贷款买房等额本金还款和等额本息还款哪个更划算?
发布日期：
2020-05-13 16:36:58
来源：昌吉日报
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中国昌吉网讯（记者 王亚荣）为期一个月的“昌吉市2020年春季房地产展示交易会”正在如火如荼地开展中，仅在“五一”小长假期间，房交会成交金额已达2.2亿元。不少购房者在经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后，已经准备向银行申请贷款了。那么，你对还房贷的方法知道多少呢？你知道怎样贷款最省钱吗？如何选择自己适合的还贷方式呢？选房、看房、买房诚然值得我们深究，选择什么样的还贷方式同样值得我们深究。本期，我们就来谈谈哪种贷款方式和还款方式最省钱。据记者了解，目前在昌吉购房贷款有商业贷款、公积金贷款两种方式可供选择，不支持组合型贷款。使用住房公积金贷款，五年期以上执行3.25%利率，五年期以下执行2.75%利率，昌吉州内使用公积金贷款最高额度为50万元或者为房屋总价的80%，两者以贷款总价低者为准。使用商业贷款，目前昌吉州内各家银行贷款利率在4.9%-5.3%之间，具体以购房者选择的银行为准。但是无论是商业贷款还是公积金贷款，还款方式都只有两种：等额本息还款、等额本金还款。等额本息还款是指把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。等额本金还款是指将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。一句话来概括两种方式的内容和区别就是：等额本金是本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。等额本息是本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。等额本息还款压力小等额本息还款优点是借款人每个月还给银行固定还款金额；利息比重逐月递减。缺点是总体利息支出较多。以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。等额本金还款总体利息支出低等额本金还款优点是总体利息支出较低；在随后的时间里每月还款额将会递减。缺点是前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。对于好不容易刚刚凑齐首付款的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。举例算一算假设记者要在昌吉贷款购买一套价值60万元的房子，且为首套房，不论是使用商业贷款还是公积金贷款，首付款都至少先付房价总额的20%，即12万元，则记者需要贷款48万元。假设记者计划分20年还清48万元贷款，现在为大家比较两种贷款方式和还款方式的差异。使用商业贷款：按照五年期以上4.9%利率计算等额本息还款：利息总额：273919.54元，累计还款总额：753919.54元，每月需固定偿还本息3141.33元等额本金还款：利息总额：236180元，累计还款总额：716180元。首月偿还本息3960元，最后一个月需偿还本息为2008.17元。在没有提前还款的情况下，20年后，等额本金累计还款总额要比等额本息还款总额少37739.54元。使用公积金贷款：按照五年期以上3.25%利率计算等额本息还款：利息总额：173409.52元，累计还款总额：653409.52元，每月需固定偿还本息2722.54元。等额本金还款：利息总额：156650元，累计还款总额：636650元，首月偿还本息3300元，最后一个月需偿还本息为2005.42元。在没有提前还款的情况下，20年后，等额本金累计还款总额要比等额本息还款总额少16759.52元。两种方式如何选据昌吉州住房公积金管理中心综合业务科科长李昀虹介绍，目前使用公积金贷款的购房者，可以自主选择等额本金或等额本息的还款方式，如购房者没有特定的要求，使用公积金贷款默认为等额本息还款。因为使用等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变，也方便借款人安排收支，并且公积金定期缴存的购房者还款压力较小。“在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的房贷中利息比重较大，剩余没还的本金较多。选择等额本金还款的人，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果贷款人工作收入稳定，还款能力强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式就是陡增生活压力，就可以选择等额本息还款。”兴业银行昌吉分行零售业务科工作人员向记者介绍。综上所述，其实并没有最划算的还款方式，只有最适合自己还款方式。你选择哪种还款方式，可以根据你对未来收入变化的预计，对手上现有资金的规划和收益率判断，对还款金额与生活质量的权衡等因素综合考虑决定。记者梳理了两种不同还款方式适用的不同情况，仅供参考：等额本息还款适合人群：1、普通的工薪族未来的收入预期呈上升趋势，但近期收入有限，只愿意承受相对较低的每月还款金额。2、自有资金具有其他的投资渠道，希望用较少还款额实现较大的资金规划自由。3、不想每个月查询还款金额，希望每个月归还相同金额，不想因为少还利息而造成贷款逾期影响自己的信用记录。4、考虑一定时期后将出售房产或提前归还部分本金的人群。等额本金还款适合人群：1、年纪稍微大一点的人，因为随着年龄增加或退休，未来收入预期呈持平或下降，希望把还款压力多放在现在而不是将来。2、做生意的朋友，没有收入来源较多，承担等额本金相对较高的月还款额，不会影响生活品质。3、现在在工作岗位上收入较高，有较高的偿还能力，能记住或查询每月还款金额变化，不会因此造成贷款逾期的人群。
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1、在整个还款期间，每月都偿还同等数额的月供。用计算公式来表示就是：月还款额(本金+利息)=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。2、虽然月还款额不变，不过本金和利息在其中的占比会发生变化。在还款前期，是利息占比更大，随着客户不断还款，利息占比会逐月递减，而本金占比会逐月递增，到了还款后期，就是本金占比更大了。3、如果手头资金充裕，客户可以选择提前还款操作。而在提前偿还了一部分房贷后，之后利息不再按照贷款总额计算，而是会按照剩余未还贷款重新计算。也正是因为如此，房贷提前还款能减免一定利息，而客户选择提前还款的时间越靠前，能够减免的利息也就越多。等额本息和等额本金有什么区别1、适合的人群不同对于每个月收入比较固定的家庭来说，在贷款买房的时候可以选择等额本息的还款方式。尤其比较适合青年人，随着在职经历的增加，青年人升职加薪的机会比较大，等额本息可以缓解贷款压力，提高生活质量。但若是选择了等额本金的话，前期的资金压力就非常大了。等额本金的还款方式则比较适合有一定经济能力的个人或者家庭，这样的个人或者家庭才比较容易负担得起等额本金的前期还款。2、利息不同等额本息和等额本金所支出的利息不同，相对来说等额本息所支出的利息要比等额本金多，而且贷款期限越长利息差距也就越大。等额本息每个月还款数额相同，而等额本金第一个月的还款额比较多，之后逐月减少，越还越少，所支出的总利息比等额本息少。贷款买房有哪些注意事项1、了解要清楚还款方式现如今在银行贷款买房的话，主要有两种还款方式，即等额本息和等额本金。等额本金虽然利息少一些，但每个月的月供高，压力比较大。等额本息总利息会高一些，但每个月的还款压力小。大家可以综合考虑自身情况来选择合适的还款方式。2、无法按时还款可申请延期银行放贷之后，购房者就可以开始准备还款了，一般来说，购房者只需要每个月按时还贷款即可。但是如果中途遇到困难导致无法按时还贷的话，购房者可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意就可以办理贷款延长。3、问清楚多久才能放款一般来说，并不是购房者申请房贷的当天银行就会放款的，银行对于贷款者的资料审核和贷款额度审核都需要时间，急于买房的购房者应该要问清楚银行，碰上银行资金紧张等一年才放款的情况都有。
采取等额本金还款法的房贷按如下方式还款。1、先将贷款总额等分，然后每月偿还相同数额的本金和剩余贷款在该月产生的利息。用计算公式表示就是：月还款额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。因此随着不断还款，月供也会越变越少。2、如果手头资金足够充裕，那可以选择进行提前还款。如果是提取一次先还清，那利息就只计算到还清当天为止。如果是提前偿还一部分房贷，那之后月供自然会重新计算，利息也能够有所减免。3、如果房贷利率发生变化了，那月供也很有可能会发生相应变化。而只要定期往绑定的还款银行卡里存入相应资金即可。当然，如果申请了公积金对冲还贷，那月冲就会每月逐期从公积金账户里扣余额用以偿还当月本息，年冲会每年一次性从公积金账户里扣余额冲抵应还本金。网贷大数据可以反映网贷的真实情况。要是贷款太多，建议好好了解一下自己的信用数据。查找：翠鸟数据，可生成大数据报告。虽然两者有区别，但银行贷款为了避免个人无力偿还坏账的情况出现，还会关注大数据信贷情况，信贷不良会影响很多方面的权利。扩展资料：等额本息房贷提前还款利息怎么算？采取等额本息还款法的房贷在提前还款后，利息就不再按照贷款总额来计算了，而是按照剩余未还本金来计算，如此一来，利息自然会有所减免。而等额本息的计算公式是：月还款额（本金+利息）=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]。需要注意，正是因为利息在提前还款后会有所减免，所以之后可以根据自身需求选择缩减每月月供，保持还款期限不变或者缩短还款期限，保持每月月供不变。要是选择缩减月供，那就能减轻每月还款压力；而选择缩短期限的话，就能更早结清债务了。而由于等额本息到了还款后期利息基本还得差不多了，所以要对房贷进行提前还款操作的话，选择中前期会比较好，不要选择后期，不然减免不了多少利息，并不划算。
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一、正面回答选择提前偿还部分贷款，借款人需要选择是缩短还款时间但是月供不变，还是月供减少但是还款时间不变。二、具体分析若是想尽早拿回房产证，可以选择缩短房贷期限，若是考虑到后期工作收入不稳定，可以选择月供减少，提前减轻以后每月还款压力。这两种方式中，“不改变月供但减少还款月份”更省钱，需要付的利息更少。无论选择哪种还款方式，借款人的房贷利率是不会变化的。唯二变化的，就是贷款本金和贷款期限。借款人可以根据自己的还款方式，将利率、本金和还款时间代入进去即可。另外，如果借款人借款人要申请提前还贷的话，还需要提前征得银行的同意。大部分情况下，银行是会同意的，但如果借款人在还款期间出现过一些贷款逾期或者征信问题的话，可能就会影响到提前还贷的结果了。还有很多人会纠结提前还贷的时间，想要找到一个最佳提前还贷时间。其实无论什么时间还贷，只要能够节省部分利息，降低借款人的还贷能力，就是最好的提前还贷时间。如果想要查询网贷数据报告，可以在查找：贝尖速查，能够查看到用户的申请次数，网贷数据，网黑指数分，命中风险提示，法院起诉信息，仲裁案件信息，失信人信息等数据。且查询的数据非常精准全面。三、为什么房贷计算器和银行算的不一样？自己用房贷计算器计算出的还款额、利息仅供参考，具体还是要以银行提供的还款信息为准。毕竟房贷还款涉及到利率浮动调整、提前还款后利息计算总额变化和还款期限/月供缩短（减）等等，并不是直接输入还款金额、贷款利率在计算器里直接得出答案那么简单的。像若办的是商业性个人住房贷款，那利率就是以相应期限的LPR为定价基准加点形成。而LPR每月都会重新报价，房贷到了重定价日，就需要按照最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行新利率，房贷利率变了，还款额也自然会发生变化。还有，如果提前还了部分房贷，那之后房贷利息就不再按照贷款总额计算，而是按照剩余未还部分计算，若选择保持还款期限不变，那每月月供就会相应缩减。一、正面回答选择提前偿还部分贷款，借款人需要选择是缩短还款时间但是月供不变，还是月供减少但是还款时间不变。二、具体分析若是想尽早拿回房产证，可以选择缩短房贷期限，若是考虑到后期工作收入不稳定，可以选择月供减少，提前减轻以后每月还款压力。这两种方式中，“不改变月供但减少还款月份”更省钱，需要付的利息更少。无论选择哪种还款方式，借款人的房贷利率是不会变化的。唯二变化的，就是贷款本金和贷款期限。借款人可以根据自己的还款方式，将利率、本金和还款时间代入进去即可。另外，如果借款人借款人要申请提前还贷的话，还需要提前征得银行的同意。大部分情况下，银行是会同意的，但如果借款人在还款期间出现过一些贷款逾期或者征信问题的话，可能就会影响到提前还贷的结果了。还有很多人会纠结提前还贷的时间，想要找到一个最佳提前还贷时间。其实无论什么时间还贷，只要能够节省部分利息，降低借款人的还贷能力，就是最好的提前还贷时间。只需要在：贝尖速查。点击查询，输入信息即可查询到自己的征信数据，查询到自己的个人信用情况，网黑指数分，黑名单情况，网贷申请记录，申请平台类型，是否逾期，逾期金额，信用卡与网贷授信预估额度等重要数据信息等。三、为什么房贷计算器和银行算的不一样？自己用房贷计算器计算出的还款额、利息仅供参考，具体还是要以银行提供的还款信息为准。毕竟房贷还款涉及到利率浮动调整、提前还款后利息计算总额变化和还款期限/月供缩短（减）等等，并不是直接输入还款金额、贷款利率在计算器里直接得出答案那么简单的。像若办的是商业性个人住房贷款，那利率就是以相应期限的LPR为定价基准加点形成。而LPR每月都会重新报价，房贷到了重定价日，就需要按照最新LPR报价算上规定的基点数得出新利率，然后在下一周期执行新利率，房贷利率变了，还款额也自然会发生变化。还有，如果提前还了部分房贷，那之后房贷利息就不再按照贷款总额计算，而是按照剩余未还部分计算，若选择保持还款期限不变，那每月月供就会相应缩减。}