本文首发于公众号【求职小队】很快到了2023届同学们毕业实习秋招的日子了，冲冲后台收到了很多粉丝想要跳槽甲方的私信，大多是设计岗和土木岗，之前接触的大部分实习都是设计院相关，然而很多同学都不清楚甲方有哪些岗位，自己适配哪方面职能，今天冲冲给大家解读一下现在头部地产有哪些岗位，具体工作内容和吐槽。废话不多说，直接上干货：岗位预览1. 投资拓展岗
2. 客户研究岗 3. 设计管理岗
4. 开发报建岗
5. 工程管理岗 6. 成本管理岗7. 运营管理岗
8. 营销策划岗
9. 财务管理岗
10. 人力资源岗
11. 客户关系岗 12. 法务岗
1. 投资拓展岗投资拓展岗，简称投资岗，具体职能为负责为公司履行拿地的职责，地产行业高度依赖土地获取，没有土地就没有后续的开发过程。随着我国城市化的推进，优质土地-尤其在一二线城市，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重。将军难打无兵之仗嘛！如果说投资岗是任何一家房企的核心岗位是毫不夸张的，轻轻挥手就是几十亿上下，很多公司的投资拓展部由各区域公司的老大直接管理的。此外，不会喝酒的人如果做投资岗有一点点点的劣势，够筹交错的酒桌往往是投资人战场。在所有房企当中，国企因为天然更好的政企关系，投资岗压力会更小一些。但近年来房企夹缝生存、频频爆雷，一些拿不到地的企业自然也把优化的大刀伸向了投资。或裁员、或调岗、或卖房，今天的投资人可谓难上加难。工作内容：1）市场调研：从项目出发了解地块，了解客户、设计、工程和营销需求；2）内部沟通：沟通内部，协商开发和销售排期等，了解财务、法务风险；3）投资测算：依据预售、配建等进行测算，决定是否购买土地；4）竞争谈判：在利润率不达标或法务财务存在风险时，与竞争对手谈判；5）集团评审：项目净利、内部收益达到要求后，整理材料报送评审。吐一个槽：白天忙着跑，晚上忙着喝，老板最信任的打工仔；月底忙，年中忙，年末忙，从年头忙到年尾。老本行难做，纠结要不要转行。希望能找到一个能融到钱的新东家，有工打，有地拿。2. 客户研究岗一些“路人”的想法，以为客研就是发问卷调查、做数据统计，再给出一堆虚无缥缈的战略建议，这种想法源自既没吃过猪肉也没见过猪跑。其实客研在目前愈发重视产品力的大环境下起着越来越重要的作用，找准客户的需求，才能制定最好的产品打法。有些客研做的比较出色的公司甚至会将客研从营销管理部单独拎出来，成为单独的部门。实际上，客研的核心逻辑闭环，存在于市场、客户、产品三者之间（万科是行业的开创者），工作内容贯穿于开发的全流程。从技术层面讲，客研是所有细分专业中，综合能力很强的专业。客研需要懂宏观经济懂市场懂政策，搞得清投资，看得懂设计、景观与精装，盘得通成本、运营和营销，还要会些基础的财务知识，才能干好。工作内容：1） 行业发展：持续关注宏观经济和政策走势；2） 配合拿地：配合投资部门拿地，需要进行城市和区域研判，判断地块价值；3） 客户需求：通过实地调研，了解分析区域市场客户情况，发现和发掘客户真实需求和潜在需求；4） 项目定位：整体如何规划，做什么产品、主题、功能、形态、风格、档次、尺度、装修、景观、配套等等。吐了个槽：前边找我，后边找我，连上班时间都天天有猎头公司打电话，都不考虑一下我司的感受么！！！3. 设计管理岗设计管理也叫研发设计，作为连接产品策划与工程施工的关键环节，是将前期开发构思、投资目标进行可预见、可量化的分析和实现的技术过程。同客研一样，设计岗也是产品力强相关的岗位，在行业波动期显得愈发重要了。设计管理工作可以概括为横向协调和纵向管理两个维度。专业要求：建筑、景观、精装等。横向协调是日常工作中与平行职能或者其他设计专业之间的沟通与协调，比如项目开发前期与投拓、合约、营销等职能部门就项目定位问题进行多方协商与论证。纵向管理则是在专业方面，对于设计合作单位、施工单位以及相应二次深化单位的管理。比如在方案设计阶段以梳理项目的各项需求为前提条件，思考需要什么样的设计成果来匹配项目定位，将相关要求整理成设计任务书交由合适的设计单位完成，同时承担过程纠偏和成果评判与信息反馈。工作内容：1）供需对接：设计任务书，和各部门交圈确定设计方案，并将需求传递给设计院；2）设计评审：控制项目成果质量、把控时间节点和项目成本;3）关系维护：协助项目与政府的沟通和报批报建工作；4）技术支持：跟进项目进展和完成效果，协助解决施工过程中的技术问题。吐一个槽：每年的新年愿望都是：方案少改一版，人生就能幸福一点。年初目标是做个网红项目，多拿几个奖；现实是项目降配减档，只求客户不要群诉。4. 开发报建岗
开发报建岗可以说是甲方里面唯一的乙方，而他们要打交道的甲方是政府部门。其他部门外出，都是被乙方当做大爷供着，只有开发报建的人外出工作要收起自尊心讨好别人。难怪有做过开发报建的地产人吐槽：做过开发报建，才会知道什么叫孙子。
今年的舆论环境下，拿证难度越来越高了，抢节点压力山大。这边政府拖着你，那边公司催死你，在中间里外不是人真的太难受了。工作内容：1）协助项目主管制定报建计划，办理相关业务线工作；2）收集整理和传送设计单位报建资料；3）收集最新报建流程、规划、法规和政策信息；4）规划报建相关部门设置及权限信息的收集。吐一个槽：甲方里的小乙方，赶场吃饭交朋友，兄弟有难可得帮。装孙子的功力又升了一级，塞信封的技能练的炉火纯青。5. 工程管理岗说到工程岗，大家第一反应就是盖房子。而工程部，就是地产公司里，负责“盖房子”的。工程是房企的业务中心，是奔波在项目一线的岗位。需要在工作中对接成本、设计、运营等各部门，管理项目进度、项目质量、管控项目风险控制项目成本等。工程人常常自称自己是为搬砖工/工程狗，虽然也有区域平台的工程岗，但90%的工程岗都是在现场工作，也就是工地，工作环境相对比较恶劣。因此，工程部除了内业，几乎没有女性。工程看似自由潇洒的背后是各种压力和责任，打交道的既有一帮学历、素质都不太高的老爷们，也有各种单位部门的领导同事负责人。可以说在这个岗位上是非常锻炼人的，也是向上晋升机会较多的一个岗位。工作地点不稳定，经常跟着项目跑，常年在外漂泊，根本没机会遇到心仪的对象，要脱单谈何容易？工作内容：1）前期沟通：对接开发、销售等部门开展前期运作；2）项目审查：负责工程准备与审查，完成监理单位招投标；3）协调单位：协调与管理承包商、监理、设计和相关单位；4）现场管理：管控现场施工质量、推进施工进度，把控项目风险，保证项目节点顺利完成；5）项目验收：推进工程竣工验收移交，管理工程文件与资料。吐一个槽：肤色印证着职级，项目在哪我在哪，没见过凌晨四点半的洛杉矶，但咱见过凌晨四点的工地。6. 成本管理岗成本管理分为两个条线，即成本条线和招采条线。部分房企中会是一个岗位来承担两个条线的工作，部分房企也会单独设招标采购岗。成本条线主要负责签证变更测算，进度款审核，预结算，资金计划，动态成本等，如果是新项目，还涉及拿地成本测算，方案测算。基础专业能力，除了基本的算量套价，还要熟悉定额，熟悉规范，熟悉图集，了解施工工艺。这样负责项目的时候，各种核算都可以进行，施工单位时能够说服别人。招采条线来说，大多数人都觉得这个部门有不少“油水”可捞，的确，在过去操作不规范的年代，供应商陪喝酒、工地工厂一日游、拿点回扣等现象是有。但在如今流程标准化的年代，已经很难有这种漏洞可钻。招采不仅要砍价、谈判、询价，要看大量报价表，深度了解行情、分析对比，在专业上要有一定积淀才可以胜任。工作内容：1）成本线：主要负责立项，目标成本的制定，动态成本管控，出工程量清单，签证变更，结算，数据沉淀，项目复盘等；2）招采线：主要负责招标，定标，询价和考察单位等。吐一个槽：不懂设计部门为什么非要用这么贵的材料，我不管，都给我降；玻璃太贵了，不然都别给我开窗？7. 运营管理岗运营代表经营，代表生意逻辑、战略思考、管理方法。传统的“买地、建房、卖房”的模式，对于绝大多数的房地产而言，迟早会碰到瓶颈。在公司规模与层级的扩张使得信息与决策呈指数级增加时，出于对决策者管理精力的尊重，必须有人帮忙做信息的汇总、筛选、分析。对项目节点进行排布和跟进是运营岗位重要的职责，整天和Excel打交道，可以说是真正的表哥表姐了。工作内容：1）计划管控：制定完整项目计划，完成报建、设计和工期等专项计划；2）会议策划：督促项目召开会议，并对会议结果进行审核评估；3）绩效考评：制定目标对项目进行绩效考核，如销售目标和供货目标等；4）风险管控：对负责项目进行控制与排查有一定的数字敏感性，能够发现问题及时纠偏。5）项目归档：建立、完善和更新项目档案信息，为后续提供参考；吐一个槽：开始我只想监控项目能多赚个5-10%，后来发现能不亏我就烧高香了。接受了当表哥表姐的宿命，不再抱怨了。8. 营销策划岗此营销分彼营销，这里我们所说的营销并非专门的营销序列。营销策划岗远远不止人们通常认知中的“卖房”，通常分为前期拿地的前策岗和后期的营销落地的后策岗。前策主要负责前期市场调研与论证分析，参与拿地，落地项目定位与主体策划。后期营销策划负责营销落地与执行，主要分五个版块：活动，推广，传讯，物料，包装。相比之下，前策更需要掌握产品方面相关的知识，并洞悉客户的需求和市场环境，最后敲定产品，在这过程中，产品的前瞻性和创新，都需要有足够的眼界和未来市场敏感度来决定。后策，是当项目前期产品规划后对产品包装销售的系统过程，市场不断在变，营销方式、渠道和方法都不断在变。工作内容：1）前期策划：调研土地市场，开展项目前期策划，编制开发可行性报告；2）营销策划：制定项目营销策略方案，把控节点，撰写项目推广文案；3）客户调研：调研分析市场、客户，输出市场监测报告，开展定位复盘；4）产品销售：面向客户包装项目，维护拓展目标客群；5）渠道维护：收集渠道、竞争对手和消费者市场信息，完善销售管理体系。吐一个槽：赚不赚钱靠我，业绩下滑赖我，要想赚钱养家，全看怎么背锅，卖房技能丰富，现在学做主播。9. 财务管理岗和其他行业的财务工作相比，地产行业的财务部门有着其特殊性。地产行业财务部门的内容主要分为财务核算和税务核算：在财务核算这条线上来说，地产行业存在行业的特殊会计科目，比如开发成本等，如果财务人员不能做准确把握而是进行通用处理，会造成会计核算风险。在税务核算这条线来说，房地产行业所涉及的税种比大部分行业更为广泛，且国家针对房地产行业出台了很多特殊的文件规定，如《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，都是专门针对房地产项目而制定的。税务工作人员业务水平不够，会为企业带来广泛的税收风险，甚至会引起滞纳金、罚款、违反税法和企业信用评级降级等问题。从产品特点来说，一个项目的周期通常是跨年度的，且在不同阶段有不同财务管理侧重，如从拿地-开发-销售过程，项目涉及税种会紧跟周期推进而发生变化；从部门特点来看，和财务部门经常产生联系的销售部门、合同部门等，同样存在由合同不规范签订所带来后续财务风险，这就要求房地产行业的财务部门人员要与各部门保持联动配合。工作内容：1）制定财务管理制度和财务计划2）完成日常核算和财务风险管理3）依法依规准确计算缴纳税金，完成和税务部门的沟通工作等吐一个槽：同事们，报销单子不要填错，发票贴成鱼鳞状，大写字母查完再写，求求了！10. 人力资源岗地产的人力，与其他类型公司的人力岗位相差不大。大家对人力岗的认知比较简单，仅仅停留在招人、发工资上，其实并非如此。人力资源管理有六大模块：人力资源规划、招聘与配置、培训与开发、绩效管理、薪酬福利管理、劳动关系管理。工作内容：1）紧贴业务，帮助各部门解决影响业务发展的各类问题，组织文化建设；2）选拔符合集团发展要求所需要的的人才、设计并执行人才培养项目、跟进人才培养全周期、为组织输送更多优质员工，制定合理的考核与薪酬福利体系。吐一个槽：习惯了和候选人相互忽悠的工作日常。帮老板干掉所有人之后，再思考怎么把自己干掉。自己被干掉也没关系，毕竟今年微信列表又多了1000多个人，招聘使我有朋友，总有朋友要招聘！11. 客户关系岗不负责任地说，地产客服岗曾经是房企里存在感较弱的岗位。其主要工作是项目过程中关注客诉风险点予以提示，交房之后帮客户处理投诉、保修等，属于比较边缘化的部门。客服的日常工作要跟形形色色的业主打交道，然而业主投诉时一般都带有强烈的负面情绪，很可能会对客服人员恶语相向，冷嘲热讽，受气挨骂在所难免。不过，经历了房子不再像白菜好卖的这两年，房企们纷纷开始重视起了客户关系和客户口碑，客服部门的地位有了大幅提升。客服开始介入到前端的风险管控、后端完整的交付工作。今年限价以来，为了控成本，很多项目不得不降低小区配置，各地爆发了大规模的业主维权。心疼客服部门，预计今后几年的投诉维权会变多，得准备好为其他部门擦屁股了。客诉工作需要有一颗强大的内心和永远以笑相迎的厚脸皮，化解业主的不良情绪，毕竟客关做得好，容易提高客户复购率，为企业创造价值。当然，在面对客诉的时候要有自己的原则和底线。同时，各公司相关部门的叫法各不相同，可以根据工作内容的描摹进行来区分。工作内容：1）风险管控：以客户的角度完成风险检查和读图审图工作；2）节点管控：对项目进行全周期节点管控；3）信息管控：对各在售项目工程进度信息进行收集，统筹推送工作，同时收集固定信息和客户信息；4）综合管理：对各项目节点满意度互访（销售，交付，维修，投诉），对神秘访客问题进行整改督促。吐一个槽：终日内心MMP，每天却只能表面笑嘻嘻。各条线同事给点力，我们少挨骂少擦点屁股。12. 法务岗不同的房企之间，法务的部门可以说是千差万别的，有些公司会独立设置法务部，有些会挂在行政人事部、运营部、投资部或者财务部。秋招里法务岗的需求量小，基本区域、平台级别才会设这一岗位，所以不用泡在工地，不至于三个月不休，但是得时刻待命。房企是围绕项目转，你家对面的工地，难道周末和法定节假日停工休息？总的来说，应届生中对比，地产公司的法务管培的薪资是远远高于初年级律师的。然而，法务岗在地产中的职业天花板要稍低一些，项目总、城市总、区域公司总等实权岗位鲜有法务出身的，总监级别一般就是最终归宿。工作内容：1） 合同：购房合同、车位合同；各类合作协议、管理服务合同、委托持股协议、担保抵押合同，以及项目开发中的招采、安装、广告、设计合同等等；2） 风控：《商品房买卖合同》模板的确认、签署合规、签后履行、交付风控等销售签约风控和案场、样板间、广告、出街物料等宣传物料风控；3） 投融资配合：配合投资同事处理收并购、合作等前期尽调、协议谈判、投后管理的相关工作，以及配合融资同事就开发贷、基金、信托等各类融资渠道的协议审查工作进行对接，是市场行情好的时候的重点工作；4） 应收账款追回：对于应该追回的款项盘点追回，是市场行情不好时的重点工作；5） 工商：成立新公司后所需要做的股权转让、信息变更；6） 诉讼：法务自行代理的诉讼以及外部律师代理的诉讼。吐一个槽：追账有风险，盖章需谨慎。合同满天飞，投资天天追。}

前不久，滨江老板宣称将努力做到1-2%的净利润水平，引发地产行业轰动。在如今政策调控趋紧的环境下，房企生存愈发艰难。房地产是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没有货销售，没有销售就没有现金流，可以说是“有地则生，无地则死”；一二线集中供地，三四五线市场不明朗的情况下，各大房企拿地更为谨慎，对于拿地研判、决策要求更高，房地产投资的重要性也更为凸显。说到房地产投资，大家第一印象就是高大上，喝喝酒、拿拿地，张嘴闭嘴几个亿。投资岗是房地产开发链条上最为前端的一个岗位，业内有句话是这么说的“一个地产项目的成败70%在于投资拿地。”由此可见投资岗在行业内的重要性。因此，投资岗也是每年各大校招期间最为热门的香饽饽岗位；今天这篇文章就来聊一聊投资岗的岗位细分情况。01投资拓展/投资策划房地产投资最普遍指的就是投拓岗，有的房企也叫土地拓展、投资策划部，该部门可以说是地产链条最前端的部门，主要职能就是为房企拿地。对于一线投拓而言，最主要的工作内容就是找土地、商务谈判、做测算和写PPT。找土地：其实就是土地排查，通过和负责区域的政府、当地开发商打交道，获取当地土地供应计划，或者是二手地的信息；在拿到地块信息后，去现场进行踏勘，拍摄土地现状、周边环境、竞品等等，收集所需信息以备回来分析所用。
商务谈判：包括跟合作方洽谈合作模式，具体的合作条件、对价，以及跟政府部门勾兑，争取更好的政策条件或者更有利的规划指标。做测算：即设计强排出来后，根据成本、营销、开发、财务等部门给出的数据和节点进行投资测算，判断项目算不算得过账，有没有调整的空间；有经验的投拓，拿到方案和几个大数据基本心里就有底了，当然，做测算最重要的是在各部门以及领导的要求中找到平衡。写PPT：投拓拿地，区域要上会，集团要上会，所以PPT是必不可少的，城市地图、区位图、土地、市场，库存、竞品分析等等，都是PPT的核心内容，一份清晰明了、重点突出的PPT能够让领导更快的判断和决策。02战略投资/投资研究/投资发展这几个名头的岗位，通常都是相当于总部投资决策大脑，主要是站在更为宏观的角度，为公司建制度、定计划、参与重大并购业务。建制度：即建立投资管理制度，指导集团及下属公司科学、有序的进行投资，防范投资风险。定计划：根据宏观经济和政策、市场行情及行业格局，制定公司年度计划、中长期战略发展计划，指导区域分公司投资及撤资的策划、运作及管理；比如集团今年主攻一二线还是三四五线，该不该进入某个城市，投资拿地的额度、标准等等。重大并购业务：和常规的投资拿地类似，但总部战投通常跟进的是交易更复杂、金额更高、对于公司影响更重大的投资收购业务。总的来说，在总部的投资岗位对于宏观层面分析要求更强，综合能力要求会更高，有利于提升个人看待整个行业的高度和深度。03投资评审投资评审，虽然也是投资范畴，但往往被一线投资所吐槽诟病。原因无他，投资测算、汇报PPT按评审大佬的意见反复调整，辛辛苦苦跟到最后，结果因为你们这群高高在上，不了解实情的人，在评审会上提几个意见项目就被毙掉了，你说恼不恼火？投资评审的设立，和一线投资天生就站在了对立面，因为评审最主要的职责是替公司挑选项目，把控风险。站在集团总部层面，评审接触的项目量极大，从几个甚至几十个项目里面，选出最优的项目就是他们的工作，不可避免的就会把一些不好，或相对没那么好的项目给毙掉。一线投资往往不能理解，咱们觉得不能做，其他公司拿了一样做，赚翻了呀。但评审会觉得，有限的资金要用在刀刃上，这个项目很好，但那还有个更好的。作为评审，看项目把控风险，初阶就是看现场拍拍照、做做市调、看区域做的材料，核对下有没有什么错漏。到了中阶，看现场能从内到外，从上到下去观察，做市调也能分辨出销售的虚实，知道什么开发商怎么踩盘，怎么问最容易套话，材料不只是简单审查，也是做材料的好手，能在区域基础帮忙润色提升。高阶的话，往往已形成一套自己的评审思维体系，看项目能举一反三，市场聊一聊就摸透，测算PPT更是一眼能看出问题来，并且对于项目风险点，能提出较为可行的建议来。总体来说，评审这个岗位吧，要懂算账，能发现风险，并有解决建议；它比较适合具有一定投资前线经验的人，能够高屋建瓴、融会贯通，而非高高在上。04投后管理如果说投拓拿地是最前端，那么投后管理顾名思义就是投资后的管理工作了。包括获取后的开发计划、经营计划的铺排，进度节点和关键指标的动态监控、策略调整等。投后管理重在主动管理；项目已经拿了下来，怎么做好和投后的管理关联相当大。从单个项目来说，根据项目总预算，管控细项支出费用，降低开发总成本；前置提醒财务做好税务筹划、合理节税；知悉项目开发存在的问题，制定开发计划预留时间，控制关键节点进度等等。从集团层面来说，对所有投资项目进行定期监控、核查，根据公司年度经营目标动态的调整阶段性目标，提出运营的建议；并需要从已完结的项目中归纳总结经验，内部分享提升。其实投后管理与其说是岗位，更是一个管理动作，项目总、运营、开发、财务、营销，其实都充当了其中一份子。在实际中，投后管理更聚焦于集团层面的目标管理。05投融资/投资设计/投资开发前些年投资岗大热的时候，的确也有多设计、开发条线的地产从业者转到了投资岗；有些房企为了精简人员编制，将一线投资部门与其他相关条线的职能进行了合并。譬如投融资部门，不仅要找地，还要负责找钱，土地保证金、前融、开发贷，都得铺排得清清楚楚；投资设计部，设计投资一人担，强排测算都得自己亲力亲为；投资开发，在拓展新项目之余，还得负责办理老项目开发报建的证件、沟通用地规划条件等等。实则这些合并就是在第一类投拓职能基础上，融入了融资、设计、开发报建部门的职能，对于个人的综合要求就会更高，需要具备多条线业务能力，一个顶两、三个人来用。06城市更新近几年，城市更新岗的热度在不断上升，城市更新岗的主要职责是要负责拓展旧改项目、维系关系及项目熟化。做旧改的话，首先要对城市更新相关政策法规相当熟悉，在了解政策的基础上，才能进行相对准确的算账，譬如拆迁补充款、融资地块效益、安置地块成本等等；然后能够针对项目进行可行性研究、谈判等。其次，城市更新需要对接非常多的关联方，如当地政府职能部门，居委、街道、区域规划局、不动产中心沟通协调、申请基础资料等，还需要跟旧村、旧厂的业主、项目方讲解政策，博弈等，极其锻炼人的沟通协调能力；项目谈下来了还不算结束，还要按着公司制定的项目推进计划和工作目标进行熟化，直至公司通过招拍挂程序获取土地为止。因此，城市更新对于沟通协调、节点管控的能力会更为看重。目前普遍来说，大房企细分程度比较高，小房企的话才不会细分那么多，一个人什么活都得干。现在很多介绍岗位的文章，也都会把岗位涉及的工作写得特别全能，不管是投资、营销还是运营，感觉全地产线条业务都弄得涉猎，而且搞得清清楚楚。但话又说回来，对于大部分小白或是入行未满五年的人来说，我认为专度比广度更为重要。与其贪多嚼不烂，倒不如在自己职位领域范围内深入研究学习，学有余力的情况再去探索前后端业务。投资岗的细分介绍就到这了，希望即将入行或考虑转行投资的各位好好考虑，读懂再去应聘吧！声明：本文来源“地产充电宝”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。}