（见证据1、证据9）；同时我当事人
赵开诚先生系合法的松庭花园负责人，也是该房产的房主和户主，同时具有当地常住正式户口（见证据1、证据2）。综上，我当事人的各种条件均符合《有关规定》对营业用房安置的要求，拆迁人应严格依照《有关规定》确定的安置标准对我当事人营业用房给予妥善合理安置。
我当事人的房产证上，虽未注明房屋用途为营业用房，土地使用权证也未注明使用期限，但这是房管部门工作上疏忽。本代理人认为，对此种情况应尊重历史、尊重事实，从实际出发确定营业用房的面积。原告的私有房产自建造以来一直用于经营花木、盆景、用具等，其中以一层的全部房屋面积经营为主，另外还有一大部分的用具、备品、设备、肥料等储存于地下室和二、三层的部分房屋内，由于原告家人口较少，所以用于居住的房屋只有三层的部分房间。营业用房之含义即用于营业的房屋，故此原告所有用于营业的房屋的建筑面积均应认定为营业用房的面积。但原告考虑到被告的安置压力，只向其主张对有合法产权证的一层的营业用房进行安置补偿，其要求合法、合理，法庭应予以支持。
三、98年以前违章建筑的面积为
691.98平方米，被告应依照《有关规定》的标准给予安置
我当事人于1985年11月向蒲州村村委会购得土地 1650平方米，并于1986年初培土建房，总占地面积为 1571.43平方米，至98年底前共建房屋建筑面积为 502平方米，后经实测建筑面积为 691.98平方米（见证据7——系被告提供的，其中 691.98平方米即上述 502平方米建筑面积实测后的最后结果，但变更日期应为98年前）。此后，温州市土地管理局对我当事人的建房行为作出行政处罚决定，我当事人接受了处罚并按该决定缴纳了罚款。（见证据8①②③⑤）再后，温州市规划局指令龙湾区规划分局对原告收取规费并处罚款后，为原告补办建设工程规划许可证（见证据8④）。因此，我当事人98年以前建造的违章建筑的面积为 691.98平方米。根据《有关规定》第（二）项第3条的规定，“经规划部门鉴定为 1990年4月1日至
1998年11月30日之间建造的违章建筑（住宅），可按城市中心区建设指挥部补偿安置实施细则的补充规定进行处理。即被拆迁人由规划、土地部门按规定对违章建筑补缴有关手续后，按综合价800元╱每平方米给予购买”，我当事人 691.98平方米的违章建筑完全符合本条所限定的范围，应当享受每平方米800元回购的待遇。
四、被告应当对原告给予安置的被拆迁房为营业房
350平方米，住宅房
600.05平方米以及98年以前的违章建筑 691.98平方米，被告应当按原告的要求进行产权调换并在4号地块内相应区位就地安置。
根据原告被拆迁房屋产权证上的记载，原告的房屋共三层，其中一层建筑面积为 350平方米，二、三层和地下室的建筑面积为 600.05平方米,以上房屋有合法的产权证明,符合安置补偿的条件。另外，原告在98年以前还建造了 691.98平方米的违章建筑，也符合安置补偿条件。根据《有关规定》第（一）项第1条“……（2）住宅、营业房在4号地块相应区位就地安置”，第2条“住宅安置房价格：综合价800元╱平方米，计划价1380元╱平方米。（1）私房以综合价50%优惠，即400元╱平方米。”根据《有关规定》第（二）项第3条的规定，“经规划部门鉴定为 1990年4月1日至
1998年11月30日之间建造的违章建筑（住宅），……按综合价800元╱每平方米给予购买”，另根据《有关规定》规定的营业房安置条件为“1、产权性质为私房的被拆迁户，以优惠价2200元╱平方米给予安置新营业房”。故此，对原告的 350平方米营业房应以优惠价2200元╱平方米给予就地安置新营业房，对原告的 600.05平方米住宅房应以优惠价400元╱平方米就地安置新住宅房，对原告 691.98平方米的违章建筑应按综合价800元╱每平方米给予购买。&
五、被告在对原告的拆迁补偿中存在重大过错，应当承担由此带来的证据灭失的重大责任，原告对此不应承担相应的举证责任，被告应当承担不利后果。
根据《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》（以下《实施办法》）第十六条，“拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议统一使用浙江省建设厅监制的房屋拆迁补偿安置协议文本。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款。”第十八条 ，“拆迁人、被拆迁人、房屋承租人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式、搬迁期限与过渡期限等内容，在公告规定的搬迁期限内，经协商达不成协议的，可以向市房屋拆迁管理部门申请裁决”。被告虽然与原告签订了《拆迁安置临时协议书》，但协议只对补偿安置作了如下约定，“（1）违章部分由土地规划部门认可为准；其它部分由规划鉴定为准（时间为一个月内）；（2）营业房认定，由政府有关主管部门认可为准（时间为一个月内）；营业房安置，如双方不能协商，必须参照王培权，金学茂今后房屋和营业房的比例进行安置（土地价格甲乙双方另行协调解决）；（3）……”，并把这些条件作为双方签订拆迁协议的前提。因此，根据《实施办法》和《拆迁安置临时协议书》，在搬迁期限内应当完成相关认定，并就补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任及当事人认为需要订立的其他条款签订正式《补偿安置协议》，其后才可以对该房屋进行拆除。被告在连相关认定还没有作出，更未达成正式补偿协议的情况下，又没有对原告房屋作相关的证据保全就擅自拆除原告的房屋，致使再作相关鉴定、评估或认定丧失了其实物基础，被告的行为存在重大的过错，必须承担相应的重大过错责任。原告自腾退房屋后已丧失了对该房屋的控制，其对被告的拆房行为虽极不赞同但也无能为力，被拆迁人在拆迁过程中处于弱势地位，拆迁人则处于强势地位，拆迁人应当承担更大合同义务和举证责任，被拆迁人的利益应当得到法律的眷顾。故而，对营业用房和违章建筑面积认定的举证责任上被告应当有责任提供证据证明，对因其过错行为致使不能证明的不利后果应由其承担。
六、拆迁补偿还应当包括提前腾空奖励、搬迁补助费以及停产停业损失
根据《条例》第三十一条，“
拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”第三十三条，“
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”另据《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》第五十四条，“拆迁生产性非住宅用房造成停产、停业引起经济损失以及生产设备搬迁、安装费，按如下规定由拆迁人给予补偿：（一）在搬迁期间造成被拆迁人停产、停业引起经济损失的，由拆迁人给予被拆迁人一次性补助费。一次性补助费计算公式：非住宅用房每平方米租赁月平均价&建筑面积&搬迁月数；（二）拆迁非住宅用房中不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的，拆迁人应按重置价结合折旧给予补偿……”再根据《有关规定》第（四）项，规定了提前腾空奖励办法，“1、在‘并列第一’时间前腾空完毕并经验收合格的房屋（含符合安置条件的违章建筑、临时建筑等），给予奖励20元╱平方米。”基于以上法律法规和相关规定，被告还应当给予以下补偿：
1、提前腾空奖励：（950.05＋691.98）&20＝32840.6元
2、搬迁补助费：按照实际发生的费用计算
3、停产停业损失：350&非住宅用房每平方米租赁月平均价（可进行评估）&搬迁月数
七、原告的起诉没有超过诉讼时效
被告与原告于 2003年7月8日签订了《拆迁安置临时协议书》，此后原告一直积极向各有关政府部门请求作出相关认定，也就是说该协议还在履行之中，所以诉讼时效还没有开始，此为其一；其二，拆迁以来，原告曾多次找被告协商安置补偿事宜所以即使存在诉讼时效也因多次中断而重新计算；其三，根据物权法的原理和相关司法实践，房屋属不动产物权，而物权是绝对权利，没有诉讼时效。（见物权法草案建议稿）
综上所述，被告迨于履行法定义务，给原告造成巨大的经济压力，原告的诉讼请求合法合理，请求法庭查明后支持原告诉求，判决被告及早对原告进行补偿安置。谢谢。
　　　　　　　　　此致
温州市中级人民法院
　　　　　　　　赵开诚代理人：北京市雄志律师事务所律师　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年　7　月　　日
小结：本案现已审理终结，法院的判决比较公正，基本支持了原告的大部分诉讼请求，原告得到了合理的产权调换，唯一遗憾的是部分98年前的违章建筑因证据不足未能得到法庭的认可。被告没有上诉。办理这个案件给我的感受是，在房屋拆迁法律关系中，拆迁双方的法律地位极不平等，拆迁人无论从人力、物力和财力上都远胜于被拆迁人，从而造成在方法手段的灵活运用上、信息获取的能力上、周围环境的支持上(主要是政府及其职能部门的支持)都存在着天壤之别。故而，国家在制定法律和政策时，法官在裁案时，政府在履行监管职能时都应当向弱者——被拆迁人有所倾斜，从而才能体现法律的公允，才能实现实质上的正义而不是形式上的正义，法律的天平才能真正平衡。
26、建造途中的房屋如何进行转让？
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山西省地质勘探314队（以下简称314队）退休工人张俊，在自己单位集资单元楼一套。该楼房主体已经建设完成，尚未经建筑质量主管部门验收，未办理土地房产手续，建设单位把单元楼钥匙便交给了各集资户。
2006年11月20日，集资户张俊与吴小俊签订转让协议，以6.8万元的价格将该集资楼转让给吴小俊。因吴小俊未付清房款，张俊未将楼房实际交付给吴小俊的情况下，又对房屋进行了装修。
2006年12月7日，吴小俊以8万元的价格将该楼房转让给王愉快。
2007年元月，张俊又口头协议以9.65万元的价格将该房卖给刘亚朋，刘分别于2007年元月31日和8月7日，分两次给付张俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款给吴小俊，并于2007年11月4日与吴小俊和张俊三人一起订立了一份协议，约定吴小俊付清剩欠的1.5万元房款给张俊；王愉快再给付张俊3.65万元装修费；然后三人一起通过314队物业部门将房产变更登记到王愉快名下；手续办好后，王愉快再付吴小俊4千元；若违约不能变更产权，张俊则退回吴小俊房款并赔偿给吴小俊违约损失，吴小俊则退回王愉快房款并赔偿给王愉快违约损失。协议签订当天，张俊之妻王瑞荣也在该协议上签字表示同意。然后，张俊又将314队的负责人杨培元叫到场，告知杨集资房买卖的情况，并表示以后单位办房产证时请直接办到王愉快名下，该房产此后所需费用全部由王愉快承担。杨表示同意。2007年11月8日，王愉快付给张俊3.7万元装修费。同日，张俊夫妇又将该单元楼配套的地下室以9千元的价格卖给王愉快，王也于当天付清了价款。然后，张俊将房屋和地下室钥匙交给了王愉快，王随后住进了该房。
2007年11月17日，王愉快接到314队的通知，并按通知要求向314队交纳了房屋配套费3000元、房差1000元、采暖费2000元。后王愉快外出打工，将该房交由妻哥王朝辉看管。
2007年11月下旬，张俊又将该房卖给石长军。
2008年7月10日，张俊同刘亚朋签订房屋买卖协议，约定将其在314队集资建造的单元楼一套和地下室一间卖给刘亚朋，价格为96500元，除已经给付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，刘亚朋通过储蓄所将64500元汇入张俊账户。同年9月2日，张俊给刘亚朋出具了收条，并交付房屋钥匙一把给刘。刘亚朋于当天住进了该房。
2008年中秋节前后，石长军付清房款后，向张俊索要房屋钥匙，张俊谎称钥匙丢失，让石长军将门锁换掉。石强行将门打开后，换掉门锁，并拆除客厅已安装的塑钢。
2008年9月12日，刘亚朋发现门锁打不开，找张俊无果，于当晚找人割开防盗门，第二天更换了防盗门。同时，王愉快的妻哥王朝辉也发现门锁打不开，而且还有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快从外地赶回来，要求刘亚朋从争议房屋搬走。因协商无果，起诉到法院，要求刘亚朋停止侵害，搬出房屋，赔偿损失。
刘亚朋则辩称，王愉快同他一样，都是与房主签订买房协议，付清房款，从房主手取得钥匙，入住房屋，但都未经房屋过户登记，都没有取得房屋产权，只能追究房主张俊的违约责任，无权向他主张侵权责任，所以，法院应当驳回其诉讼请求。
山西省垣曲县人民法院经审理认为，当事人争议的房屋是单位集资建房，建设方是314队，集资方是张俊等单位职工或退休职工。张俊、吴小俊和王愉快三人签订协议，转让张俊在本单位314队集资房时，该房尚未经政府管理部门验收合格，未办理土地证、房产证等房产手续。在这种情况下，出售集资房明显受到《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》等法律法规的限制，但是张俊将尚未竣工验收、交付使用、未取得房产证等房产手续的集资房，经建设单位同意转让给王愉快，并把张俊的集资手续变更为王愉快的行为，可视为张俊退出集资，由王愉快取代其集资资格，继续集资建房。后建设单位向王愉快收取了房屋配套费、房屋差价，说明建设单位也实际将集资户变更成王愉快。建设单位还向王愉快收取了取暖费等使用费，说明建设单位已同意王愉快使用该集资房。虽然至今仍未取得房产证等房产手续，但王愉快作为集资户，因合法建造的事实，即可取得该房产的物权。而刘亚朋则是在争议房屋原集资人张俊将集资资格转让给王愉快，由王愉快取代张俊在建设单位的集资资格，原集资人张俊丧失集资资格的情况下，与张俊签订的转让房产协议，明显是无效的。王愉快经建设单位同意，合法使用自己集资的房屋之后，刘亚朋依据与张俊签订的无效协议居住该房，并借故不腾，构成了侵权。据此判决刘亚朋立即停止侵权，并限期搬出该房屋。
刘亚朋不服一审判决，提起上诉。2009年8月17日，山西省运城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。【评析】
本案中，建设单位314队用单位自有土地，由单位的职工（包括退休职工）集资进行建设。其中，集资人之一张俊，在建设期间到建设竣工尚未登记领取权属证书之前，先后与吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋分别签定转让合同，将其集资的房屋，重复转让并多次交付给不同的人使用，是产生纠纷的根本原因。
我们抛开追究张俊合同诈骗罪刑事责任不说，就本案而言，首先要解决的是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权房屋的物权与转让问题。建造中的房屋，虽然未经管理部门登记确认产权，但它毕竟也属于物的范畴，具有使用价值，其物权性质也不容置疑，实践中进行交易的也不在少数。但是建造中的房屋产权的归属应该如何界定呢？根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。从这一规定可以看出，房屋产权的取得，并不以登记为成立要件。一般集资建房的过程，先是集资户与建设单位签定集资建房合同，将集资款交给建设单位，然后由建设单位与施工单位签定建筑合同，再由施工单位进行建设，建设竣工验收合格后，交付给集资户使用。我们从集资建房合同和建筑合同履行过程，以及建筑合同的法律属性可以看出，在房屋建设竣工交付给集资户之前，建筑合同尚未履行完毕，建造中的房屋产权应归建设单位所有。这时集资人享有得到合格房屋的期待权，处于债权人的地位。房屋建设竣工之后，建设单位将合格房屋作为“产品”交付给集资人，房屋的产权才转移给集资人所有，集资建房合同才算履行完毕。
但是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权的房屋，能否进行转让的问题，一直是司法实践中争议颇多的难题。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在相当长的一段时期内，司法实践中，将有关未领取权属证书的房地产的合同，多数都判决为无效合同。直到2009年2月，最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），在第十四条中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。将“强制性规定”进行缩小解释之后，因《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性规定而非效力性规定，才被排除在判断合同效力时的适用。也就是说，未领取权属证书的房地产，包括建设途中未竣工的房地产，除了行政管理上的限制之外，是允许签订合同进行转让的。
可是，建造中的房屋如何进行转让，无论在理论上，还是在司法实践中，争议都比较较大，没有一个统一的标准。不过就本案而言，笔者认为，集资人转让建造途中的集资房，应当按照集资人在不同阶段所享有的不同的权利内容，依照与其权利相适应的法律规定进行转让。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之前，集资房的物权归建设单位所有，集资人处于债权人的地位，享有得到合格房屋的期待权。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用合同法中有关债权债务转让的规定。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之后，集资人因为合法建造的事实取得了房屋的产权，成了真正的房主。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用物权法有关不动产转让的规定。
在本案中，山西省地质勘探314队系国有企业，利用自有的国有划拨土地为本单位职工进行集资建设。按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得的，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，交纳了土地出让金，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于集资单位。职工想要转让部分产权的集资房必须要经过产权共有人建设的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。本案中，争议房屋所使用的土地，系国有划拨土地，使用权归单位所有，集资人未交纳土地出让金，土地使用权权属没有改变，所以争议的集资房，集资人仅享有部分产权。
集资人张俊，作为314队的退休职工，按照本单位的规定，获得了集资建房的资格，已经交纳了绝大多数的集资款，房屋也建设完工。但是建筑工程尚未竣工验收，建筑合同仍在履行之中，建筑物还在承揽工程的建筑企业掌控之中，产权还在发包方，也就是建设单位名下，集资户包括张俊，明显是处于债权人的地位。这时，转让期待得到的房屋所有权，就必须按照合同法有关债权债务的规定进行转让。集资人张俊拿到集资房钥匙之后，在2006年11月到2008年7月期间，分别同吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋签订转让合同，除吴小俊把合同的权利义务转让给王愉快之外，尚存在三份转让合同。出让人张俊把集资房房门的钥匙交给王愉快、刘亚朋各一把，并指示石长军换掉门锁，得到三份转让款后隐匿。从合同法理论上讲，出让人就同一标的物订立的多重转让合同，合同的效力相互之间是不排斥的。也就是说，如果张俊有完全的处分权的话，先后与王愉快、石长军、刘亚朋分别签定的房屋转让合同，应该都是有效合同。但是本案中争议的房产，集资人仅有部分权利，按照共有的有关法律规定，转让必须要经过共有人建设的单位的同意。而且，按照合同法有关债权债务的规定，转让债权必须通知债务人，转让债务必须经债权人同意。本案中集资建房合同尚在履行之中，集资人未得到集资房屋的产权，也还有部分款项未支付完毕，在这样的双务合同之中，集资人和建设单位互为债权债务人，合同的概括转让也必须经对方同意。
纵观本案事实，在集资人张俊与王愉快、石长军、刘亚朋签订的三份转让合同中，唯有转让给王愉快时，经过了建设单位的同意。建设单位也将集资人变更成为王愉快，而且新的集资人王愉快，也开始实际履行集资建房合同，并经建设单位同意开始使用集资房屋。本案的被告刘亚朋，则是在原集资人张俊将权利转让，由王愉快取代张俊成为新的集资人之后，才与张俊签订的转让合同。这时，张俊已经丧失了有关集资房屋的任何权利，他与刘亚朋签订的转让协议，按照合同法第五十一条的规定，属于效力待定，非经权利人追认不产生效力。被告刘亚朋依据没有产生效力的协议，占有他人房屋，且拒不腾出，明显对合法使用人王愉快构成了侵权。据此，一、二审人民法院均支持了原告王愉快的诉讼请求，判令被告刘亚朋停止侵权，限期搬出争议房屋。
[1]本案案号：（2008）垣民初字第343号，（2009）运中民终字第1070号
27、王树德律师谈：房改房是否可以上市销售
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28、物业公司诉业主违约案
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文章来源：互联网 作者：杨立新
【简要案情】
　　原告北京市大成物业管理公司诉称，我公司受北京大成房地产开发集团有限公司(以下简称“大成开发公司”)的委托，负责该公司开发建设的“长安新城”项目的物业管理。被告李恕等长安新城十二名业主购买了该项目日一楼房屋与我公司签订了《物业管理服务合同》，领取了我公司发放的物业管理公约，办理了房屋人住手续。后来，被告在未经任何有关单位批准，也未通知我公司的情况下擅自封闭自家阳台。被告的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》的相关约定，妨碍了我公司对小区的正常管理，也使我公司无法全面履行与大成开发公司签订的委托管理合同的义务。在与被告协商及劝阻无效的情况下，我公司诉请法院依法判决被告拆除已封闭的阳台，恢复原状。
　　被告业主辩称，我们的确与大成开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。大成开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。人住后，我们发现日一楼南阳台未封闭，且存在很多问题。交付使用的阳台违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的1999年实施的《住宅规范》关于阳台部分的相关规定。而且因为阳台未封闭引起盗窃案时有发生，长安新城日一楼八单元802号业主家中发生盗窃案件，随后日一楼三单元10l及六单元20l室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入。另外，不封闭阳台也不利于保暖、防尘、隔热等等。为此，长安新城日一楼的一百位业主联名起草《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》，并交与原告负责人。根据决议内容，为保证长安新城日一楼全楼的整体美观，决定集体封闭阳台。另外，我们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《长安新城业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：在长安新城日一楼的收楼现场，大成开发公司以及原告向业主分发了《长安新城业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序：此收楼程序明确告知长安新城日
　　一楼的业主如果不签订《物业管理服务合同》和《长安新城业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，却没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。收楼期间，长安新城日一楼的部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被大成开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。无奈我们在被胁迫下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。
　　经审理查明，大成开发公司开发建设坐落于丰台区大成南里二区的经济适用房，被告十二人分别与大成开发公司签订《商品房买卖合同》，以预售商品房按揭方式购买映日园1号楼房屋各一套。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况中约定该商品房阳台是[封闭阳台]。但双方签订的补充协议第(六)项补充规定为，该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准。该合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方的约定的标准。长安新城装修及设备标准第八条的约定是封闭阳台，白色塑钢窗。但大成开发公司没有给购房人出示过施工图，长安新城售楼处的小区沙盘中映日园一号楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，一号楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。
　　大成开发公司与原告北京市大成物业管理公司签订《长安新城物业管理委托合同》，委托原告对其新开发的长安新城小区经济适用住房进行专业化、一体化的物业管理。合同期限暂定3年。后来，北京市居住小区管理办公室审核批准大成开发公司报送的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》，该公约中规定由大成开发公司指定原告为物业管理企业，另在第九章中对房屋的使用、管理和维修作出了具体规定。
　　长安新城映日园一号楼业主办理人住手续。原告印发的收楼指南中规定，业主要签订和领取《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理人住。《大成南里(长安新城)物业管理服务合同》第十四条甲方的义务中第六项规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《大成南里(长安新城)室内装饰装修管理细则》；该《细则》第二条装修项目及要求第四条中的第二项规定，为了保持大成南里(长安新城)的整体外观，不得擅自封闭阳台或平台，不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物，或者改变其外表颜色；不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。《大成南里(长安新城)业主公约》中的装修管理公约第十条规定了上述相同的内容。
　　被告十二人等业主人住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于交给原告有一号楼一百位业主签名的《长安新城日一楼业主封闭阳台的决议暨送达北京市大成物业管理公司的通知》；在原告仍不同意的情况下，被告将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。
　　法院认为，大成开发公司与被告十二人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，在该合同的长安新城装修及设备标准第八条中约定封闭阳台，白色塑钢窗，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是一号楼业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是大成开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另大成开发公司制定的《大成南里小区长安新城映日园、冬趣园、秋影园房屋使用、管理、维修公约》中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。
　　原告为履行物业管理职责与被告签订的物业管理服务合同亦为格式合同，双方是物业经营管理者与消费者(业主)的关系。业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许擅自封闭阳台的约定不合理，该内容无效。鉴于十二名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其他公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条第一款、《中华人民共和国》第三十九条第二款、第四十一条、《中华人民共和国通则》第七十一条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条之规定，判决驳回原告北京市大成物业管理公司的诉讼请求。
　　【案例评析】
　　本案涉及到本司法解释第二条和第四条的内容。
　　本案发生之时，《》、《物业管理条例》等法律法规及其相关司法解释并没有出台，因此在法院审理判决的时候，只能适用《消费者权益保护法》、《合同法》和《》作为审理依据。现在结合本司法解释具体条文进行分析。我们认为，本案的焦点有两个：其一，被告(业主)与原告(物业公司)之间签订的物业服务合同是否有效；其二，原告诉被告妨碍物业服务企业管理是否符合本解释第四条规定的情形。
　　我们认为原告与被告签订的物业服务合同和公约无效，这是因为：
　　第一，根据《物业管理条例》第二十二条的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。由此可见前物业服务合同和规约的内容不得侵害买受人的合法权益，本案中物业公司革拟的规约中没有对服务类型和标准进行规定，合同中也只规定了业主的义务，没有明确物业公司的义务和业主应享有的权利，因此，此规约和合同属于不合法的规约合同，在法律效力上对业主没有约束力。
　　第二，根据《物业管理条例》第二十三条的规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示。并予以说明。这种明示应该是物业公司对业主的详尽说明，本着平等协商的态度进行的，但是本案中，物业公司没有尽到说明义务，并且以不交钥匙为威胁，强迫业主签订条约，这不符合前期物业服务合同有效要件。
　　第三，根据本司法解释第二条的规定，针对物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款的，业主委员会或者业主请求确认合同或者相关条款无效，人民法院应予支持。根据本案案情，物业服务企业在前期物业服务合同中排除了自己的义务，整个合同完全围绕着业主应承担的义务展开，规避了物业服务企业在服务过程中应达到的标准和所负责责任范围，因此属于本司法解释第二条所规制的不公平的条款，因此本合同是无效的。
　　本司法解释第四条规定，业主违反物业服务合同、法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与相关秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本条规定的是业主违约的处理情形。业主违约的前提是管理规约的有效性，如果规约本身并没有效力，是建设单位和物业公司强加于全体业主的话，那么就谈不上业主违约的事项了。
　　除此以外，业主对自身专有部分内享有充分权利，如果这种权利需要受到限制的话，应当是违反法律法规或者规约，或者是违反了其他业主的公共利益。本案中，一楼业主因为防盗等众多原因再三请求物业公司安装封闭阳台未果，这本身就是物业公司失职的体现，业主可以根据本司法解释第三条进行诉讼，要求物业公司承担违约责任。业主在没有得到物业公司满意答复的时候，自行统一安装样式一样的封闭阳台，可以说是考虑到了小区整体美观情况，根本不存在本解释第四条所言的妨碍物业服务与管理的行为。
　　因此，本案中业主的行为是合理合法的，物业公司没有理由要求业主拆除封闭阳台，相反，业主可以根据《物权法》相关规则召开业主大会来维护自己的权利，甚至更换掉不合格的物业服务公司。
摘自：《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与与适用》·杨立新
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